Решение по делу № 66а-1760/2020 от 20.03.2020

Дело № 66а-1760/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Москва                                                  23 июня 2020 года

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Гришиной Г.Н.,

судей Харебиной Г.А., Пономаревой Е.И.,

при секретаре Егошиной Л.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело № 3а-371/2020 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Зеленый город», Новикова Александра Владимировича, Филиппова Ивана Васильевича, Грицай Алексея Михайловича, Аюшевой Ларисы Васильевны, Аюшева Ивана Николаевича об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы на решение Московского городского суда от 15 января 2020 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Харебиной Г.А., судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ООО «Зеленый город», Новиков А.В., Филиппов И.В., Грицай А.М., Аюшева Л.В., Аюшев И.Н. обратились в Московский городской суд с административным исковым заявлением, просили установить кадастровую стоимость находящегося у Новикова А.В., Филиппова И.В., Грицай А.М. (ООО «Зеленый город» по праву доверительного управления), Аюшевой Л.В., Аюшева И.Н. в арендном пользовании земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу:                                   <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года.

В обоснование заявленных требований административные истцы указали, что утвержденная по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 144 006 048 рублей, что значительно превышает рыночную стоимость, которая по результатам оценки, проведенной                             <данные изъяты>, согласно подготовленному оценщиком отчету от                          25 декабря 2018 года № составляет 66 239 000 рублей, чем нарушаются права и обязанности административных истцов как плательщиков арендной платы, размер которой рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

При рассмотрении административного дела по существу представитель административных истцов поддержал заявленные требования с учетом уточнения по результатам судебной оценочной экспертизы, просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной стоимости по состоянию на                                       1 января 2016 года в размере 106 367 864 рубля.

Решением Московского городского суда от 15 января 2020 года административные исковые требования удовлетворены, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной по состоянию на 1 января 2016 года в размере 106 367 864 рубля, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 27 декабря 2018 года.

В апелляционной жалобе Департамент городского имущества города Москвы и Правительство Москвы просят об отмене решения суда первой инстанции полностью как незаконного и необоснованного по мотивам нарушения норм материального права и норм процессуального права и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме по следующим доводам.

Не могло быть положено в основу судебного решения заключение судебной оценочной экспертизы как не соответствующее требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы судом отклонено необоснованно. Судом не исследован довод о том, что административные истцы, являясь арендаторами земельного участка, не вправе выступать заказчиками оценки рыночной стоимости земельного участка, находящегося в государственной собственности, в отношении которого имеют место определенные законом обстоятельства, исключающие продажу на открытом рынке в условиях конкуренции. Административные истцы, требуя установления рыночной стоимости земельного участка, по существу оспаривают потенциальную цену продажи участка, которая является нормативно установленной, и пытаются в одностороннем порядке изменить условия договора аренды, что недопустимо, поскольку арендная плата за государственный участок является нормативно регулируемой ценой. Своими требованиями административные истцы оспаривают право собственника земельного участка Правительства Москвы как на определение кадастровой стоимости, так и на установление арендной платы, реализацию Правительством Москвы общих начал определения арендной платы, а также право Департамента городского имущества города Москвы распоряжаться данным земельным участком.

Письменных возражений относительно апелляционной жалобы не поступило.

Административные истцы, представители административных истцов и ответчиков, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения административного дела, в судебное заседание не явились. Представитель административных ответчиков Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы ходатайствовал о рассмотрении административного дела в его отсутствие.

С учетом требований статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Судебная коллегия, проверив законность оспариваемого судебного акта на основании статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, приходит к следующему.

Производство по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Статьи 24.18 и 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту - Закон об оценочной деятельности) и статья 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту – Закон о кадастровой оценке) предоставляют возможность заинтересованным лицам применять вместо определенной методами массовой оценки кадастровой стоимости установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной, имеющей большую точность и позволяющей наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости по сравнению с государственной кадастровой оценкой.

Как установлено судом на основании материалов административного дела, в договоре аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 8 апреля 2014 года № Новиков А.В., Филиппов И.В., Грицай А.М., Аюшева Л.В., Аюшев И.Н. выступают арендаторами земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>,                                       ООО «Зеленый город» является доверительным управляющим имуществом Новикова А.В., Филиппова И.В., Грицай А.М.

На основании положений статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условий договора аренды административные истцы являются плательщиками арендной платы, размер которой определяется в соответствии с кадастровой стоимостью земельного участка.

В отношении земельного участка с кадастровым номером № установлена кадастровая стоимость в размере                                          144 006 048 рублей.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, от 24 января 2019 года заявление ООО «Зеленый город» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № отклонено со ссылкой на несоответствие представленного отчета об оценке от 25 декабря 2018 года                        №, подготовленного оценщиком <данные изъяты>, требованиям действующего законодательства.

Заявляя административный иск об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года, административные истцы представили в суд указанный отчет об оценке, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 66 239 000 рублей.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы административного дела отчета об оценке по ходатайству представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы в ходе судебного разбирательства суд первой инстанции на основании определения Московского городского суда от 23 августа 2019 года по административному делу назначил судебную оценочную экспертизу, поручив ее производство экспертам                                                        <данные изъяты>.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от                                          7 октября 2019 года №, составленному экспертом <данные изъяты> ФИО9, отчет об оценке от 25 декабря 2018 года №, подготовленный оценщиком <данные изъяты>, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2016 года составляет 106 367 864 рубля.

