Решение по делу № 2-213/2023 (2-1407/2022;) от 28.12.2022

Дело № 2-213/2023

УИД 29RS0005-01-2022-001812-74

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

06 сентября 2023 года                     г. Архангельск

Исакогорский районный суд города Архангельска в составе

председательствующего судьи Шкарубской Т.С.,

при секретаре Добряковой Е.А.,

с участием истца Гмыриной И.С., ее представителя Панасенко О.А.,

ответчика Веселовой С.С., ее представителя Волкова Р.В.,

представителей третьих лиц Комарова В.А., Соболевой В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Архангельске гражданское дело по иску Гмыриной И. С. к Веселовой С. С. о взыскании стоимости устранения недостатков, возмещении расходов,

установил:

Гмырина И.С. обратилась в суд с иском к Веселовой С.В. о взыскании стоимости устранения недостатков, расходов. Требования мотивировала тем, что 22.09.2022 между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры <адрес> стоимостью 1750000 руб. В п. 3.1 договора купли-продажи определено, что ответчик обязалась передать квартиру качеством, соответствующим ее назначению, – удовлетворению жилищных потребностей. Однако ответчик ввела истца в заблуждение относительно технических характеристик квартиры, не сообщив при осмотре квартиры, что она не пригодна для проживания в нем. 25.09.2022 истец заключила с ИП Луференко А.В. договор подряда №, согласно которому истцу были произведены работы по снятию обоев со стен в указанной квартире. Стоимость работ составила 10000 руб., которая истцом оплачена в полном объеме. После демонтажа обоев она обнаружила скрытые недостатки: потолок и стены поражены плесневыми грибами, в стенах имеются трещины толщиной от 5 мм. и более, отпадает штукатурный слой. Ответчик признала наличие указанных недостатков и предложила истцу компенсировать стоимость восстановительного ремонта в размере 100000 руб. Истец обратилась в Росреестр с заявлением о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество, однако в удовлетворении заявления было отказано в связи с завершением государственной регистрации права. После чего ответчик отказалась от выполнения обязательств по компенсации стоимости восстановительного ремонта. 14.10.2022 истец обратилась в ООО «УК ВКБгрупп» с заявлением о составлении акта осмотра жилого помещения. 19.10.2022 данный акт был составлен, в котором указано на наличие большого количества плесени, трещин на стенах во всех комнатах, большой эпицентр плесени под окнами. 06.11.2022 она заключила договор с ИП Луференко А.В. по демонтажу потолков из ГКЛ в двух комнатах и кухне квартиры. Стоимость услуг составила 8000 руб., которая оплачена ею в полном объёме. После демонтажа потолков она обнаружила скрытые ответчиком недостатки: потолок и стены поражены плесневыми грибами, в стенах имеются трещины толщиной от 5 мм. и более, отпадает штукатурный слой, сгнили перекрытия на кухне. 09.11.2022 сотрудником управляющей компании был составлен акт, в котором зафиксировано наличие в комнатах темных пятен на стенах и потолках, в ванной комнате – наличие черных пятен по всей несущей стене, а также факт того, что на кухне сгнили перекрытия, отпадает штукатурка на кухне и в комнатах. 29.11.2022 был составлен акт осмотра вышеуказанной квартиры, в указанном акте отражено, что повреждения могли появиться в результате самовольного демонтажа печи, вентиляционного канала предыдущим собственником квартиры. Согласно протоколу лабораторных исследований № 3271-22/1 от 23.11.2022, составленному ООО «Микросфера», в квартире были выявлены в крайне высокой численности плесневые грибы, вредные для здоровья человека и оказывающие деструктивное воздействие на отделочные материалы, пораженные отделочные материалы подлежат удалению и замене, помещение и конструкции нуждаются в антиплесневой обработке. Стоимость восстановительного ремонта квартиры <адрес> составила 351469 руб. Ответчик на момент продажи вышеуказанной квартиры знала о массовом биоповреждении жилого помещения плесневыми грибами, наличии трещин, отпадании штукатурного слоя, сгнившем перекрытии на кухне, однако о данных недостатках истца в известность не поставила. В связи с изложенным с учетом уточнений просит взыскать с ответчика стоимость устранения недостатков в размере 469645 руб., расходы по снятию обоев в размере 10000 руб., расходы по демонтажу потолков в размере 8000 руб. расходы по проведению экспертизы в размере 19500 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 6900 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 36000 руб., расходы по проведению судебной экспертизы в размере 72000 руб.

