Решение по делу № 2-70/2022 (2-633/2021;) от 22.11.2021

Дело № 2-70/2022

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

01 июля 2022 года город Шагонар

Улуг-Хемский районный суд Республики Тыва в составе:

председательствующего Ондар С.Ч.,

при секретаре Кежикей К.А.,

с участием истца Чамыян Н.Э., ее представителя Авыда А.О.,

третьего лица Шыырап Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Чамыян Н.Э. к Ундун Ч.Х. о расторжении договора купли-продажи квартиры и признании недействительной права собственности на квартиру,

у с т а н о в и л:

Истец обратился в суд с иском к ответчику о расторжении договора купли-продажи квартиры и признании недействительной права собственности на квартиру, в обоснование указав на то, что между ней (продавец) и Ундун Ч.Х. (покупатель) был заключен договор купли-продажи от 21 декабря 2018 года жилого помещения, общей площадью 64 кв.м, находящегося по адресу: <адрес>, на сумму 453 026,00 руб., по которому от имени истца действовала Шыырап Н.В. (Койшибаева А.А.) на основании доверенности 17 АА 0220694 от 21 декабря 2018 года. Согласно пункту 6 договора купли-продажи цена за квартиру должна была оплачиваться покупателем за счет заемных средств, предоставляемых Обществом с ограниченной ответственностью «Наш капитал» для целевого использования, а именно на приобретение вышеуказанного жилого помещения. ООО «Наш капитал» перечислила сумму в размере 453 026,00 руб. на счет Ундун Ч.X., что подтверждается платежным поручением № 7533 от 10 января 2019 года на сумму 388 026-00 и платежным поручением за № 7365 от 24 декабря 2018 года на сумму 65 000. Но договор купли-продажи не был исполнен в одностороннем порядке, а именно, покупателем не перечислена на счет продавца стоимость недвижимости по договору в размере 453 026,00 руб., с ее слов, эти средства были списаны в счет погашения кредита. В связи с этим сделка является ничтожной и фактически недвижимость принадлежит ей, все расходы по данному жилому помещению идут за счет ее средств, но юридически, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, правообладателем является Ундун Ч.Х. на основании договора купли-продажи от 21 декабря 2018 года, лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта – ООО «Наш капитал». Истцом были предприняты попытки урегулировать данного спора без судебного вмешательства, путем соглашения о расторжении договора купли-продажи от 21 декабря 2018 года, но попытки оказались тщетными. Ундун Ч.Х. не является добросовестным приобретателем спорного жилья, так как, не она исполнила условия договора, а именно не оплатила сумму оценки недвижимости. Также истцом понесены судебные расходы в виде оплаты государственной пошлины в размере 7 730,26 руб. Чамыян Н.Э. 05 октября 2021 года была направлена претензия Ундун Ч.Х. о требовании переоформить вышеуказанное жилое помещение в ее собственность, но результата не имеется. Просит расторгнуть договор купли-продажи от 21 декабря 2018 года жилого помещения по адресу: <адрес>, заключенный между Чамыян Н.Э. и Ундун Ч.Х., признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности на жилое помещение по адресу: <адрес>, взыскать с ответчика судебные расходы в виде оплаты государственной пошлины от цены иска в размере 7 730,26 руб. и оплаты услуг представителя в размере 40 000 руб.

Истец Чамыян Н.Э. в судебном заседании просила удовлетворить иск по указанным в нем основаниям, пояснив, что от ответчика никаких денежных средств за оплату стоимости спорной квартиры не получала.

Представитель истца Авыда А.О. в судебном заседании просила удовлетворить иск в полном объеме, пояснив, что договор купли-продажи квартиры является ничтожным, поскольку ответчиком не уплачена ее продажная цена.

Третье лицо Шыырап Н.В. (Койшибаева А.А.), в судебном заседании просила иск удовлетворить в полном объеме, пояснив, что занималась куплей-продажи спорной квартиры по просьбе истца, поскольку она является ее родственницей. Ундун Ч.Х. после того, как зарегистрировала право собственности на жилое помещение, пропала, не оплатив ее стоимость, они искали ответчика, но не смогли найти.

В отношении ответчика Ундун Ч.Х. суд рассматривает дело в порядке ст.119 ГПК РФ, согласно которой при неизвестности места пребывания ответчика суд приступает к рассмотрению дела после поступления в суд сведений об этом с последнего известного места жительства ответчика.

