Решение по делу № 2-1910/2015 от 20.03.2015

Мотивированное решение    Дело № 2-1910/2015

изготовлено 19.05.2015 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14мая 2015 Первореченский районный суд г. Владивостока в составе:

Председательствующего судьи Каленского С.В.,

при секретаре Купиной Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 и ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «ФИО12» о взыскании задолженности по договору аренды, возложении обязанностей исполнения договора аренды нежилого помещения

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 и ФИО2 обратились с исковым заявлением в суд к ООО «ФИО13» о взыскании задолженности по договору аренды.

Истцы просили взыскать в их пользу задолженность в сумме 248.783,10 руб., в том числе арендные платежи за октябрь – ноябрь 2014, пеню за задержку расчетов, налоги на доходы физических лиц, взнос на капитальный ремонт, задолженность по оплате электроэнергии, а так жепросили обязать ответчика сдать ключи от входной двери в количестве трех комплектов, трех пультов управления кондиционерами Carrier, кнопки включения пожарно-охранной сигнализации, трех ключей от Домофона, датчиков пожарной сигнализации в рабочем состоянии,

В судебном заседании истцы отказались от требований о взыскании взноса на капитальный ремонт в сумме 545,31 руб., и от взыскания налоговых платежей в пользу ФИО1 - 48.133 руб. и в пользу ФИО2 - 48.133 руб.

Представитель ФИО1 и ФИО2 в судебном заседании предоставила уточненные требования и расчет, просила взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ФИО14» задолженность в сумме 154.777,60 руб., в том числе в пользу ФИО2 65.000 руб. - арендные платежи за октябрь, ноябрь 2014, с пеней;в пользу ФИО1 89.777,61 руб., в том числе: арендные платежи за октябрь, ноябрь 2014, с пеней – 65.000 руб., расходы по оплате электроэнергии - 24.777,61 руб.

Представитель истцов ФИО7 поддержала требования о компенсации в пользу ФИО1 расходов на оплату электроэнергии в сумме 24.777,61 руб., указав, что ДД.ММ.ГГГГ специалист ВОДЭК по работе с населением ФИО8 составила акт съема показаний приборов учета и проверки информации по лицевому счету № №. Актом установлено, что в нежилых помещениях, общей площадью 84,2 кв.м, установлен счетчик № № на котором имеется пломба ДЭС №. В помещении деятельность не ведется с ноября 2014 (закрыто). Показания ПУ на дату осмотра № подтверждают правильность показаний ПУ по лицевому счету № по состоянию 24.11.2014.По лицевому счету № ВОДЭК на ноябрь 2014 выведена задолженность по оплате электроэнергии в сумме 29.424,52 руб. и выставлен счет на оплату электроэнергии на сумму 26.490,92 рублей, за минусом переплаты общих домовых расходов электроэнергии и авансовых платежей. Задолженность по электроэнергии ФИО1 оплатила ДД.ММ.ГГГГ в сумме 26.490,92 руб., в том числе 1.713,31 руб. - рекомендуемый авансовый платеж.С ответчика в пользу ФИО1 подлежит взысканию сумму задолженности за потребленную электроэнергию 24.777,61 руб. без авансового платежа.

Пеня за задержку арендных платежей предусмотрена условиями договора аренды, рассчитана в сумме 23.333,33 руб.Требование об оплате пени предъявлено ответчику 18.11.2014 и в дальнейшем пеня не насчитывалась. Представитель суду пояснила, что размер пени соразмерен размеру задолженности, основания для уменьшения неустойку ответчиком не предоставлены. Кроме того, просила взыскать расходы на ведение дела и на оплату услуг представителя в размере, сложившемся на дату рассмотрения дела, в равных долях в пользу ФИО1 и ФИО2

Представитель ответчика по доверенности ФИО9 с заявленными требованиями не согласилась, предоставила письменный отзыв, которым просила в заявленных требованиях отказать полностью. Представитель суду пояснила, что ООО «ФИО15» ДД.ММ.ГГГГ заключило с ФИО2 договор аренды помещения, расположенного по адресу <адрес>, общей площадью 84,2 кв.м. На основании этого договора ответчик занимал жилое помещение. ФИО1 и ФИО2 требуют взыскать с ООО «ФИО16» задолженность по аренде нежилого помещения общей площадью 82,4 кв. м, расположенного по адресу <адрес>. В актах приема передачи помещения от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, в обосновании права собственности истцов указаны иные правоустанавливающие документы, чем предоставлено в суд.

