Решение по делу № 2-1638/2022 от 28.02.2022

№

Дело № 2-1638/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 июля 2022 года

Кировский районный суд г.Перми в составе председательствующего судьи Поносовой И.В., при секретаре Сергеевой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми гражданское дело по иску Департамента земельных отношений администрации города Перми к Мурадовой Е.О., Мелехиной А.А. о признании недействительным договора уступки,

установил:

Департамент земельных отношений обратился в суд с иском к Мурадовой Е.О., Мелехиной А.А. о признании недействительным договора уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, заключенного 05.04.2021 между Мурадовой Е.О. и Мелехиной А.А.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 16.12.2016 между департаментом земельных отношений администрации города Перми и Мурадовой Е.О. был заключен договор аренды земельного участка №К в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 536 кв.м., расположенного по <адрес>, для индивидуального жилищного строительства на срок с 17.11.2016 по 16.11.2036. Земельный участок был предоставлен Мурадовой Е.О., как лицу, имеющему первоочередное право на предоставление земельного участка. 07.04.2021 Мурадова Е.О. уведомила об уже состоявшейся 05.04.2021 уступке прав и обязанностей по договору аренды Мелехиной А.А.

Истец полагает, что данная сделка является ничтожной по основаниям, предусмотренным статьей 166, 168, 383 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в соответствии с условиями договора ответчик Мурадова Е.О. не вправе была передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу. Личность арендатора земельного участка в данном случае имеет существенное значение для арендодателя. В департамент с заявлением о предоставлении земельного участка, в связи с инвалидностью, Мелехина А.А. не обращалась, следовательно, право на первоочередное получение земельного участка не имеет. Приобретение прав на земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, возможно только в общем порядке, установленном п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, т.е. на торгах. При отсутствии прав на распоряжение земельным участком и в нарушении норм действующего законодательства Мурадова Е.О., Мелехина А.А. осуществили действия по регистрации уступки права аренды.

Истец о времени и месте рассмотрения дела извещен, направил ходатайство о рассмотрении дела без участия их представителя.

Ответчик Мурадова Е.О. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена, из представленного отзыва следует, что с исковыми требованиями не согласна, получение согласия арендодателя на совершение сделки по уступке прав и обязанностей арендатора третьему лицу не являлась обязательным. Договор аренды от 16.12.2016 не содержит запрета на совершение указанных в нем сделок без письменного согласия арендодателя, поскольку сторонами срок аренды определен 20 лет. Умысла на заведомо недобросовестное осуществление прав не было. Право пользования земельным участком приобрела в 2016 году, но в связи с проблемами со здоровьем несовершеннолетней дочери и необходимостью ежегодно проходить реабилитацию и протезирование в <адрес>, появилась необходимость переезда на постоянное место жительства в <адрес>. В августе 2020 семья переехала в <адрес>. В связи с тем, что необходимость в использовании земельного участка отсутствовала, было принято решение о переуступке права аренды земельного участка. Воспитывает двоих детей одна, при этом, старший ребенок нуждается в постоянной реабилитации, признание договора уступки ничтожным вызовет для семьи тяжелые материальные последствия. Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Ответчик Мелехина А.А. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Суд, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

Согласно ст. 17 Федерального закона от 24 ноября 1995 года № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» предусматривает предоставление инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов, право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного хозяйства и садоводства.

По общему правилу, закрепленному в статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

В силу подпункта 14 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.

Приведенное правило направлено в конечном счете на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В силу частей 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 1 ст. 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

В силу части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Решением Кировского районного суда г. Перми от 13.03.2015 по делу № на департамент земельных отношений администрации г. Перми возложена обязанность предоставить Мурадовой Е.О. земельный участок для индивидуального жилищного строительства в границах муниципального образования «город Пермь» в первоочередном порядке в соответствии с требованиями закона.

Указанным решением установлено, что Мурадова Е.О., имеющая в составе своей семьи ребенка-инвалида С., в соответствии со ст. 51 Жилищного кодекса Российской Федерации является нуждающимся в улучшении жилищных условий, следовательно, на основании ст. 17 Федерального закона «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» имеет право на первоочередное предоставление земельного участка для индивидуального жилищного строительства.

Из материалов дела следует, что 16.11.2016 Мурадова Е.О. обратилась в департамент земельных отношений администрации города Перми с заявлением о предоставлении ей земельного участка для индивидуального жилищного строительства в аренду, сроком на 49 лет в первоочередном порядке без проведения аукциона, конкурса, торгов.

