Решение по делу № 2-4208/2019 от 30.08.2019

Дело № 2-4208/2019                            11 декабря 2019 года

78RS0017-01-2019-005076-13

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Петроградский районный суд Санкт- Петербурга в составе:

председательствующего судьи Мазневой Т.А.,

при секретаре Туркове Г.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дементьевой Ю.А. к обществу с ограниченной ответственностью «КОНЭКС» о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Дементьева Ю.А. обратилась в Петроградский районный суд Санкт-Петербурга с иском к обществу с ограниченной ответственностью «КОНЭКС» (далее по тексту – ООО «КОНЭКС»), в котором просила признать за ней право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины в размере 46 800 рублей.

В обоснование заявленных требований истец указала, что 16.03.2015 между истцом и ООО «КОНЭКС» был заключен договор о долевом финансировании строительства жилого дома, по условиям которого по завершении строительства ООО «КОНЭКС» обязалось передать дольщику предусмотренную договором квартиру, а дольщик обязался внести сумму долевого взноса. Обязательства об оплате долевого взноса Дементьевой Ю.А. исполнены в полном объеме. 22.11.2018 квартира была передана истцу по акту приема-передачи; истец подала документы на регистрацию права собственности, однако уведомлением от 22.05.2019 Управление Росреестра по Санкт-Петербургу истцу сообщило о приостановлении регистрации права собственности на квартиру в связи с наличием спора между ФАУГИ «Управление имуществом специальных проектов «Министерства обороны Российской Федерации» и ПЖСК «Офицерский». Ссылаясь на то, что регистрация права собственности истца не должна ставиться в зависимость от правоотношений третьих лиц, истец обратилась в суд с настоящим иском.

В судебное заседание истец не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, направила в суд своего представителя – адвоката Гриднева К.В., который в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме.

Представитель 3-го лица ФГАУ «Управление имуществом специальных проектов» Министерства обороны Российской Федерации в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление.

В судебное заседание не явились представитель ПЖСК «Офицерский», временный управляющий ПЖСК «Офицерский» - Цомаев С.З., привлеченный к участию в деле, поскольку определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга от 15 июля 2019 года в отношении ПЖСК «Офицерский» введена процедура наблюдения, представитель ответчика ООО «КОНЭКС» о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, доказательств уважительности причин не явки в судебное заседание не представили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли, в связи с чем суд руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей истца и третьего лица, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 30 ноября 2000 года между Военным инженерно-комическим университетом (ныне ФГКВОУ «Военно-космическая академией им. А.Ф. Можайского) и ПЖСК «Восток» (после переименования ПЖСК «Офицерский») был заключен договор об инвестиционной деятельности, предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта по реконструкции объекта недвижимости, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Офицерский пер., д.8, за счет средств пайщиков ЖСК и/или привлеченных дольщиков. Проектом предусматривался снос аварийной постройки и воссоздание объекта в увеличенном объеме с учетом эффективного использования прилегающей территории.

Строительство объекта осуществляется ПЖСК «Офицерский» на основании распоряжения Комитета по управлению городским имуществом Администрации Санкт-Петербурга от 3 ноября 2000 года; распоряжения Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом от 16 мая 2005 года; распоряжения комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 18 сентября 2006 года.

В соответствии с пунктом 5.2.4 договора от 30 ноября 2000 года, ЖСК обязался обеспечить финансирование реконструкции объекта, регистрации кондоминиума в полном объеме за счет средств пайщиков ЖСК и/или привлеченных средств дольщиков.

Между ПЖСК «Офицерский» (инвестор) и ООО «КОНЭКС» (соинвестор) 8 июня 2011 года был заключен договор №1-2011 об инвестиционной деятельности, в соответствии с которым соинвестор принимает участие в реализации инвестиционного проекта по строительству первой очереди объекта – 8 этажного монолитно-кирпичного жилого дома с подземным паркингом на 139 машиномест. Соинвестор вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей в инвестиционном проекте, в том числе привлекать на свою долю третьих лиц на каждую из причитающихся ему квартир. По завершении инвестиционного проекта инвестор обязался передать соинвестору 39 квартир общей площадью 3474,40 кв.м., 3 нежилых помещения общей площадью 758,20 кв.м., 87 машино-мест.

Действуя в рамках условий инвестиционного договора №1-2011 от 8 июня 2011 года, ООО «КОНЭКС» 16.03.2015 заключило с Дементьевой Ю.А. договор № 44-2 о долевом финансировании строительства жилого дома, по условиям которого ООО «КОНЭКС» привлекает дольщика на свою долю для участия в финансировании строительства второго этапа (очереди) 8-этажного кирпично-монолитного жилого дома, по строительному адресу: Санкт-Петербург, Офицерский пер., д.8, по завершении инвестиционного проекта по строительству объекта при исполнении дольщиком в полном объеме принятых в соответствии с настоящим договором обязательств по внесению суммы долевого взноса ООО «КОНЭКС» обязуется в установленные договором сроки передать дольщику для оформления права собственности находящееся в объекте вновь созданное недвижимое имущество – <данные изъяты> квартиру, общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную на <данные изъяты> этаже, в строительных осях <данные изъяты>, с предварительным № № (пункт 1.2).

