Решение по делу № 2а-3/2021 от 02.11.2020

№ 3а-3/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Астрахань

27 апреля 2021 г. Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Лавровой С.Е.,

при секретаре Курмангалиевой В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-3/2021 по административному исковому заявлению Кузнецова Евгения Владимировича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

у с т а н о в и л :

Кузнецов Е.В. обратился в Астраханский областной суд с указанным административным исковым заявлением к агентству по управлению государственным имуществом Астраханской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области (Управление Росреестра по АО), филиалу федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Астраханской области (филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Астраханской области), администрации МО «Харабалинский район».

Из административного искового заявления и приложенных материалов следует, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 10 000 кв.м, из земель особо охраняемых территорий и объектов, с видом разрешенного использования – для строительства и размещения туристической базы, расположенного по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2018 г. на основании постановления агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 6 ноября 2018 г. № 33 в размере 2 830 700 руб., о чем 21 января 2019 г. внесены сведения в Единый государственный реестр недвижимости, рыночная стоимость земельного участка составляет 809 800 руб., что следует из отчета об оценке от 5 октября 2020 г. № 28-09-1-1, подготовленного ООО «Дело+».

Просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г., поскольку высокая кадастровая стоимость влечет расходы по оплате арендных платежей и определение выкупной цены земельного участка в завышенном размере.

Определением Астраханского областного суда от 26 ноября 20201 г. в качестве административного ответчика привлечено государственное бюджетное учреждение Астраханской области "Астраханский государственный фонд пространственных и технических данных (БТИ)".

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела извещены своевременно и в надлежащей форме, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Неявка участвующих в деле лиц надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не является препятствием к рассмотрению и разрешению настоящего дела.

Представители административных ответчиков Государственного бюджетного учреждения Астраханской области "Астраханский государственный фонд пространственных и технических данных (БТИ)" Менлямбетова Л.Р. и агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области Бурмистрова Д.Н., заинтересованного лица администрации муниципального образования «Харабалинский район» Теперечкина О.Д. не оспаривали права обращения административного истца с указанными требованиями, оставив вопрос размера определяемой рыночной стоимости на усмотрение суда.

Выслушав представителей лиц участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, допросив эксперта, Астраханский областной суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости установлен главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце (часть 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Положения частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, статьей 15 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", руководствуясь Распоряжением агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 5 сентября 2017 г. № 527 "О проведении государственной кадастровой оценки на территории Астраханской области", на основании отчета о результатах государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Астраханской области от 18 сентября 2018 г. № 30-2018-04-1, по состоянию на 1 января 2018 г., выполненного государственным бюджетным учреждением Астраханской области "Астраханский государственный фонд пространственных и технических данных (БТИ)", агентство по управлению государственным имуществом Астраханской области Постановлением от 6 ноября 2018 г. № 33 утвердило результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Астраханской области.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 1 января 2018 г. на основании указанного постановления в размере 2 830 700 руб., о чем 21 января 2019 г. внесены сведения в Единый государственный реестр недвижимости.

Судом установлено, что согласно договору аренды земельного участка, расположенного на территории муниципального образования «Харабалинский район» № 1552 от 6 мая 2014 г. ООО «Фартинг» предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 10 000 кв.м, из земель особо охраняемых территорий и объектов, с видом разрешенного использования – для строительства и размещения туристической базы, расположенного по адресу: <адрес> сроком с 6 мая 2014 г. по 5 мая 2019 г.

Из договора уступки прав и обязанностей от 23 сентября 2014 г. следует, что ООО «Фартинг» уступил права и обязанности по вышеуказанному договору аренды Т., который 24 мая 2016 г. переуступил свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от 6 мая 2014 г. Кузнецову Е.В.

Администрация муниципального образования «Харабалинский район» Астраханской области от 27 июля 2020 г. письмом № 01-12/4402 сообщила Кузнецову Е.В. о расчетной цене выкупаемого земельного участка, составляющей 622 754 руб., одновременно обратив внимание на окончание срока действия договора аренды.

Указанные обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащими сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости, об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, правоустанавливающими документами на земельный участок.

