Решение по делу № 2-1918/2015 ~ М-1681/2015 от 23.06.2015

Дело № 2-1918/2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Юргинский городской суд Кемеровской области в составе:

председательствующего Красиевой С.А.,

при секретаре Чиковой Е.А.,

при участии

представителя истца Степаненко Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Юрге

11 августа 2015 года гражданское дело по исковому заявлению Мануйлова И.А. к Администрации Юргинского муниципального района о признании договора купли-продажи жилого дома с земельным участком действительным, о признании права собственности на жилой дом и земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Мануйлов И.А. обратился в Юргинский городской суд *** с исковым заявлением к Администрации Юргинского муниципального района о признании договора купли-продажи жилого дома с земельным участком действительным, о признании права собственности на жилой дом и земельный участок.

В суде представитель истца по доверенности Степаненко Е.В. в обоснование требований указала на то, что *** Мануйлов И.А. на основании расписки приобрел у Т.Р.Г. за *** руб. жилой дом, по адресу: ***, ***, ***, с общей площадью *** кв. м, и земельный участок по вышеуказанному адресу площадью *** кв. м. ***г. между Мануйловым И.А. и Т.Р.Г. подписан договор купли-продажи указанного жилого дома и земельного участка, которые принадлежали Т.Р.Г. на основании похозяйственной книги *** л/с *** Объекты недвижимости переданы ему по акту от ***. С этого времени он несет бремя расходов по сохранности имущества, содержать его в исправном состоянии, пользуется земельным участком. Он не имеет возможности произвести регистрацию права собственности на дом и земельный участок, поскольку Т.Р.Г. умерла. Он считает себя законным собственником этого имущества, так как сразу после передачи подписания расписки о передаче денег Т.Р.Г. передала ему жилой дом и земельный участок, а также ключи, вывезла все свои личные вещи. С учетом изменения иска просила признать договор купли-продажи указанного жилого дома и земельного участка действительным, признать за Мануйловым И.А. право собственности на жилой дом, по адресу: ***, с общей площадью *** кв. м, и земельный участок по вышеуказанному адресу площадью *** кв. м.

Представитель Администрации Юргинского муниципального района в судебное заседание не явился, о судебном слушании извещен надлежаще, о об уважительности причин не явки суду не сообщил.

Истец Мануйлов И.А., представитель третьего лица Управления Росреестра по ***, представивший письменный отзыв на иск, в котором разрешение спора оставил на усмотрение суда, в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующему.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

На основании ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с ч. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ч. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу пункта 6статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерациипорядок государственной регистрации устанавливается отдельным Федеральным законом от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон №122-ФЗ).

В статье 2 Федерального закона №122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним определена как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. То есть государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов, создать гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств. Вместе с тем, она не затрагивает самого содержания гражданского права, не ограничивает свободу договора, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Для совершения государственной регистрации сделки, в пункте 1 статьи 16 Федерального закона №122-ФЗ законодателем закреплена обязательность представления заявления об этом от обоих сторон по сделке. То есть условием государственной регистрации договора является волеизъявление сторон договора, направленное на его заключение, которое должно сохранять силу до момента регистрации.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что *** Мануйлов И.А. на основании расписки передал Т.Р.Г. *** руб. в счет оплаты купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: ***, с общей площадью *** кв. м, и земельный участок по вышеуказанному адресу площадью *** кв. м (л.д. 13)., о чем ***г. между Мануйловым И.А. и Т.Р.Г. подписан договор купли-продажи указанного жилого дома и земельного участка (л.д.5-6), которые принадлежали Т.Р.Г. на основании похозяйственной книги *** л/с *** Администрации *** сельского поселения (л.д.50). Сторонами договора достигнуто соглашение по его существенным условиям, договор содержит индивидуализирующие признаки объектов недвижимости.

Согласно справки ГУП "ЦТИ Кемеровской области" от 05.05.2014 N 900, Уведомления из ЕГРП от 09.06.2015 года N *** и от 09.06.2015г. N *** право собственности на жилой дом и земельный участок площадью 4800 кв.м. по адресу: *** ни за кем не зарегистрировано (л.д. 15, 19, 20).

Технические характеристики дома подтверждаются техническим паспортом от 01.04.2014г. (л.д.7-10).

Из кадастрового паспорта земельного участка по адресу: *** с кадастровым номером *** следует, что его площадь составляет 4800 кв.м., категория земель- земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства (л.д.11).

Справкой Администрации Юргинского муниципального округа от 27.07.2015г. подтверждается, что спорные объекты недвижимости в реестре муниципальной собственности не числятся (л.д.49).

