Решение по делу № 2-2523/2024 от 25.04.2024

                                        Дело № 2-2523/2024

64RS0046-01-2024-002954-34

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 октября 2024 года                         г.Саратов

Ленинский районный суд г.Саратова в составе

председательствующего судьи Майковой Н.Н.,

при секретаре Громове И.А.

с участием представителя истца Новикова В.Н.

с участием представителя ответчика ООО «Восход» Петри Л.В., ответчика ООО «Элита» Чистяковой М.В., Ленинского РОСП № 2 г.Саратова Обручевой В.П.

с участием третьего лица Пузанского С.П.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Авдонина В. А. к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области, Ленинскому РОСП № 2 г. Саратова, УФССП России по Саратовской области, обществу с ограниченной ответственностью «Элита», обществу с ограниченной ответственностью «Восход», ГУ ФССП России по Саратовской области о признании торгов, протокола о результатах торгов, сделки купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделки,

установил:

Истец указал, что 22 января 2024 года между ООО «Восход», являющееся поверенным ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области на основании доверенности №49-д от 13.11.2023 г. и Авдониным В.А. был заключен договор купли-продажи № 60 от 22 января 2024 года в соответствии с п. 1.1. которого продавец продает и передает в собственность покупателя: аукцион №, лот № нежилое помещение 111,5 кв. м., кад. № по адресу: <адрес>.

В соответствии с условиями договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1. и п.2.2. договора) истец оплатил задаток в размере 303 912,00 рублей, а затем оставшуюся сумму в размере 1 742 428,80 рублей, о чем свидетельствуют чеки по операциям от 11.01.2024г и ДД.ММ.ГГГГ.

Судебным приставом-исполнителем Ленинского РОСП №2 г. Саратова Мызниковой О.Ю. была подана заявка на торги арестованного имущества №64049/23/233698 с 17.11.2023 года в ООО «Восход».

В соответствии с отчетом № 647/243 об оценке объекта оценки от 28.07.2023 года определена рыночная цена, с учетом НДС, составляет 2 026 080 рублей 00 копеек.

22 ноября 2023 года было составлено уведомление № 1539 ГУ ФССП по Саратовской области о готовности реализации имущества нежилого помещения 111,5 кв. м., кад. № адресу: <адрес> на основании отчета № об оценке от ДД.ММ.ГГГГ.

Поручением ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области о проведении торгов №05-Аи/1714 от 30.11.2023 г. поручена реализация вышеуказанного имущества ООО «Восход».

В соответствии с актом передачи арестованного имущества на торги от 04.12.2023 года, составленного судебным приставом-исполнителем Ленинского РОСП № 2 Саратова Обручевой В.П. имущество было передано на реализацию в ООО «Восход».

В соответствии с протоколом № 1490-ОАОФ/А/2/13 о результатах торгов в форме аукциона №51 по продаже имущества, лот №13 от 17.01.2024 года имущество было реализовано за 2 046 340,80 рублей. Наиболее высокую цену за вышеуказанное имущество предложил участник Авдонин В.А., который был признан победителем торгов по лоту.

На основании изложенного, ДД.ММ.ГГГГ право собственности на нежилое помещение 111,5 кв.м., кад.№ по адресу: <адрес> было зарегистрировано Управлением Росреестра по <адрес> за Авдониным В.А.

Нежилое помещение 111,5 кв.м., кад. № по адресу: <адрес> не соответствует требованиям обособленности и изолированности помещений и по мнению истца не может являться самостоятельным объектом прав на недвижимое имущество.

В аукционной документации информация об отсутствии доступа к реализуемому объекту недвижимости отсутствовала. Возможность осмотра объекта недвижимости не была обеспечена.

Истцу не было известно об отсутствии отдельного входа в приобретенное помещение, а невозможность использования его по назначению стала очевидной после посещения данного помещения по адресу его местонахождения. Так, было установлено, что приобретенное на электронных торгах нежилое помещение расположено в подвале пятиэтажного дома, литер А1, а единственный вход/выход в данное подвальное помещение возможен только из нежилого помещения нежилого помещения с кадастровым №, принадлежащим на праве собственности ООО «Элита», расположенного на 1 этаже дома, что подтверждается выпиской ЕГРН.

На обращение истца в ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области о предоставлении документации о проведенных оценочных и технических экспертизах, в адрес Авдонина В. А. поступило письмо №-ББ-05/1553 от 13.03.2024 года с приложением отчета № об оценке объекта оценки о стоимости объекта оценки. Представленная документация не содержит исчерпывающей информации о стоимости объекта и о технической возможности его использования по назначению без ограничений в праве собственности.