Согласно пункту 2.2 договора, общая сумма долевого взноса составила 22 400 000 рублей.

Дополнительным соглашением № 1 от 16.03.2015 к договору о долевом финансировании, стороны установили, что в случае внесения последнего долевого взноса в срок до 28.12.2015 общая сумма долевого взноса будет составлять 23 791 465 000 рублей.

Обязательства дольщика Дементьевой Ю.А. по оплате долевого взноса в размере 2323 791 465 000 рублей исполнены в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 16.03.2016 на сумму 50 000 рублей; платежными поручениями № 1 от 17.03.2015 на сумму 4 950 000 рублей; № 6 от 10.06.2015 на сумму 6 400 400 рублей; № 7 от 18.08.2015 на сумму 3 000 000 рублей; № 8 от 29.09.2015 на сумму 1 000 0000 рублей; № 9 от 23.12.2015 на сумму 1 000 0000 рублей; № 10 от 22.03.2016 на сумму 1 000 0000 рублей; № 011 от 19.05.2016 на сумму 900 0000 рублей; № 12 от 25.05.2016 на сумму 500 0000 рублей; № 13 от 19.07.2016 на сумму 1 000 0000 рублей; № 14 от 29.09.2016 на сумму 1 000 0000 рублей; № 15 от 27.01.2017 на сумму 1 000 0000 рублей; № 16 от 14.03.2017 на сумму 500 0000 рублей; № 17 от 07.04.2017 на сумму 500 0000 рублей; № 820311 от 31.08.2017 на сумму 991 065 рублей.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было выдано Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ФГАУ «Управление имуществом специальных проектов» Министерства обороны Российской Федерации 12.02.2018.

Также материалами дела подтверждено, что 01.03.2018 между ПЖСК «Офицерский» и ООО «КОНЭКС» был подписан акт приема передачи квартир, в соответствии с которым все расчеты между сторонами по договору № 1-211 от 8 июня 2011 года в части завершенного строительством второго этапа жилого дома выполнены полностью. В соответствии с указанным актом ПЖСК «Офицерский» передало ООО «КОНЭКС» в том числе квартиру № № (строительный №№), общей площадью <данные изъяты> кв.м.

На основании акта приема-передачи от 22.11.2018 ООО «КОНЭКС» во исполнение договора № 44-2 от 16.03.2015 передало истцу трехкомнатную квартиру, общей площадью <данные изъяты> кв.м., общая площадь по ПИБ с учтём площади балкона/лоджии и/террасы <данные изъяты> кв. метров, расположенную по адресу: <адрес>., в связи с выполнением дольщиком всех обязательств по оплате.

Истец обратилась с заявлением о государственной регистрации права собственности на квартиру, однако уведомлением от 22.05.2019 Управление Росреестра по Санкт-Петербургу истцу сообщило о приостановлении регистрации права собственности на квартиру в связи с наличием спора между ФАУГИ «Управление имуществом специальных проектов «Министерства обороны Российской Федерации» и ПЖСК «Офицерский».

Уведомлением от 22.05.2019 Управление Росреестра по Санкт-Петербургу истцу отказано в государственной регистрации права собственности в связи с тем, что не представлен протокол о распределении имущественных прав на созданный в результате инвестиционной деятельности объект, либо акт приема-передачи объектом, подтверждающих выполнение инвестиционных условий ПЖСК «Офицерский».

Таким образом, судом установлено, что соинвестор ООО «КОНЭКС» в полном объеме исполнил свои обязательства по инвестиционному договору № № 1-2011 от 8 июня 2011 года, а также дольщик Дементьева Ю.А. исполнила в полном объеме обязательства по оплате долевого взноса по договору №44-2 от 16.03.2015, однако в связи с имеющимися разногласиями между ПЖСК «Офицерский» и ФГАУ «Управление имуществом специальных проектов» Министерства обороны Российской Федерации истец лишена возможности зарегистрировать свое право собственности на квартиру.

Возражая против удовлетворения заявленных требований третье лицо ФГАУ «Управление имуществом специальных проектов» Министерства обороны Российской Федерации ссылалось на то, что в соответствии с дополнительным соглашением от 2 июня 2016 года права и обязанности ФГКВОУ «Военно-космическая академией им. А.Ф. Можайского по договору перешли в полном объеме к ФГАУ «Управление имуществом специальных проектов» Министерства обороны Российской Федерации.

По условиям договора, в редакции дополнительного соглашения от 9 сентября 2008 года, доля Российской Федерации определяется в виде общей площади во вновь созданном объекте недвижимости в размере 879 кв.м. В счет оплаты доли Российской Федерации до завершения реконструкции объекта ПЖСК «Офицерский» вправе приобрести готовые квартиры общей площадью в местах массовой застройки не менее 879 кв.м. для передачи их в собственность Российской Федерации.

