Решение от 26.04.2024 по делу № 2-266/2024 (2-2224/2023;) от 29.11.2023

к делу № 2-266/2024

УИД 23RS0012-01-2023-002613-85

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Горячий Ключ                                                                      26 апреля 2024 года

Горячеключевской городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего                                                                 Дзигаря А. Л.,

при секретаре                                                                             Федоткиной Т. А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Молозина А. В. к Жбанову Д. В. о признании предварительного договора купли-продажи квартиры основным,

установил:

Молозин А. В. обратился в суд с иском к Жбанову Д. В. о признании предварительного договора купли-продажи квартиры, основным.

В обоснование заявленных требований указал, что 26.09.2012 года между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с которым ответчик обязался подготовить и заключить в последующем с истцом договор купли-продажи однокомнатной <адрес>, имеющей обременение (ипотека), общей площадью 43,1 кв. м., условный №«...», инвентарный №«...», кадастровый №«...», расположенной по адресу: <адрес>

Согласно п. 2 договора стоимость квартиры определена в размере 1 740 000 рублей, что составляло остаток ссудной задолженности по договору займа №«...» САИК от 05.09.2008 года.

28.09.2012 года истец осуществил оплату полной стоимости квартиры в размере. Обязательства по договору ответчиком до настоящего времени не исполнены.

22 мая 2015 года Горячеключевским городским судом Краснодарского края вынесено заочное решение о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи от 26.09.2012 года, которым с ответчика взысканы денежные средства в размере 1 941 770 рублей.

До настоящего времени основной договор купли-продажи не заключен и от его заключения ответчик уклоняется. С целью восстановления нарушенного права, истец обратился в суд с требованием о признании предварительного договора купли-продажи квартиры основным - однокомнатной <адрес>, имеющей обременение (ипотека), общей площадью 43,1 кв. м., условный №«...» инвентарный №«...», кадастровый №«...», расположенной по адресу: <адрес>

В судебном заседании истец на удовлетворении иска настаивал.

Ответчик в судебный процесс не явился, судом приняты надлежащие меры по его извещению в соответствии с положениями ст. 113, 114 ГПК РФ, что подтверждается материалами дела, в том числе, отчетами почтовых отправлений, кроме того, информация по делу размещена на официальном интернет- сайте Горячеключевского городского суда Краснодарского края.

Представитель Межмуниципального отдела по г. Горячий Ключ и Туапсинскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) в судебный процесс не явился, направил письменный отзыв на иск. Удовлетворение заявленных требований истца оставил на усмотрение суда.

Заслушав истца, изучив материалы дела, суд находит исковые требования Молозина А. В. подлежащими отклонению по следующим основаниям.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. При этом, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (ст. 60 ГПК РФ).

По смыслу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ во взаимосвязи с ч. 1 ст. 39 ГПК РФ, дающей истцу право изменить основания иска, то есть обстоятельства, на которые ссылается истец, обосновывая свои материальные требования, суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям и в пределах оснований иска.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 26.09.2012 г. между ФИО4 и Жбановым Д. В., в интересах которого по доверенности действовала его мать, ФИО7, был подписан предварительный договор купли-продажи недвижимости, а именно, однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. По предварительной договоренности стоимость вышеуказанного объекта недвижимости была оговорена в сумме 1 740 000 рублей, что составляет остаток ссудной задолженности по договору займа №«...» САИК от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно условиям договора, продавец и покупатель пришли к соглашению, что ФИО7, действующая в интересах Жбанова Д.В., продает, а ФИО4 покупает <адрес>, имеющей обременение (ипотека), общей площадью 43,1 кв. м., расположенной по адресу: <адрес> Стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи.

По условиям договора Жбанов Д. В. обязался в срок до ДД.ММ.ГГГГ снять все обременения с продаваемой квартиры и заключить основной договор купли-продажи.

ФИО4 до подписания настоящего договора обязался выплатить продавцу сумму в размере 1 740 000 рублей, которую Жбанов Д. В. получил сумму получил от Молозина А.В. в полном объёме.

Материалами дела подтверждено, что заочным решением Горячеключевского городского суда Краснодарского края от 22 мая 2015 года исковые требования Молозина А. В. к Жбанову Д. В. о взыскании денежных средств удовлетворены частично. Со Жбанова Д. В. в пользу Молозина А. В. взысканы денежные средства в размере 1 941 770 рублей.

Согласно дел правоустанавливающих документов и сведениям ЕГРП объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №«...», принадлежит на праве собственности Жбанову Д. В., на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ, №«...», заключённый между ФИО3 и Жбановым Д. В..

