Решение по делу № 2-3996/2019 от 15.07.2019

    Дело .

                                                            РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Сочи                                                               31 октября 2019 г.

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе судьи Казимировой Г.В.,

при секретаре судебного заседания В.С.,

с участием представителя истца И.А., действующей на основании доверенности № ()0 от (.),

представителя ответчика М.М. - В.С., действующей на основании доверенности № ()3 от (.),

         рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда города Сочи гражданское дело по исковому заявлению С.А. к Н.М., М.М., А.М. о признании договора купли-продажи состоявшимся, признании права собственности на жилое помещение,

    установил:

Истец С.А. обратился в Центральный районный суд г. Сочи с исковым заявлением к ответчику Т.А. о признании договора купли-продажи состоявшимся, признании права собственности на жилое помещение.

Определением Суда от (.) ненадлежащий ответчик Т.А. была заменена на надлежащих ответчиков М.Н., М.М. и А.М.

В обоснование исковых требований С.А. указал, что (.) вынесено решение по делу . о признании права собственности на пятиэтажный жилой дом, подземная этажность 2, расположенный по адресу: г. Сочи, () за М.И.

Решение было мотивировано тем, что вышеуказанный объект недвижимости расположен на земельном участке площадью 491 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0205002:16, категория земель - земли населенных пунктов, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, принадлежащий продавцу по праву аренды на основании договора аренды . от (.), зарегистрированный в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (.) сделала запись регистрации .. Договор аренды был заключен на основании Постановления главы администрации Центрального района . от (.).

На основании решения суда было выдано свидетельство о собственности от (.) серии 23-АЕ ., и произведена запись о регистрации права за .. Объекту присвоен кадастровый ..

Решением собственника вышеуказанный дом был разделен на помещения и продан гражданам, что соответствовало законодательству того периода времени. На разделенные помещения были изготовлены кадастровые паспорта, в том числе и на помещения 39-43.

(.) году между ним, С.А. (покупателем) и М.И. (продавцом) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно: помещения литер А, . – площадью 11,9 кв.м., . – площадью 14,5 кв.м., . – площадью 3,4 кв.м., . – площадью 4,9 кв.м., . – площадью 3,1 кв.м., итого общей площадью 34,7 кв.м. жилой площадью – 14,5 кв.м., кроме того площадь балкона 3,1 кв.м. (помещение .), расположенные на первом этаже в жилом доме общей площадью 1074,5 кв.м. жилой площадью 348,1 кв.м., кроме того, площадь балконов 69,8 кв.м. находящегося по адресу: г. Сочи, Центральный район, ().

Согласно п. 3 договора, продавец продает покупателю указанные в настоящем договоре помещения за 875 900 рублей. Расчет между сторонами произведен до подписания настоящего договора в полном объеме (п. 4 договора).

В соответствии с пунктом 6 договора, имущество считается переданным с момента подписания договора, покупатель принимает указанные помещения жилого дома у продавца в том состоянии, в каком они находятся на момент подписания договора, данный пункт имеет силу передаточного акта.

После подписания указанного договора М.И. планировал подать документы на регистрацию.

(.) на земельный участок был наложен арест, который не снят до настоящего времени. В связи с наложенным арестом возможности зарегистрировать право собственности не было.

Согласно условиям договора, покупатель приобретает право собственности на помещения жилого дома являющиеся предметом договора с момента государственной регистрации перехода права собственности (п. 7 договора).

Сразу после заключения договора купли-продажи он заселился в спорную квартиру, ему были передан ключи от помещения, в котором он проживает до настоящего времени. Все время он нес бремя содержания этого имущества.

Вместе с тем, зарегистрировать переход права собственности в регистрирующем органе на протяжении длительного времени сторонам не представилось возможным.

Во внесудебном порядке ему не представляется возможным зарегистрировать переход права собственности, так как продавец умер (.).

В настоящее время открыто наследственное дело у нотариуса Е.В.

В феврале месяце 2019 года он обратился через своего представителя в орган кадастрового учета с целью постановки объекта на кадастровый учет. (.) объект был поставлен на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый ..

Условия заключенного договора между сторонами, а именно пункт 1 договора позволяет определенно установить недвижимое имущество, которое было передано продавцом, а покупателем принято и оплачено. Само имущество было выделено в отдельный объект, что подтверждается кадастровым паспортом и выпиской из ЕГРН.

Из текста договора усматривается, что стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора.

По условиям договора купли-продажи жилые помещения проданы за 875 900 рублей, которые покупатель полностью уплатил продавцу до подписания договора, имущество передано в соответствии со ст. 556 ГК РФ, пункт 6 договора имеет силу передаточного акта, претензий друг к другу стороны на момент заключения договора не имели, договор исполнен.

Таким образом, по его мнению, отсутствие государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности от продавца к покупателю, срок осуществления которой законом не установлен, не может повлечь негативные последствия для него, покупателя по сделке, учитывая то обстоятельство, что М.И., продавец, умер. Иного собственного жилья у него не имеется.

На основании изложенного просит суд признать состоявшимся договор купли-продажи от (.) между М.И. и им, С.А.; признать за ним, С.А., право собственности на следующее имущество: назначение: жилое помещение; этаж 1; кадастровый ., расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, (), пом. 39-43, общей площадью 34,7 кв.м.

В судебном заседании представитель истца И.А. исковые требования поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении, просила суд исковые требования полностью удовлетворить.

Представитель ответчика М.М. - В.С. в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала. Свои возражения мотивировала тем, что срок обращения за регистрацией истцом пропущен. В течение 9 лет истец мог обратиться за регистрацией, но никаких действия для этого до момента смерти продавца не предпринимал.

На основании изложенного просила суд в удовлетворении исковых требований полностью отказать.

Ответчики Н.М. и А.М. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежаще и своевременно, направили в суд ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие в связи с невозможностью явиться в судебное заседание.

На основании ч. 5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороны вправе просить суд о рассмотрении дела в их отсутствие и направлении им копий решения суда.

При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся ответчиков.

    Выслушав доводы представителя истца, возражения представителя ответчика, исследовав в судебном заседании все представленные в материалы дела доказательства и оценив их в совокупности, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 1 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

В соответствии с п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Как следует из п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Как указано в ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Судом установлено, что (.) между М.И., именуемым продавец и С.А., именуемым покупатель, был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – помещения литер А, . – площадью 11,9 кв.м., . – площадью 14,5 кв.м., . – площадью 3,4 кв.м., . – площадью 4,9 кв.м., . – площадью 3,1 кв.м., итого общей площадью 34,7 кв.м. жилой площадью – 14,5 кв.м., кроме того площадь балкона 3,1 кв.м. (помещение .), находящиеся по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район ().

На основании п. 6 договора купли-продажи объект недвижимости передан истцу в момент подписания договора купли-продажи (.)

Согласно п. 4 договора расчет по договору купли-продажи между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Однако договор купли-продажи недвижимого имущества от (.) в установленном законом порядке зарегистрирован не был, как указывает истец по причине наложения ареста на земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом.

В 2018 году М.И. умер, что подтверждается копией свидетельства о смерти V-АГ . от (.).

Из копии наследственного дела . следует, что наследниками после смерти М.И. являются его дети Н.М., М.М., А.М., которые подали нотариусу заявления о принятии наследства, однако свидетельство о праве на наследство не получили.

Согласно ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как разъяснено в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации ., Пленума ВАС Российской Федерации . от (.) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Как следует из разъяснении?, данных в п. 62 указанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума ВАС Российской Федерации, на основании статеи? 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса России?скои? Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственнои? регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса России?скои? Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Учитывая приведенные выше нормы права и разъяснения, при отсутствии продавца единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершеннои? с соблюдением требовании?, установленных законодательством России?скои? Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.

В п. 63 указанного Пленума также разъяснено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п.3 ст. 165 ГК РФ).

Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

По смыслу приведенных норм материального права и разъяснений, уклонение одной из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества от совершения действии по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества, является основанием лишь для удовлетворения исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности.

Вопрос о праве собственности на спорное недвижимое имущество не может быть разрешен посредством предъявления вещного иска. Покупатель по договору купли-продажи недвижимости, переход права собственности, право собственности по которому не зарегистрированы, заведомо не является собственником имущества, поэтому должен воспользоваться специальным способом защиты своего права, предусмотренным п. 3 ст. 551 ГК РФ.

Поскольку незарегистрированный договор, который по смыслу закона является незаключенным, не может служить основанием для признания за истцом права собственности на спорный объект недвижимости, одна сторона вправе обратиться к другой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

    С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, в связи с чем, требования о признании права собственности за истцом удовлетворению не подлежат, что не лишает истца права обратиться к ответчикам с иском о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости.

    Возражения представителя ответчика о том, что истцом пропущен срок обращения за регистрацией, суд отклоняет по тем основаниям, что предметом спора являются иные требования, чем те, на которые ссылается представитель ответчика.

        Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

    В удовлетворении исковых требований С.А. к Н.М., М.М., А.М. о признании договора купли-продажи состоявшимся, признании права собственности на жилое помещение полностью отказать.

        Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в ()вой суд через Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.

    Мотивированное решение суда в соответствии со статьей 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации составлено (.).

        Судья Центрального

районного суда г. Сочи                                  Г.В. Казимирова