    К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено ООО «Агентство недвижимости 21 век».

Истец Гмырина И.С. и ее представитель Панасенко О.А. в судебном заседании исковые требования с учетом уточнений поддержали по основаниям, указанным в нем.

Ответчик Веселова С.С. и ее представитель Волков Р.В. в судебном заседании с иском не согласились, указав, что о наличии плесени в квартире истцу известно не было, ремонт в квартире, за исключением детской комнаты, производился за несколько лет до продажи квартиры.

Представители третьих лиц ООО «УК ВКБгрупп» Комаров В.А. и ООО «Агентство недвижимости 21 век» Соболева В.Н. в судебном заседании оставили рассмотрение спора на усмотрение суда.

Суд, исследовав письменные материалы дела, заслушав пояснения сторон, допросив свидетелей, приходит к следующему.

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

В силу ст.ст. 456, 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

В соответствии со ст. 475 Гражданского кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Согласно ст. 476 Гражданского кодекса РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 ГК РФ).

В соответствии со ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

С учетом приведенных норм закона, существенными для рассмотрения данного дела и подлежащими доказыванию являются условия договора купли-продажи о качестве товара, несоответствие качества товара условиям о качестве, установленным договором, наличие недостатков товара, которые возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

При этом обязанность доказывания несоответствия качества товара условиям о качестве, установленным договором и наличия недостатков товара, возникших до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента, лежит на покупателе, то есть на истце.

В судебном заседании установлено, и следует из представленных материалов дела, что 22.09.2022 между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 2.1 названного договора стоимость квартиры составила 1750000 рублей.

Из пояснений истца следует, что на момент заключения договора купли-продажи она осматривала квартиру, но каких-либо видимых дефектов не выявила. После передачи ключей истец обнаружила скрытые недостатки в виде плесени, трещин.

25.09.2022 между истцом и ИП Луференко А.В. был заключен договор подряда, согласно которому ИП Луференко А.В. обязался выполнить работы по снятию обоев со стен в квартире. Стоимость работ составила 10000 руб., которая оплачена истцом. Также 06.11.2022 истец заключила с ИП Луференко А.В. договор подряда, по которому ИП Луференко А.В. обязался выполнить работы по демонтажу потолков из ГКЛ, стоимость работ составила 8000 руб. и оплачена истцом в полном объеме.

По результатам осмотра спорной квартиры управляющей компанией ООО «УК ВКБгрупп» составлены акты от 19.10.2022, в котором указано на большое количество плесени, трещин, и от 09.11.2022, где отражено на наличие темных пятен на стенах и потолке, неправильную установку окон.

Для определения стоимости затрат на восстановительный ремонт истец 01.11.2022 заключила с ИП Сметаниной А.А. договор на оказание экспертных работ, стоимость услуг составила 19500 руб., которая оплачена истцом в полном объеме.

Согласно заключению эксперта № 20ИП-22/ОУ от 29.11.2022 стоимость затрат на восстановительный ремонт квартиры истца составляет 351469 руб.

В многоквартирных жилых домах действуют Правила содержания общего имущества, утвержденные постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006, а также постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (далее - Постановление № 170). В пункте п. 1.1 Постановления №170 определяются требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью - обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности.

