Решение по делу № 2-190/2018 от 26.12.2017

дело №2–190/2018

Сыктывдинского районного суда Республики Коми

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Сыктывдинский районный суд Республики Коми в составе судьи Колесниковой Д.А.

при секретаре судебного заседания Поповой Е.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании «29» января 2018 года в с.Выльгорт гражданское дело по исковому заявлению Никитина А.С. к ПАО «Сбербанк России» о прекращении ипотеки в отношении недвижимого имущества,

установил:

Никитин А.С. обратился в суд с исковым заявлением к ПАО «Сбербанк России» о погашении записи об ипотеке в пользу ПАО «Сбербанк России» жилого дома и земельного участка площадью 1976 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>, Сыктывдинский район, Республика Коми. В обоснование требований истцом указано, что по договору купли-продажи от 15.03.2017 им, как собственником названного имущества, произведено отчуждение в пользу Захарова О.В. земельного участка, стоимость которого определена сторонами договора в размере 1 880 000 рублей, и расположенного на нем жилого дома по цене равной 370 000 рублей. Вступившим в законную силу определением Сыктывдинского районного суда Республики Коми, вынесенным в рамках гражданского дела по иску Никитина А.С. к Захарову О.В. о расторжении договора купли-продажи, утверждено мировое соглашение, которым стороны взяли на себя обязанность заключить соглашение о расторжении договора купли-продажи от 15.03.2017. При обращении сторон договора купли-продажи в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода права собственности от Захарова О.В. Никитину А.С. в виду заключенного соглашения о расторжении договора, Управлением Росреестра по Республике Коми действия по регистрации приостановлены с предложением предоставить согласие залогодержателя в лице ПАО «Сбербанк России» на регистрацию перехода права. Ссылаясь на нормы гражданского законодательства, обстоятельства, свидетельствующие о расторжении договора купли-продажи, истец полагает, что оснований для сохранения права залога за ответчиком на имущество, принадлежащее истцу, не имеется, поскольку истец залогодателем не выступал и не может нести ответственность за недобросовестные действия третьего лица, не исполнившего своих обязательств перед ним по оплате приобретаемых объектов недвижимости.

В судебном заседании истец Никитин А.С. и допущенный судом к участию в деле в качестве представителя истца по ходатайству последнего Васильев А.А. требования поддержали в полном объеме по доводам, изложенным в иске, дополнительно пояснив, что с учетом заключенного между Никитиным А.С. и Захаровым О.В. соглашения, которым расторгнут заключенный ранее договор купли-продажи, право собственности Никитина А.С. на имущество восстановлено, а равно оснований для сохранения залога за ответчиком не имеет. Также представителем истца указано на наличие возможности у Банка направить кредитные денежные средства, за счет которых в числе иных предполагалась оплата недвижимого имущества Захаровым О.В., непосредственно на счет продавца Никитина А.С., чем избежать риск использования заемных денежных средств не по назначению, что, по убеждению стороны истца, свидетельствует о наличии оснований для признания банка недобросовестным залогодержателем.

Ответчик ПАО «Сбербанк России», будучи надлежащим образом извещенным о дне, месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направил, предоставив ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, в котором, выражая несогласие с заявленными требованиями, ссылаясь на положения статей 845, 353 Гражданского кодекса РФ, просил оставить требования истца без удовлетворения.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Захаров О.В. в судебном заседании поддержал требования истца, указав, что приобретал в рамках заключенного ранее договора купли-продажи с Никитиным А.С. земельный участок и дом, на что брал заемные денежные средства, заключив с ПАО «Сбербанк России» кредитный договор, в рамках которого денежные средства были перечислены ему на счет, с которого часть денежных средств передана им риелтору в целях передачи продавцу Никитину А.С. в счет оплаты недвижимости. Вместе с тем, денежные средства риелтором Никитину А.С. переданы не были, в связи с чем, последний, не получивший оплаты проданного товара, поставил вопрос о расторжении договора, который разрешен в судебном порядке путем заключения мирового соглашения, и в последствии расторгнут соглашением, недвижимое имущество возвращено Никитину А.С. В целях обеспечения исполнения возникших перед банком долговых обязательств, был зарегистрирован залог приобретенных объектов недвижимости, залогодателем по которому выступил Захаров О.В. На сегодняшний день кредитные обязательства Захаровым О.В. не исполнены.

Суд, руководствуясь положениями ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.

