Решение по делу № 33-34928/2022 от 21.10.2022

Судья: Зотова С.В.                                                          Дело № 33-34928/2022

УИД 50RS0021-01-2021-009765-46

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск,

Московская область                                                             12 декабря 2022 года

    Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Абдулгалимовой Н.В.,

    судей Медзельца Д.В., Колесник Н.А.,

    при помощнике судьи Аристовой Е.А.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Садык Р. Л. к обществу с ограниченной ответственностью «Региональная финансово-строительная компания» о признании права собственности на квартиру и прекращении права собственности на квартиру,

    по апелляционной жалобе Садык Р. Л. на решение Красногорского городского суда Московской области от 19 мая 2022 года,

заслушав доклад судьи Абдулгалимовой Н.В.,

объяснения представителя Садык Р. Л. – Красовской А.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ООО «РФСК» Иванушкиной Т.Н., согласного с решением суда,

установила:

Садык Р.Л., с учетом уточнения требований, обратилась в суд с иском к ООО «Региональная финансово-строительная компания» о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты>, и прекращении права собственности ООО «Региональная финансово-строительная компания на данную квартиру, взыскании судебных расходов по оплате госпошлины в размере 60000 руб.

В обоснование заявленных требований Садык Р.Л. указала, что 30 июня 2008 года заключила с ООО «МГСН» предварительный договор №<данные изъяты> купли-продажи трехкомнатной квартиры общей проектной площадью 161,76 кв.м по адресу: <данные изъяты> и произвела оплату обеспечительного платежа в размере 10757040 руб.

Садык Р.Л. полагала, что поскольку денежные средства за квартиру были внесены ею в размере 95% от стоимости квартиры между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры и поэтому у нее возникло право собственности на квартиру. Однако 28 июля 2021 года из выписки из ЕГРН стало известно, что право собственности на квартиру принадлежит ответчику, в связи с чем истец посчитал свои права нарушенными.

Решением Красногорского городского суда Московской области от 19 мая 2022 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, Садык Р.Л. подала апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, вынести новое, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, строительство многоквартирного дома, расположенного по адресу: <данные изъяты>, осуществлялось в порядке реализации инвестиционного договора от 30 августа 2005 года.

30 июня 2008 года Садык Р.Л. заключила с ООО «МГСН» предварительный договор №<данные изъяты> купли-продажи трехкомнатной квартиры общей проектной площадью 161,76 кв.м по адресу: <данные изъяты>, в соответствии с которым произвела оплату обеспечительного платежа в размере 10757040 руб.

Согласно п.1.1.2 предварительного договора стоимость квартиры составила 11323200 руб.

Срок заключения договора купли-продажи квартиры определен в п.1.1 - не позднее конца 2 квартала 2010 года.

ООО «Региональная финансово-строительная компания» являлось застройщиком земельного участка, расположенного по адресу: Московская <данные изъяты>, на основании инвестиционного договора от 9 августа 2005 года заключенного между ООО «Региональная финансово-строительная компания», ООО «Капстрой-Девелопмент», ООО «РУК». Дополнительным соглашением №1 от 28 февраля 2008 года к инвестиционному договору к реализации инвестиционного контракта привлечено ООО «Эйфер».

В соответствии с п.1.13 инвестиционного договора акт о частичных результатах реализации инвестиционного проекта - документ, оформляемый сторонами по каждому объекту в составе инвестиционного объекта, подтверждающий исполнение сторонами своих обязательств в отношении данного объекта и закрепляющий за соответствующими участниками инвестиционного проекта права на жилую площадь в виде квартир, либо нежилую площадь.

Согласно п.3.4 и п.3.6 инвестиционного договора по окончании строительства объекта в срок не позднее трех месяцев с момента утверждения акта приемочной комиссии о приемке объекта в эксплуатацию стороны оформляют акт о частичных результатах реализации инвестиционного проекта, в котором устанавливается окончательное распределение квартир в объекте, на основании которого будут зарегистрированы права собственности сторон и привлеченных ими соинвесторов на созданный в результате инвестиционной деятельности объект.

Согласно положениям п.6.3 и п.6.4 инвестиционного договора каждая сторона вправе в течение срока его действия привлекать соинвестора с правом получения соинвестором имущественных прав на часть доли этой стороны в объекте, что оформляется договором; ответственность по договорам, заключенным стороной инвестиционного договора несет указанная сторона.

