Решение по делу № 2-1921/2018 от 06.04.2018

Дело № 2- 1921/18

Решение

Именем Российской Федерации

28 июня 2018 года г.Саратов

Заводской районный суд г. Саратова

в составе: председательствующего судьи Московских Н.Г.,

при секретаре Манжеевой Л.Б.,

с участием представителя истца Захаровой В.В.,

представителя ответчика Ковтун О.Н.- Еременко Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования «Город Саратов» к Ковтун О. Н. о расторжении договора аренды земельного участка,

установил:

администрация муниципального образования «Город Саратов» обратилась в суд с исковым заявлением к Ковтун О.Н. о расторжении договора аренды земельного участка <№> от 17 декабря 2013 года с кадастровым номером <№> площадью 450 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, <адрес>

В обоснование исковых требований истец указал, что на основании постановления администрации муниципального образования Город Саратов» от 21 ноября 2013 года <№> с Усановым М.Н. заключен договор аренды земельного участка от <Дата> <№> с кадастровым номером <№> площадью 450 кв.м, расположенного по адресу: г. Саратов, <№>, для строительства станции технического обслуживания, сроком на 49 лет.

На основании договора замены стороны в обязательстве от 30 ноября 2017 года права и обязанности по договору перешли к Ковтун О.Н

По общим правилам п. 1, 2 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: - пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Подпунктом 5 пункта 4.1.2 Договора установлено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора в случае не использования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет.

В соответствии с частью 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В администрации муниципального образования «Город Саратов» отсутствует проектная документация на строительство каких-либо объектов капитального строительства по адресу: <адрес> <адрес>. Градостроительный план и разрешение на строительство администрацией муниципального образования «Город Саратов» не выдавались.

Согласно ст. ст. 44, 47, 48 ГК РФ обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка, проектной документации, получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства.

Из содержания ст. ст. 45, 46 ЗК РФ, ст. 51 ГК РФ следует, что освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство.

Доказательства того, что ответчиком были предприняты меры по получению разрешения на строительство, а также, что у арендатора имелись препятствия для освоения и использования участка по целевому назначению в адрес администрации муниципального образования «Город Саратов» не представлено.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером <№>, арендуемый Ковтун О.Н. не используется в целях строительства более 4 лет, что в силу статей 45, 46 ЗК РФ является основанием для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.

В целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора 27 декабря 2018 года Ковтун О.Н. направлено предупреждение о возможном досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 17 декабря 2013 года, с предложением представить документы, подтверждающие строительство на спорном земельном участке, однако, до настоящего времени подобные документы в адрес администрации муниципального образования не поступали, земельный участок не осваивается.

05 марта 2018 года ответчику направлено уведомление о расторжении спорного договора аренды земельного участка, поскольку ответчик пользуется земельным участком с кадастровым номером <№> с существенным нарушением условий договора, не используя спорный земельный участок в соответствии с основным видом разрешенного использования, нарушая требования федерального закона

Представитель истца Захарова В.В. настаивала на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель ответчика Ковтун О.Н.- Еременко Д.В. возражал против удовлетворения исковых требований.

Иные участники процесса в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом, на основании постановления администрации муниципального образования «город Саратов» от 21 ноября 2013 года <№> между Комитетом по управлению имуществом города Саратова (Арендодатель) и Усанов М.Н. (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 17 декабря 2013года <№> с кадастровым номером <№> площадью 450 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, <адрес> предоставленного для строительства станции технического обслуживания, сроком по 17 декабря 2062 года.

Договор надлежащим образом зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области.

В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 30 ноября 2017 года права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка <№> от 17 декабря 2013года перешли к Ковтун О.Н.

В соответствии с п. 5.2.2 договора аренды арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

В соответствии с п. 4.1.2 договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В судебном заседании установлено и подтверждено представителем ответчика, что отсутствует проектная документация на строительство каких-либо объектов капитального строительства по адресу: г. Саратов, <адрес> Градостроительный план и разрешение на строительство администрацией муниципального образования "Город Саратов" на земельный участок с кадастровым номером <№> не выдавались.

