Решение по делу № 3а-1070/2021 от 02.04.2021

Дело №3а-1070/2021

22OS0000-01-2021-000527-13

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 июля 2021 года                          город Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Гончаровой Ю.В.,

при секретаре              Хорохординой Д.А.,

с участием представителя административного истца Лажского К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Давыдика Р. Б. к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

административный истец Давыдик Р.Б. обратился в <адрес>вой суд с административным исковым заявлением к Правительству Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 34 616 кв.м. с кадастровым номером ***, по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере.

Требования мотивированы тем, что указанным выше земельным участком административный истец владеет на праве аренды. Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости определена по состоянию на ДД.ММ.ГГ в размере 12 804 804,56 руб. и является завышенной, что подтверждается отчетом об оценке. Данное обстоятельство нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, размер которого зависит от кадастровой стоимости участка, в связи с чем Давыдик Р.Б. просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 2 346 688 руб.

С учетом положений ст.41 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, п.7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ *** «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» судом привлечь к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Управление имущественных отношений Алтайского края, а Правительство Алтайского края по ходатайству представителя административного истца исключено из числа административных ответчиков.

Административный истец Давыдик Р.Б. на рассмотрение дела не явился, извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель административного истца Лажский К.А. в судебном заседании просил об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Представители административных ответчиков Управления имущественных отношений Алтайскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, заинтересованных лиц ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Алтайскому краю, администрации <адрес> Алтайского края, надлежаще извещенные о дате и месте судебного разбирательства, на рассмотрение дела не явились. При этом от Управления имущественных отношений Алтайского края, Правительства Алтайского края, филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Алтайскому краю до судебного заседания поступили письменные отзывы на иск.

В соответствии со ст.ст.150,247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав пояснения представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика Лаука Р.П., изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административного искового заявления.

В соответствии с п.2 ст.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с п.п.1,5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно п.2 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ ода ***, заключенного между администрацией <адрес> Алтайского края и Давыдиком Р.Б., последний является арендатором земельного участка с кадастровым номером *** расположенного по адресу: <адрес>, пл.Разведчиков, <адрес>, площадью 34 616 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, участок предоставлен для размещения производственных зданий. Срок договора аренды – по ДД.ММ.ГГ. Согласно разделу 3 договора при расчете арендной платы учитывается показатель кадастровой стоимости земельного участка (л.д.14-15 т.1).

Таким образом, установление в отношении вышеуказанного земельного участка кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца как плательщика арендной платы, размер которой зависит от размера кадастровой стоимости земельного участка.

Результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, включая земельный участок с кадастровым номером ***, утверждены приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ *** «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края».

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГ кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** составляет 12 804 804,56 руб., дата определения кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГ, дата внесения сведений в ЕГРН о кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГ, дата начала применения кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГ (л.д.11 т.1).

В подтверждение рыночной стоимости земельного участка административными истцами представлен отчет об оценке ***.21, составленный ДД.ММ.ГГ оценщиком Лауком Р.П. (индивидуальный предприниматель), согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на ДД.ММ.ГГ составляет 2 346 688 руб. (л.д.74-21 т.1).

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности и может быть принят в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Из данного отчета следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. При определении рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход как наиболее обеспеченный исходной информацией. При этом отчет содержит анализ рынка, ссылки на источники информации с приложением копий материалов и распечаток; описание последовательности определения стоимости объекта оценки. Для проведения расчетов по определению рыночной стоимости объекта оценки по сравнительному подходу оценщиком выбран метод сравнения продаж, как наиболее репрезентативный, поскольку учитывает фактически сложившийся на дату оценки уровень цен на земельные участки в регионе и текущую рыночную ситуацию в рассматриваемом сегменте недвижимости. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик выбрал единицы сравнения, обосновал свой выбор, применил необходимые корректировки.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения.

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретного земельного участка в отличие от методов массовой оценки объектов недвижимости, поэтому может отличаться от кадастровой стоимости, утвержденной приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ ***.