В материалы дела не предоставлены доказательства, подтверждающие право собственности истцов на <адрес>, в <адрес>.

Кроме того, как следует из текста договора, он заключен на срок более одного года и, следовательно, подлежит регистрации. В соответствии со статьей 433 ГК РФ договор, подлежащий регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Срок действия договора закончился ДД.ММ.ГГГГ и более не продлевался.Договор не предусматривает обязанность по оплате капитального ремонта. Обязанность по оплате налога на доходы физических лиц выполнена в полном объеме.

Документы по оплате задолженности по электроэнергии предоставлены истцами по двум разным счетам. Согласно справке взаиморасчетов по помещению, занимаемому ответчиком, в октябре 2014 была переплата в сумме 4446,91 руб. В ноябре 2014 ответчик занимал помещение только до 10.11.2014. Задолженность в сумме 24.777,61 руб. образовалась за пределами срока действия договора аренды.

ДД.ММ.ГГГГ представитель ответчика прибыла по адресу <адрес> с намерением сдать помещение по акту. ФИО10 были переданы три комплекта ключей и ключи-таблетки от домофона. От подписания соглашения о расторжении договора ФИО2 отказался. Пульты управления кондиционерами ответчику по акту не передавались. Передать датчики пожарной сигнализации не представляется возможным, ввиду отсутствия доступа в помещение с 11.11.2014.

Заявленная истцами пеня явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств. Представитель ответчика просила применить положения части 1 статьи 333 ГК РФ.

Выслушав доводы сторон, изучив представленные доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд пришел к выводу о достаточности доказательств, предоставленных сторонами в материалы дела и возможности рассмотрения исковых требований ФИО2 и ФИО1 по имеющимся материалам.

Анализ предоставленных сторонами доказательств в их совокупности, позволил суду сделать вывод, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме, по следующим основаниям.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, с одной стороны, и ФИО3 с ограниченной ответственностью «ФИО17», с другой стороны, был заключен договор аренды помещения площадью 84,2 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>.

Помещение принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО1 доля в праве ? (свидетельство от ДД.ММ.ГГГГ Серия №), и ФИО2 доля в праве ?, (свидетельство от ДД.ММ.ГГГГ Серия №).

Помещение передано ответчикам по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, который является неотъемлемой частью договора аренды.

Помещения, переданные в аренду, были оборудованы тремя кондиционерами, пожарно-охранной сигнализацией, электросчетчиком, двумя счетчиками учета холодной и горячей воды, двумя рольставнями, жалюзи-шторы – 7 штук, тремя светильниками для кварцевания помещения, один телефон Panasonic, что отражено в акте приема-передачи.

Согласно договору размер арендной платы определен сторонами в размере 80.000 рублей плюс 13 процентов НДФЛ.Арендная плата перечисляется двумя платежами на расчетный счет ФИО1 – 40.000 рублей и на счет ФИО2 – 40.000 рублей, не позднее 10 числа текущего месяца.

Исчисление и оплата НДФЛ осуществляется арендатором, как налоговым агентом, в соответствии со статьей 226 НК РФ, в бюджет по месту учета арендодателя в размере 13 процентов, что в сумме составляет 5.200 рублей в месяц по каждому собственнику.

Дополнительным соглашением к договору аренды было установлено, что за нарушение сроков оплаты арендатор обязан оплатить пени в размере 0,5 процентов от размера арендной платы за каждый день просрочки. При задержке оплаты более чем на 30 дней, установлен размер пени 0,8 процентов в день.

Срок действия договора определен сторонами с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Суд установил, что по истечению указанного срока арендатор продолжал пользоваться помещением, стороны продолжали совершать действия, свидетельствующие о продолжении арендных отношений. Доказательств заключения сторонами в соответствии со статьями 450, 452 ГК РФ соглашения об установлении нового срока аренды ответчик не представил, пользование арендованными помещениями до ДД.ММ.ГГГГ подтвердил. Из анализа предоставленных доказательств, суд пришел к выводу, что договор аренды от 29.05.2013, заключенный между истцами и ответчиком, был возобновлен на неопределенный срок. Суд не принимает доводы ответчика об отсутствии обязательств по договору, в связи с отсутствием его регистрации.