16.12.2016 между департаментом земельных отношений администрации города Перми (арендодатель) и Мурадовой Е.О. (арендатор) на основании подпункта 14 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, решения Кировского районного суда города Перми от 13.03.2015 по делу №, заявления от 16.11.2016 № заключен договор аренды земельного участка № (далее – Договор аренды), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый №, площадью 536 кв.м., расположенный на землях населенных пунктов и находящийся по <адрес>, для индивидуального жилищного строительства в границах, указанных в прилагаемой к договору выписке из государственного кадастра недвижимости.

Согласно пункту 4.1 Договора аренды он заключен на срок с 17.11.2016 по 16.11.2036

В соответствии с п.3.2.9 договора аренды арендатор обязан не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение представленных Арендатору по договору имущественных прав, в частности переход их к иному лицу (договоры залога, уступки прав и обязанностей третьим лицам, внесение права на аренду участка или его части в уставный капитал юридических лиц и другое) без письменного согласия Арендодателя ( в случаях заключения настоящего договора на срок не более пяти лет), за исключением случаев, установленных законом.

Согласно п. 7.1 договора, арендатор вправе заключить соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка (его части) или передать земельный участок (его часть) в субаренду только с письменного разрешения арендодателя, за исключением случаев установленных законом.

В приложении № к договору аренды выполнен расчет арендной платы.

Расчет арендной платы выполнен на основании п.п. 1 п. 1 ст. 1 Закона Пермского края от 7 апреля 2010 г. № 604-ПК «О порядках определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, а также размера арендной платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в собственности Пермского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» как для земельного участка, предоставленного без торгов для индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с указанной нормой размер арендной платы в отношении земельного участка, предоставленного без торгов (занятый жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса), равен двукратной ставке земельного налога, установленной нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований в соответствии со статьей 394 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии с расчетом арендной платы по договору аренды земельного участка от 16.12.2016, ее размер за период с 01.12.2016 по 31.12.2016 составил 53 рубля.

Земельный участок передан Мурадовой Е.О. по акту приема-передачи от 17.11.2016.

05.04.2021 между В., действующим по доверенности в интересах Мурадовой Е.О., и Мелехиной А.А. заключен договор уступки прав аренды земельного участка (далее – Договор уступки прав), по условиям которого Мурадова Е.О. уступает Мелехиной А.А. принадлежащее ей право аренды земельного участка, кадастровый №, площадью 536 кв.м., расположенного по <адрес>, для индивидуального жилищного строительства, договор зарегистрирован 08.04.2021, регистрационная запись №.

Обременение земельного участка в виде права аренды Мелехиной А.А. на срок с 29.03.2017 по 16.11.2036 на основании договора аренды земельного участка от 16.12.2016 №, договора уступки прав аренды земельного участка от 05.04.2021 зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 08.04.2021.

07.04.2021 В., действующий по доверенности в интересах Мурадовой Е.О., уведомил департамент земельных отношений администрации города Перми об уступке прав по договору аренды Мелехиной А.А.

В силу пункта 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно ст.383 Гражданского кодекса Российской Федерации переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, не допускается.

На основании пункта 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

В соответствии со статьей 388 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону (пункт 1). Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника (пункт 2).

В силу п.1, п.п.14 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с п.9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, ничтожной является уступка прав бенефициара по независимой гарантии без одновременной уступки тому же лицу прав по основному обязательству (абзац второй пункта 1 статьи 372 Гражданского кодекса Российской Федерации). Статья 383 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает запрет на уступку другому лицу прав (требований), если их исполнение предназначено лично для кредитора-гражданина либо иным образом неразрывно связано с его личностью. При этом следует принимать во внимание существо уступаемого права и цель ограничения перемены лиц в обязательстве. Например, исходя из положений пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации запрет уступки прав по договорам, заключение которых возможно только путем проведения торгов, не затрагивает требований по денежным обязательствам.

Как следует из материалов дела, право аренды земельного участка получено Мурадовой Е.О. в первоочередном порядке, без проведения торгов и с льготной ставкой при уплате арендной платы за земельный участок в целях освоения земельного участка для улучшения его жилищных условий. Возможность приобретения земельного участка в льготном порядке и на льготных условиях в соответствии с п.п.1.п. 1 ст.1 Закона Пермского края №604-ПК от 07.04.2010 года "О порядках определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, а также размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в собственности Пермского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" обусловлена наличием у несовершеннолетнего ребенка Мурадовой Е.О. статуса инвалида и нуждаемостью его в улучшении жилищных условий.

Соответственно, предоставление земельного участка в аренду на льготных условиях Мурадовой Е.О. в данном случае свидетельствует о реализации возложенных на муниципалитет законом обязательств по обеспечению инвалида, как лица, которому государством гарантированы специальные меры поддержки, земельным участком для строительства жилья, т.е. является непосредственно связанным с личностью Мурадовой Е.О.

Положения ст. 383 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляют общую норму, направленную на закрепление законодательного запрета отчуждать права, непосредственно связанные с личностью кредитора. Пункт 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым предусмотрен запрет уступки права требования, приобретенного на торгах его победителем, в случае, если заключение договора возможно только путем проведения торгов, является частным случаем закрепленного в ст.383 Гражданского кодекса Российской Федерации правила. Соответственно, приобретение права аренды инвалидом без торгов, но в первоочередном порядке, на льготных условиях, аналогично правилу п.7 ст.448 Гражданского кодекса Российской Федерации, исключает возможность уступки права аренды лицу, который соответствующим статусом не обладает, поскольку право аренды неразрывно с личностью арендатора.

В то же время Мелехина А.А. к категории указанных лиц не относится, в связи с чем приобретение ею права аренды земельного участка в обход закона, без проведения торгов, по льготной ставке арендной платы, закону не соответствует; право арендатора уступить права третьим лицам договором аренды от 16.12.2016 не предусмотрено, такие права связаны с личностью кредитора, в связи с чем не могут быть уступлены третьим лицам.

Произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного в порядке ст. 17 Федерального закона Российской Федерации от 24 ноября 1995 г. N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в РФ" договора аренды, ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, является недопустимой, поскольку фактически позволяет по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо (не являющееся инвалидом, нуждающимся в улучшении жилищных условий) без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

С учетом фактических обстоятельств дела суд считает, что у ответчиков отсутствовали намерения реализовать права, предоставленные Мурадовой Е.О. как нуждающемуся в жилье инвалиду, их действия направлены на приобретение земельного участка лицом, не имеющим права на льготы, в обход предусмотренной законом процедуры, что свидетельствует о ничтожности оспариваемого договора в силу статей 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом доводы ответчика, что договор аренды земельного участка не содержит запрета на уступку прав, подлежат отклонению как основанные на неправильном толковании ответчиком указанных норм права.

Указание на отсутствие возможности осваивать спорный земельный участок в связи с переездом на другое место жительства не свидетельствуют о наличии оснований для передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16.12.2016 третьему лицу.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что договор уступки от 05.04.2021, заключенный между Мурадовой Е.О. и Мелехиной А.А. является недействительным, в силу его ничтожности и к нему подлежат применению положения о последствиях недействительности сделки.

В силу пункта 5 части 2 статьи 14, пункта 1 статьи 58 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» одним из оснований для осуществления государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

При таких обстоятельствах, данное решение после вступления его в законную силу будет являться основанием для погашения регистрационной записи в Едином государственном реестра недвижимости № от 08.04.2021.

Из материалов дела следует, что в целях обеспечения иска определением судьи от 09.03.2022 наложен арест на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 536 кв.м., расположенный на землях населенных пунктов и находящийся по <адрес>.

Согласно статье 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Учитывая изложенное, суд считает возможным отменить принятые определением суда от 09.03.2022 обеспечительные меры.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Иск Департамента земельных отношений администрации города Перми удовлетворить.

Признать недействительным договор уступки права аренды по договору аренды от 16 декабря 2016 года № земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, заключенный 05 апреля 2021 года между В., действующим на основании доверенности от имени Мурадовой Е.О. и Мелехиной А.А..

Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение, возложив на Мелехину А.А. обязанность передать Мурадовой Е.О. земельный участок с кадастровым номером №

Решение суда является основанием для внесения соответствующих записей в Едином государственном реестра недвижимости, в том числе, о погашении записи об обременении в пользу Мелехиной А.А., о восстановлении записи об обременении в пользу Мурадовой Е.О.

По вступлению в силу настоящего решения суда отменить меры по обеспечению иска в виде наложения ареста на земельный участок, расположенный по <адрес>., принятые определением судьи Кировского районного суда города Перми от 09 марта 2022 года.

Решение в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Кировский районный суд города Перми.

Судья ИВ.Поносова