Как следует из материалов дела Т.Р.Г., *** года рождения, умерла ***, что подтверждается актовой записью о смерти N *** от 05.01.2013г. (л.д.12).

Из сообщения нотариуса Юргинского нотариального округа *** от 24.07.2015г. *** следует, что после смерти Т.Р.Г., последовавшей ***., наследственное дело не заводилось. (л.д.30).

Свидетели Т.Ю.Н. (племянник Т.Р.Г., что подтверждено свидетельствами о рождении), А.О.И., П.О.А. в суде подтвердили, что Т.Р.Г. и Мануйлов И.А. достигли договоренности о купле-продаже жилого дома с земельным участком по адресу: *** за *** руб., денежные средства были переданы продавцу покупателем, Т.Р.Г. исполнила обязательства в части передачи жилого дома, которое состоялось в момент передачи ей денег путем передачи ключей от дома, вещи свои вывезла, считала дом и земельный участок проданным, проживала после продажи своего дома у своего брата в той же деревне, домом и земельным участком пользовался Мануйлов И.А. и пользуется до настоящего времени.

Материалами дела подтверждается, что Мануйлов И.А. несет расходы на содержание спорного недвижимого имущества.

Из материалов наследственного дела следует, наследников Т.Р.Г. по закону ни нотариусом, ни судом не установлено, третьими лицами о правах на спорный жилой дом и земельный участок не заявлялось, доказательств обратного суду не представлено.

При таких обстоятельствах, судом сделан вывод о том, что к правопреемнику (наследникам по закону) истец обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности возможности не имеет.

В пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" дано разъяснение, что на основании статей 58, 1110 и 1112 ПС РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности без заявления продавца.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Поскольку Т.Р.Г. являлась собственником жилого дома и земельного участка площадью 4800 кв. м, расположенных по адресу: ***, она вправе была распорядиться своим имуществом путем заключения *** с Мануйловым И.А. договора купли-продажи, который совершен в письменной форме, подписан сторонами, денежные средства по договору истцом переданы. Договор купли продажи в установленном законом порядке не оспорен, недействительным не признан, обстоятельств, указывающих на ничтожность договора, судом не установлено.

Таким образом, с учетом установленных в судебном заседании фактических обстоятельств в их совокупности, суд считает договор от ***. купли-продажи земельного участка с жилым домом, расположенных по адресу: ***, заключенный между продавцомТ.Р.Г. и Мануйловым И.А., состоявшимся и действительным.

Для того, чтобы государственная регистрация перехода права собственности состоялась, необходимо соблюдение процедуры, регламентированной в статье 16 Федерального закона №122-ФЗ, аналогичной для государственной регистрации сделки.

Прекращение гражданской правоспособности продавца не отменяет как наличие заключенного договора, так и выраженного в нём волеизъявления продавца по распоряжению перечисленными объектами недвижимости в установленном законом порядке. Договор содержит данные, позволяющие определённо установить предмет сделки. Действия сторонТ.Р.Г. и Мануйлова И.А. придают возникшим между сторонами правоотношениям определённый, завершённый характер.

Удовлетворяя требования, суд исходил из того, что смерть Т.Р.Г. является единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к Мануйлову И.А. на спорный жилой дом и земельный участок. Вместе с тем, поскольку истцом обязанности покупателя при отчуждении имущества Т.Р.Г. в части оплаты стоимости имущества выполнены в полном объеме, жилой дом и земельный участок передан Т.Р.Г. и принят Мануйловым И.А. в собственность, при этом Т.Р.Г. при жизни в течение полугода с даты фактической передачи денег и недвижимого имущества летом 2012г. сделку не оспаривала, то за Мануйловым И.А. следует признать право собственности в порядке ст. 218 ГК РФ на жилой дом и земельный участок.

Руководствуясь ст.ст. 193-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Мануйлова И.А. к Администрации Юргинского муниципального района о признании договора купли-продажи жилого дома с земельным участком заключенным, о признании права собственности на жилой дом и земельный участок- удовлетворить.

Признать договор купли-продажи земельного участка с жилым домом ***., расположенных по адресу: ***, заключенный между продавцомТ.Р.Г. и Мануйловым И.А. состоявшимся и действительным.

Признать за Мануйловым И.А. право собственности по договору купли - продажи от ***., на земельный участок площадью *** кв.м. с кадастровым номером№42:17:01013013:17 и размещенный на нем жилой дом общей площадью34*** кв.м. по адресу***, дер. Колбиха, ***.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Председательствующий:

Решение в окончательной форме изготовлено 18 августа 2015 года.