До завершения реконструкции, в мае 2015 года ПЖСК «Офицерский» передало в собственность Российской Федерации, приобретенные в местах массовой застройки Санкт-Петербурга жилые помещения общей площадью 396,1 кв.м., однако, в полном объеме принятые на себя обязательства ПЖСК «Офицерский» не исполнило, жилые помещения общей площадью 482,9 кв.м. в собственность Российской Федерации не переданы. В целях реализации инвестиционного проекта по реконструкции объекта третьим лицом в Арбитражный суд города Москвы подано исковое заявление о понуждении ОЖСК «Офицерский» исполнить обязательства по договору в натуре. В связи с чем по мнению третьего лица государственная регистрация права граждан – участников долевого строительства жилого дома до оформления указанных документов может нарушить имущественные интересы Российской Федерации.

В соответствии с положениями Закона РСФСР от 26 июня 1991 года № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» после приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг он приобретает право на долю в объекте инвестиционной деятельности.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий.

Согласно ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Пунктом 1 ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен принцип судебной защиты нарушенного права.

В соответствии с абзацем 2 ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривается в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей возникновение последних из договоров (сделок), из судебного решения.

Невозможность произвести регистрацию права собственности на квартиру как на объект права собственности, на который истец вправе рассчитывать в результате исполнения договорных обязательств, влечет нарушение ее прав. Нарушенное право подлежит судебной защите.

В Едином государственном реестре недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, записи о регистрации прав и обременений на спорную квартиру отсутствуют, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 24.09.2019 (л.д. 67-72).

Истцом в полном объеме исполнены обязательства по договору от 16.03.2015 путем внесения долевого взноса за квартиру, в связи с чем в силу положений ст. 12, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации она вправе была рассчитывать на получение квартиры в свою собственность.

При таких обстоятельствах, доводы третьего лица о том, что до настоящего времени между ПЖСК «Офицерский» и не подписан протокол о распределении имущественных прав на реконструированный объект и акт реализации договора ФГАУ «Управление имуществом специальных проектов» Министерства обороны Российской Федерации, не может само по себе свидетельствовать об отсутствии у истца права на спорную квартиру.

Так, по условиям инвестиционного договора от 30 ноября 2000 года и дополнительных соглашений к нему, перечень конкретных квартир, подлежащих передачи Российской Федерации не определен, каких-либо обременений в отношении спорной квартиры не зарегистрировано.

Согласно разрешению на строительство, общая площадь жилых помещений составляет 8 031,7 кв. м., и учитывая, отсутствие доказательств того, что именно спорная квартира подлежит передаче Российской Федерации в рамках инвестиционного договора от 30 ноября 2000 года, наличие в Арбитражном суде города Москвы дела по иску ФГАУ «Управление имуществом специальных проектов» Министерства обороны Российской Федерации о понуждении ПЖСК «Офицерский» исполнить обязательства по договору в натуре, не свидетельствует о невозможности передачи спорной квартиры в собственность истца, кроме того, материалами дела подтверждено, что квартира передана истцу по акту приема-передачи от 22.11.2018.

Как разъяснено в абзаце 6 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Таким образом, если на недвижимое имущество претендуют несколько лиц, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом нежилое помещение передано одному из них во владение, то преимуществом обладает тот, кому передано спорное недвижимое имущество во владение.

Принимая во внимание, что истец свои обязательства по договору о долевом финансировании строительства жилого дома от 16.03.2015 исполнила в полном объеме, спорная квартира передана истцу по акту приема-передачи, суд считает, что у истца возникло право собственности на спорную квартиру.

Ввиду того, что наличие разногласий между ПЖСК «Офицерский» и ФГАУ «Управление имуществом специальных проектов» Министерства обороны Российской Федерации не может быть препятствием для признания за истцом права собственности на спорную квартиру на основании заключенного с ООО «КОНЭКС» договора финансировании строительства жилого дома, суд приходит к выводу о правомерности заявленных истцом требований и признании за ней права собственности на спорную квартиру.

В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика ООО «КОНЭКС» с которым непосредственно истец состояла в договорных отношениях, подлежит взысканию государственная пошлина в размере 46 800 рублей.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Дементьевой Ю.А. к обществу с ограниченной ответственностью «КОНЕКС» о признании права собственности, взыскании расходов по уплате государственной пошлины – удовлетворить.

Признать за Дементьевой Ю.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <данные изъяты>, паспорт серия <данные изъяты> № №, выданный <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения: <данные изъяты>, адрес регистрации: <адрес>, право собственности на квартиру № №, расположенную на <данные изъяты>-м этаже дома 8, строение 2 по Офицерскому переулку в городе Санкт-Петербурге, кадастровый номер №, площадью <данные изъяты> кв. метров.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «КОНЕКС» в пользу Дементьевой Ю.А. расходы по уплате государственной пошлины в размере 46 800 рублей.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца с момента составления решения суда в окончательной форме посредством подачи апелляционной жалобы через Петроградский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья:

Мотивированное решение суда составлено 27.12.2019