Из протокола предварительного распределения квартир следовало, что спорная квартира распределена ответчику.

24 февраля 2015 года выдано разрешение на ввод дома, в котором расположена спорная квартира, разрешение выдано в дополнение к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию №<данные изъяты> от 21 июня 2012 года, спорной квартире присвоен почтовый адрес: <данные изъяты>

25 июня 2019 года, согласно выписке из ЕГРН, право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за ООО «Региональная финансово-строительная компания».

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 218, 131, 307, 421, 429, 432, 445 Гражданского кодекса РФ, исходил из того, что заключенный между истцом и ООО «МГСН» договор по своей природе является предварительным, в предусмотренный срок до конца квартала 2010 года договор купли-продажи не был заключен, истец не произвел полную оплату стоимости квартиры, поэтому установленные в предварительном договоре обязательства прекращены и оснований для признания за истцом права собственности на спорную квартиру не имеется. Также суд указал, указал, что ООО «МГСН» не могло являться продавцом спорной квартиры, поскольку квартира обществу не принадлежала, а ООО «Региональная финансово-строительная компания», являющееся застройщиком дома, правомерно по результатам реализации инвестиционного контракта оформил за собой право собственности на спорную квартиру, при этом заключение между истцом и ООО «МГСН» предварительного договора не является причиной возникновения у истца права собственности на спорную квартиру.

Суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 196, 199 ГПК РФ, также посчитал, что истцом пропущен срок обращения в суд, так как с момента заключения предварительного договора и до обращения в суд прошло более 13 лет, с момента окончания срока заключения основного договора купли-продажи квартиры прошло более 11 лет, с момента ввода дома в эксплуатацию прошло более 6 лет, указав, что срок исковой давности по защите прав, связанных с инвестиционной деятельностью по строительству объекта недвижимости, начинает исчисляться с момента ввода дома в эксплуатацию, то есть с 24 февраля 2015 года. Истец обратился в суд с иском 15 октября 2021 года, доказательств уважительности причин пропуска исковой данности не представил.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права и не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В силу части 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

На основании части 1 статьи 549 настоящего Кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно части 1 статьи 209 данного Кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

           В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 25 февраля 999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

ООО «Региональная финансово-строительная компания» являлось застройщиком земельного участка, расположенного по адресу: <данные изъяты>, на основании инвестиционного договора от 9 августа 2005 года заключенного между ООО «Региональная финансово-строительная компания» (генеральный инвестор, застройщик), ООО «Капстрой-Девелопмент» (инвестор), ООО «РУК» (управляющая компания). Дополнительным соглашением №1 от 28 февраля 2008 года к инвестиционному договору к реализации инвестиционного контракта привлечено ООО «Эйфер» (инвестор). Согласно указанному договору и соглашению к нему стороны договорились объединить инвестиционные взносы и усилия для реализации инвестиционного проекта по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию инвестиционного объекта на предоставляемом генеральным инвестором земельном участке по адресу: <данные изъяты> (пункт 2.1 инвестиционного договора).

По протоколу предварительного распределения квартир по адресу: <данные изъяты> от 14 апреля 2006 года спорная квартира была распределена генеральному инвестору ООО «Региональная финансово-строительная компания», на основании которого 25 июня 2019 года внесены сведения в ЕГРН о праве собственности ответчика на квартиру.

В суде первой инстанции истец заявил ходатайство об истребовании документов, имеющихся в материалах гражданского дела <данные изъяты> г., касающихся последующих договоров соинвестирования, заключенных ООО "РФСК" в отношении, в том числе и спорной квартиры, поскольку истец не имел возможности представить данные документы. Однако суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении данного ходатайства.

Стороной истца данные документы были представлены в суд апелляционной инстанции, судебная коллегия приняла их, поскольку они по уважительным причинам не могли быть представлены в суд первой инстанции и исследовала их.

