Решение по делу № 3а-11/2018 от 25.04.2017

    БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

                                                                                                     Дело № 3а-11/2018

    РЕШЕНИЕ

    ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    21 марта 2018 г.                                                                                  г. Белгород

    Белгородский областной суд в составе

    судьи    А.С. Квасова

    при секретаре    А.С. Клюковской,

с участием представителя административного истца                 Михайленко Д.В., представителя административного ответчика – Правительства Белгородской области Егоровой Н.П., представителя заинтересованных лиц Чижовой Н.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Дмитротарановский сахарный завод» к ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области, Управлению Росреестра по Белгородской области, Правительству Белгородской области, с участием заинтересованных лиц – администрации городского поселения «Поселок Октябрьский» муниципального района «Белгородский район» Белгородской области, администрации Краснооктябрьского сельского поселения муниципального района «Белгородский район» Белгородской области,

об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

установил:

ООО «Дмитротарановский сахарный завод» (далее – административный истец, общество) являясь собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 193 712 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, обратилось в Белгородский областной суд с административным исковым заявлением об установлении на 01.01.2014 кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости – <данные изъяты> руб.

В обоснование заявленного требования административным истцом указано, что кадастровая стоимость спорного земельного участка –               <данные изъяты> руб. не соответствует его рыночной стоимости, определенной оценщиком ООО «А-КОСТА» по заказу общества, что затрагивает права последнего, поскольку ведет к уплате земельного налога, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости, в завышенном размере.

Административный истец 28.12.2016 обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Заявление было рассмотрено, и решением от 26.01.2017 № 34 Комиссия отклонила кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной оценщиком ООО «А-КОСТА».

Административные ответчики – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области о судебном заседании извещены своевременно путем нарочного вручения, что подтверждается имеющимися в разносной книге сведениями (списки от 06.03.2018 № 2017-РК/5159 и от 06.03.2018 № 2017-РК/5157), явку своих представителей в суд не обеспечили.

При таких обстоятельствах административное дело рассматривается в отсутствие представителей вышеназванных лиц, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В судебном заседании представитель административного истца в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации уточнил административный иск и просил установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> руб., который определен экспертом по результатам повторной судебной экспертизы.

Представители Правительства Белгородской области, заинтересованных лиц считали, что административное исковое заявление, с учетом его уточнения, может быть удовлетворено.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в административном деле и явившихся в судебное заседание, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является, в том числе, земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость). Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункты 1пункты 1, 2 и 5).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с абзацами 1, 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае, если такие результаты затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 № 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения Белгородской области, в том числе и спорного земельного участка, по состоянию на 01.01.2014 утверждены Постановлением Правительства Белгородской области от 27.10.2014                   № 399-пп. Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в размере <данные изъяты> руб.

Общество является собственником вышеназванного земельного участка, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

Принимая во внимание, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка влияют на права и обязанности административного истца как собственника земельного участка, оно вправе требовать установления его кадастровой стоимости в размере рыночной.

В подтверждение своих доводов о том, что кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, административный истец представил в суд составленный оценщиком ООО «А-КОСТА» отчет № 191016.01-08-ЗУ. Рыночная стоимость для земельного участка была определена оценщиком в размере <данные изъяты> руб.

На данный отчет об оценке имеется положительное экспертное заключение от 21.12.2016 № 23/151216/02-08, выполненное экспертом Саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая возражения административного ответчика – правительства области, поддержанные заинтересованными лицами, против размера рыночной стоимости земельного участка, заявленного в административном иске, возникновение сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости участка и в достоверности отчета об оценке, что вызвано, в том числе значительной разницей (более 76,25 %) между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью спорного участка, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, определением суда от 14.06.2017 назначена экспертиза, на разрешение которой были поставлены вопросы, направленные на установление рыночной стоимости участка по состоянию на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость, и проверку отчета об оценке ООО «А-КОСТА» на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Производство экспертизы было поручено эксперту                               ООО «Экономико-правовая группа Юника-С» С.

По результатам экспертизы С. составлено экспертное заключение от 30.10.2017 № 634-11-э/17. Согласно сделанным экспертом выводам, по состоянию на 01.01.2014 рыночная стоимость земельного участка составляет <данные изъяты> руб.; оценщиком ООО «А-КОСТА» в отчете № 191016.01-08-ЗУ допущены нарушения требований федеральных стандартов, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, в том числе правильности определения факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, достоверности, достаточности и проверяемости информации, использованной оценщиком.

В связи с возникновением сомнений в обоснованности заключения эксперта в части выводов по первому вопросу – вопросу определения рыночной стоимости участка, определением суда от 06.12.2017 по административному делу назначена повторная судебная экспертиза с постановкой перед экспертом вопроса о рыночной стоимости спорного земельного участка на 01.01.2014.

Проведение повторной экспертизы поручено эксперту Белгородской торгово-промышленной палаты А.

По результатам повторной судебной экспертизы экспертом А. составлено и представлено в суд заключение от 19.02.2018 № 067.04.1284, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на 01.01.2014 составляет             <данные изъяты> руб.

В соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Экспертное заключение от 19.02.2018 № 067.04.1284 соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, вывод по поставленному судом вопросу.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, сопоставления объекта исследования с результатами продаж и предложений подобных объектов на рынке недвижимости и приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости земельного участка.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования затратного и доходного подходов к оценке.

