Решение по делу № 2-148/2022 (2-2873/2021;) от 13.05.2021

Дело № 2-148/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Адлерский район г. Сочи                                                                      25 апреля 2022 года

Адлерский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Шепилова С.В.,

при секретаре Бондаревой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Нестеровой Юлии Александровны к Цыганову Андрею Анатольевичу о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, взыскании денежных средств

УСТАНОВИЛ:

Истец Нестерова Ю.А. обратилась в суд с исковым заявлением к Цыганову А.А. о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, взыскании денежных средств.

В обоснование своих исковых требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ между Цыгановым Андреем Анатольевичем и Нестеровой Юлией Александровной заключён предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества- земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуальной жилой застройки, площадь 10,02 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира: <адрес>. Также сторонами подписано соглашение о задатке от 13.03.2021 года, согласно которого Покупатель передал, а продавец получил задаток в размере 300 000 (триста тысяч) рублей. Истец полагает, что при подписании указанных документов, ей была предоставлена не полная информация о земельном участке. Как указывает истец, ею обнаружено, что в непосредственной близости от спорного земельного участка находятся захоронения, которые выходят за границы земельного участка с кадастровым номером №, предназначенного для размещения места погребения (Кладбище). Вышеуказанные доводы подтверждает заключение специалиста № 049/21 от 28.04.2021, согласно которого захоронения, расположенные вблизи земельного участка с кадастровым номером №, не находятся в границах отведенного для этих целей земельного участка с кадастровым номером №. В границах санитарно-защитной зоны радиусом 50 м. от границы захоронений находится часть земельного участка с кадастровым номером № площадью 598 кв.м, что составляет 59,7 % от площади всего земельного участка. В границах этой зоны запрещается размещать объекты индивидуального жилищного строительства. Истец не может использовать спорный земельный участок с видом его разрешенного использования, не может там проживать. Кроме того, истец указывает, что ответчик в нарушение п. 2.3 Соглашения о задатке 28.03.2021 года разместил объявление о продаже земельного участка. Просит суд признать недействительным предварительный договор купли –продажи недвижимого имущества от 13.03.2021 года, заключенный между Цыгановым Андреем Анатольевичем и Нестеровой Юлией Александровной. Взыскать с Цыганова Андрея Анатольевича в пользу Нестеровой Юлии Александровны денежные средства в размере 300 000 (триста тысяч) рублей.

Истец в судебное заседание не явилась, о дне, времени и месте слушания дела уведомлена надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения заиленных исковых требований, по основанием, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, что не противоречит положениям ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителя ответчики, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования Нестеровой Юлии Александровны к Цыганову Андрею Анатольевичу о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, взыскании денежных средств не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

13.03.2021 года между Цыгановым Андреем Анатольевичем (Продавец) и Нестеровой Юлией Александровной (Покупатель) заключён предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (далее- Договор).

Согласно п. 1.1 Договора, покупатель обязуется приобрести в в собственность, а продавец обязуется продать принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество: земельный участок, с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуальной жилой застройки, площадь 10,02 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира: <адрес>

п. 2.1.9 Договора установлено, что продавец подтверждает, что ограничения в пользовании земельным участком не зарегистрированы.

Согласно п. 2.3, 2.4 Договора покупатель удовлетворен качественным состоянием недвижимого имущества, установленным путём внутреннего осмотра перед заключением настоящего договора и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец. Покупатель ознакомлен и согласен со стоимостью недвижимого имущества, с порядком и условиями оплаты.

В соответствии с п. 3.1, 3.2, 3.2.1 Договора стороны пришли к соглашению, что стоимость имущества составляет 6 300 000 рублей. Оплата стоимости недвижимого имущества производится в следующем порядке. Денежные средства в размере 300 000 (триста тысяч) рублей Покупатель передает Продавцу в наличной форме в качестве задатка на основании соглашении о задатке.

Задаток передается в счет исполнения обязательств по настоящему договору и в качестве гарантий намерения Покупателя приобрести в собственность недвижимое имущество. В соответствии со ст. 380, 381 ГК РФ в случае отказа без вины Покупателя от заключения договора купли-продажи Продавцом последний обязуется в течении 5 календарных дней возвратить Покупателю сумму задатка в двойном размере. В случае отказа без вины Продавца от заключения договора купли-продажи Покупателем сумма задатка остается у продавца.

Согласно п. 7.1 Договора стороны подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, в момент подписания настоящего договора находятся в здравом уме, ясной памяти и действуют добровольно, отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.

В соответствии с п. 7.8 стороны пришли к соглашению указать в основном договоре купли продажи стоимость объекта 3 200 000 рублей. Сумма, указанная в пункте 3.1 будет передана покупателем продавцу по расписке за улучшение неотделимых условий.

Договор собственноручно подписан сторонами.

13.03.2021 года между Цыгановым Андреем Анатольевичем (Продавец) и Нестеровой Юлией Александровной (Покупатель) заключили Соглашение о задатке, (далее- Соглашение) согласно которого Покупатель передал, а Продавец получил задаток в размере 300 000 (триста тысяч) рублей в обеспечение обязательной продажи недвижимого имущества : земельный участок, с кадастровым номером 23:49:0401006:1966, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуальной жилой застройки, площадь 10,02 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Каштаны уч. 24.

Согласно п. 2.2 Соглашения в случае отказа Покупателя от покупки вышеуказанного объекта недвижимости сумма задатка, оговоренная в п. 1.1. настоящего соглашения, остается у продавца.

Настоящее соглашение действует с 13.03.2021 по 09.04.2021г. (п. 4.1 Соглашения).

25.03.2021 года в адрес Цыганова А.А. направлено требование о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества и возврате денежных средств в сумме 300 000 (триста тысяч) рублей, оплаченные в качестве задатка по Договору.

По гражданскому делу была назначена землеустроительная экспертиза, производство которой было поручено ООО «Ди Трассо».

Согласно выводам экспертного заключения, на дату осмотра 21.11.2021 года использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0401006:1966 по назначению (строительство индивидуального жилого дома) не допускается, в связи с его нахождением вблизи кладбища на расстоянии 25,15 м и несоответствия техническим и санитарно- эпидемиологическим правилам и нормативам.

Суд, не может принять во внимание вышеуказанное заключение экспертизы как основание для удовлетворения требований истца о признании предварительного договора купли-продажи недействительным.

В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении о толковании договора» Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ).

Исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ).

Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (пункт 1 статьи 380 ГК РФ). Если задаток выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон.

В силу ст. 381 ГК РФ При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

В силу со ст. 309, ч. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

При таких обстоятельствах, суд считает исковое заявление Нестеровой Юлии Александровны к Цыганову Андрею Анатольевичу о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, взыскании денежных средств удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194–199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Нестеровой Юлии Александровны к Цыганову Андрею Анатольевичу о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, взыскании денежных средств - отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Адлерский районный суд в течение месяца, со дня принятия решения в окончательной форме, то есть с 04.05.2022 года.

Судья                                   подпись.

Копия верна: Судья-                                                              Секретарь-