Таким образом, административный истец, являясь арендатором земельного участка, относится к лицам, чьи права затрагиваются определением кадастровой стоимости.

Административный истец, пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, просит пересмотреть приведенные результаты определения кадастровой стоимости, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Оспаривая учтенную в Едином государственном реестре недвижимости кадастровую стоимость земельного участка, административный истец в подтверждение своих доводов представил отчет об оценке от 5 октября 2020 г. № 28-09-1-1, подготовленный ООО «Дело+», из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка составляет 809 800 руб., что на 70 % меньше кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Административными ответчиками и заинтересованными лицами в письменных возражениях не оспаривалось право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, однако выражено сомнение в обоснованности и достоверности определенной в отчете об оценке величины рыночной стоимости земельного участка ввиду несоответствия отчета требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и существенным отличием рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено Автономной некоммерческой организации по проведению судебных экспертиз и иных исследований «Базис».

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 25 января 2021 г. № 03-21, составленному экспертами Автономной некоммерческой организации по проведению судебных экспертиз и иных исследований «Базис», рыночная стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером № площадью 10 000 кв.м, из земель особо охраняемых территорий и объектов, с видом разрешенного использования – для строительства и размещения туристической базы, расположенного по адресу: <адрес> составляет 901 000 рублей.

В ходе судебного разбирательства установлено, что в заключении оценочной экспертизы Автономной некоммерческой организации по проведению судебных экспертиз и иных исследований «Базис» не нашли отражение все существенные ценообразующие факторы, что не позволило проверить обоснованность и достоверность сделанных в заключении выводов.

Определением Астраханского областного суда от 1 марта 2021 г. по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению № 030-21 от 25 марта 2021 г., подготовленному экспертом Общества с ограниченной ответственностью «Экспертно-оценочная компания «АСТРАПРАЙС» Летуновым С. А. рыночная и стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 10 000 кв.м, из земель особо охраняемых территорий и объектов, с видом разрешенного использования – для строительства и размещения туристической базы, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 1 561 700 рублей.

С учётом заключения судебной оценочной экспертизы административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка в определённом судебной экспертизой размере.

Представители административных ответчиков БТИ и агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области, заинтересованного лица согласились с указанными выводами оценочной судебной экспертизы, полагая заключение оценочной судебной экспертизы надлежащим доказательством.

Оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, судебная экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимости проведена на основании материалов дела, заключение мотивированно, содержит подробное описание проведенного исследования, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

В соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, суд приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы, подготовленное экспертом Общества с ограниченной ответственностью «Экспертно-оценочная компания «АСТРАПРАЙС» Летуновым С. А., соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 297, № 298, № 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Экспертом при проведении судебной оценочной экспертизы было проведено исследование рынка недвижимости в Астраханской области, определен сегмент рынка. Экспертом проанализирована информация об объектах, сопоставимых с оцениваемым объектом, перечень и характеристики объектов-аналогов приведены в таблицах. Аналоги выбраны по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей по функциональности и параметрам. В экспертном заключении приведены ссылки на источники используемой информации и приложены копии материалов и распечаток, которые дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и их характеристиках, учтенных при расчете итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. По основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки. Описание, расчет корректировок, отказ от проведения корректировок по другим аспектам, в заключении также приведены.

Исследовав и оценив по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представленные по административному делу доказательства, Астраханский областной суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска и обоснованности рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 1 561 700 руб.

Положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Датой подачи заявления для административного истца является дата его обращения в суд 2 ноября 2020 г.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-176, 178-181, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Астраханский областной суд

р е ш и л :

Административное исковое заявление Кузнецова Евгения Владимировича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 10 000 кв.м, из земель особо охраняемых территорий и объектов, с видом разрешенного использования – для строительства и размещения туристической базы, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 1 561 700 (один миллион пятьсот шестьдесят одна тысяча семьсот) рублей, на период с 1 января календарного года, в котором административным истцом подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, то есть с 1 января 2020 г., до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 2 ноября 2020 г.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме принято 4 мая 2021 г.