Судебной коллегией установлено, что между ООО "РФСК" (инвестор) и ООО "Строительная фирма "Абсолют" (соинвестор), в отношении в том числе и спорной квартиры, 31 августа 2007 года был заключен договор соинвестирования, по условиям которого ООО "Строительная фирма "Абсолют" принимает участие в реализации инвестиционного проекта по строительству инвестиционного объекта на земельном участке по адресу: <данные изъяты> с правом получения и оформления квартир, в том числе в корпусе 9, в свою собственность или в собственность привлеченных третьих лиц (пункт 2.1 договора). Конкретный перечень квартир, причитающихся ООО "Строительная фирма "Абсолют" по итогам завершения строительства объектов, указан в приложении № 1 к договору и включает в себя помимо прочих спорную трехкомнатную квартиру в секции 1 на 4 этаже в жилом доме по адресу: <данные изъяты>, общей проектной площадью 161,76 кв. м.

Из акта сверки платежей от 21 июня 2010 г. следует, что по договору соинвестирования от 31 августа 2007 года, подписанному генеральными директорами ООО "РФСК" и ООО "Строительная фирма "Абсолют", последним были внесены денежные средства в рамках договора в размере 36 702 270 долларов США, и ООО "РФСК" не имеет претензий в части выполнения ООО "Строительная фирма "Абсолют" своих обязательств.

Данный акт сверки ответчиком не оспорен и недействительным не признан.

Поскольку ООО "Строительная фирма "Абсолют" выполнило свои обязательства по договору соинвестирования и приняло на себя права инвестора на получение, и государственную регистрацию в собственность доли инвестора на передаваемые квартиры по договору соинвестирования, в том числе и на спорную квартиру, оно заключило договор соинвестирования ООО "Трубосталь" от 18 февраля 2008 года, передав права на получение оплаченных квартир, в том числе и на спорную квартиру.

В последующем договоры соинвестирования на схожих условиях, были последовательно заключены между ООО "Трубосталь" и ООО "Бизнесресурс» от 20 февраля 2008 года и между ООО "Бизнесресурс" и ООО "МГСН" от 22 февраля 2002 года, по которым соинвесторы последовательно приобретали права на получение в собственность доли от реализации инвестиционного проекта при уплате цены договора, в том числе на спорную квартиру.

Таким образом, оплаченные и принятые соинвестором имущественные права инвестора на получение и государственную регистрацию в собственность спорной квартиры как доли инвестора от реализации инвестиционного проекта ООО "Строительная фирма "Абсолют" по договорам соинвестирования были в итоге переданы ООО "МГСН".

       Эти договоры также не оспорены и недействительными не признаны.

       Данные обстоятельства подтверждаются также решением Красногорского городского суда от 17 июня 2020 года, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 16 ноября 2020 года, определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 2 июня 2021 года по делу № 2-1886/2020 по делу по иску Межрегиональной общественной организации «Общество по защите прав потребителей» в интересах гражданина к ООО « Региональная финансово-строительная компания» о прекращении права собственности, признании права собственности.

30 июня 2008 года между ООО «МГСН» и Садык Р.Л. заключен предварительный договор №<данные изъяты> купли-продажи трехкомнатной квартиры общей проектной площадью 161,76 кв.м по адресу: <данные изъяты>, согласно которому стороны обязались в будущем заключить между собой договор купли-продажи квартиры на условиях, согласованных ими при заключении настоящего договора, в срок не позднее чем через 20 рабочих дней с момента получения уведомления после даты регистрации продавцом своего права собственности на квартиру, но не позднее конца П квартала 2010 года.

При таких обстоятельствах вывод суда о том, что ООО «МГСН» не могло являться продавцом спорной квартиры, поскольку квартира обществу не принадлежала, является несостоятельным.

Предметом предварительного договора купли- продажи, заключенного между ООО «МГСН» и Садык Р.Л. являлась спорная однокомнатная квартира. Согласно пункту 1.1.2 предварительного договора на момент его заключения стоимость квартиры сторонами была определена в размере 11323 200 руб. Согласно пункту 2.6 предварительного договора в срок до 2 июля 2008 г. включительно покупатель в качестве обеспечения обязательств по заключению основного договора вносит на расчетный счет продавца денежные средства в размере 10 757 040 руб.

Сумму 10 757 040 руб. Садык Р.Л. внесла в кассу ООО «МГСН», что подтверждается платежным поручением от 2 июля 2008 года, то есть истцом оплачена существенная часть стоимости квартиры.