Отчет об оценке подготовлен оценщиком Лауком Р.П., являющимся членом Саморегулируемой организации Некоммерческое партнерство «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО», т.е. лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим необходимое образование. Документы, подтверждающие образование оценщика, страхование его ответственности и членство в некоммерческой организации оценщиков и экспертов, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» приложены к заключению.

Кроме того, допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик Лаук Р.П. подтвердил достоверность своего исследования, на замечания Управления имущественных отношений Алтайского края дал мотивированные возражения, о чем представлены письменные пояснения.

Оценщик отметил, что <адрес> Алтайского края является районным центром <адрес>, который нельзя отнести к городам промышленности, поскольку в нем числится всего 96 предприятий, включая МУПы, дошкольные образовательные учреждения, школы и иные объекты некоммерческого назначения, что сопоставимо с селами Шипуново, Поспелиха, Топчиха, Тальменка. Ранее действовавший в городе ликеро-водочный завод обанкротился. <адрес> не является важным транспортным узлом края, так как не имеет железнодорожного сообщения. Кроме того, оцениваемый земельный участок расположен на второй линии от основной автомагистрали. На основании изложенного оценщик оценил статус города как центр сельскохозяйственного района, применив к аналогам соответствующие корректировки.

При выборе аналогов оценщик изучил рынок земельных участков под административными и складскими объектами в различных районах Алтайского края в течение 6 месяцев, предшествующих дате определения кадастровой оценки в связи со сроками экспозиции объявлений, что соответствует требованиям п.5 ФСО ***, подп «в» п.11 ФСО ***. В качестве аналогов использовал участки, расположенные в <адрес> и в <адрес>, при этом исключил предложения о продаже в <адрес>, где стоимость 1 кв.м. значительно выше чем в иных населенных пунктах. При анализе рынка диапазон цен Лаук Р.П. определил только с учетом выбранных аналогов, что не повлияло на результат исследования, так как указанный ответчиком земельный участок в <адрес> не мог учитываться как аналог, и не входил в выборку. Данные RID-Analitiks о средней стоимости земельных участков такого сегмента рынка также е могут являться ориентиром для определения средних цен, так как учитывают предложения о продаже участков по всему Алтайскому краю, включая <адрес>, а также включают в себя цены предложения земель торгово-офисного назначения.

При расчете корректировки на площадь оценщик использовал значение коэффициента торможения, что не нарушило требование подп. «б» п.22 ФСО ***. Описание расчета коэффициента приведено на странице 328 отчета. При этом оценщике использовал именно коэффициент торможения при расчете корректировки на площадь, а не данные таблицы 34 в Справочнике оценщика недвижимости – 2018, под редакцией Лейфера Л.А., поскольку таблица отражает стоимостные соотношения для середины диапазона, в ней рассчитывается универсальный коэффициент торможения, который не зависит от конкретных площадей аналогов.

Суд находит данные пояснения обоснованными, считает, что нарушений законодательства об оценочной деятельности не установлено. При этом оценщик предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний.

Таким образом, указанные в возражениях Управления имущественных отношений Алтайского края доводы о несоответствии представленного отчета о рыночной стоимости требованиям законодательства об оценочной деятельности, не являются основанием для отказа в удовлетворении административных исковых требований.

Также суд принимает во внимание, что административными ответчиками и заинтересованными лицами доказательства иной рыночной стоимости земельного участка суду не представлены.

Учитывая, что установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной имеет для административного истца правовое значение, суд удовлетворяет исковые требования Давыдика Р.Б.

В связи с тем, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано административным истцом ДД.ММ.ГГ, срок, предусмотренный ч.3 ст.245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не пропущен.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление Давыдика Р. Б. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, пл.Разведчиков, <адрес>, площадью 34 616 кв.м., по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - 2 346 688 рублей.

Дата обращения с заявлением об изменении кадастровой стоимости земельного участка – ДД.ММ.ГГ.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение одного месяца со дня принятия решения в мотивированном виде в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Алтайский краевой суд.

Судья                                      Ю.В.Гончарова