Решение по делу № 2-883/2024 от 05.09.2024

Дело 2-883/2024    

УИД 59RS0042-01-2024-002337-88

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Чернушка                 20 ноября 2024 года

    Чернушинский районный суд Пермского края в составе

председательствующего судьи Мень О.А.,

помощника судьи Александровой О.В.,

истца Девятковой А.Н.,

представителя истца Воиновой Ю.В.,

ответчика Фархуллиной А.Д.,

представителя третьего лица АЧГО Зайнуллиной Г. М.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Девятковой Алевтины Николаевны Фархуллиной Альбине Дамировне о признании притворной сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВил:

Девяткова А.Н. обратилась с суд с иском к Фархуллиной А.Д. о признании притворной сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки. Исковые требования мотивированы тем, что в апреле 2022 года истцу потребовались денежные средства в размере 100 000 рублей, в силу чего она была вынуждена обратиться к Фархуллиной А.Д., которая предложила оформить займ под залог объекта недвижимости, помещения с кадастровым <№>, общей площадью <данные изъяты>. по адресу: <адрес>. 28.04.2022 между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи помещения с кадастровым <№>, общей площадью <данные изъяты>. по адресу: <адрес> с ценой договора 100 000 рублей. В январе 2023 года истец вернула полученный займ ответчику в полном объеме, после передачи денежных средств 27.01.2023 между Девятковой А.Н. и Фархуллиной А.Д. вновь заключен договор купли-продажи помещения, в соответствии с которым, спорный объект недвижимости перешел в собственность истца. Фактически спорный объект недвижимости в пользование ответчика не передавался, с 2014 года по настоящее время находится в пользовании истца и членов его семьи. Указанные обстоятельства подтверждают, что совершена сделка купли-продажи спорного объекта недвижимости лишь для прикрытия другой сделки, не желая создать соответствующие правовые последствия, что влечет признание сделки ничтожной. Истец просит суд признать недействительным договор купли-продажи помещения с кадастровым <№>, общей площадью <данные изъяты>., расположенного на 1 этаже одноэтажного здания по адресу: <адрес>, заключенный 28.04.2022 между Девятковой А.Н. и Фархуллиной А.Д.; признать недействительным договор купли-продажи помещения с кадастровым <№>, общей площадью <данные изъяты>., расположенного на 1 этаже одноэтажного здания по адресу: <адрес>, заключенный 27.01.2023 между Фархуллиной А.Д. и Девятковой А.Н.; применить последствия недействительности договоров купли-продажи: аннулировать в ЕГРН запись регистрации права собственности от 03.02.2023 <№>, восстановить в ЕГРН запись регистрации права собственности от 28.10.2014 <№> <ФИО>7 в отношении помещения с кадастровым <№>, общей площадью <данные изъяты>., расположенного на 1 этаже одноэтажного здания по адресу: <адрес>.

Определением Чернушинского районного суда от 29.10.2024 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечена администрация Чернушинского городского округа.

Истец Девяткова А.Н. в судебном заседании настаивала на удовлетворении иска. Указала, что спорный объект недвижимости ответчику не передавала. Не понимала, что заключила договор купли-продажи комнаты, считала, что оформляет договор займа. Договор купли-продажи заключала самостоятельно, никто не принуждал, жизни и здоровью никто не угрожал. В спорном жилом помещении периодически проживала сама ее дети, оплачивала коммунальные услуги. Денежные средства реально были переданы ответчику после подписания договора купли-продажи. Впоследствии, в 2023 году займ вернула ответчику и они снова подписали договор купли-продажи, денежные средства реально были переданы ответчику после подписания договора купли-продажи, заключать договор никто не принуждал, жизни и здоровью никто не угрожал, все условия по сделки достигнуты по обоюдному согласию сторон. Все ее действия были направлены на получение займа, квартира из ее владения не выбывал

Представитель истца Воинова Ю.Н. в судебном заседании доводы искового заявления поддержала, указала, что фактически стороны не имели намерения заключать договор купли-продажи, исходя из их фактических намерений сделки от 28.04.2022 и 27.01.2023 являются ничтожными, недействительными, необходимо применить последствия недействительности сделок, аннулировать записи об этих сделках и восстановить права истца в ЕГРП в первоначальном виде по состоянию на 28.10.2014.

Ответчик Фархуллина А.Д. в судебном заседании исковые требования признала в полном объеме. Указала, что Девяткова А.Н. просила в займы денежные средства в размере 100 000 рублей, для того, чтобы обезопасить себя, предложила заключить вместо договора займа договор купли-продажи. После возврата денежных средств комнату продала по договору купли–продажи истцу. Фактически намерений на покупку помещения не имела, ключи истцом не передавались.

Представитель третьего лица администрации Чернушинского городского округа в судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Пермскому краю в судебном заседании участия не принимал, извещен надлежащим образом.

Суд, заслушав стороны, исследовав письменные доказательства, приходит к следующему выводу.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

По общему правилу, предусмотренному статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Характерной особенностью мнимой сделки является то, что стороны стремятся правильно оформить все документы, не намереваясь при этом создать реальных правовых последствий. У них отсутствует цель в достижении заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей, сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих ее сторон. В связи с этим установление несовпадения воли с волеизъявлением относительно обычно порождаемых такой сделкой гражданско-правовых последствий является достаточным для квалификации ее в качестве ничтожной (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 13.07.2018 № 308-ЭС18-2197).

В силу пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

По основанию притворности, недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

В пункте 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

По смыслу вышеуказанных норм правовые последствия, для которых заключается договор купли-продажи недвижимости, состоит в передаче принадлежащего продавцу имущества покупателю в собственность на возмездной основе.

Переход права собственности на имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из материалов дела и установлено судом, что

28.04.2022 Девяткова А.Н. (продавец) и Фархуллина А.Д. (покупатель) заключили договор купли-продажи помещения с кадастровым <№>, общей площадью <данные изъяты>. по адресу: <адрес>. В силу п. 2.1 цена помещения, передаваемого по настоящему договору составляет 100 000 рублей. Согласно п. 3.1 настоящего договора, квартира передается продавцом покупателю в день подписания договора (л.д.8-9).

27.01.2023 Фархуллина А.Д. (продавец) и Девяткова А.Н. (покупатель) заключили договор купли-продажи помещения с кадастровым <№>, общей площадью <данные изъяты>. по адресу: <адрес>. В силу п. 2.1 цена помещения, передаваемого по настоящему договору определена сторонами и составляет 100 000 рублей. Согласно п. 3.1 настоящего договора, квартира передается продавцом покупателю в день подписания договора. Оплата стоимости квартиры продавцами получена, о чем в договоре купли-продажи продавец Фархуллина А.Д. расписалась (л.д.10-11).

Истец Девяткова А.Н. является собственником помещения (комнаты) с кадастровым <№>, общей площадью <данные изъяты>. расположенную на 1 (первом) этаже одноэтажного здания по адресу: <адрес>, что подтверждено выпиской из ЕГРН. Переход права собственности на спорную квартиру зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю 03.02.2023. (л.д. 44-45)

Договоры купли-продажи от 28.04.2022 и 27.01.2023 составлены в простой письменной форме, напечатаны обычным для документов шрифтом, читаемы, наименование договоров указано крупным шрифтом. Условия договоров изложены четко, доступно, двоякого толкования не допускают.

Следовательно, между сторонами согласованы все существенные условия договора купли-продажи, и волеизъявление сторон было направлено именно на осуществление передачи указанного в договоре недвижимого имущества от продавцов к покупателю перехода права собственности данного имущества, действия сторон, совершенные при заключении сделки, свидетельствуют об их намерении совершить именно сделку по купле-продаже спорного помещения, и не подтверждают иных намерений.

Сам по себе факт оплаты цены договора подтвержден договором, какими-либо достоверными и допустимыми доказательствами не опровергнут.

Истец обратилась в суд после получения от третьего лица Администрации Чернушинского городского округа проекта договора от 08.07.2024 об изъятии с согласия собственника в муниципальную собственность жилого помещения площадью <данные изъяты>. по адресу: <адрес>. 8, Согласно п. 2.2.1 Договора возмещение за жилое помещение составляет 100 000 рублей.

В соответствии с заключением межведомственной комиссии (назначенной постановлением Администрации Чернушинского муниципального района от 17.05.2019 <№>) от 23.12.2022 установлены основания для признания аварийным и подлежащим сносу многоквартирного дома по адресу: <адрес>.

На основании постановления администрации Чернушинского городского округа от 30.12.2022 <№> многоквартирный дом по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу.

В соответствии с Распоряжение Администрации Чернушинского городского округа от 26.06.2024 <№> принято решение об изъятии земельного участка по адресу: <адрес>, с кадастровым <№>, на котором расположен многоквартирный дом с кадастровым <№> признанный аварийным и подлежащим сносу.

Согласно уведомлению управления ЖКЖ администрации Чернушинского городского округа <№> от 09.07.2024 в адрес Девятковой А.Н. направлены копии распоряжений об изъятии земельного участка и комнаты <№> по адресу: <адрес> для муниципальных нужд путем выкупа. Возмещение за жилое помещение составляет 100 000 рублей, на основании ч. 2 т. 8.2 ст. 32 ЖК РФ.

В пунктах 87, 88 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что притворной является сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

Однако, надлежащих и допустимых доказательств того, что сделка совершена лишь для вида (мнимая сделка), а также сделка совершена с целью прикрыть другую сделку, когда намерение сторон направлено на достижение иных правовых последствий, вытекающих из прикрываемой сделки, а именно то, что стороны по заключенному договору купли-продажи в действительности имели в виду правоотношения по обеспечению возврата займа не представлено.

Доказательств того, что при заключении договора купли-продажи спорной квартиры формирование воли Девятковой А.Н. на подписание данной сделки произошло вынужденно, под влиянием недобросовестных, мошеннических действий со стороны <ФИО>9 заключающихся в умышленном создании у Девятковой А.Н. ложного представления об обстоятельствах, имеющих значение для заключения сделки не представлено.

