Решение по делу № 3а-533/2019 от 24.06.2019

Дело № 3а-533/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 июля 2019 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Ефремовой О.Н.

при секретаре Силенок О.В.

с участием представителя административного истца Борисова П.А., действующего на основании доверенности, представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» Чухаревой Е.А., действующей на основании доверенностей,

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Черепанова Сергея Васильевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Черепанов С.В. обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края об установлении кадастровой стоимости нежилого здания (магазин), количество этажей: 4, общей площадью 2878,2 кв.м с кадастровым номером **, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 51371418 рублей по состоянию на 01.01.2018..

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного выше объекта недвижимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 01.01.2018 в большем размере, чем его рыночная стоимость, определенная в отчете об оценке. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество физических лиц в законно установленном размере.

Административный истец о времени и месте рассмотрения дела извещен. Его представитель в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края (до издания постановления Правительства Пермского края от 12.04.2019 № 269-п «О внесении изменений в отдельные постановления Правительства Пермского края», вступившего в силу 15.06.2019, Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края), заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» в суде возражал против заявленных требований, ссылаясь на то, что отчет об оценке должен соответствовать требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, ходатайствовал о назначении по делу судебной экспертизы.

Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю), администрация Чайковского городского округа о рассмотрении дела извещены надлежащим образом, представили письменные отзывы.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела административному истцу на праве собственности принадлежит: нежилое здание (магазин), количество этажей: 4, в том числе подземных: 1, площадью 2878,2 кв.м, кадастровый номер **, адрес объекта: ****, что подтверждается выпиской из ЕГРН о характеристиках объекта и зарегистрированных правах.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.

Законом Пермского края от 10.11.2017 № 140-ПК «Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018.

Решением Чайковской городской Думы от 24.10.2018 № 45 «О налоге на имущество физических лиц на территории Чайковского городского округа», установлен и введен в действие с 01.01.2019 налог на имущество физических лиц налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, ставка налога определяется с учетом того поименован ли объект в перечне, определяемом в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости спорного здания влияют на права и обязанности истца как налогоплательщика.

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером ** определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края» и составила 62719086, 46 рублей.

Право физических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

Приведенный результат определения кадастровой стоимости нежилого здания просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Как указано в пункте 3 ФСО № 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Оспаривая кадастровую стоимость здания с кадастровым номером **, в подтверждение заявленных исковых требований Черпановым С.В. представлен отчет об оценке от 31.05.2019 № 8938, составленный оценщиком ООО «Промпроект-Оценка» М. Согласно отчету рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 01.01.2018 составила 51371418 рублей (без учета НДС).

Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценке и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.

Оценщик привел анализ рынка торгово-офисной недвижимости на территории г. Перми в период 4 квартала 2017 года, в том числе, рынка купли-продажи на вторичном рынке и рынка аренды торгово-офисных объектов, подготовленный специалистами ООО «АЦ «КД-Консалтинг». На странице 37 отчета представлен предложенный аналитическим центром диапазон цен предложения на вторичном рынке. Кроме аналитической информации, опубликованной ООО «АЦ «КД-Консалтинг», оценщик провел мониторинг рынка купли-продажи объектов наиболее схожих с объектом оценки на территории Пермского края – в г. Чайковском и в схожих по социально-экономическому развитию муниципальных районах Пермского края, представленных на рынке до 01.01.2018. На основании приведенной выборки цены предложения для объектов коммерческого назначения, схожих с объектом оценки, находятся в диапазоне от 13802 до 27619 руб./кв.м.

