Решение по делу № 33-3089/2023 от 24.05.2023

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

31RS0019-01-2022-000476-89                                                                                 33-3089/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Белгород                                                                                                     22 июня 2023 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:

председательствующего         Стефановской Л.Н.

судей                     Абрамовой С.И., Поликарповой Е.В.

при секретаре             Бурцевой Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Клименко Александра Григорьевича к администрации городского поселения «Поселок Ровеньки» муниципального района Ровеньский район Белгородской области, Дятлову Роману Сергеевичу о признании недействительным результатов торгов и договора купли-продажи земельного участка

по апелляционной жалобе администрации городского поселения «Поселок Ровеньки» муниципального района Ровеньский район Белгородской области.

на решение Ровеньского районного суда Белгородской области от 28 марта 2023 года.

Заслушав доклад судьи Стефановской Л.Н., объяснения Клименко А.Г., согласившегося с решением суда, судебная коллегия

    установила:

Клименко А. Г. обратился с иском к администрации городского поселения «Поселок Ровеньки» муниципального района Ровеньский район Белгородской области, в котором, с учетом уточнения требований просил признать недействительными результаты торгов, проведенных администрацией городского поселения «Поселок Ровеньки» 26.04.2022 на право заключения договора купли-продажи земельного участка площадью 900 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, Кандыбина и признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 05.05. 2022, заключенный между администрацией городского поселения «Поселок Ровеньки» и Дятловым Р.С.

В обоснование требований истец сослался на то, что проведенные администрацией городского поселения «Поселок Ровеньки» 26.04.2022 торги на право заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, Кандыбина, были проведены с нарушением закона. В нарушение требований ст. 39.11 ЗК РФ на торги был выставлен земельный участок, на котором расположен принадлежащий истцу объект незавершенного строительства, а при подведении итогов торгов на заседании комиссии по организации и проведению торгов из 6 членов комиссии присутствовало только 2, то есть отсутствовал кворум для принятия решений, который должен составлять не менее половины состава комиссии. Допущенные нарушения, по мнению истца, указывают на наличие установленных ст.449 ГК РФ оснований для признания торгов и заключенного с победителем торгов Дятловым Р. С. договора купли-продажи земельного участка от 05.05.2022 недействительным.

Судом к участию в деле в качестве соответчика был привлечен покупатель спорного земельного участка Дятлов Р.С.

В судебном заседании истец и его представитель исковые требования поддержали по изложенным основаниям.

Решением суда иск удовлетворен.

Признаны недействительными торги, проведенные администрацией городского поселения «Поселок Ровеньки» муниципального района Ровеньский район Белгородской области 26.04.2022 на право заключения договора купли-продажи земельного участка площадью 900 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, утвержденные протоколом №6 о подведении итогов торгов в форме аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка от 26.04.2022.

Признан недействительным договор купли-продажи земельного участка от 05 мая 2022, заключенный между администрацией городского поселения «Поселок Ровеньки» муниципального района Ровеньский район Белгородской области и Дятловым Р.С. по продаже земельного участка площадью 900 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Стороны приведены в первоначальное положение.

Администрацию городского поселения «Поселок Ровеньки» муниципального района Ровеньский район Белгородской области обязана возвратить Дятлову Р.С. денежные средства в сумме 49220 рублей, уплаченные за приобретенный земельный участок.

Земельный участок площадью 900 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> возвращен в муниципальную собственность городского поселения «Поселок Ровеньки» муниципального района Ровеньский район Белгородской области.

В апелляционной жалобе    администрация городского поселения «Поселок Ровеньки» муниципального района Ровеньской район Белгородской области просит      отменить решение суда,      как постановленное при неправильном применении норм материального и процессуального права.

Проверив материалы дела, судебная коллегия не признает убедительными доводы апелляционной жалобы.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениям ст.ст.39.3, 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 449 ГК Российской Федерации пришел к выводу, что торги проведенные администрацией городского поселения «Поселок Ровеньки» 26.04.2022 по продаже права на заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, проведены с нарушением закона, в частности положений ст.39.11 ЗК РФ, поскольку на торги был выставлен земельный участок, который не мог являться предметом аукциона.