Ввиду того, что нежилое помещение 111,5 кв.м., кад.№ по адресу: <адрес> не соответствует требованиям обособленности и изолированности и ввиду отсутствия технической возможности его использования по назначению без ограничений в праве собственности, Истец считает, что результаты торгов, протокол о результатах торгов, сделка купли-продажи нежилого помещения являются недействительными, и просит применить последствия недействительности сделки.

Правовым последствием признания недействительным договора купли-продажи №60 от 22 января 2024 года является возврат (покупателю) Авдонину В.А., (продавцом) ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> денежных средств в размере 2 046 340,80 рублей, возвращения нежилого помещения 111,5 кв. м., кад. № по адресу: <адрес> от (покупателя) Авдонина В.А. к (продавцу) ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес>, взыскание с (продавца) ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> в пользу (покупателя) Авдонина В. А. убытков в размере 306 951 рубль.

Полагая свои права нарушенными истец обратился с настоящим иском в суд.

    Просит суд признать торги по продаже арестованного имущества нежилого помещения 111,5 кв.м, кадастровый норме № по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, протокол о результатах торгов №-ОАО/А/2/13 от ДД.ММ.ГГГГ недействительными; признать недействительным договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ заключённый между ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области и Авдониным В.А.; применить последствия недействительности сделки в виде возврата Авдонину В.А. ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области денежных средств в размере 2 04340,80 рублей, возвращения нежилого помещения 1115,5 в.м. кад № по адресу: <адрес> от Авдонина В.А. к ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области; взыскать с продавца ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области в пользу Авдонина В.А. понесенные убытки при совершении сделки в размере 306 951 рубль; взыскать с ответчиков в пользу истца издержки по оплате госпошлины в размере 20 165 рублей.

    Истец Авдонин В.А. в судебное заседание не явился, о дне слушания извещены надлежащим образом, причины неявки не известны.

    Представитель истца Новиков В.Н. исковые требования поддержал, просил удовлетворить, поскольку истцом был приобретен объект недвижимости, который не является самостоятельным объектом, который не возможно использовать отдельно от другого объекта – магазина, через который возможен вход в помещение истца. Кроме того, в помещение истца присутствуют коммуникации всего дома, к которым необходимо предоставлять доступ в случае необходимости, что не отвечает интересам истца. Об этом истцу не было известно, поскольку его никто не предупредил об этих обстоятельствах.

    Представитель ответчика ООО «Элита» Чистякова М.В. исковые требования не признала и пояснила, что истец до участия в торгах должен был осмотреть помещение, истец поставил вопрос об оспаривании торгов, после их проведения. Никаких нарушений при проведении торгов осуществлено не было. Оснований для удовлетворения иска не имеется. Просит в иске отказать.

    Представитель истца ООО «Восход» адвокат Петри Л.В. исковые требования не признала и пояснила, что торги проведены в соответствии с требованиями закона. Истец не проявил должную осмотрительность при участии в торгах, не осмотрел объект недвижимости заблаговременно. Не согласна, с заключением эксперта, поскольку спорный объект был поставлен на кадастровый учет Управлением Росреестра как самостоятельный объект. Истец может сделать отдельный вход и пользоваться приобретенным помещением.

    Третье лицо Пузанский С.П. с иском не согласен, не согласен он также и с тем, что из его помещения – помещения магазина, истец будет ходить для эксплуатации в свое помещение. У помещения истца есть одно, похожее на вход, но оно наполовину заасфальтировано, но через него можно сделать отдельный вход.

Представитель ТУФА по управлению государственным имуществом Саратовской области в судебное заседание не явился о дне слушания извещен, ранее в судебном заседании указала, что торги проведены в соответствии с законом, нарушений нет, истец должен был знать, что он приобретает.

    Представитель Ленинского РОСП № 2 г. Саратова Обручева В.П. исковые требования не признала, пояснила суду, что данные по объекту были предоставлены должником, торги проведены без нарушений.

    Представители ответчика ГУ ФССП по Саратовской области, третьих лиц Управления Росреестра, ООО «Арес», ООО УК «Коммунальный комфорт», КУИ г. Саратова, ПАО «Т-Плюс», ТУФА по управлению государственным имуществом Саратовской области в судебное заседание не явились, о дне слушания извещены надлежащим образом, причина неявки не известна.