Проверив доводы административного ответчика о том, что установленные оценщиком диапазоны рыночной стоимости для объекта оценки некорректны, несопоставимы с приведенными в отчете статистическими данными о среднем размере предложений на рынке недвижимости города Перми на дату оценки (с учетом коэффициента уровня развития муниципального района), суд полагает их неосновательными. Как указано в отчете об оценке, данные анализа рынка по городу Перми, зонам престижности приведены по результатам обобщения проведенного ООО «АЦ «КД-Консалтинг» без учета типа объектов, без учета скидки на торг и включают в себя стоимость земельных участков. Таким образом, имеющаяся разница между данными о среднем размере предложений на рынке недвижимости города Перми и стоимостью принятых в качестве аналогов объектов недвижимости (с учетом их конкретного местоположения, индивидуальных характеристик объекта оценки) сама по себе не может расцениваться как основание для суждения о несоответствии отчета требованиям ФСО.

Анализ ООО «АЦ «КД-Консалтинг» необходим только для изучения динамики изменения цен в целом по рынку объектов недвижимости и определения основных факторов, влияющих на спрос и предложение.

Оценщиком была определена стоимость единого объекта, после чего из полученной стоимости вычтены стоимость относящегося к объекту капитального строительства земельного участка.

При определении рыночной стоимости единого объекта использован затратный и сравнительный подходы, указаны причины, по которым для определения рыночной стоимости здания не был использован доходный подход. Для определения рыночной стоимости земельного участка использован сравнительный подход методом сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией в отношении рынка земли.

При проведении оценки затратным подходом оценщик использовал метод сравнительной единицы. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о методе оценки, данных учтенных оценщиком при расчете рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком произведен расчет затрат на замещение на основании используемого аналога – объекта из справочника Ко-Инвест «Общественные здания 2016» (отдельно для основного здания, подвала и пристроя), с учетом поправок к стоимости, коэффициентов, учета накопленного износа, в том числе физического износа и внешнего устаревания. Оценщиком обоснован выбор аналога, как сопоставимого с оцениваемым (объем, этажность, фундамент, материал стен, материал перегородок, материал перекрытий, кровля, группа капитальности, благоустройство), произведены необходимые корректировки с учетом особенностей объекта оценки в части отличий от аналога. Также при определении рыночной стоимости оценщиком определены и приняты во внимание физический износ на дату проведения оценки. Рыночная стоимость по итогам оценки с использованием затратного подхода с учетом стоимости земельного участка (2189053 рубля), налога на добавленную стоимость, определена как 69328573 рубля.

Утверждение административного ответчика о том, что оценщик не идентифицировал объект оценки, не установил класс качества объекта оценки, не соответствует описанию объекта оценки и сведениям его о количественных и качественных характеристиках, приведенному в отчете об оценке на странице 14-17, из которого следует, что оценщик отнес объект оценки к классу качества «Econom». Доказательств иного в материалы дела не представлено.

Изучив доводы административного ответчика о том, что применение оценщиком понижающего коэффициента на регионально-экономическое различие в уровне цен совместно с оценкой внешнего устаревания недопустимо, суд полагает их необоснованными. Указанные корректировки описывают разные критерии, позволяя определить рыночную стоимость объекта оценки на конкретную дату с учетом изменения цен, а также с учетом особенностей конкретного объекта недвижимости, в том числе, его устаревания, как физического, так и внешнего, особенностей рынка недвижимости района, в котором находится здание.

Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости единого объекта и земельного участка, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также его экономические характеристики. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 3 объекта-аналога для здания и для земельного участка. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости единого объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.

Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект и участок, на котором он расположен, при фактическом использовании, а также при альтернативных вариантах использования, в отчете приведен. Выбор зданий и земельных участков - аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение коммерческих объектов торгового назначения.

Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.

В силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Выполненные в отчете расчеты стоимости объекта оценки соответствуют выбранному подходу и методу, полученный результат находится в определенном оценщиком на основе анализа рынка диапазоне рыночной стоимости единых объектов аналогичного назначения за 1 кв.м – 19 556 рублей (от 13802 до 27619 руб./кв.м), с учетом НДС и стоимости земельного участка.