Данные выводы являются законными и обоснованными.

Согласно статье 449 Гражданского кодекса РФ торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах, на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена, продажа была произведена ранее указанного в извещении срока, были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи, были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

На основании п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

Согласно подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 данного кодекса.

В силу подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на нем расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Разрешая спор, суд первой инстанции установил, что из договора аренды №189 от 25.08.2014, соглашения о расторжении договора аренды от 10.07.2019 следует, что земельный участок площадью 900 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> в период с 25.08.2014 до 13.12.2021 (дата регистрации соглашения о расторжении договора в Росрестре) находился в аренде у истца и был предоставлен под строительство хозяйственных построек.

Согласно пункту 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Из пояснений истца и представленных им документов по градостроительной проработке места размещения объекта, декларации о намерениях осуществить градостроительную деятельность по строительству объекта недвижимости, акта выбора земельного участка для строительства, выданных в 2013 г. Клименко А. Г. отделом архитектуры и градостроительства администрации Ровеньского района Белгородской области (т.1 л.д. 18, 19, 21-23) также следует, что Клименко А. Г. брал в аренду спорный земельный участок с целью строительства на нем хозяйственных построек, поскольку на смежном земельном участка распложен принадлежащий истцу жилой дом, и согласовывал строительство таких хозпостроек с собственником земельного участка.

16.12.2021 Клименко А. Г. обратился в администрацию городского поселения «Поселок Ровеньки» с заявлением о поведении аукциона по продаже права на заключение договора купли-продажи спорного земельного участка (т.1 л.д. 196).

ДД.ММ.ГГГГ комиссией из представителей администрации городского поселения «Поселок Ровеньки» и МУК «Ровеньская АХС» был составлен акт обследования земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в котором указано, что на земельном участке отсутствуют здания, сооружения и объекты незавершённого строительства (т.1 л.д.197).

19.01.2022 в сети Интернет было размещено объявление о проведении 01.03.2022 аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № (т.1 л.д.198-201).

Согласно протоколу заседания комиссии по организации проведения торгов №2 от 01.03.2022, данный аукцион был признан несостоявшимся.

15.03.2022 комиссией из представителей администрации городского поселения «Поселок Ровеньки» и МУК «Ровеньская АХС» был составлен новый акт обследования земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в котором также указано, что на земельном участке отсутствуют здания, сооружения и объекты незавершённого строительства (т.1 л.д.206).

16.03.2022 в сети Интернет было размещено новое объявление о проведении 26.04.2022 аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № (т.1 л.д.207-210).

Итоги аукциона были подведены комиссией по организации проведения торгов 26.04.2022, о чем был составлен протокол №6 (т.1 л.д.213-215). Согласно данному протоколу победителем аукциона признан Дятлов Р.С., предположивший наибольшую выкупную цену земельного участка.

При этом, суд первой инстанции признал убедительными доводы истца, что земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> не мог быть предметом аукциона, поскольку на нем располагается принадлежащий истцу объект незавершенного строительства.

Как установлено судом первой инстанции, земельный участок с кадастровым номером №, в период с 25.08.2014 до 13.12.2021, находился в аренде у истца и был предоставлен ему для строительства хозяйственных построек. Он согласовывал строительство хозяйственных построек на указанном земельном участке с органами местного самоуправления.

Факт нахождения на земельном участке с кадастровым номером 31:24:0905061:42 объекта незавершенного строительства подтверждается техническим планом от 08.11.2022, составленным кадастровым инженером, декларацией об объекте недвижимости (т.2 л.д. 1-23), и не оспаривался сторонами.

Из пояснений Клименко А. Г. и показаний допрошенной судом свидетеля ФИО8 следует, что незавершенный строительством объект (цоколь под хозпостройку) был возведен Клименко А. Г. в 2017 году.

Из заключения строительно-технической экспертизы №10-121222-БО от 15.02.2023 следует, что представленные сторонами доказательства недостаточны для того, чтобы достоверно установить срок и период времени, когда был возведен объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. На основании косвенного метода и общедоступной информации из сети «Интернет», с использованием программного комплекса «Гугл Планета Земля», эксперт установил, что объект незавершенного строительства построен не позднее 29.07.2020.