    Суд приходит к выводу, о возможности рассмотрения дела в отсутствии неявившихся лиц, в порядке ст.167 ГПК РФ.

    Выслушав стороны, исследовав материалы дела суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст.45 Конституции РФ государственная защита прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации гарантируется. Каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом.

В силу ст.46 Конституции РФ каждому гарантируется свободная защита его прав и свобод.

Согласно ст.11 ГК РФ защита нарушенных прав осуществляется судом.

На основании ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно ч. 2 ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", в соответствии с которой итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Согласно статье 87 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" принудительная реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством РФ.

Согласно части 2 статьи 90 Закона об исполнительном производстве порядок проведения торгов устанавливается ГК РФ, настоящим Законом, иными федеральными законами и Постановлениями Правительства РФ.

Порядок организации и проведения торгов установлен статьей 448 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Торги проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом (п. 4 ст. 447 ГК РФ).

Положения ст. 449.1 ГК РФ предусматривают правила проведения публичных торгов.

Согласно положениям указанной статьи, под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные ст. ст. 448 и 449 ГК РФ, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.

Нарушения порядка проведения торгов могут являться основанием для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями затрагиваются и могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

В соответствии со ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом (пункт 1).

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных п. 2 ст. 167 ГК РФ.

В пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2015 года N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" содержатся следующие разъяснения. Приведенный в п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (п. 2 ст. 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах.

Таким образом, для признания торгов недействительными должно быть установлено нарушение действующего законодательства и прав лица, обратившегося за защитой нарушенных прав. Основанием для признания в судебном порядке недействительными результатов торгов могут выступать нарушения процедуры (правил) проведения торгов, установленных законом, а также нарушение императивных требований действующего законодательства.

Действующее законодательство не определяет, какие именно обстоятельства могут являться нарушением правил проведения торгов (конкурсов, аукционов), влекущим возможность признания торгов недействительными.

При этом не любое формальное нарушение установленных правил организации либо проведения торгов может служить основанием для признания их недействительными. Эти нарушения должны иметь существенный характер. В каждом конкретном случае отступление от установленных правил организации и проведения торгов следует оценивать с точки зрения того, находятся ли они в причинной связи с нарушением прав и законных интересов истца.

С иском в суд о признании публичных торгов недействительными может обратиться любое заинтересованное лицо. В частности, такими лицами могут быть: участники торгов; лица, не имевшие возможности участвовать в публичных торгах из-за допущенных, по их мнению, нарушений правил их проведения; стороны исполнительного производства; судебный пристав-исполнитель; иные лица, обосновавшие свой интерес в оспаривании публичных торгов (п. 1 ст. 449, ч. 1 ст. 449.1 ГК РФ с учетом разъяснений, данных в пункте 70 Постановления N 50).

В абзаце 7 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 декабря 2005 года N 101 "Обзор практики разрешения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" указано, что лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки. Иск о признании публичных торгов недействительными, заявленный лицом, права и законные интересы которого не были нарушены вследствие отступления от установленного законом порядка проведения торгов, не подлежит удовлетворению.

В соответствии с п. 1 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 N 432, функции по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, осуществляет Росимущество.

В соответствии с п. 5.5. Росимущество организует в установленном порядке реализацию указанного имущества, в том числе выступает его продавцом.

    В соответствии с п. 2 ст. 5 Федерального закона № 229-ФЗ от 02.10.2007 г. «О

исполнительном производстве» непосредственное осуществление функций по принудительному исполнению судебных актов, актов других органов должностных лиц возлагается на судебных приставов-исполнителей структурных подразделений Федеральной службы судебных приставов и ее территориальные органов.

Пунктом 1 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 118-ФЗ «О судебных приставах» определены права и обязанности судебных приставов- исполнителей, так, в частности, в процессе принудительного исполнения судебных актов и актов других органов, предусмотренных федеральным законом исполнительном производстве», судебный пристав-исполнитель принимает меры по своевременному, полному и правильному исполнению судебных документов.

В целях реализации данных задач судебный пристав-исполнитель имеет право, в том числе, арестовывать, изымать, передавать на хранение и реализовывать арестованное имущество, за исключением имущества, изъятого из оборота в соответствии с законом (часть 1 статьи 12 Федерального закона "О судебных приставах").

В соответствии со статьей 68 Закона об исполнительном производстве мерами принудительного исполнения являются действия, указанные в исполнительном документе, или действия, совершаемые судебным приставом-исполнителем в целях получения с должника имущества, в том числе денежных средств, подлежащего взысканию по исполнительному документу.