В соответствии со статьей 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Требование о государственной регистрации такого договора (пункт 2 статьи 651 ГК РФ) установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду.

По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

Отсутствие государственной регистрации договора аренды не исключает обязанность арендатора оплатить фактическое пользование помещением.

Истцы в судебное заседание предоставили решение управления по учету и распределению жилой площади администрации г. Владивостока от ДД.ММ.ГГГГ № № «О переводе жилых помещений №№ № в жилом <адрес>, в городе Владивостоке в нежилые помещения с требованием о проведении переустройства и перепланировки переводимых помещений.

ДД.ММ.ГГГГ работы по переустройству и перепланировке предъявлены комиссии и приняты по акту № №. Результаты переустройства и перепланировки отражены в техническом паспорте, что отражено в плане переоборудованного помещения, предоставленного в материалы дела.

ДД.ММ.ГГГГ право собственности на нежилые помещения общей площадью 84,2 кв. м зарегистрировано за ФИО1 доля в праве ? (свидетельство от ДД.ММ.ГГГГ Серия №), и ФИО2 доля в праве ?, (свидетельство от ДД.ММ.ГГГГ Серия №).

В договоре аренды помещения от ДД.ММ.ГГГГ стороны указали, что арендуемое помещение принадлежит арендодателям на основании указанных свидетельств и имеет площадь 84,2 кв. м, что соответствует площади нежилых помещений, принадлежащих истцам.

Суд не принимает доводы представителя ответчика о том, что были арендованы жилые помещения, а именно <адрес>, так как согласно документам по переустройству и перепланировке <адрес> вошла в состав нежилых помещений и не могла быть самостоятельным объектом аренды.

Доводы представителя истцов о том, что в договоре указано помещение за номером 6 для удобства получения корреспонденции, суд полагает заслуживающим внимания.

Суд установил, что согласно справке взаиморасчетов по нежилым помещениям, расположенным по адресу: <адрес>, по лицевому счету № по состоянию ДД.ММ.ГГГГ имелась задолженность в сумме 24.777,61 руб. за потребленную электроэнергию за период с ДД.ММ.ГГГГ.

Задолженность рассчитана по данным прибора учета № №, установленного в нежилых помещениях по <адрес>, согласно акту от 24.11.2014. Суд не принимает возражения ответчика о том, задолженность образовалась за пределами срока аренды, что расход потребленной электроэнергии установлен по иному лицевому счету и на дату освобождения помещений имела место переплата в сумме 4446 рублей 91 коп.

В судебное заседание представителем истцов предоставлен акт от ДД.ММ.ГГГГ съема показаний приборов учета и проверки информации по лицевому счету № №, которым установлено, что в нежилых помещениях, расположенных на первом этаже жилого 5-этажного дома, по адресу <адрес>, общей площадью 84,2 кв.м, установлен счетчик № №. Прибор учета имеет пломбу ДЭС М18. Показания ПУ на дату осмотра №. В помещении деятельность не ведется с ноября 2014 (закрыто).

Данные акта от ДД.ММ.ГГГГ подтверждают, что пактом от ДД.ММ.ГГГГ показания расхода электроэнергии определялось по нежилым помещениям по лицевому счету № за период действия договора аренды.

В ноябре 2015 ВОДЭК был выставлен счет на оплату электроэнергии на сумму 26.490,92 рублей, за минусом переплаты 4446 рублей 91 коп.

Задолженность по электроэнергии оплачена ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ наличными денежными средствами в сумме 26.490,92 руб., в том числе 1.713,31 руб. - рекомендуемый авансовый платеж. Расходы ФИО1 по оплате электроэнергии подтверждены письменными доказательствами.

Ответчик доказательств оплаты электроэнергии в пределах установленного расхода суду не предоставил.

Из анализа совокупности предоставленных доказательств, суд пришел к выводу, что требования о взыскании с ООО «ФИО18» в пользу ФИО1 расходов на оплате электроэнергии в сумме 24.777,61 руб. подлежат удовлетворению в заявленном размере.