Доводы истца о том, что после совершения сделки в 2022 гуду истец Девяткова А.Н. продолжила пользоваться спорным жилым помещением и стороны при совершении сделки фактически ее не исполнили, внесли в договор заведомо фиктивные условия, Девяткова А.Н. сохранила право пользования спорным жилым помещением и фактически квартира не передавалась покупателю, отклоняются судом как необоснованные, поскольку условия договора согласованы сторонами, волеизъявление сторон, факт оплаты по договору купли-продажи, действия сторон после совершения сделки.

То обстоятельство, что истец проживала в спорной квартире, производила оплату жилищно-коммунальных услуг, осуществляла ее содержание в надлежащем состоянии, не влечет возникновение у нее права собственности на спорное имущество. Кроме того ответчик в судебном заседании суду пояснила, что знала об использования квартиры истцом, и не возражала.

В рассматриваемом споре пользование имуществом Девятковой А.Н. в период владения помещением Фархуллиной А.Д. осуществлялось не как своим собственным, не вместо собственника, а наряду с собственником, который не отказался от своего права на имущество и не утратил к нему интереса.

Отчуждение недвижимого имущества относится к таким случаям (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации), при этом регистрация перехода права собственности, являясь завершающим этапом переноса права собственности и актом признания его со стороны государства, не подменяет передачу имущества его приобретателю и не отменяет необходимости такой передачи (статья 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иной подход приводил бы к существенной правовой неопределенности в силу разъединения титула и фактического владения имуществом и возникновению рисков не только для сторон сделки, но и для любых третьих лиц, полагающихся на сведения публичного реестра, а также к недостоверности его самого.

Система действующего правового регулирования в области вещных прав не предусматривает возможности смены собственника недвижимости по одному лишь заявлению в регистрирующий орган без какого-либо из предусмотренных статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований (сделка, решение собрания, акт органа власти и т.п.) и это основание (кауза) должно быть действительным, иначе правовой эффект не возникнет.

Фархуллина А.Д. приобрела квартиру у лица, имеющего право ее отчуждать, сделка купли-продажи от 28.04.2022 между Девятковой А.Н. и Фархуллиной А.Д. во всем отвечает признакам действительной сделки.

Девяткова А.Н. приобрела квартиру у лица, имеющего право ее отчуждать, сделка купли-продажи от 27.01.2023 между Фархуллиной А.Д. и Девятковой А.Н. во всем отвечает признакам действительной сделки.

С учетом положений ст. 3 ГПК РФ и ст. 12 ГК РФ право Девятковой А.Н. подлежало защите в случае его нарушения. Однако доказательства нарушения прав истца суду не предоставлены.

Стороны добровольно, без принуждения, осознавая последствия сделки, заключили договоры купли-продажи спорной квартиры 28.04.2022 и 27.01.20263, которым установлены их права и обязанности, обязательство покупателя по оплате предмета сделки исполнено в полном объеме по обоим договорам, что подтверждается расписками сторон в договорах, указанные обстоятельства истец и ответчик так же подтвердили в судебном заседании.

Объективное различие сделок и обстоятельства заключения оспоренных договоров в совокупности с презумпцией добросовестности и разумности действий сторон опровергают утверждения истца о наличии у нее заблуждения относительно заключенных 28.04.2022 и 27.01.2023 договоров купли-продажи.

Доводы истца и её представителя о продаже квартиры за стоимость, существенно ниже рыночной цены, суд не соглашается, поскольку кадастровая стоимость спорной квартиры на момент продажи составляла 56 560,32 рублей, продана истцом за 100 000 рублей. Последующая продажа квартиры ответчиком за 100 000 рублей не подтверждает, что ответчик обманул истца, получив денежную выгоду в свою пользу.

Суд приходит к выводу о недоказанности истцом мнимости или притворности сделки купли-продажи помещения, совершения ее лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, поскольку договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке.

Оснований для признания договора купли-продажи мнимой и притворной сделкой, суд не усматривает, так как доводы истца о том, что фактически между сторонами состоялся договор займа денежных средств под залог недвижимости, не подтверждены допустимыми доказательствами, в то время как обязанность доказывания обстоятельств, связанных с недействительностью сделки, лежит на лице, обратившемся за защитой нарушенного права. Волеизъявление сторон было направлено именно на переход права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю.

Обстоятельства того, что истец периодически проживали в спорной квартире не свидетельствуют о недействительности оспариваемого договора.

Истец просит суд аннулировать в едином государственном реестре прав записи о регистрации права собственности за ответчиком, восстановить запись о регистрации права за истцом от 28.10.2014.

Поскольку основания для признания договоров купли-продажи недействительными судом не установлены, требования истца, о применении последствий недействительности сделок путем аннулирования записей о возникновении права, удовлетворению так же не подлежат.

Кроме того исходя из положения Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества», исключение сведений из ЕГРН о собственнике имущества не предусмотрено.

    С учетом приведенных выше норм закона и обстоятельств, установленных по делу, требования Девятковой А.Н. удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Девятковой Алевтины Николаевны Фархуллиной Альбине Дамировне о признании притворной сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Чернушинский районный суд Пермского края в течение месяца со дня вынесения решения.

Судья подпись О.А. Мень