Порядок обращения взыскания на имущество регламентирован статьей 69 Закона об исполнительном производстве.

Обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его реализацию, осуществляемую должником самостоятельно, или принудительную реализацию либо передачу взыскателю (пункт 1 статьи 69 Закона об исполнительном производстве).

Согласно части 4 статьи 69 Закона об исполнительном производстве при отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, за исключением имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, независимо от того, где и в чьем фактическом владении и (или) пользовании оно находится.

Порядок реализации имущества должника установлен статьей 87 Закона об исполнительном производстве.

    Статья 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусматривает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с п. 1 ст. 69 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" обращение взыскания на имущество должника включает в себя изъятие имущества и (или) его принудительную реализацию либо передачу взыскателю.

    На основании Указа Президента Российской Федерации от 12 мая 2008 года N 724, Постановления Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 года N 432 функции по организации реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, осуществляет Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество).

    В соответствии с частью 1 статьи 87 Федерального закона от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" принудительная реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Специализированная организация обязана в десятидневный срок со дня получения имущества должника по акту приема-передачи размещать информацию о реализуемом имуществе в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, а об имуществе, реализуемом на торгах, также в печатных средствах массовой информации.

Согласно части 3 указанной статьи путем проведения открытых торгов в форме аукциона реализуется недвижимое имущество должника, ценные бумаги (за исключением инвестиционных паев открытых паевых инвестиционных фондов, а по решению судебного пристава-исполнителя - также инвестиционных паев интервальных паевых инвестиционных фондов), имущественные права, заложенное имущество, на которое обращено взыскание для удовлетворения требований взыскателя, не являющегося залогодержателем, предметы, имеющие историческую или художественную ценность, а также вещи, стоимость которой превышает пятьсот тысяч рублей, включая неделимую, сложную вещь, главную вещь и вещь, связанную с ней общим назначением (принадлежность).

Иное имущество реализуется на комиссионных началах.

Как следует из ч. 7 ст. 87 Федерального закона от 02 октября 2007 N 229-ФЗ, судебный пристав-исполнитель обязан передать специализированной организации, а специализированная организация обязана принять от судебного пристава-исполнителя для реализации имущество должника в течение десяти дней со дня вынесения постановления о передаче имущества должника на реализацию. Передача специализированной организации имущества должника для реализации осуществляется судебным приставом-исполнителем по акту приема-передачи.

В соответствии с частью 10 статьи 87 Федерального закона "Об исполнительном производстве", если имущество должника, за исключением переданного для реализации на торгах, не было реализовано в течение одного месяца со дня передачи на реализацию, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление о снижении цены на пятнадцать процентов.

Если имущество должника не было реализовано в течение одного месяца после снижения цены, то судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить это имущество за собой по цене на двадцать пять процентов ниже его стоимости, указанной в постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника (части 11, 12 указанной статьи).

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (статья 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Восход», являющееся поверенным ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> на основании доверенности №-д от ДД.ММ.ГГГГ и Авдониным В.А. был заключен договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с п. 1.1. которого продавец продает и передает в собственность покупателя: аукцион №, лот № нежилое помещение 111,5 кв. м., кад. № по адресу: <адрес>.

В соответствии с условиями договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1. и п.2.2. договора) истец оплатил задаток в размере 303 912,00 рублей, а затем оставшуюся сумму в размере 1 742 428,80 рублей, о чем свидетельствуют чеки по операциям от 11.01.2024г и ДД.ММ.ГГГГ.

Судебным приставом-исполнителем Л. Р. № <адрес> Мызниковой О.Ю. была подана заявка на торги арестованного имущества № с ДД.ММ.ГГГГ в ООО «Восход».

В соответствии с отчетом № об оценке объекта оценки от ДД.ММ.ГГГГ определена рыночная цена, с учетом НДС, составляет 2 026 080 рублей 00 копеек.

ДД.ММ.ГГГГ было составлено уведомление № ГУ ФССП по <адрес> о готовности реализации имущества нежилого помещения 111,5 кв. м., кад. № адресу: <адрес> на основании отчета № об оценке от ДД.ММ.ГГГГ.

Поручением ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> о проведении торгов №-Аи/1714 от ДД.ММ.ГГГГ поручена реализация вышеуказанного имущества ООО «Восход».