Полученные с использованием двух подходов результаты оценки были согласованы с учетом качества, обширности использованной информации, иных имеющих значение критериев, определена рыночная стоимость объекта оценки без учета прав на земельный участок, без учета налога на добавленную стоимость по состоянию на 01.01.2018 года – 51371418 рублей.

Судом отклоняются доводы административного ответчика о необоснованности выводов оценщика в части, касающейся исключения при определении рыночной стоимости объекта оценки налога на добавленную стоимость.

В соответствии с Законом об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, в том числе, когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение.

Согласно пункту 4 ФСО № 2, результатом оценки является итоговая величина, результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях.

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации. Доводы административного ответчика о том, что разрешение вопроса о включении налога на добавленную стоимость в кадастровую (рыночную) стоимость поставлено в зависимость от того к какой категории налогоплательщиков относится административный истец основаны на неправильном толковании норм права.

То обстоятельство, что определенная оценщиком рыночная стоимость ниже средней цены предложения на рынке торговой недвижимости по городу Перми по данным ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг», не может расцениваться как основание для признания результатов оценки недостоверными. Как следует из данных отчета об оценке, диапазон цен предложения по торговому сегменту определен без учета деления объектов на типы (здания и помещения), существенно зависит от типа помещения и зоны престижности, кроме того, при реализации здания целиком, цены за квадратный метр значительно ниже среднерыночных, ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг» указано на нерепрезентативность данных выборки по фактическим сделкам, поскольку она состоит из малого количества элементов при значительном ценовом различии показателей.

Представленный в возражениях административного ответчика перечень объектов, недвижимости, характеризующих рынок объекта оценки, не свидетельствует о том, что оценщиком отобраны в качестве объектов-аналогов несопоставимые объекты. В приведенном перечне представлены сведения о продаже практически только помещений, и небольших магазинов, которые объективно не могут отражать сведения о сложившейся на рынке стоимости объектов, аналогичных спорному. Представленные в перечне объекты некорректно использовать в качестве аналогов, как и сведения о среднем значении рыночной стоимости, полученной по данным приведенного перечня, поскольку по площади объекты значительно меньше площади оцениваемого здания, все объекты не соответствуют типу оцениваемого объекта.

При рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным ответчиком не представлено.

Доводы Министерства о наличии недостатков, содержащихся в представленном административным истцом отчете, не подтверждены доказательствами, свидетельствующими о влиянии этих недостатков на величину итоговой стоимости, иного отчета не представлено.

Само по себе то обстоятельство, что ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость спорного объекта превышает итоговую величину рыночной стоимости данного объекта, устанавливаемую судом в качестве кадастровой, не свидетельствует о недостоверности отчета.

Разрешая ходатайство Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края о назначении судебной экспертизы, суд, учитывая характер заявленных требований, объяснения участвующих в деле лиц, представленные письменные доказательства по делу, а также то, что административный ответчик указывает только на вышеупомянутые обстоятельства, и не ссылается на то, что оценщиком допущены иные нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, другие нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, приходит к выводу об отказе в его удовлетворении, ввиду отсутствия для этого достаточных оснований.

При таких обстоятельствах основания для назначения по делу экспертизы, предусмотренные частью 1 статьи 77 КАС РФ, отсутствуют.

Доводы административного истца в обоснование заявленных требований, и собранные по делу письменные доказательства подлежат оценке по правилам статьи 84 КАС РФ с применением к возникшему спору норм действующего законодательства непосредственно судом.

При таком положении, суд полагает, что отчет является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, основания для выводов о недостоверности отчета у суда отсутствуют, в связи с чем требование об установлении кадастровой стоимости спорного здания в размере равном его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 24.06.2019, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, начиная с даты начала применения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Черепанова Сергея Васильевича удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания (магазин), количество этажей: 4, в том числе подземных:1, площадью 2878,2 кв.м, кадастровый номер **, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 51371418 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 24 июня 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Решение суда изготовлено в окончательном виде 31 июля 2019 года.

Судья (подпись)