При осмотре территории специалистом муниципального земельного контроля комитета по управлению имуществом города Саратова 06 июня 2018 установлено, что территория земельного участка не огорожена, произрастает древесная растительность, имеются элементы разрушенного строения, строительных и бытовых отходов.

Объекты капитального строительства на земельном участке отсутствуют.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером <№>, арендуемый Ковтун О.Н., не используется в целях строительства более 3 лет, что в силу статей 45, 46 Земельного кодекса РФ является основанием для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.

27 декабря 2017 администрацией муниципального образования «город Саратов» в адрес Ковтун О.Н. направлено предупреждение N <№> о необходимости представить документы, подтверждающие освоение земельного участка. Однако документы в адрес администрации не поступили.

05 марта 2018 года ответчику направлено уведомление о расторжении спорного договора аренды земельного участка, поскольку ответчик пользуется земельным участком с кадастровым номером <№> площадью 450 кв. м с существенным нарушением условий договора, не использует спорный земельный участок в соответствии с основным видом разрешенного использования, нарушая требования федерального закона. К уведомлению были приложены соглашение о расторжении договора аренды.

В связи с неполучением ответа на указанное уведомление истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Основной обязанностью арендатора является использование арендованного имущества в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

В п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться тем, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, к числу которых относится неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, существенной ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества.

При этом, договором аренды могут быть установлены и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

В силу положений статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 4.1.2 договора аренды арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; невнесении арендной платы более 3-х раз подряд по истечении установленного договором срока уплаты арендной платы.

В силу части 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В силу пункта 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Материалами дела подтвержден факт не освоения земельного участка на протяжении более трех лет.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сказано, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Истец, в подтверждение соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, представил в материалы дела копию предупреждения от 27 декабря 2017 <№> и уведомление от 05 марта 2018 года <№>, описью вложений и списком внутренних почтовых отправлений, подтверждающие направление истцом в адрес ответчика уведомления о досрочном расторжении спорного договора.

Представитель ответчика в судебном заседании подтвердил получение ответчиком уведомления, при этом не смог пояснить причину не дачи ответчиком ответа на уведомление и не предоставление запрашиваемых документов.

Из поведения ответчика не усматривалось намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке.

Представленные представителем ответчика в обоснование довода о принятии мер, направленных на освоение земельного участка, градостроительный план земельного участка <№>, сообщение <№> от 26 декабря 2014 года филиала ОАО «<данные изъяты>» Экспедиция <№>, письмо ОАО «<данные изъяты>» от 24 февраля 2015 года <№>, письмо Саратовского <данные изъяты> имени <данные изъяты> от 02 февраля 2015 года <№>, письмо <данные изъяты> от 11 марта 2015 года <№>, лист согласования <данные изъяты> от 05 марта 2015 года, письмо <данные изъяты> от 23 марта 2015 года <№>, договор <№>-т от 25 мая 2018 года, не могут подменять собой проектную документацию на строительство планируемого объекта и разрешение на строительство, подготовленные и полученные арендатором в установленном законом порядке, как и не свидетельствует об использовании ответчиком спорного земельного участка по целевому назначению.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд установил, что на день рассмотрения данного дела на спорном земельном участке отсутствует объект строительства, здание, сооружение либо его часть, не представлены доказательства, которые указывали бы на наличие в указанный период объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном участке.

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что истцом представлены надлежащие доказательства, подтверждающие принятие допустимых и надлежащих мер для прекращения арендных отношений и для гарантированного получения ответчиком уведомления об отказе от договора, поэтому считает подлежащими удовлетворению требования о расторжении договора аренды.

Суд считает ошибочным довод представителя ответчика, что смена арендатора является основанием для нового исчисления срока освоения земельного участка, поскольку согласно пункта 1 договора замены стороны в обязательстве, к новому арендатору переходят в полном объеме права и обязанности нового арендатора.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Расторгнуть договор аренды земельного участка <№> от 17 декабря 2013 года с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 450 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, <адрес>

Решение может быть также обжаловано в Саратовский областной суд через Заводской районный суд г. Саратова в течение месяца.

Судья