В соответствии с актом передачи арестованного имущества на торги от ДД.ММ.ГГГГ, составленного судебным приставом-исполнителем Л. Р. № Саратова Обручевой В.П. имущество было передано на реализацию в ООО «Восход».

В соответствии с протоколом №-ОАОФ/А/2/13 о результатах торгов в форме аукциона № по продаже имущества, лот № от ДД.ММ.ГГГГ имущество было реализовано за 2 046 340,80 рублей 80 копеек. Наиболее высокую цену за вышеуказанное имущество предложил участник Авдонин В.А., который был признан победителем торгов по лоту.

На основании изложенного, 05.02.2024 года право собственности на нежилое помещение 111,5 кв.м., кад.№64:48:040714:1466 по адресу: г. Саратов, ул. Гвардейская д. 22 было зарегистрировано Управлением Росреестра по Саратовской области за Авдониным В.А.

На основании пункта 1 статьи 141.4 Гражданского кодекса Российской Федерации помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях. Согласно пункту 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Пунктом 2 постановления Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 года N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" определено, что нежилым помещением в многоквартирном доме признается помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения.

В свою очередь, исходя из положений статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации к общему имуществу многоквартирного дома, принадлежащему собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, относятся общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункт 2 статьи 287.6 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 34 части 1 статьи 26 Федерального закона N 218 -ФЗ одним из оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является:- неизолированность и необособленность жилого помещения или необособленность нежилого помещения от других помещений в здании или сооружении;

- имеется полное или частичное совпадение местоположения помещения с местоположением другого помещения, за исключением преобразуемого объекта, а также совпадение местоположения квартиры и комнаты в ней (пункт 50 части 1 статьи 26 Закона о регистрации ).

По вопросу признания помещения изолированными в Письме Минэкономразвития России от 24 февраля 2014 года N Д23и-501 даны соответствующие разъяснения, согласно которым помещение считается:

-обособленным, если оно отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями; у помещения имеются стены (перегородки);

-изолированным, если оно отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями, имеет отдельный вход и не используется для доступа в иное помещение; имеется возможность исключить доступ в помещение собственников других помещений.

Изолированность и обособленность помещения определяется кадастровым инженером при выполнении кадастровых работ.

    По делу по ходатайству представителя истца по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза. По заключению эксперта ООО «Саратовского экспертного бюро» за № от ДД.ММ.ГГГГ году установлено следующее: нежилое помещение 111,5 кв.м кадастровый номер: № по адресу: <адрес> не является самостоятельным объектом недвижимости (не имеет отдельный вход и не имеется возможности его обустройства, содержит общедомовые инженерные коммуникации, требующие постоянного доступа для их обслуживания (вынос указанных коммуникаций за пределы, указанного нежилого помещения не возможен). В связи с отсутствием в аукционной документации описания каких либо иных характеристик объекта экспертизы кроме площади помещения и кадастрового номера с адресом, определить соответствует ли реальные технические характеристики помещения 111,5 кв.м., кадастровый № по адресу: <адрес>, тем, что указаны о нем в аукционной документации кроме площади помещения, кадастрового номера и адреса не представляется возможным. Однако, исходя из сравнительного анализа размера площади помещения и состава помещений на дату производства экспертизы, с размером площади и составом помещений отраженных в поэтажном плане технического паспорта исследуемого здания по состоянию на 2018 года (л.д.161), и по отношению к поэтажному плану и техпаспорта инвентарного дела (л.д.18-19) можно утверждать, что планировка и состав помещений соответствуют планировке и составе помещений на дату производства экспертизы. Учитывая признаки длительной эксплуатации коммуникаций в помещении объекта экспертизы можно утверждать, что коммуникаций, проложенные в данном помещении, имеющиеся на дату производства экспертизы, имели место быть задолго до проведения аукциона.

    Суд принимает данное экспертное заключение, поскольку при назначении экспертизы эксперту были разъяснены ст. 85 ГПК РФ и ст. 307 УК РФ. Заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, экспертом проведено полное исследование, дано обоснованное и объективное заключение по поставленным перед экспертом вопросам. Данное заключение соответствует требованиям, определенным в ст. 86 ГПК РФ и Федеральным законом «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», поэтому у суда отсутствуют основания не доверять данному заключению, кроме того ходатайства о назначении и проведении по делу повторной экспертизы, по делу от участников процесса не поступало.