Организация, выполняющая роль Управляющей компании/эксплуатирующей организации, функцию которой в доме выполняет ООО «УК «ВКБгрупп», несет полную ответственность по устройству вентиляции в доме, содержанию чердачного помещения.Статьей 557 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору, а именно:

если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара;

в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Вместе с тем, согласно имеющейся в материалах дела копии договора купли-продажи сторонами не было согласовано условий о качестве квартиры, в том числе, о качестве потолка, перекрытий и других конструктивных элементов, что в силу вышеуказанных норм права влечет обязанность продавца передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Материалы дела не содержат доказательств непригодности для проживания спорной квартиры.

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, а также порядок признания жилого помещения непригодным для проживания устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами (части 3, 4 статьи 15 ЖК РФ). В настоящее время действует Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47.

Согласно п. 33 данного Положения основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:

ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации либо в результате чрезвычайной ситуации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

Согласно протоколу лабораторных исследований № 3271-22/1 от 23.11.2022 в предоставленных образцах в крайне высокой численности выявлены плесневые грибы, вредные для здоровья человека и оказывающие деструктивное воздействие на отделочные материалы. Пораженные отделочные материалы подлежат удалению и замене, помещение и конструкции нуждаются в антиплесневой обработке. Таким образом, в указанном протоколе указано лишь на вредность, а не опасность для здоровья человека наличие выявленных плесневых грибов.

Кроме того, доказательств тому, что на лабораторное исследование были представлены именно образцы штукатурного слоя с наружной стены на кухне, отделочных материалов (обоев) с наружной стены над оконным блоком спорной квартиры, материалы дела не содержат. В акте осмотра № 20ИП-22/ОУ от 01.11.2022 эксперт в комментарии указал на отбор проб отделочных материалов (одного образца обоев) с наружной стены над оконным блоком в жилой комнате № 2 площадью 17,4 кв.м., (одного образца штукатурного слоя) с наружной стены на кухне площадью 7,8 кв.м. для определения наличия микроорганизмов (грибка) и выделения видового состава. Однако изъятие проб происходило без участия ответчика, ответчик на осмотр жилого помещения не приглашалась.

Для определения причин возникновения дефектов, стоимости восстановительного ремонта судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам федеральному бюджетному учреждению «Архангельская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

Согласно заключению эксперта ФБУ Архангельская ЛСЭ Минюста России № 268/3-2 от 29.05.2023 в квартире <адрес> были обнаружены дефекты, наличие которых указывает на то, что жилое помещение не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, указанным в постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», а также имеются отступления от ГОСТ 30494-2011 Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях (с поправкой, с изменением № 1). Выявленные экспертом дефекты влияют на техническое состояние строительных конструкций, ускоряя их физический износ. Причиной возникновения выявленных дефектов является отсутствие своевременно проводимых ремонтных работ, отсутствие системы вентиляции, увлажнение чердачного перекрытия в результате протечек кровли. Выявленные дефекты не могли быть обнаружены при осмотре квартиры в виде наличия выполненной отделки. Стоимость восстановительного ремонта составляет 469645 руб. 20 коп.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Эксперт пояснил, что при производстве судебной экспертизы не мог установить время возникновения данных дефектов в виду отсутствия соответствующих методик, указав лишь на наличие в техническом паспорте по состоянию на 2014 года указаний на следы протечек, увлажнение утеплителя, гнили в перекрытиях, сквозные трещины по стене, выветривание раствора из швов, сырость на наружных и внутренних капитальных стенах.

Оснований считать выводы эксперта в указанной части недействительными не имеется. Довод ответчика и его представителя о том, что эксперт не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ опровергается материалами дела. Так, на первой странице заключения эксперта имеется отметка о предупреждении эксперта по ст. 307 УК РФ и его подпись (том 1, л.д. 203).

Допрошенные в судебном заседании свидетели Вакалюк Е.А., Вакалюк И.В., Попов М.С. показали, что обои в спорной квартире были наклеены поверх старых обоев, темные пятна имелись на стенах.