Эксперт, опираясь на источники информации: Экономика недвижимости, (Асаул А.Н., Иванов С.Н., Старовойтов М.К.) учебник, 2009 г., «Офисная коммерческая недвижимость России. Информационно-аналитический справочник» Е. Ардемасов, пришел к выводу о том, что исходя из вида фактического использования, оцениваемый объект относится к рынку коммерческих земельных участков – земли промышленности и иного специального назначения для индустриальной застройки.

Для анализа рынка были выбраны предложения к продаже земельных участков коммерческого назначения с указанием цен предложений, расположенных на территории Белгородской области. Фактических данных о ценах сделок экспертом не выявлено. Исследуемые предложения были размещены в открытом доступе (в периодических печатных изданиях средств массовой информации). Объекты с нетипичной (максимальной и минимальной) ценой предложения в анализ включены экспертом не были.

В ходе проведенного анализа экспертом было выявлено, что на территории пос. Октябрьский к продаже предлагаются в основном участки для индивидуальной жилой застройки, ввиду чего им принято решение расширить зону исследования. Также экспертом не было выявлено объектов из земель промышленности (объектов с подтвержденной категорией земли). Поскольку земельные участки из земель промышленности используются под производственными объектами, экспертом принято решение исследовать рынок земельных участков, которые могут быть использованы под размещение производственно-складских объектов из земель населенных пунктов или с неопределенной категорий.

В ходе проведенного анализа рынка А. установила, что для рынка земельных участков Белгородской области коммерческого назначения характерны следующие тенденции: стоимость 1 кв. м земельного участка индустриального назначения может варьироваться от 451,61 руб. до 2 800 руб. Рынок земельных участков коммерческого назначения Белгородской области и в частности пос. Октябрьский не имеет явных закономерностей, в силу отсутствия объектов с максимально сходными характеристиками и наличием субъективных факторов, влияющих на стоимостные ожидания.

Для расчета стоимости земельного участка эксперт выбрал 4 объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников –сайтов объявлений в сети Интернет – https://gazeta.moyareclama.ru, belgorod/zemelnye_uchastki, http://www.classifieds24.ru. Характеристики аналогов представлены в таблице сравнения.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости объектов-аналогов и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Экспертом обоснованы в заключении и применены корректировки на торг, на отличие в местоположении и окружении, на площадь.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенным в нем выводом и полагает, что рыночная стоимость спорного земельного участка на 01.01.2014 составляет <данные изъяты> руб.

Оснований не доверять представленному экспертному заключению у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется высшее образование, стаж оценочной деятельности. Расчеты эксперта А. не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

Напротив, как установлено судом и не опровергнуто представителями административного истца, отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленный оценщиком                                 ООО «А-КОСТА», содержит такие нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, в частности приведенные в таблицах № 7 (Предложения о продаже земельных участков в районе местоположения объекта оценки на дату оценки) и № 8 (Описание предполагаемых объектов сравнения) отчета ООО «А-КОСТА» данные о земельных участках не соответствуют данным, указанным в объявлении о продаже (цене предложений, дат публикаций, площади). Отказываясь от использования в качестве аналогов ряда земельных участков, оценщик сослался на имеющиеся у них улучшения, однако по информации, содержащейся в объявлениях о продаже (интернет-ссылкам содержимся в отчете), наличия улучшений не выявлено.

Вышеописанные нарушения были выявлены экспертом               С., о чем ею указывалось в экспертном заключении от 30.10.2017 № 634-11-э/17. Принимая во внимание, что данный вопрос являлся самостоятельным, а сделанный экспертом по нему вывод не вызывал сомнений в его обоснованности, суд, назначая повторную экспертизу, учитывая позицию лиц, участвующих в деле, счел возможным поставить перед экспертом А. один вопрос о рыночной стоимости спорного земельного участка.

Оценив экспертное заключение от 30.10.2017 № 634-11-э/17, в части касающейся второго вопроса, суд соглашается с изложенным в нем выводом, поскольку тот мотивирован, достаточно подробно обоснован со ссылками на проверяемый отчет и федеральные стандарты оценки.

При таких обстоятельствах представленный административным истцом отчет отвергается судом в качестве доказательства рыночной стоимости спорного земельного участка.

По смыслу части 2 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение саморегулируемой организации на отчет об оценке не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами (абзац восьмой статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности).

Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением на отчет об оценке, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.

Не может быть принято в качестве доказательства рыночной стоимости земельного участка и экспертное заключение, составленное экспертом С. (вывод по первому вопросу), поскольку оно, как и отчет об оценке, содержит нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, влияющие на стоимость спорного земельного участка. Такие нарушения являлись предметом исследования при назначении по делу повторной судебной экспертизы и им дана оценка в определении от 06.12.2017.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных обществом административных требований, с учетом их уточнения, и установлению кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной экспертом А. по результатам повторной экспертизы.

Согласно положениям абзацев 5, 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию (пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

В данном случае общество обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в Комиссию 28.12.2016.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

        административное исковое заявление ООО «Дмитротарановский сахарный завод» удовлетворить.

        Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 193 712 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, в сумме <данные изъяты> руб.

        Рыночная стоимость вышеназванного объекта недвижимости определена настоящим решением суда по состоянию на 01.01.2014.

        Датой подачи заявления ООО «Дмитротарановский сахарный завод» о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 28.12.2016.

        Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

    Судья                                                                                                  А.С. Квасов

    Решение в окончательной форме принято 26.03.2018