    Заключение эксперта подтверждают, имеющиеся в деле документы – согласно договора купли-продажи за № от ДД.ММ.ГГГГ КУИ <адрес> продал, а ООО «Элита» куплено помещение магазина № «Элита» общей площадью 282,4 кв.м. и склада площадью 111,5 кв.м. по адресу: <адрес>. На основании данного договора выдано единое свидетельство о собственности КУИ <адрес> ООО «Элита» на помещение магазина № «Элита» общей площадью 282,4 кв.м. и склада площадью 111,5 кв.м. по адресу: <адрес>, из чего можно сделать вывод, что данные помещения реализованы единым комплексом.

    Также, как следует из материалов дела и свидетельства о государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на нежилое помещение площадью 111,5 кв.м в подвале пятиэтажного дома литер А1 по адресу <адрес> за ответчиком ООО «Элита» самостоятельным объектом, однако в данном помещении отсутствует самостоятельный вход, вход возможен лишь из нежилого помещения –магазина площадью 282,4 кв.м. с кадастровым номером 64:48:040714:1485, принадлежащего ранее ООО «Элита», в настоящее время Пузанскому С.П.

    Кроме того, спорное помещение площадью 111,5 кв.м. с кадастровым номером 64:48:040714:1466 содержит в себе инженерные коммуникации в подвале многоквартирного дома, обслуживающие более одного помещения в данном здании.

    В пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В силу подпункта 2 п. 2 ст. 178 ГК РФ при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

    Исходя из вышеизложенного суд приходит к выводу, что нежилое помещение, выставленное на торги, не отвечает требованиям действующего законодательства РФ, в части его соответствия требованиям изолированности и обособленности, а также ввиду того, что несмотря на наличие в ЕГРП записи о собственнике нежилого помещения площадью 111,5 кв.м. является фактически общедомовым имуществом. Данное помещение не может выступать объектом (предметом) торгов и сделок, в том числе купли-продажи и выставление спорного нежилого помещения на торги является незаконным.

Оценив все представленные суду доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению в части требований к ТУФА по управлению государственным имуществом <адрес>, поскольку данный ответчик организует в установленном порядке реализацию спорного имущества и является его продавцом.

В соответствии с регламентом, который устанавливают правила проведения торгов в электронной форме по продаже коммерческого, государственного и арестованного имущества в соответствии с ГК РФ, ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» истец Авдонин В.А. оплатил услуги оператора электронной торговой площадки в размере 306 951 рублей, данная сумма подлежит взысканию с ответчика ТУФА по управлению государственным имуществом <адрес>.

На основании ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

С ответчика ТУФА по управлению государственным имуществом <адрес> подлежит взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 165 рублей.

Кроме того с ответчика подлежат взысканию расходы по проведенную судебной экспертизы в размере 48 000 рублей в пользу ООО «Саратовское экспертное бюро».

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Авдонина В. А. к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области, Ленинскому РОСП № 2 г. Саратова, УФССП России по Саратовской области, обществу с ограниченной ответственностью «Элита», обществу с ограниченной ответственностью «Восход», ГУ ФССП России по Саратовской области о признании торгов, протокола о результатах торгов, сделки купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделки удовлетворить частично.

Признать торги по продаже арестованного имущества нежилого помещения 111,5 кв.м, кадастровый номер № по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, протокол о результатах торгов №-ОАО/А/2/13 от ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ заключённый между ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> и Авдониным В. А. недействительными.

Применить последствия недействительности сделки, обязав Авдонина В. А.,ДД.ММ.ГГГГ рождении, уроженца р/п <адрес> (паспорт 6307 128980) возвратить ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области (ОГРН 1106454003028) нежилое помещение 111,5 в.м. кад № по адресу: <адрес>.

Взыскать с Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области (ОГРН 1106454003028) в пользу Авдонина В. А.,ДД.ММ.ГГГГ рождении, уроженца р/п <адрес> (паспорт №) сумму оплаченную по договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 046 340,80 рублей, убытки при совершении сделки в размере 306 951 рубль, госпошлину в размере 20 165 рублей.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о государственной регистрации права собственности Авдонина В. А.,ДД.ММ.ГГГГ рождении, уроженца р/п <адрес> (паспорт №) на нежилое помещение 111,5 в.м. кад № по адресу: <адрес>.

Взыскать с Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> (ОГРН 1106454003028) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Саратовское экспертное бюро» ( ОГРН 1076454004307, ИНН 6454087765) расходы по судебной экспертизе в размере 48 000 рублей.

В остальной части заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд, в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Ленинский районный суд г. Саратова.

Решение в окончательной форме изготовлено 11.11.2024 года.

Судья