На объект наложены аресты на основании:

Постановления о наложении ареста на имущество от 15.09.2014 года, судья Октябрьского районного суда г. Краснодара Максименко А.В.;

Постановление о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества от 30.01.2017 года;

Выписка из ФССП Горячеключевское ГОСП, судебный пристав-исполнитель Кандария М.В., № 90482885/2331 от 12.08.2020 (постановление о запрете на совершение действий по регистрации № 44544/15/23031-СД);

Выписка из ФССП № 92349851/2331 от 30.09.2020 Горячеключевское ГОСП УФССП по Краснодарскому краю, постановление о запрете на совершение действий по регистрации № 1315/19/23031-ИП;

Постановление о запрете на совершение действий по регистрации № 1205812255/2331 от 04.05.2022 Горячеключевское ГОСП (13521/22/23031-ИП);

Постановление о запрете на совершение действий по регистрации № 132060025/2331 от 17.10.2022 Горячеключевское ГОСП (Постановление о запрете на совершение действий по регистрации 5182/22/23031-ИП, дата возбуждения ИП 2022-01-28) от 31.10.2023, Горячеключевское ГОСП (13521/22/23031-ИП).

Несмотря на указание о купле-продаже объекта недвижимости, договор не может считаться основным, так как не содержит подробных характеристик объекта недвижимости, что не позволяет провести его государственную регистрацию в соответствии с требованиями действующего законодательства. Однако, на сегодняшний день основной договор купли продажи не подписан.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора должно приниматься во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ). Договор продажи недвижимости составляется в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

В соответствии со статьями 554, 555 ГК РФ существенными условиями договора продажи недвижимости являются предмет (должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору) и цена, которая в т. ч. может быть установлена на единицу площади и определяется исходя из фактического размера, переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, стороны путём подписания Предварительного договора от 26.09.2012 г., заключили в установленной для этого форме с согласованием всех существенных условий основной договор купли-продажи квартиры.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

Исходя из изложенного, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, то данный договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 2 ст. 454 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В силу п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно разъяснениям, данным в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества, уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности в соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 15 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В силу статьи 15 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на объект недвижимости может быть осуществлена на основании судебного акта.

В предмет доказывания по требованию, заявленному по данному основанию, исходя из системного толкования положений действующего законодательства, а также принимая во внимание Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 входят следующие обстоятельства: установление наличия между сторонами обязательственных правоотношений, а также факт уклонения ответчика от совершения действий по государственной регистрации.

В соответствии с ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

По смыслу пункта 1 статьи 429 ГК РФ предварительный договор создает для сторон обязанность заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг (основной договор) на определенных в нем условиях.

Если в течение срока действия предварительного договора одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, закон предоставляет другой стороне право требовать через суд заключения основного договора купли-продажи ( п.5 ст. 429 ГК РФ).

Согласно ч. 4 ст. 429 ГК РФ, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Предварительный договор был заключен 26.09.2012 г. По правилам ст. 429 ГК РФ, основной договор подлежал заключению в срок до 20.10.2012 г. включительно. Требование о понуждении к заключению основного договора могло быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора, т. е. до 20.04.2013 г.

Своим правом на обращение в суд с требованием о заключении основного договора купли-продажи истец Молозин А. В. в течение установленного законом срока, не воспользовался.

Кроме того, судом в рамках рассматриваемого дела, для оценки доводов истца, были истребованы для изучения материалы гражданского дела № 2-632/2015.

Кроме того, суд отмечает, что истец не предоставил суду подлинный экземпляр приходно – кассового ордера № 114470 от 28.09.2012 г., а также подлинный экземпляр расписки к предварительному договору купли-продажи недвижимости от 26.09.2012 года, что не соответствует требованиям ч. 2 ст. 71 ГПК РФ.

По смыслу ст. ст. 429, 380, 381 ГК РФ юридически значимым по данному делу обстоятельством является установление факта заключения основного договора на определенных условиях, поскольку задаток может обеспечивать платежное обязательство только по основному договору.

Применительно к пункту 3 ст. 380 ГК РФ предварительный договор не порождает для сторон денежного обязательства.

Судом установлено, что основной договор в установленные в нем сроки не заключен, ни одна из сторон предложений о заключении договора не направила.

Доказательств направления ответчику письменного предложения заключить основной договор купли-продажи недвижимости до окончания срока, в который стороны должны его заключить, истцом представлено не было.

В соответствии с положениями статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.Статьей 195 ГПК РФ регламентировано, что суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании. На основании изложенного, руководствуясь положениями статей 194-199 ГПК РФ, судрешил:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ 26.09.2012 ░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░4 ░ ░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ (░░░░░░░), ░░░░░ ░░░░░░░░ 43,1 ░░.░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, - ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, — ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░ –