Заслушав объяснения явившихся лиц, участвующих в рассмотрении дела, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1, 4 ст. 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Согласно ст. 1 Федерального закона №102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Исходя из положений ст. 2 указанного Закона ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 334.1 Гражданского кодекса РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В силу положений 339.1 Гражданского кодекса РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1 Гражданского кодекса РФ).

При рассмотрении дела судом установлено, что Никитин А.С., являясь собственником недвижимого имущества в виде жилого дома площадью 91,1 кв.м и земельного участка площадью 1976 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>, Сыктывдинский район, Республика Коми, – произвел его отчуждение в пользу Захарова О.В. на основании заключенного с ним 15.03.2017 договора купли-продажи.

Из условий названного договора следует, что его стороны определи стоимость жилого дома в 1 880 000 рублей, из которых 400 000 рублей передаются покупателем продавцу в день подписания настоящего договора, а оставшаяся сумма в размере 1 480 000 рублей будет выплачена покупателем продавцу после государственной регистрации права собственности и получения кредита в ПАО «Сбербанк России» в лице Коми отделения №8617 по кредитному договору №8937 от 15.03.2017. Стороны договора купли-продажи также договорились о стоимости земельного участка в размере 370 000 рублей, из которых 100 000 рублей передаются продавцу покупателем в день подписания настоящего договора, а оставшаяся сумма в размере 270 000 рублей будет выплачена покупателем продавцу после государственной регистрации права собственности и получения кредита в ПАО «Сбербанк России» в лице Коми отделения №8617 по кредитному договору №8937 от 15.03.2017.

Кроме того, стороны договора купли-продажи в его условиях оговорили, что объекты недвижимости, являющиеся предметом договора, находятся в залоге у ПАО «Сбербанк России» в лице Коми отделения №8617 с момента государственной регистрации права собственности покупателя на объекты недвижимости, при этом залог в силу закона в пользу продавца не возникает. Залогодержателем по данному залогу является ПАО «Сбербанк России», права которого по кредитному договору и право залога квартиры удостоверяются закладной. Недвижимое имущество находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как следует из материалов дела между ПАО «Сбербанк России», выступающим кредитором, и Захаровым О.В. и Захаровой Т.В., являющимися созаемщиками, 15.03.2017 заключен кредитный договор №8937, по условиям которого заемщикам предоставлены денежные средства в размере 1 750 000 рублей с взиманием процентов в течение 99 месяцев в размере 11,75 процентов годовых в целях приобретения индивидуального жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: <адрес>, Сыктывдинский район, Республика Коми, – на основании договора купли-продажи от 15.03.2017.

В связи с заключением названного кредитного договора данные объекты недвижимости были переданы в залог ПАО «Сбербанк России» по кредитному договору в качестве обеспечения обязательств по своевременному возврату заемных денежных средств путем включения соответствующих условий в п. 10 кредитного договора и договор купли-продажи, о чем указано выше.

В материалы дела также предоставлена закладная от 15.03.2017, в соответствии с которой Захаров О.В., будучи должником и выступающий залогодателем, выдал названную закладную первоначальному залогодержателю в лице ПАО «Сбербанк России», предметом которой являются приобретённые им индивидуальный жилой дом и земельный участок.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательств удостоверены закладной.

В материалы дела истцом в обоснование иска предоставлено вступившее в законную силу определение Сыктывдинского районного суда Республики Коми от 26.09.2017, вынесенное в рамках гражданского дела по исковому заявлению Никитина А.С. к Захарову О.В. о расторжении договора купли-продажи от 15.03.2017, которым утверждены условия мирового соглашения, к которым пришли стороны при рассмотрении дела.

Во исполнение названного определения суда 01.10.2017 между Никитиным А.С. и Захаровым О.В. заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи от 15.03.2017.

В настоящее время право собственности на объекты недвижимости зарегистрированы за Захаровым О.В. и по-прежнему находятся в залоге у ПАО «Сбербанк России».

Истец Никитин А.С. с целью регистрации соглашения о расторжении договора купли-продажи и последующей регистрации перехода права собственности обратился в Управление Росреестра по Республике Коми, которым государственная регистрация прав приостановлена в виду не предоставления письменного согласия залогодержателя на заявленные действия.

Ссылаясь на отсутствие у истца перед ПАО «Сбербанк России» обязательств и прекращение права собственности на данное имущества у непосредственного заемщика в виду состоявшегося судебного акта и заключенного соглашения, Никитин А.С. обратился в суд с рассматриваемыми требованиями, находя свое право собственности нарушенным.

В соответствии с ч. 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе жилые дома и земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона.

В силу статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Перечень оснований прекращения залога предусмотрен ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, в соответствии с названной нормой залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога, в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса, в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2), в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным, по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса, в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса, в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1), в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса, в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Согласно ч. 1 ст. 353 Гражданского кодекса РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется, правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем, по смыслу.

Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В силу п. 2. ст. 11 названного Закона ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

В п. 2 ст. 20 Закона также предусмотрено, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство.

В силу указанных выше обстоятельств в рамках кредитного договора между ПАО «Сбербанк России» и Захаровым О.В. ипотека на спорное имущество возникла и зарегистрирована в силу закона.

В обоснование исковых требований Никитин А.С. ссылался на заключенное с Захаровым О.В. соглашение о расторжении договора купли-продажи, указывая, что таким соглашением спорное имущество возращено первоначальному собственнику, не являющемся залогодателем.

Вместе с тем, такое соглашение порождает права и обязанности именно для сторон договора купли-продажи, а не для ПАО «Сбербанк России», который не получил от Захарова О.В. исполнения кредитных обязательств, более того, ПАО «Сбербанк России» в силу закона является добросовестным залогодержателем, поскольку на день предоставления кредита под залог недвижимости не знал и не мог знать, что законный залогодатель в последующем заключит соглашение о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости.

Таким образом, по смыслу приведенных норм права, переход права собственности на заложенное имущество в виде земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, Сыктывдинский район, – от Захарова О.В. Никитину А.С. в связи с расторжением договора купли-продажи от 15.03.2017 не является ни одним из указанных случаев прекращения залога.

Учитывая, что имущество возвращено истцу не в порядке изъятия из чужого незаконного владения (виндикации), когда требования закона направлены на защиту прав реального собственника имущества в случае распоряжения им не обладающего соответствующими полномочиями лицом, а в результате расторжения договора купли-продажи, который соответствовал требованиям закона, у суда не имеется необходимых правовых оснований для отмены обременения земельного участка и домовладения в виде ипотеки.

Исходя из толкования закона и установленных обстоятельств дела, оценивая доказательства в совокупности в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд приходит к выводу о том, что на день выдачи закладной Захаров О.В. обладал правом на обеспечение своих обязательств посредством передачи в залог ПАО «Сбербанк России» жилого дома и земельного участка, поскольку у него возникло право собственности на данные объекты недвижимости на основании зарегистрированной в установленном законом порядке сделки купли-продажи.

В силу требований ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению, в том числе облагать обременением путем передачи в залог.

Кроме того, в соответствии с условиями договора купли-продажи от 15.03.2017 истец Никитин А.С. и третье лицо Захаров О.В. согласились на обеспечение кредитных обязательств Захарова О.В. путем передачи в залог ПАО «Сбербанк России» указанных объектов недвижимости после государственной регистрации права Захарова О.В. на объекты недвижимости.

В силу прямого указания закона переход права собственности на заложенное имущество, в том числе в связи с расторжением договора купли-продажи объекта залога, не влечет прекращения соответствующего обременения, поэтому само по себе последующее расторжение договора между Никитиным А.С. и Захаровым О.В. не может сказываться на праве ПАО «Сбербанк России» для погашения возможной задолженности у заемщика за счет реализации объектов залога. При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что передача данного имущества в залог путем включения соответствующего условия в кредитный договор произведена в соответствии с требованиями закона, поэтому оснований для прекращения ипотеки в данном случае не имеется.

Иные доводы истца и его представителя в обоснование рассматриваемых требований, как неправомерность действий риелтора в рамках сделки купли-продажи, направление ПАО «Сбербанк России» заемных средств покупателю, а не продавцу, не имеют правового значения для надлежащего разрешения настоящего спора.

Учитывая выводы, к которым суд пришел выше, принимая во внимание положения ст.98 Гражданского процессуального кодекса РФ, у суда не имеется правовых оснований для возмещения истцу судебных расходов, связанных с уплатой им государственной пошлины при обращении в суд.

Руководствуясь ст. 193-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

исковые требования Никитина А.С. к ПАО «Сбербанк России» о прекращении ипотеки в отношении недвижимого имущества в виде земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, Сыктывдинский район, Республика Коми, – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывдинский районный суд Республики Коми в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 3 февраля 2018 года.

Судья Д.А. Колесникова