Разрешая спор, суд первой инстанции, оценив заключение эксперта        <данные изъяты> с позиции статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с иными установленными обстоятельствами и исследованными доказательствами по административному делу, согласившись с итоговой рыночной стоимостью земельного участка, пришел к выводу, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена по состоянию на 1 января 2016 года в размере рыночной стоимости в соответствии с заключением эксперта по результатам проведения судебной оценочной экспертизы.

Судебная коллегия находит данный вывод суда законным и обоснованным, соответствующим нормам законодательства, регулирующим возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

Анализ текста апелляционной жалобы не выявил доводов, которые бы позволили не согласиться с таким выводом суда.

Вопреки доводам апелляционной жалобы о допущенных экспертом нарушениях при проведении экспертизы оснований не доверять представленному заключению эксперта у судебной коллегии не имеется.

Доводы о том, что заключение эксперта основывается на исследовании сведений о ценах на объекты недвижимости, взятых из недостоверных источников и в отношении не аналогичных спорных земельных участков, неубедительны. Доказательств наличия на дату оценки объектов-аналогов с иной рыночной стоимостью, не учтенных экспертом при соответствующем анализе, в материалы административного дела не представлено.

Приведенные в указанной части доводы со ссылкой на то, что: в рамках сравнительного подхода отсутствует корректировка на наличие коммуникаций; не проведена идентификация объекта исследования на дату оценки, в заключении отсутствует подтвержденная информация о нежилом здании торгового центра, расположенном на земельном участке – объекте исследования, отсутствует анализ бухгалтерской отчетности по существующим арендным договорам, а также копии необходимых для анализа документов, полученная в результате расчета доходным подходом рыночная стоимость объекта исследования не обоснована; значение коэффициента капитализации не соответствует рыночным данным, аналогичны доводам, приведенным в суде первой инстанции, которые судом проверялись и с учетом письменных пояснений эксперта, полностью опровергающих доводы административных ответчиков, отклонены, поскольку не влияют на правильность выводов о размере рыночной стоимости земельного участка, что находит отражение в судебном решении.

Оснований для переоценки экспертного заключения, которое подвергается Департаментом городского имущества города Москвы и Правительством Москвы сомнению, судебная коллегия не усматривает. Административными ответчиками не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что при исправлении выявленных, по мнению апеллянтов, недостатков заключения эксперта значение определенной в ней итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала.

Таким образом, экспертное заключение сомнений в его обоснованности не вызывает, доводы апелляционной жалобы о нарушениях при производстве экспертизы в ходе рассмотрения административного дела судом апелляционной инстанции своего подтверждения не нашли.

Согласно статье 6 Закона об оценочной деятельности Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Действительно, частью 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в отношении оценки объектов, принадлежащих муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Однако в рассматриваемом случае договор на оценку заключен не от имени собственника, а от имени владельца объекта недвижимости на основании статьи 6 данного Федерального закона, согласно которой юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки.

В силу положений части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

С учетом положений статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

При таких обстоятельствах доводы административных ответчиков о том, что арендатор не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости земельного участка, находящегося в государственной собственности, противоречат нормам материального права.

Не соглашается судебная коллегия и с доводами жалобы о том, что арендатор земельного участка не вправе обратится за оспариванием результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с положениями статьи 5 Земельного кодекса Российской Федерации правообладателями земельного участка являются, в том числе арендаторы.

В силу предписаний статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условий договора аренды, не являясь обладателем вещного права на земельный участок, административные истцы как арендаторы по договору аренды приобретают право временного владения и пользования объектом недвижимости, а также обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), размер которой определяется в соответствии с кадастровой стоимостью земельного участка.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации,                               пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от                                          25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

По смыслу приведенных норм права с учетом соответствующих разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации юридическое лицо, владеющее земельным участком на праве аренды, обязано оплачивать пользование землей в виде арендной платы, рассчитанной исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая при наличии оснований может быть пересмотрена по заявлению арендатора в судебном порядке.

Необходимость наличия согласия собственника на такой пересмотр, выраженного в договоре аренды либо в иной письменной форме, о чем указано в абзаце 7 пункта 6 названного Постановления, требуется только в случае аренды имущества, находящегося в собственности граждан или юридических лиц, что к рассматриваемой ситуации неприменимо, так как предметом договора аренды является земельный участок, находящийся в собственности города Москвы.

Таким образом, арендатор земельного участка, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности указанного лица, наравне с собственником земельного участка либо органом местного самоуправления, осуществляющим правомочия собственника объекта недвижимости, наделен правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в комиссии и в суде, в том числе посредством предъявления требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

Несогласие с отказом в удовлетворении ходатайства о назначении по административному делу повторной судебной оценочной экспертизы не может являться основанием для отмены решения суда, поскольку отражает лишь отношение апеллянтов к разрешению судом ходатайства и не указывает на ошибочность выводов суда по существу.

В целом доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с решением суда, не содержат фактов, которые были бы не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении административного дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного решения по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены решения суда.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что обстоятельства, имеющие значение для административного дела, судом определены правильно, выводы суда соответствуют изложенным в решении обстоятельствам административного дела и представленным доказательствам, нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права не допущено, поэтому решение суда следует признать законным и обоснованным, апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению.

Нарушений судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с положениями части 1 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для безусловной отмены решения суда первой инстанции, не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

                                                    определила:

решение Московского городского суда от 15 января 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы – без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи