Решение по делу № 3а-91/2020 от 19.06.2020

    ЗАБАЙКАЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Дело 3a-91/2020

УИД 75OS0000-01-2020-000164-52

    РЕШЕНИЕ

    ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    7 августа 2020 года                                      г. Чита

    Забайкальский краевой суд в составе:

    председательствующего судьи Бурака М.Н.,

    при секретаре судебного заседания Никифоровой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Гусейнова З.И.о. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, взыскании судебных расходов,

установил:

18 июня 2020 года Гусейнов З.И.о. посредством представителя по доверенности Литалиной Е.В. обратился в Забайкальский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для универсамов, универмагов, торговых центров и магазинов в капитальных зданиях, рассчитанных на большой поток посетителей (более 650 кв. м торговой площади), расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 13 марта 2020 года - <данные изъяты>.

В обоснование требований представитель административного истца указал, что земельный участок находится во владении и пользовании административного истца на основании договора аренды № 1и-56-Д от 22 августа 2019 года. Кадастровая стоимость земельного участка, установленная на указанную дату в размере <данные изъяты>, существенно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке № 478/20 от 8 июня 2020 года. Данное обстоятельство нарушает права Гусейнова З.И.о., поскольку ведет к необоснованному увеличению размера арендных платежей, уплачиваемых им за земельный участок.

Одновременно заявлено требование о взыскании судебных расходов в общей сумме 38 300 рублей.

В судебное заседание административный истец Гусейнов З.И.о., его представитель Литалина Е.В., надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, не явились, представили письменное ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.

    Административный ответчик Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края в лице представителя по доверенности Новожиловой О.В. представил письменные возражения, указав, что согласно имеющемуся в материалах дела отчету № 478/20, аналоги подобраны некорректно, оцениваемый земельный участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, однако он сравнивается с земельными участками, предназначенными под коммерческие объекты, при этом соответствующих корректировок не сделано. Кроме того, отсутствуют корректировки на местоположение объекта оценки. Обращает внимание на необоснованность требований о взыскании судебных расходов ввиду того, что подготовка отчета об оценке связана с реализацией административным истцом своего права на обращение в суд и обязанностью предоставления документов в обоснование заявленных требований. Заявленный размер расходов на оценку полагал завышенным с учетом сложившихся в регионе цен за аналогичные услуги, и ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

    Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела, представителя в судебное заседание не направил.

    Заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Забайкальскому краю, администрация городского поселения «Могочинское», администрация муниципального района «Могочинский район», надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителя в судебное заседание не направили, просили рассмотреть административное дело в их отсутствие.

    На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

    Исследовав материалы дела, суд полагает требования подлежащими частичному удовлетворению на основании нижеследующего.

    В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

    Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса).

    В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

    Исходя из пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществлялась на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.

    Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

    Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1 статьи 66 Земельного кодекса).

    Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

    Порядок проведения государственной кадастровой оценки регламентирован Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

    Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности (статья 3 указанного закона).

    Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде или комиссии, при этом для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

    Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

    Таким образом, арендатор земельного участка вправе обратиться с заявлением в суд об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в том случае, если размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости и по условиям договора аренды подлежит изменению в случае изменения кадастровой стоимости.

    По смыслу положений части 5 статьи 247, части 1 статьи 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.

Как следует из материалов дела, Гусейнов З.И.о. на основании договора аренды № 1и-56-Д от 22 августа 2019 года и дополнительного соглашения к нему от 19 марта 2020 года, заключенных с администрацией городского поселения «Могочинское» муниципального района «Могочинский район» Забайкальского края, является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для универсамов, универмагов, торговых центров и магазинов в капитальных зданиях, рассчитанных на большой поток посетителей (более 650 кв. м торговой площади), расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 10-15, выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 28 июля 2020 года – л.д. 146-147).

    В соответствии с пунктами 1.2, 1.3 указанного дополнительного соглашения к договору аренды расчет арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

    Сведения о земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости 29 декабря 2010 года.

При изменении вида разрешенного использования земельного участка кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по состоянию на 13 марта 2020 года в размере <данные изъяты>.

    Сведения о данном размере кадастровой стоимости 13 марта 2020 года внесены в государственный кадастр недвижимости, что удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 28 июля 2020 года; на момент рассмотрения дела установленная кадастровая стоимость является действующей (л.д. 148).

В подтверждение того, что кадастровая стоимость данного земельного участка превышает его рыночную стоимость, в материалы дела представлен отчет № 478/20 от 8 июня 2020 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный оценщиком АНО «СУДЭКС-Чита» П.А.В., являющимся членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (регистрационный № от 4 февраля 2008 года); ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована: состраховщики СПАО «Ингосстрах», АО «АльфаСтрахование», период действия договора – с 1 января 2019 года по 30 июня 2020 года (страховой полис № 433-121121/18/0325R/776/00002/18-003445). Ответственность АНО «СУДЭКС-Чита» застрахована в СПАО «Ингосстрах» (страховой полис № 433-730-045350/19, период действия договора – с 1 июля 2019 года по 30 июня 2020 года).

Оценщик в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым к субъекту оценочной деятельности статьей 4 Закона об оценочной деятельности, осуществляет свою деятельность в соответствии с направлением «Оценка недвижимости», указанным в квалификационном аттестате № 014540-1 от 31 августа 2018 года.

    В отчете приведена подробная информация о количественных и качественных характеристиках объекта оценки, изложены результаты проведенного анализа рынка оцениваемого объекта недвижимости, в частности, проанализирована система факторов, оказывающих влияние на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

    В соответствии со статьей 14 Закона об оценочной деятельности при проведении оценки оценщик имеет право самостоятельно применять методы оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

    Отказываясь от применения затратного подхода, оценщик указал на то, что затратный подход преимущество применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство или замещение объекта оценки, при этом к стоимости земельных участков, которые являются природными объектами, не применимы понятие физического и функционального износа и амортизации, в отличие от стоимости улучшений, которая в конце срока их эксплуатации равна нулю или может иметь отрицательное значение.

    Основанием для отказа от применения доходного подхода к оценке рыночной стоимости земельного участка указано на отсутствие достаточной и достоверной информации, позволяющей определить будущие доходы от использования объекта оценки – земельного участка коммерческого назначения.

    В качестве наиболее приемлемого для оценки рыночной стоимости земельного участка оценщиком избран метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, представляющего собой согласно положениям пункта 12 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. При этом под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

    При реализации указанного подхода к оценке выбрано четыре объекта-аналога, определена совокупность характеристик, влияющих на стоимость объектов сравнения, по каждому из которых выполнена корректировка значения единицы сравнения либо обосновано отсутствие корректировки.

    На основании примененной методики рыночная стоимость объекта оценки – земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для универсамов, универмагов, торговых центров и магазинов в капитальных зданиях, рассчитанных на большой поток посетителей (более 650 кв. м торговой площади), расположенного по адресу: <адрес>, определена по состоянию на 13 марта 2020 года в размере <данные изъяты>

    Довод представителя административного ответчика Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края Новожиловой О.В. о некорректном подборе оценщиком аналогов исходя из вида разрешенного использования оцениваемого земельного участка (для индивидуального жилищного строительства) и объектов-аналогов (под коммерческую застройку) подлежит отклонению как не основанный на материалах дела, поскольку как отмечалось выше, в соответствии с дополнительным соглашением от 19 марта 2020 года к договору аренды № 1и-56-Д от 22 августа 2019 года, заключенным Гусейновым З.И.о. с администрацией городского поселения «Могочинское» муниципального района «Могочинский район» Забайкальского края, а также сведениями Единого государственного реестра недвижимости, разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> – для универсамов, универмагов, торговых центров и магазинов в капитальных зданиях, рассчитанных на большой поток посетителей (более 650 кв. м торговой площади), что свидетельствует о коммерческом характере вида разрешенного использования. Объекты-аналоги при оценке использованы с аналогичным видом разрешенного использования.

    Подлежит отклонению и довод представителя административного ответчика Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края Новожиловой О.В. об отсутствии в отчете корректировок на местоположение объекта оценки, поскольку как следует из материалов дела и исследуемого отчета, объект оценки находится в <адрес>, и относится к 3 категории местоположения - «Райцентры с развитой промышленностью», объекты-аналоги расположены в краевом центре г. Чита, и относятся к 1 категории местоположения - «Областной центр», в связи с чем, используя «Справочник оценщика недвижимости - 2018» под редакцией Лейфера Л.А., «Земельные участки. Часть 1», оценщик обоснованно применил для всех объектов-аналогов понижающую корректировку - 0,72, что отражено в отчете (л.д. 79, 83).

    Иных возражений от участвующих в деле лиц по содержанию отчета об оценке № 478/20 от 8 июня 2020 года, как доказательства заявленной величины рыночной стоимости земельного участка, не поступило. Данных о том, что рыночная стоимость земельного участка является иной, нежели отражено в отчете об оценке, суду не представлено. О назначении и проведении судебной оценочной экспертизы ходатайств не заявлялось.

    При таком положении, оценив отчет об оценке рыночной стоимости по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, подлежит установлению на 13 марта 2020 года в размере, равном его рыночной стоимости, – <данные изъяты>.

    Таким образом, требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, подлежат удовлетворению.

    В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

    Данных о том, что Гусейнов З.И.о. обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, в материалах дела не имеется.

    В суд с настоящим административным исковым заявлением Гусейнов З.И.о. обратился 18 июня 2020 года.

При решении вопроса о распределении судебных расходов, суд учитывает разъяснения, содержащиеся в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П, постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», и полагает возможным в связи с удовлетворением требований административного истца при наличии существенной разницы в стоимости объекта недвижимости (более чем в 2,6 раза), что свидетельствует о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретным объектам недвижимости, взыскать с административного ответчика – Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, как органа, утвердившего оспариваемые результаты оценки кадастровой стоимости земельного участка, в пользу административного истца сумму уплаченной при подаче административного искового заявления государственной пошлины в размере 300 рублей, а также расходы на оплату услуг по оценке рыночной стоимости земельного участка в размере 20 000 рублей (договор на оказание услуг по оценке недвижимого имущества от 5 июня 2020 года № 065/Ф/06/20, платежное поручение от 5 июня 2020 года № 41).

При этом учитывается, что согласно приведенному выше Постановлению Конституционного Суда Российской Федерации несение административным истцом расходов на оценочные и экспертные работы вытекает из необходимости соблюдения им императивных требований процессуального законодательства, устанавливающих порядок рассмотрения дел данной категории, а значит, указанные расходы подлежат возмещению как необусловленные процессуальным поведением лица.

Касаясь вопроса возмещения расходов на оплату услуг представителя (договор об оказании юридических услуг от 8 июня 2020 года № 27/20, чек-ордер от 10 июня 2020 года), суд, учитывая объем оказанной юридической помощи (составлено и подано административное исковое заявление) полагает возможным удовлетворить требования частично, взыскав в пользу административного истца 7 000 рублей.

Таким образом, в пользу административного истца подлежат взысканию судебные расходы в размере 27 300 рублей.

    На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

    административное исковое заявление Гусейнова З.И.о. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, взыскании судебных расходов, удовлетворить частично.

    Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для универсамов, универмагов, торговых центров и магазинов в капитальных зданиях, рассчитанных на большой поток посетителей (более 650 кв. м торговой площади), расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости: <данные изъяты> по состоянию на 13 марта 2020 года.

    Заявление о пересмотре кадастровой стоимости считать поданным 18 июня 2020 года.

    Решение является основанием для внесения сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости.

    Взыскать с Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края в пользу Гусейнова З.И.о. судебные расходы в размере 27 300 (двадцать семь тысяч триста) рублей.

    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Забайкальский краевой суд.

    Судья                                                    М.Н. Бурак