Из показаний свидетелей Попова М.С. и Туровой И.В. следует, что ремонт в спорной квартире, за исключением детской комнаты, производился за несколько лет до ее продажи, в детской комнате непосредственно перед продажей квартиры был произведен ремонт, который заключался в поклейке обоев поверх старых без их снятия.

Исходя из исследованных в судебном заседании доказательств можно сделать вывод о неосведомленности ответчика о наличии темных пятен на стенах, в том числе и при производстве ремонтных работ в квартире.

Свидетели Свидетель №2 и Свидетель №1 в судебном заседании показали, что запаха сырости в квартире не имелось, при входе в квартиру окна в ней были закрыты.

Довод истца и ее представителя о том, что ремонт был произведен после выезда ответчика с семьей из квартиры непосредственно перед продажей квартиры, не может являться основанием для соразмерного уменьшения стоимости квартиры, поскольку стоимость квартиры была определена соглашением сторон, ответчик не обладала информацией о наличии каких-либо дефектов в спорной квартире, поскольку данные дефекты, как следует из выводов судебной экспертизы, не могли быть обнаружены при визуальном осмотре.

Кроме того, как следует из заключения эксперта от 29.05.2023, выявленные дефекты образовались в результате разрушения перекрытия, отсутствия вентиляции, т.е. образовались не в результате действий ответчика, а в результате содержания жилого дома управляющей компанией.

Система вентиляции и несущие контракции дома относятся к общедомовому, а содержание и ремонт общедомового имущества многоквартирного дома в соответствии с вышеприведенными нормами закона возложено на эксплуатирующую организацию. Кроме того, истцом не представлено доказательств, что указанная квартира не отвечает условиям о качестве, которые были определены договором, а также что заявленные истцом дефекты квартиры возникли до ее передачи покупателю или по причинам, возникшим до момента передачи по вине ответчика.

Довод истца о том, что он не мог обнаружить данные дефекты, не могут служить основанием к удовлетворению исковых требований, поскольку истец не была лишена возможности осматривать приобретаемую квартиру до момента заключения договора, в том числе и с использованием привлеченных специалистов.

При этом суд учитывает объяснения сторон и свидетелей о том, что истец до государственной регистрации сделки осматривала дважды квартиру, каких-либо препятствий в осмотре ей не чинилось, у истца имелась реальная возможность осматривать всю квартиру.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу требований ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Реализуя свое право на заключение договора, действуя свободно, истец и ответчик определили предмет договора, а также договорились о цене, за которую приобретается квартира в исправном и пригодном для проживания состоянии.

Таким образом, истец выразил волеизъявление на приобретение квартиры в том техническом состоянии, в котором она была на момент заключения договора, за цену, определенную соглашением сторон.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. В силу ст.150 ГПК РФ, суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.

При таких обстоятельствах, проанализировав и оценив представленные доказательства в их совокупности, установив юридически значимые для дела обстоятельства с учетом требований закона, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований оснований для взыскания с ответчика расходов по снятию обоев, демонтажу потолка, судебных расходов в порядке ст. 98 ГПК РФ, в частности на оплату услуг экспертов, расходов по оплате государственной пошлины и услуг представителя, также не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

иск Гмыриной И. С. (паспорт №) к Веселовой С. С. (паспорт №) Гмыриной И. С. к Веселовой С. С. о взыскании стоимости устранения недостатков в размере 469645 руб. 20 коп., возмещении расходов по снятию обоев в размере 10000 руб., демонтажу потолка в размере 8000 руб., по оплате услуг эксперта в размере 19500 руб., судебных расходов в сумме 114900 руб. оставить без удовлетворения.

На решение суда в течение месяца со дня принятия в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в Архангельский областной суд через Исакогорский районный суд г. Архангельска.

Мотивированное решение изготовлено 13 сентября 2023 года.

Председательствующий                 (подпись) Т.С. Шкарубская