С учетом изложенных обстоятельств, приведенных правовых норм и разъяснений Пленума Верховного суда Российской Федерации судебная коллегия приходит к выводу о том, что между ООО «МГСН» и Садык Р.Н. был заключен договор купли-продажи жилого помещения с отсрочкой платежа, содержащий все существенные условия договора купли-продажи недвижимой вещи.

ООО "Строительная фирма "Абсолют" ликвидировано в 2014 г., ООО "МГСН" ликвидировано в феврале 2019 г.

ООО «МГСН» свои обязательства по договору не исполнило, спорную квартиру не передало истцу, хотя приобрело право на данную квартиру.

На основании заявления ООО "РФСК" право собственности на спорную квартиру было зарегистрировано за ответчиком в ЕГРН 25 июня 2019 года.

При таких данных, с учетом того, что ООО "Строительная фирма "Абсолют" выполнило свои обязательства по оплате договора соинвестирования от 31 июля 2007 года согласно акту сверки платежей от 21 июня 2010 года в полном объеме, тем самым приняло на себя права инвестора на получение доли на передаваемые квартиры, в том числе на спорную квартиру; оплаченные и принятые соинвестором имущественные права были в итоге переданы ООО "МГСН", которым с истцом был заключен договор купли-продажи квартиры с оплатой его истцом; квартира Садык Р.Л. в собственность не была передана до ликвидации ООО "МГСН" при приобретении на нее прав истцом, возможность использовать, распоряжаться данным жилым помещением у истца отсутствует, у ответчика не имелось оснований для регистрации права собственности на спорную квартиру, судебная коллегия приходит к выводу о наличии основания для удовлетворения исковых требований истца о прекращении права собственности ответчика на спорную квартиру и признании права собственности истца на нее.

Судебная коллегия не принимает во внимание представленные судебной коллегии ответчиком дополнительные соглашения к договору соинвестирования от 31 августа 2007 года от 4 сентября 2007 года,21 мая 2012 года, 21 мая 2012 года, 28 января 2013 года, поскольку они не касаются корпуса 3, в котором находится спорная квартира.

Более того, из представленного ответчиком дополнительного соглашения к договору соинвестирования от 31 августа 2007 года от 3 сентября 2007 года следует, что ООО Строительная фирма «Абсолют» должна уплатить ООО « Региональная финансово-строительная компания» за квартиры 36 395 205 долларов США и согласно акту сверки платежей от между этими организациями ООО Строительная фирма «Абсолют» данная сумма уплачена ООО « Региональная финансово-строительная компания».

Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о пропуске истцом срока исковой давности по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 196 ГК РФ предусмотрено, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 данного Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Истец о нарушенном праве и надлежащем ответчике узнал или должен был узнать после 25 июня 2019 года, когда сведения о праве собственности ответчика были внесены в ЕГРН, а с иском в суд обратился 15 октября 2021 года.

Ссылка суда в обоснование вывода о пропуске срока исковой давности на то, что срок исковой давности по защите прав, связанных с инвестиционной деятельностью по строительству объекта недвижимости, начинает исчисляться с момента ввода дома в эксплуатацию, является несостоятельной, поскольку истец участником инвестиционной деятельности не является.

С учетом изложенного решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований.

Поскольку исковые требования истца удовлетворены в полном объеме с ответчика с пользу истца в силу ст.98 ГПК РФ подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 60000 руб.

руководствуясь ст.ст. 199, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

    решение Красногорского городского суда Московской области от 19 мая 2022 года отменить, вынести новое решение, которым исковые требования Садык Р. Л. к обществу с ограниченной ответственностью «Региональная финансово-строительная компания» о признании права собственности на квартиру и прекращении права собственности на квартиру удовлетворить.

    Право собственности общества с ограниченной ответственностью «Региональная финансово-строительная компания» на квартиру, кадастровый <данные изъяты>, по адресу: <данные изъяты> прекратить.

    Признать право собственности на квартиру, кадастровый <данные изъяты>, по адресу: <данные изъяты>. за Садык Р. Л..

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Региональная финансово-строительная компания» в пользу Садык Р. Л. расходы на уплату государственной пошлины в размере 60000 руб.

    Данное решение является основанием для внесения сведений в ЕРРН.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 16 декабря 2022 г.