Суд первой инстанции принял в качестве доказательства по делу данное заключение, поскольку оно выполнено с соблюдением требований ст. 86 ГПК РФ, дано лицом, обладающим специальными знаниями и необходимой квалификацией в области строительства. Эксперт предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение содержит подробное описание проведенных исследований, примененных методов и ответы на поставленный судом вопрос. При даче заключения эксперт использовал общедоступную информацию из сети «Интернет», что отвечает требованиям ст.71 ГПК РФ, предъявляемым к письменным доказательствам, и статьи 7 Федерального закона от 27.07.2006 N 149-ФЗ "Об информации, информационных технологиях и о защите информации", где указано, что общедоступная информация может использоваться любыми лицами по их усмотрению при соблюдении установленных федеральными законами ограничений в отношении распространения такой информации. Использованная экспертом общедоступная информация отвечает принципам открытости и проверяемости.

Кроме того, выводы эксперта подтверждаются также представленными суду истцом скриншотом спутникового снимка из сети «Интернет» с использованием программного комплекса «Яндекс карты» за 2020 г. и фотографиями объекта незавершенного строительства, которые датированы 21.03.2021. (т.1 л.д. 34, 35, 228-230).

С учетом изложенных обстоятельств, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что представленные истцом доказательства с достоверностью подтверждают нахождение на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, объекта незавершенного строительства на момент размещения объявления о проведении аукциона на право заключения договора купли-продажи указанного земельного участка, в связи с чем признал проведенные администрацией городского поселения «Поселок Ровеньки» 26.04.2022 торги недействительными.

Доводы истца, что на заседании комиссии 26.04.2022 при подведении итогов торгов присутствовало 2 члена комиссии из 6, были отклонены судом первой инстанции, поскольку Клименко А. Г. не представил доказательств в подтверждение своих доводов.

Доводы апелляционной жалобы, что после расторжения договора аренды 10.07.2019 и регистрации 13.12.2021 соглашения о расторжении договора от 25.08.2014 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области земельный участок был возвращен в первоначальное положение и истец подписывая данные документы, подтвердил факт того, что спорный земельный участок свободен от каких-либо застроек, несостоятельны, поскольку таких отметок указанные документы не содержат.

Доводы, что с иском истец обратился по истечении года со дня проведения торгов, не могут являться предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 197 Гражданского кодекса Российской Федерации для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

При этом на специальные сроки давности, если законом не установлено иное, распространяются правила статьи 195, пункта 2 статьи 196 и статей 198 - 207 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 197 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно требованиям пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", следует, что заявление о пропуске исковой давности может быть сделано как в письменной, так и в устной форме в суде первой инстанции, в суде апелляционной инстанции в случае, если суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.

Как следует из материалов дела, до вынесения судом решения ответчиком не заявлено о применении срока исковой давности.

Доводы, что при разрешении спора единственным доказательством нахождения на земельном участке объекта незавершенного строительства послужило заключение экспертизы от 15.02.2023, которое является недопустимым доказательством, несостоятельны.

Заключение эксперта было оценено судом первой инстанции по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с другими представленными доказательствами по делу доказательствами, в том числе и свидетельскими показаниями.

Что касается решения суда о применении последствий недействительности сделки, то в силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Апелляционная жалоба администрации городского поселения «Поселок Ровеньки» муниципального района Ровеньский район Белгородской области доводов о незаконности решения суда в данной части не содержит, в связи с чем предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, не является.

При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене по доводам апелляционной жалобы не усматривается.

Руководствуясь ст. ст.327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ровеньского районного суда от 28 марта 2023 года по делу по иску     Клименко Александра Григорьевича (паспорт №) к администрации городского поселения «Поселок Ровеньки» муниципального района Ровеньский район Белгородской области (ИНН 3117001114), Дятлову Роману Сергеевичу (паспорт №) о признании недействительным результатов торгов и договора купли-продажи земельного участка оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда может быть обжаловано в Первый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы (представления) через Ровеньский районный суд Белгородской области.

Мотивированный текст изготовлен: 28.06.2023

Председательствующий

Судьи