Из представленных документов видно, что ответчик по указанному адресу не проживает.

В соответствии со ст.50 ГПК РФ, судом ответчику назначен адвокат Лаа-Есипова Д.А. в качестве представителя, в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, ходатайства и заявлений об отложении не подавала, причина неявки суду не известна.

Третьи лица ООО «Наш капитал», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Тыва извещены надлежащим образом, представители в судебное заседание не явились.

Выслушав стороны и лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п.1 ст.454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п.5 ст.454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) применяются общие положения о купле-продаже, предусмотренные параграфом № 1 главы 30 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 550 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно ст.554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии с ч.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Так, 21 декабря 2018 года между ООО «Наш Капитал» (займодавец) и Ундун Ч.Х. (заемщик) заключили договор займа №, согласно которому, займодавец обязуется передать заемщику денежные средства в размере 453 026,00 руб. на приобретение у Чамыян Н.Э. квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

В соответствии с п.п. 2.3 и 2.4 договора займа предоставление заемных денежных средств в размере 453 026,00 руб. производится займодавцем на счет заемщика – Ундун Ч.Х. в следующем порядке: - сумма займа в размере 65 000,00 руб. предоставляется не позднее 3 банковских дней    с даты подачи в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Тыва заявления на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество к заемщику; - сумма займа в размере 388 026,00 руб. предоставляется не позднее 10 банковских дней с даты государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Тыва перехода права собственности на недвижимое имущество к заемщику, при условии возникновения ипотеки в силу закона на недвижимое имущество в пользу займодавца и предоставления займодавцу оригинала выписки из Единого государственного реестра недвижимости о правах, подтверждающего факт возникновения ипотеки в силу закона в пользу займодавца.

21 декабря 2018 года между Чамыян Н.Э. в лице Койшибаевой А.А., действующей на основании доверенности от 21 декабря 2018 года за № 17/5-н/17-2018-16126, отпечатанной на бланке 17АА 0220694, (продавец) и Ундун Ч.Х. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием заемных средств, предметом которого является квартира, находящаяся по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, выкупная цена которой составляет 453 026,00 руб. Договор оставлен в письменной форме и подписан сторонами.

Из п.2.1 данного договора следует, что продавец проинформирован о том, что недвижимое имущество приобретается покупателем за счет заемных средств, предоставляемых ООО «Наш Капитал», согласно договору займа № от 21 декабря 2018 года, заключенному между покупателем и займодавцем.

В соответствии с п.2.3 договора купли-продажи условия предоставления заемных денежных средств аналогичны условиям, содержащимся в п.п. 2.3 и 2.4 договора займа.

Согласно п.3.1 договора купли-продажи денежная сумма в размере 453 026,00 руб. в счет уплаты за приобретаемое недвижимое имущество выплачивается покупателем за счет заемных средств, предоставляемых покупателю по договору займа, а именно, заемные средства в размере 453 026,00 руб. передаются покупателем продавцу за недвижимое имущество не позднее 10 банковских дней с даты государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Тыва и перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю, при условии возникновения ипотеки в силу закона на недвижимое имущество в пользу займодавца и предоставления займодавцу оригинала выписки из Единого государственного реестра недвижимости о правах, подтверждающего факта возникновения в силу закона в пользу займодавца.

Из п.4.1.4 договора купли-продажи следует, что передача недвижимого имущества от продавца к покупателю состоялась до подписания данного договора без оставления акта приема-передачи. Стороны считают договор в этой части исполненным.

В соответствии с п.п. 5.1 и 5.2 договора купли-продажи он вступает в силу с даты его подписания и действует до даты полного исполнения продавцом и покупателем обязательств в соответствии с п.3.1 данного договора.

Из регистрационного дела на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, предоставленного Управлением Росреестра по Республике Тыва, следует, что 24 декабря 2018 года Чамыян Н.Э. в лице Койшибаевой А.А. и Ундун Ч.Х. обратились в Филиал федерального бюджетного учреждения «Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Тыва» с заявлением о государственной регистрации перехода ответчику права собственности на квартиру, находящейся по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, и ипотеки в силу закона на данное жилое помещение на основании договор займа № от 21 декабря 2018 года и договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием заемных средств от 21 декабря 2018 года.

Согласно платежным поручениям № 7365 и 7533, ООО «Наш Капитал» перечислил на счет Ундун Ч.Х. по договору займа № денежные средства в размере 65 000,00 руб. – 24 декабря 2018 года, 388 026,00 руб. – 10 января 2019 года.

Государственная регистрация перехода права собственности ответчика на спорную квартиру и ипотеки в силу закона произведена 26 декабря 2018 года, что подтверждается

Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости – <адрес>, с кадастровым номером №.

Согласно ответу ГУ-ОПФР по Республике Тыва, Ундун Ч.Х. в 2019 году распорядилась средствами материнского капитала в полном объеме, денежные средства в размере 453 026,00 руб. перечислены на счет ООО «Наш Капитал» платежным поручением № 5644 от 29 мая 2019 года.

Из вышеизложенного следует, что 21 декабря 2018 года между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Со стороны Чамыян Н.Э обязательства по договору выполнены в полном объеме, что не оспаривается сторонами.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Чамыян Н.Э. указывает, что ответчиком нарушены условия договора купли-продажи спорной квартиры, поскольку стоимость не уплачена покупателем в полном объеме.

05 октября 2021 года истцом ответчику направлена претензия о расторжении договора купли-продажи жилого помещения от 21 декабря 2018 года и признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности на спорное жилое помещение в связи с не уплатой стоимости квартиры, с указанием того, что в случае отказа в удовлетворении ее требований она будет вынуждена обратиться в суд для защиты своих законных прав и интересов, что подтверждается кассовым чеком (л.д. 37) и описью почтового отправления (л.д. 38).

Согласно п.1 с.486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

На день рассмотрения ответчиком цена приобретаемого имущества не уплачена, доказательств обратного стороной ответчика не представлено, следовательно.

В силу пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз.3 п.65 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Таким образом, вследствие не уплаты ответчиком стоимости приобретаемого имущества, истец с очевидностью лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, в связи с чем, имеет место существенное нарушение договора, являющееся основанием для его расторжения.

При таких обстоятельствах, исковое требование Чамыян Н.Э. о расторжении договора купли-продажи от 21 декабря 2018 года недвижимого имущества с использованием заемных средств подлежит удовлетворению.

В соответствии с п.4 ст.453 ГК РФ, в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В силу п.1 ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Согласно п.3 ст.1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, регулирующей обязательства вследствие причинения вреда, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Пунктом 1 ст.1104 ГК РФ установлено, что имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 4 и 5 п.65 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Таки образом, суд приходит к выводу об обоснованности требования истца о признании недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности на жилое помещение по адресу: <адрес>.

Согласно ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии с ч.1 ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Чамыян Н.Э. просит взыскать с ответчика судебные расходы в виде оплаты государственной пошлины от цены иска в размере 7 730,26 руб. и оплаты услуг представителя в размере 40 000 руб.

По данному делу интересы истца представляла Авыда А.О. на основании ордера № от 16 августа 2021 года.

Чамыян Н.Э. в обоснование требований о взыскании расходов по оплате услуг представителя представлено соглашение об оказании юридических услуг от 16 августа 2021 года, между тем, из него следует, что между истцом (доверитель) и Авыда А.О. заключено соглашение об участии представителя по уголовному делу небольшой тяжести на стадии предварительного следствия, представлении его законных прав и интересов.

При таких обстоятельствах, подлежит удовлетворению только требование о взыскании с ответчика судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 7730,26 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194, 198-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Иск Чамыян Н.Э. к Ундун Ч.Х. о расторжении договора купли-продажи квартиры и признании недействительной права собственности на квартиру, удовлетворить частично.

Расторгнуть договора купли-продажи от 21 декабря 2018 года недвижимого имущества по адресу: <адрес>, с использованием заемных средств, заключенный между Чамыян Н.Э. и Ундун Ч.Х..

Признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности на жилое помещение по адресу: <адрес>.

Взыскать с Ундун Ч.Х. <данные изъяты>) в пользу Чамыян Н.Э. <данные изъяты> судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 7730 рублей 26 копеек.

В остальной части исковых требований, отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Тыва через Улуг-Хемский районный суд Республики Тыва в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 08 июля 2022 года (02 и 03 июля 2022 года – выходные дни).

Председательствующий                         С.Ч. Ондар