Как установлено судом, между сторонами сложились обязательственные правоотношения, возникшие и договора аренды, регулируемого статьями главы 34 ГК РФ. В соответствии с частью 1 статьи 614 арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Условиями дополнительного соглашения дополнительного соглашения к договору аренды определено, что арендная плата вносится в безналичном порядке до 10 числа текущего месяца. За нарушение сроков оплаты арендатор обязан уплатить пени в размере 0,5 процентов за каждый день просрочки платежа. При задержке платежа более чем на 30 дней размер пени увеличивается до 0,8 процентов.

Ответчик на 9 дней задержал оплату арендной платы за сентябрь месяц 2014, не оплатил арендную плату за октябрь и 10 дней ноября 2014. Истцы произвели расчет пени за 9 дней сентябрь 2014, которая составила 3.600 руб.

(80.000 руб. х 0,5 % х 9 дн. = 3.600 руб.), за 30 дней октябрь 2014 - 12.000 руб. (80.000 руб. х 0.5 % х 30 дн. = 12.000 руб.), за 10 дней ноября 2014 от задержки свыше 30 дней оплаты арендной платы за октябрь 2014 – 6.400 руб. (80.000 руб. х 0,8 % х 10 дн.= 6.400 руб.) и за 10 дней ноября 2014 за задержку оплаты арендной платы за ноябрь 2014 - 1333,33 руб. (26.666,66 руб. х 0,5 х 10 дн. = 1333,33 руб.) Общая сумма пени за задержку арендных платежей составила 23.333,33 руб. Расчет судом проверен и сомнений не вызывает.

Расчет пени с требованием оплаты был направлен ответчику письмом и вручен 18.11.2014. Ответчик требования оплаты оставил без ответа и без исполнения. Свой расчет не произвел. Доказательств своевременной оплаты арендных платежей не предоставил.

При таких обстоятельствах суд не принимает доводы ответчика о том, что подлежащая уплате пеня явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Учитывая установленные по делу фактические обстоятельства, суд усматривает наличие правовых оснований для удовлетворения заявленных требований. Суд признает, что требования истцов подлежат удовлетворению в полном объеме, в связи с их обоснованностью.

В соответствии с частью 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Суд установил, что в соответствии актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ в пользования ответчика были предоставлены, в том числе три кондиционера и приборы охранно-пожарной сигнализации. Договорные отношения сторон прекращены 10.11.2014, однако возврат помещений способом, предусмотренным законом и договором не произведен. Помещение и оборудование по акту не возвращено.

В соответствии со статьей 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Допустимых доказательств возврата помещения и оборудования ответчик не предоставил.

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

В соответствии со статьей 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истцы заявили требования о взыскании расходов по фактическим затратам и предоставили в обоснование требований соглашение на оказание правовой помощи и квитанцию об оплате услуг адвоката в размере 20.000 рублей. Размер оплаты услуг представителя определена соглашением исходя из минимальных ставок оплаты, сложившихся в Приморском крае.

С учетом сложности дела, объема выполненной работы – подготовка искового заявления, участие в двух судебных заседаниях, подготовка уточнения исковых требований, суд признает, что заявленный размер компенсации затрат является разумным и подлежит взысканию в размере 20.000 рублей, в равны долях в пользу ФИО1 и ФИО2

Поскольку уменьшение размера исковых требований вызвано тем, что ответчик предоставил доказательство оплаты налогов только после заявления иска в суд, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в пользу истцов в размере 5.687,83 руб. Сумма расходов по ведению дела составит 25.687,83 руб.

С ответчика следует взыскать в пользу ФИО2 и ФИО1 в равных долях расходы по ведению дела в размере 25.687,83 руб.- в пользу ФИО2 - 12.843,92 руб., в пользу ФИО1 - 12.843,91 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требованияФИО2 и ФИО11 ФИО3 с ограниченной ответственностью «ФИО19» - удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ФИО20» в пользу ФИО2 65.000 руб., судебные расходы 12.843,92 руб. всего 77 843,92руб.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ФИО21» в пользу ФИО1 89.777,61 руб., судебные расходы 12.843,91 руб., всего 102 621,52 руб.

Обязать ООО «ФИО22 сдать ключи от входной двери в количестве трех комплектов, три пульта управления кондиционерами Carrier, кнопки включения пожарно-охранной сигнализации, ключи-таблетки от Домофона и входа три штуки, датчики пожарной сигнализации в рабочем состоянии.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Первореченский районный суд г. Владивостока в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья