Решение по делу № 2-282/2024 (2-2865/2023;) от 19.12.2023

Дело № 2-282/2024

УИД: 37RS0007-01-2023-003976-82

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 августа 2024 года город Заволжск Ивановской области

Кинешемский городской суд Ивановской области в составе

председательствующего судьи Ельцовой Т.В.,

при секретаре Кудряшовой Н.Е.,

с участием

представителя истца - прокурора Заволжского района Ивановской области Шамьюнова Т.Э.,

ответчика Жукова В.С.,

представителя ответчика Жукова В.С. – Лебедева Е.В., действующего на основании доверенности от 01.03.2024 года,

представителя третьего лица Рековой О.А - адвоката Лебедевой А.А., действующей на основании доверенности от 30.10.2022 года, а также ордера адвоката №000795 от 19.02.2024 года и удостоверения №370 от 26.08.2005 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Заволжского района Ивановской области к администрации Заволжского городского поселения Заволжского муниципального района Ивановской области, Жукову Владиславу Сергеевичу о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применения последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

<адрес> обратился в суд с иском к администрации Заволжского городского поселения Заволжского муниципального района <адрес> (далее Администрация поселения, Администрация), Жукову Владиславу Сергеевичу о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применения последствий недействительности сделки, обосновав его следующим.

В ходе проведенной прокурорской проверки установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Заволжского городского поселения Заволжского муниципального района <адрес> и Жуковым Владиславом Сергеевичем был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 37:04:040206:252, площадью 7395 кв. метров, расположенного по адресу: <адрес>, разрешенное использование – для размещения промышленных объектов, государственная собственность на который не разграничена.

ДД.ММ.ГГГГ заместителем главы Администрации поселения ФИО5 Жукову В.С. выдано разрешение №-RU№ на строительство офисного здания на указанном земельном участке.

ДД.ММ.ГГГГ заместителем главы Администрации поселения ФИО5 Жукову В.С. выдано разрешение №-RU№ на ввод вышеуказанного объекта в эксплуатацию.

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН зарегистрировано право собственности за Жуковым В.С. на указанное здание с кадастровым номером 37:04:040206:386.

ДД.ММ.ГГГГ Жуковым В.С. в Администрацию поселения подано заявление о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 37:04:040206:252 в собственность без проведения торгов на основании статьи 39.20 Земельного кодекса РФ.

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией поселения и Жуковым В.С. заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 37:04:040206:252. Цена продажи составила 221805 рублей 63 копейки.

В соответствии с п.1.1. Договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ разрешенное использование земельного участка указано как «для размещения промышленных объектов». Кроме того, извещение о проведение аукциона также содержит указание на целевое назначение земельного участка «для размещения промышленных объектов».

Таким образом, исходя из вида разрешенного использования и целевого назначения земельного участка, можно сделать вывод, что основным зданием на таком земельном участке будет являться промышленный объект.

Следовательно, возведение на публичном земельном участке только офисного здания, являющегося по отношению к основному объекту объектом вспомогательного использования, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, в отсутствие на этом земельном участке основного здания или сооружения, не влечет возникновения у собственника вспомогательного объекта права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ.

Кроме того, выкуп земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов лицом, имеющим в собственности здание (сооружение), правомерно возведенное на данном участке, обусловлен необходимостью обслуживания и использования такого объекта по назначению. Однако земельный участок площадью 7395 кв. метров значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации офисного здания, площадью 4.3 кв. метра.

В результате заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 37:04:040206:252 нарушены права неопределенного круга лиц, заинтересованных в предоставлении спорного земельного участка по результатам конкурентных процедур (торгов), а также права Российской Федерации, поскольку полномочия по распоряжению земельным участком реализованы ненадлежащим образом.

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Поскольку приобретение земельного участка с нарушением требований законодательства влечет нарушение прав неопределенного круга лиц, заинтересованных в предоставлении спорного земельного участка по результатам конкурсных процедур (торгов), а также влечет нарушение публичных интересов Российской Федерации, выше указанный договор купли-продажи земельного участка, по мнению Прокурора, является недействительным по основанию, предусмотренному п. 2 ст. 168 ГК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 45 ГПК РФ и ст. 35 Федерального закона « О прокуратуре Российской Федерации», Прокурор просил суд:

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 37:04:040206:252 от ДД.ММ.ГГГГ;

- применить последствия недействительности сделки путем приведения сторон в первоначальное положение.

В последующем при рассмотрении дела Прокурором в порядке ст. 39 ГПК РФ исковые требования изменены (дополнены) и в окончательной их редакции заявлены следующим образом:

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 37:04:040206:252 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией Заволжского городского поселения и Жуковым В.С.;

- применить последствия недействительности сделки, обязав администрацию Заволжского городского поселения Заволжского муниципального района <адрес> возвратить Жукову В.С. уплаченные по договору денежные средства в размере 221805 рублей 63 копейки, а Жукову В.С. - возвратить в распоряжение администрации Заволжского городского поселения Заволжского муниципального района <адрес> земельный участок с кадастровым номером 37: 04:040206:252, расположенный по адресу: <адрес>;

- прекратить право собственности Жукова В.С. на земельный участок с кадастровым номером 37:04:040206:252, расположенный по адресу: <адрес>;

- указать в решении суда, что решение суда является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о праве собственности ответчика Жукова В.С. на земельный участок с кадастровым номером 37:04:040206:252, расположенный по адресу: <адрес>.

Представитель ответчика - Администрации поселения, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в суд не явился. Ранее Администрацией поселения был представлен письменный отзыв, согласно которому ответчик указал, что по смыслу ст. 38 ГрК РФ предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя: предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь; минимальный отступ от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений; максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

При этом, согласно действующему законодательству орган местного самоуправления, к компетенции которого отнесено утверждение правил землепользования и застройки, обязан устанавливать предельные параметры разрешенного строительства. Так, решением Совета Заволжского городского поселения Заволжского муниципального района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № утверждены предельные параметры разрешенного строительства.

Согласно части 2 статьи 85 Земельного кодекса РФ Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки территории Заволжского городского поселения и Градостроительного плана земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ спорный земельный участок расположен в территориальной зоне «О-3» - зона центра обслуживания и объектов для осуществления производственной и предпринимательской деятельности с основными видами разрешенного использования недвижимости, в том числе для размещения офисных зданий и помещений.

Право собственности Жукова В.С. на объект недвижимости (офисное здание) зарегистрировано в установленном законом порядке, никем не оспорено, отсутствующим не признано. Право собственности Жукова В.С. на объект недвижимости (офисное здание) подтверждается сведениями ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, что является, по мнению ответчика, достаточным основанием для приобретения последним в собственность расположенного под ним земельного участка.

В то же время, если суд придет к выводу об удовлетворении заявленных Прокурором требований о признании недействительным оспариваемого договора купли-продажи земельного участка, то арендные отношения, существовавшие между его сторонами (Администрацией поселения и Жуковым В.С.) до его заключения, не будут считаться прекращенными.

Ответчик Жуков В.С. и его представитель Лебедев Е.В. с исковыми требованиями не согласились, представили письменные возражения. В них сторона ответчика указала, что по мнению Прокурора, находящееся на спорном земельном участке офисное здание, является объектом вспомогательного использования по отношению к другому объекту, который Прокурор никак в иске не обозначил и не назвал. В обоснование такого утверждения Прокурор сослался на вид разрешенного использования спорного земельного участка - « для размещения промышленных объектов», указывая на то, что на спорном земельном участке может быть возведен только промышленный объект, но какой именно, Прокурор также не назвал. Однако, по мнению Прокурора, только наличие такого основного объекта, наделяет Жукова В.С. исключительным правом купить спорный земельный участок без проведения торгов. Таким образом, фактически Прокурор указал на основание, которое, по его мнению, приводит к недействительности оспариваемого договора, а именно отсутствие в момент совершения оспариваемого договора на спорном земельном участке некого основного объекта, который Прокурором не назван и не идентифицирован. Согласно ч. 1 ст. 56 ГК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. В то же время, по мнению Жукова В.С., в существующем правовом поле в настоящее время отсутствует закон или какой-либо иной нормативный акт, указывающий на наличие на спорном земельном участке некого основного объекта как на условие приватизации им спорного земельного участка в исключительном порядке. Законом предусмотрено лишь одно условие для приватизации спорного земельного участка, это наличие на нем принадлежащего по праву собственности объекта недвижимости, возведенного и зарегистрированного в установленном порядке.

Кроме того, Жуковым В.С. в материалы дела представлена справка от ДД.ММ.ГГГГ №ж о том, что спорный земельный участок находится в территориальной зоне «О-3» - зона центра обслуживания и объектов для осуществления производственной и предпринимательской деятельности. Согласно указанной справке в число основных видов разрешенного использования спорного земельного участка входит - размещение «офисных зданий и помещений», а в число условно-разрешенных видов –размещение «производственных объектов IV и V классов». Следовательно, размещение и эксплуатация на спорном земельном участке офисного здания с учетом ранее выданных Жукову В.С. разрешений на его строительство и ввод в эксплуатацию является правомерным, поскольку размещение офисного здания на спорном земельном участке соответствует Правилам землепользования и застройки Заволжского городского поселения и соответственно градостроительному регламенту.

Более того, приказом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ №П/0412 был утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков. Данный «Классификатор» вообще теперь не содержит такого вида разрешенного использования как «для размещения промышленных объектов». Следовательно, данный вид разрешенного использования подлежит приведению его в соответствии с действующим «Классификатором», в том числе это возможно путем замены вида разрешенного использования на «размещение офисного здания». Указанное как раз и было реализовано Жуковым В.С. в процессе рассмотрения дела – в настоящее время по его заявлению вид разрешенного использования спорного участка заменен на «размещение офисных зданий и помещений».

Таким образом, использование земельного участка по одному из основных видов разрешенного использования наряду с другими видами, также из числа основных, не противоречит требованиям действующего градостроительного регламента.

Также Жуков В.С. считал ошибочным мнение прокурора о том, что офисное здание является объектом вспомогательного использования в силу следующего.

В п. 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2022), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, указано, что из совокупного анализа пунктов 2 и 3 части 17 статьи 51 и части 15 статьи 55 ГрКРФ и статьи 135 ГК РФ следует, что основными критериями для отнесения строений и сооружений к вспомогательным, являются их принадлежность к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие на земельном участке основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому такое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.

Согласно п. 10 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности относятся здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенных на земельных участках, представленных для индивидуального жилищного строительства.

Таким образом, в силу закона к вспомогательным относятся здания с пониженным уровнем ответственности и связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения. Рассматриваемое же офисное здание возведено как самостоятельный объект, а не как объект, необходимый для строительства и реконструкции другого объекта. Также необходимо отметить, что в силу закона уровень ответственности определяет сам застройщик, либо лицо, осуществляющее подготовку проектной документации. В обоих случаях таким лицом является именно Жуков В.С., который офисное здание объектом вспомогательного назначения не определял. Строительство какого-либо иного основного объекта на спорном земельном участке, кроме офисного здания, на момент совершения оспариваемого договора ни Жуковым В.С., ни существующим проектом офисного здания не было предусмотрено.

Из изложенного ответчиком делается вывод, что спорное офисное здание не является объектом вспомогательного назначения, оно также не является объектом промышленного назначения, поскольку никак не участвует в каком-либо технологическом процессе. Однако, поскольку офисное здание построено и введено в эксплуатацию на основании соответствующих разрешений и соответствует одному из основных видов разрешенного использования, предусмотренных Правилами землепользования и застройки, градостроительному регламенту, то использование земельного участка, а также его выкуп осуществлены в установленном законом порядке.

Дополнительно представитель ответчика Лебедев Е.В. в судебном заседании при рассмотрении дела по существу и при выступлении в прениях указал, что довод о несоразмерности площади выкупленного земельного участка площади возведенного объекта, указанный стороной третьего лица Рековой О.А., не выдерживает критики. Так как минимальной и максимальной площади земельного участка, необходимой для обслуживания расположенного на нем объекта, законом не установлено. Следовательно, предоставление участка Жукову В.С. площадью 7395 кв. метров закону не противоречит и чрезмерность данного размера Прокурором в процессе не обоснована и не доказана.

Иной довод Прокурора о том, что в случае удовлетворении иска и применении двойной реституции, Жуков В.С. не может вернуться в правоотношения по аренде этого же участка, также представитель ответчика полагал несостоятельными. Так, Жуковым В.С., с юридической точки зрения, сначала произошло заключение договора купли –продажи спорного земельного участка, а вот потом уже на этом основании – расторжение договора аренды. Следовательно, в случае признания спорного договора купли-продажи земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки, Жуков В.С должен быть возвращен в положение арендатора данного участка, и никак иначе.

Отдельно представитель ответчика остановился на характере возведенного на спорном участке объекта - офисного здания, полагая доказанным его капитальный характер (на момент заключения спорной сделки – ДД.ММ.ГГГГ). Следовательно, спорное здание, поименованное как «офисное», представляет собой недвижимое имущество (оно зарегистрировано именно как недвижимое имущество в ЕГРН, имеет и имело фундамент, прочно связанный с землей и конструкцией всего здания, перемещение данного здания без несоразмерного его ущерба невозможно). Указанное, по мнению стороны ответчика, подтверждается совокупностью собранных по делу доказательств, в том числе трех Технических планов здания, выполненных кадастровым инженером ФИО8, оцениваемых во взаимосвязи с показаниями ответчика Жукова В.С. и кадастрового инженера ФИО8, свидетелей ФИО17, ФИО15 и ФИО16, данными ими при рассмотрении дела.

Помимо прочего, стороной ответчика также указывалось на неправомерность участия Прокурора в рассматриваемом деле в качестве истца, поскольку какого-либо неопределенного круга лиц, в интересах которых выступает Прокурор, в данном деле нет. Этот круг лиц вполне определен, с учетом того, что ранее спорный земельный участок находился в аренде именно у Жукова В.С., следовательно, признание сделки купли-продажи данного участка недействительной, может повлиять только на его права, так как в любом случае арендатором и законным пользователем данного участка остается именно он.

Представитель третьего лица Рековой О.А. - Лебедева А.А. в судебном заседании указала, что Рекова Олеся Алексеевна является собственником смежного земельного участка по адресу: <адрес>, кадастровый №, а также здания трансформаторной подстанции с кадастровым номером 37:04:040206:395, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 37:04:040206:253, находящегося по этому же адресу. Таким образом, спорный земельный участок, приобретенный Жуковым В.С., является единственным способом обеспечения прохода и проезда к трансформаторной подстанции, принадлежащей Рековой О.А. Таким образом, Рекова О.А. имеет прямой интерес в приобретении оспариваемого земельного участка.

В своих письменных пояснениях Рекова О.А. поддержала требования Прокурора, полагая, что спорный земельный участок предоставлен Жукову В.С. в собственность в нарушение действующего законодательства.

Арендатор публичного земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, вправе самостоятельно определить очередность возведения вспомогательных объектов и принять решение об их создании до начала строительства основного объекта недвижимости. Однако приобретение такого участка в собственность путем выкупа на возмездной основе возможно только после окончания строительства основного объекта.

Таким образом, возведение на публичном земельном участке только объекта вспомогательного использования, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, в отсутствие на этом земельном участке основного здания или сооружения не влечет возникновение у собственника вспомогательного объекта права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ.

Спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования: для размещения промышленных объектов. Следовательно, назначение находящегося на нем здания – офисное здание, не соответствует разрешенному использованию земельного участка.

Кроме того, площадь земельного участка – 7395 кв. метров, что значительным образом превышает площадь расположенного на нем здания. Возведенный объект не является объектом, для размещения которого может быть предоставлен такой большой земельный участок.

Помимо прочего представитель третьего лица обратила внимание на то, что фактически указанное офисное здание представляет собой железную конструкцию (ларек), которое ответчиком на земельном участке не возводилось, а было целиком привезено и поставлено краном (манипулятором) на земельный участок. Возможно, для придания объекту признаков капитальности, ответчик поставил его на фундамент. Однако наличие такого фундамента, не свидетельствует о том, что данный объект является именно недвижимым имуществом, то есть имуществом, перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба его назначению. Более того, спорный объект - здание на момент его регистрации в ЕГРН сетей инженерно-технического обеспечение не имел, что следует из разрешительной документации.

На основании изложенного представитель третьего лица полагала, что предоставление Жукову В.С. спорного земельного участка в собственность без торгов являлось незаконным.

Третьи лица: Управление Росреестра по <адрес>, Администрация Заволжского муниципального района <адрес>, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом в порядке гл. 10 ГПК РФ, в суд не явились возражений относительно заявленных исковых требований не представили.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствии неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав истца, ответчика Жукова В.С. и его представителя Лебедева Е.В., представителя третьего лица Рековой О.А. - Лебедеву А.А., проверив, исследовав и оценив доказательства, представленные в материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Жуков В.С. обратился в Администрацию поселения с заявлением, в котором просил провести аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 37:04:040206:252 площадью 7395 кв. метров для производственной деятельности сроком на 49 лет.

Согласно Постановлению Администрации Заволжского городского поселения Заволжского муниципального района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № постановлено о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка по адресу: <адрес>.

По результатам проведенного аукциона между Администрацией поселения как арендодателем и Жуковым В.С. как арендатором был заключен Договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 49 лет. Согласно предмету заключенного договора в аренду передавался земельный участок с кадастровым номером 37:04:040206:252 расположенный по адресу: <адрес>, площадью 7395 кв. метров, разрешенное использование - для размещения промышленных объектов.

Указанный участок был передан от арендодателя к арендатору на основании акта приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного сторонами.

С итогами проведенного аукциона не согласилась Рекова О.А., обратилась с иском в Кинешемский городской суд <адрес> о признании аукциона недействительным.

Решением Кинешемского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу 2-2436/2022 отказано в удовлетворении исковых требований Рековой Олеси Алексеевны о признании аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 37:04:040206:252, площадью 7395 кв. метров почтовый ориентир: <адрес>, а также договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Администрацией Заволжского городского поселения Заволжского муниципального района <адрес> и Жуковым В.С., недействительными.

Апелляционным определением Ивановского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, Определением Судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ решение Кинешемского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № – оставлено без изменения.

Решением от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № установлено, что с учетом вида разрешенного использования указанного земельного участка, на нем допускается строительство капитальных объектов.

В сентябре 2022 года по заданию Жукова В.С. ООО «Кинешемская архитектурно-строительная мастерская» был подготовлен Проект офисного здания по адресу; <адрес>. Технические характеристики проектируемого здания указаны следующие: площадь застройки – 5,5 кв. метров; рабочая площадь. -4,3 кв. метра, высота помещения – 2,40 кв. метра. Материал строительства - профилированные листы, обрешетка сплошная из обрезной доски толщиной 30 мм., утеплитель – минвата толщиной 50 мм, покрытие – из металлического листа, внутренняя обшивка потолка – OSB, ограждение - из металлического листа, утеплитель по деревянному каркасу – минвата 50 мм, внутренняя обшивка стен – OSВ. Также указано, что фундамент для здания предусмотрен монолитный.

На основании разработанного Проекта здания ДД.ММ.ГГГГ Жуковым В.С. в Администрации поселения получено разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №-RU№ вышеуказанного здания.

По завершению строительства по заданию Жукова В.С. кадастровым инженером ФИО7 составлен Технический план здания, датированный ДД.ММ.ГГГГ. Характеристики данного объекта недвижимости были следующие: назначение объекта недвижимости – нежилое; наименование объекта недвижимости - офисное здание; материал наружных стен – металлический; год завершения строительства – 2022, площадь объекта недвижимости – 4,3 кв. метра.

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией поселения Жукову В.С. было выдано разрешение на ввод вышеуказанного здания в эксплуатацию №-RU №. <адрес> объекта – 4,3 кв. метра

ДД.ММ.ГГГГ Жуков В.С. на основании разрешительной документации Администрации зарегистрировал в ЕГРН свое право собственности на вышеуказанный выстроенный объект за №. В ЕГРН при постановке на учет были указаны следующие параметры выстроенного объекта: адрес - <адрес>, строение 2, кадастровый №, площадь 4,3 кв. метра, назначение – нежилое; наименование – офисное здание; материал наружных стен - металлический, год ввода в эксплуатацию 2022 год.

ДД.ММ.ГГГГ Жуков В.С. обратился в Администрацию поселения с заявлением о предоставлении земельного участка без торгов в собственность. Просил предоставить земельный участок с кадастровым номером 37:04:040206:252 для размещения промышленных объектов на основании ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией поселения как продавцом и Жуковым В.С. как покупателем заключен договор купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена.

Из выписки ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером 37:04:040206:252, площадью 7395 кв. метров следует, что правообладателем данного участка является Жуков Владислав Сергеевич, право собственности которого зарегистрировано за № от ДД.ММ.ГГГГ. Документ основание – договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Из Пункта 1 Договора следует, что в соответствии с Земельным кодексом РФ от ДД.ММ.ГГГГ №136-ФЗ, <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-ОЗ «О порядке определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности <адрес>, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без торгов», Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего Договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 37:04:04:0206:252, расположенный по адресу: <адрес>, земельный участок 2/2, площадью 7395 кв. метров, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов, государственная собственность на которые не разграничена (п.1.1.).

На Участке расположено нежилое здание с кадастровым номером 37:04:040206:386 - офисное здание, площадью 4, 3 кв. метра, количество этажей – 1, в том числе подземных – 0, принадлежащее на праве собственности Жукову В.С. (п. 1.2)

Согласно пункту 2 Договора цена продажи Участка составила 221805 рублей 63 копейки.

В силу частей 3 и 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания ( ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 167 настоящего Кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»( далее – Постановление №), ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (п. 75 Постановления №).

Согласно статье 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В силу статьи 39.2 ЗК РФ, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 ЗК РФ.

Из положений статьи 39.3 ЗК РФ следует, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, провидимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

В пункте 2 данной правовой нормы установлены основания продажи земельных участков без проведения торгов. Одним из таких оснований является продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственниками таких зданий, сооружений либо помещений в иных случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Основным критерием отнесения того или иного объекта к недвижимости является наличие прочной связи объекта с землей, при которой перемещение вещи без несоразмерного ущерба ее назначению невозможно.

Из системного толкования вышеуказанных правовых норм следует, что первым из юридически значимых и подлежащих доказыванию при рассмотрении данного дела обстоятельств является установление факта того, что возведенное ответчиком Жуковым В.С. на спорном земельном участке сооружение представляет собой здание или строение, то есть капитальное сооружение, перенос которого невозможен без несоразмерного причинения ущерба его назначению.

Для установления данного обстоятельства, а именно для определения наличия признаков капитальности в спорном офисном здании, расположенном на участке ответчика по адресу: <адрес>, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначено проведение строительной экспертизы.

Согласно выводу судебной экспертизы, проведенной ООО «Ивановской Бюро Экспертизы» (экспертное заключение №) на дату экспертного осмотра объект: нежилое офисное здание по адресу: <адрес>, строение 2, площадью 4,3 кв. метра, состоящее из одного этажа, с кадастровым номером 37:04:040206:386, является объектом капитального строительства.

Также экспертом установлено, что согласно Проекту на строительство заказ № объект по адресу: <адрес>, строение 2 проектировался как объект капитального строительства. Так, разрешение на строительство №-RU№ от ДД.ММ.ГГГГ было выдано с учетом имеющейся проектной документации; разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №-RU№ от ДД.ММ.ГГГГ и Технического плана здания от ДД.ММ.ГГГГ. В то же время, информация о фундаменте отсутствует в обоих документах; перед составлением Технического плана от ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером проводился визуальный осмотр объекта, по которому невозможно установить наличие или отсутствие подземной части, его габариты; первоначальные координаты местоположения объекта исследования, сведения о которых содержатся в ЕГРН, были изменены. По координатам первоначальных точек в Приложении № была выполнена Схема местоположения объекта исследования, которая обозначена контуром черного цвета. По координатам новых точек в Приложении № была выполнена Схема местоположения объекта исследования, которая обозначена контуром красного цвета. Контур здания, относительно первоначальных данных, смещен в северо-западном направлении на 1,8 метра. Также имеется частичное наложение контуров на 0,8 м.

В связи с разночтениями в технической документации, отсутствием полной информации, эксперт не смог однозначно ответить на вопрос суда «Являлся ли исследуемый объект – объектом капитального строительства на момент его постановки на учет в ЕГРН?».

Эксперт указала, что если фактически реестровой ошибки не было, то объект исследования на момент его постановки на учет не имел подземной части, не был объектом капитального строительства и располагался в первоначальных координатах. Фундамент в том конструктивном решении, в котором он существует сейчас, мог быть выполнен позднее с отступлением от местоположения наземной части уже в новых координатах. После его выполнения наземная часть из металло каркаса с утеплителем была смещена и установлена на фундамент. Фактически был создан новый объект капитального строительства.

Если была допущена реестровая ошибка, то объект исследования изначально имел фундамент в том конструктивном решении, в котором он существует сейчас. Наземная часть состояла из металло каркаса с утеплителем из пенопласта. С учетом исследования по первому вопросу такой объект является объектом капитального строительства и располагается в новых координатах. Позднее ДД.ММ.ГГГГ была выполнена дополнительная обшивка стен кирпичом. Данный вид работ не относится к реконструкции, поскольку заполнение каркаса не является несущим элементом.

Допрошенный в судебном заседании судебный эксперт ФИО20 пояснила, что переход на новую систему координат, не мог стать причиной изменения точек - координат объекта, занесенных первоначально в ЕГРН. В этом случае та реестровая ошибка, о которой она указала в своем заключении, могла стать следствием просто неверного измерения места расположения объекта. Это конечно, на ее взгляд, вызывает большие сомнения и вопросы к квалификации того кадастрового инженера, который проводил данные измерения. При наличии у кадастрового инженера необходимого оборудования и современных средств измерения он не должен был допустить такую ошибку. При этом переход на иную систему координат, то есть из местной системы координат в МСК 37 – никак не могло стать причиной изменения значений координат - точек контура объекта на столь большие значения. В любом случае, если же при измерениях по каким-то причинам кадастровый инженер ошибся, то в последующем данная ошибка ( перешедшая уже в Росреестр и ставшая таким образом реестровой) могла быть устранена также только кадастровым инженером путем составления нового Технического плана здания с указанием в нем новых правильных координата объекта. При этом в пояснении к Техническому плану, в пояснительной записке, эта информация о выявленной кадастровой ошибке должна быть описана, на нее должна быть ссылка. Вот только тогда в Росреестр вносятся исправленные координаты. Если же ошибки у кадастрового инженера не было изначально, то изменение координат объекта могло быть вызвано только одной причиной - фактом перемещения объекта на местности. В этом случае, этот объект не мог именно на тот момент (в том числе на дату совершения оспоримой сделки) рассматриваться как капитальный, поскольку не обладал таким обязательным признаком - как жесткая связь с землей.

Кадастровый инженер ФИО8 в судебном заседании показал, что события по спорному объекту развивались следующим образом. В ноябре 2022 года к нему обратился заказчик Жуков В.С. и поспросил его составить Технический план построенного им офисного здания на земельном участке № по <адрес>. Для составления Технического плана он вышел на место, где произвел необходимые измерения. Здание внутри в этот момент он не осматривал, в то же время видел, что у объекта имеется фундамент (видно это было через подкоп в земле под зданием). В то же время измерения он проводил в местной системе координат. Потом, составляя Технический план и перенося цифровые значения точек координат контура объекта, им, видимо, было допущена ошибка «человеческий фактор» от чего значение данных координат перестало соответствовать местоположению объекта (объект сместился). Сначала он эту ошибку не заметил, поэтому при постановке объекта на учет она была перенесена в ЕГРН. Это было в ноябре 2022 года. Примерно через месяц Жуков В.С вновь обратился к нему, но теперь уже с просьбой составить еще один Технический план этого же объекта, для того чтобы узаконить перепланировку - были утеплены стены и построено подвальное помещение. Для этих целей он вновь вышел на место. Теперь он уже осматривал здание как снаружи, так и внутри. В этот момент он как раз и обнаружил наличие ошибки в точках координатах объекта – по факту его нахождения на земле, с теми координатами, которые оказались занесенными в Росреестр. Тогда, составляя новый Технический план по перепланировке, он заодно указал и правильные координаты, то есть попытался исправить свою ошибку. При этом, по закону, он должен был указать о выявленной ошибке в пояснительной записке к данному Техническому плану от ДД.ММ.ГГГГ, однако он решил этого не делать. Не хотел признаваться заказчику в данной ошибке и попытался ее таким образом скрыть. В то же время, как ему известно составленный ДД.ММ.ГГГГ Технический план Жуков В.С. так и не отнес в ЕГРН, у него же (ФИО8) такой обязанности, как направлять данный документ в ЕГРН, также не было. В то же время, после того, как дело уже рассматривалось судом, к нему вновь пришел Жуков В.С. и стал предъявлять претензии о том, что в ходе судебного процесса было установлено перемещение объекта согласного выпискам из ЕГРН, и попросил исправить эту ошибку. Тогда он вновь составил уже третий Технический план спорного объекта ( то есть через год в декабре 2023 года), где как раз и прописал уже в пояснительной записке, что имела место кадастровая ошибка при внесении координат в Росреестр. Как ему известно, оба технических плана и от ноября 2022 года и от декабря 2023 года были отнесены заказчиком Жуковым В.С. в Росреестр только в декабре 2023 года.

Переходя к оценке доказательств, суд считает необходимым особо заострить внимание на трех документах представленных в материалы дела – это три Технических паспорта спорного офисного здания, расположенного по адресу: <адрес>. Все три документа изготовлены одним кадастровым инженером – ФИО8

Документ № - Технический план от ДД.ММ.ГГГГ. Он был составлен при вводе данного объекта в эксплуатацию. Имеющиеся в нем данные были внесены в ЕГРН и, суд сразу обращает внимание, что эти данные, в том числе о технических характеристиках объекта и о его координатах, оставлялись в ЕГРН неизменными вплоть до ДД.ММ.ГГГГ ( то есть как до совершения спорной сделки по купле-продаже земельного участка - ДД.ММ.ГГГГ - так и после).

Технические характеристики объекта по данному документу и данным ЕГРН были следующие: металлические стены, отсутствие подвального помещения. Объект существовал в следующих координатах: точка 1 ( Х- 360937,96, У- - 2284416,94), точка 2 ( Х- 360936,64, У- 2284419,30), точа 3 (Х- 360934,81, У- 2284418,27); точка 4 ( Х-360936,12, У- 2284415,91).

Документ № - Технический план от ДД.ММ.ГГГГ. Он был составлен, согласно пояснениям ответчика, через месяц после первого в целях отражения в нем изменения технических характеристик объекта – его реконструкции (изменения материла стен – на кирпич и появление подвального помещения). При этом имеющиеся в нем данные не были внесены Жуковым В.С в ЕГРН. Сведения о наличии такого документа и информации в нем указанной были предоставлены ответчиком в ЕГРН только в декабре 2023 года (то есть уже после совершения оспариваемой сделки и при поступлении в суд настоящего иска).

Технические характеристики объекта по данному документу были следующие: наличие кирпичных стен и подвального помещения у объекта. При этом место положения объекта указано уже в иных координатах, а именно: точка 1 (Х – 360938,83, У- 2284415,36); точка 2 – (Х- 360937, У- 2284417,64); точка 3 (Х -360935,67, У- 2284416,57); точка 4 (Х- 360937,00; У- 2284414,29).

Документ № - Технический план от ДД.ММ.ГГГГ (то есть изготовленный после совершения оспариваемой сделки – ДД.ММ.ГГГГ и после поступления в суд настоящего иска). Он по своему содержанию идентичен Техническому плану, датированному ДД.ММ.ГГГГ, за исключением указания в пояснительной записке кадастрового инженера на наличие в его первом Техническом плане от ДД.ММ.ГГГГ кадастровой ошибки при описании координат объекта, то есть фактически места нахождения данного объекта. Данные указанные в этом Техническом плане были внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ году.

Большое значение при анализе вышеприведенных документов имеет, прежде всего, факт изменения координат объекта - так как указанное говорит о возможности перемещения объекта в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В свою очередь возможность перемещения объекта без несоразмерного его ущерба указывает на отсутствие его капитальности и характеризует его как движимую вещь. В то время, как одним из определяющих обстоятельств, подлежащих доказыванию при рассмотрении дела, является именно факт наличия на момент заключения спорной сделки, в собственности ответчика объекта недвижимого имущества на данном участке.

Проанализировав вышеприведенные Технические планы в совокупности с иными доказательствами, иными письменными документами, руководствуясь своим внутренним убеждением, суд критически относится к представленному стороной ответчика Техническому плану, дотированному ДД.ММ.ГГГГ.

У суда взывает сомнение правильность, как даты составления этого Технического плана, так и к его содержанию по следующим причинам:

- указанные там данные не могли быть актуальны на декабрь 2022 года, а именно в декабре 2022 года (согласно КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ - материалам проверки органов полиции) у спорного здания не было кирпичных стен, в то время как в рассматриваемом Техническом плане указание на данные стены имеются. На этот обстоятельство обратила внимание судебный эксперт при ее допросе в судебном заседании;

- зафиксировав в этом Техническом плане иные координаты места нахождения объекта, отличные от координат, указанных в ЕГРН, кадастровый инженер в нарушение установленного порядка и профессиональных требований, не отражает указанное важнейшее изменение объекта в своей пояснительной записке к данному документу. Более того, по неясным мотивам, он более года скрывает эту ошибку и от своего заказчика Жукова В.С., не поставив последнего в известность об изменении координат местоположения объекта;

- сами по себе объяснения кадастрового инженера ФИО8 о путанице в координатах объекта по причине перехода им с местной системы координат на МСК 37 также вызывают сомнение у суда. Изменение системы координат при определении точек на местности произошли не в период ноября 2022 года, а более чем за год до этого. Таким образом, на тот момент ФИО8 как практикующий кадастровый инженер более года уже имел опыт работы в новой системе координат. Более того, как указал судебный эксперт при его допросе в судебном заседании, допустить, что это была ошибка именно при переходе из одной системы координат в другую, по самому математическому значению координат– просто нельзя, то есть применив к зафиксированным координатам математический шифр для перевода их в другую систему, нельзя было получить те цифры - которые стали математическими значениями новых координат. В целом имеет место слишком большая разница. Кроме того, о том, что измерение ведется уже в новой системе координат, то есть МСК 37, сам кадастровый инженер указал во вводной части первого составленного им Технического плана от ДД.ММ.ГГГГ;

- Технический план, датированный декабрем 2022 года, не был предоставлен Жуковым В.С. в ЕГРН вплоть до декабря 2023 года. Следуя логике ответчика, данный спорный Технический план, изготавливаемый им только в целях узаконения реконструкции объекта (утепление стен), после его составления, и, как следствие несения заказчиком дополнительных материальных затрат на это, последним не передается в ЕГРН более года. Таким образом, получается, что цель, ради которой заказывался Жуковым В.С. Технический план, а именно желаемая легализация проведенной реконструкции объекта путем ее регистрацией в ЕГРН, для него на тот момент так и не была достигнута. В этой связи, суд критически относится к доводам стороны ответчика о том, что Жуков В.С. не знал, что надо регистрировать Технический план и указанную в нем информацию в ЕГРН. Жуковым В.С. как до этого времени, так и позже неоднократно заказывалось составление Технических планов здания, которые он успешно передавал на регистрации в ЕГРН, каких-либо трудностей или промедлений в том вопросе у него не имелось;

- само по себе изготовление Технического плана для легализации утепления стен здания, а именно обкладки их кирпичом, не требовалось – эти работы, согласно судебной экспертизе, не влияют на изменение конструктивных элементов здания – поэтому не могли рассматриваться как реконструкция.

Согласно частям 1 и 3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Таким образом, суд не может признать в качестве достоверного доказательства Технический план, датированный ДД.ММ.ГГГГ, поскольку соответствие указанной даты фактическому времени его изготовления не нашло своего подтверждения в ходе судебного заседания.

При таких обстоятельствах, суд полагает доказанными два важных для дела юридически значимых обстоятельства:

Во-первых, что имело место перемещение объекта в период с ноября 2022 года (постановка на учет в ЕГРН) до декабря 2023 года (внесение в ЕГРН новых сведений о координатах объекта) без причинения несоразмерного ущерба объекту, а, следовательно, не было ни кадастровой, ни, как следствие, реестровой ошибки при первоначальном занесении координат объекта в ЕГРН.

Во-вторых, на момент заключения оспариваемой сделки купли-продажи земельного участка – ДД.ММ.ГГГГ данный объект имел металлические стены и крышу, площадь 4,3 кв. метра, сведения о его подвальном помещении либо фундаменте как в документах ЕГРН, так и представленной туда Технической документации отсутствовали.

Указанное позволяет суду установить, что на момент заключения оспариваемой сделки – ДД.ММ.ГГГГ рассматриваемый объект, поименованный как офисное здание по адресу: <адрес> – не являлось ни объектом капитального строительства, ни недвижимым имуществом.

Делая данный вывод, суд не может согласиться с доводами ответчика о том, что сама по себе регистрация объекта в органах юстиции автоматически относит указанный объект к недвижимому имуществу. Так, основанием для регистрации рассматриваемого офисного здания в Управлении Росреестра стало наличие на данный объект разрешения на строительство и разрешения на ввод его в эксплуатацию, выданных Администрацией поселения. Как следует из отзыва Управления Росреестра, при наличии данных документов, ими не проверяется соответствие объекта по его технических характеристикам недвижимому имуществу, в том числе на наличии фундамента и неразрывной связи объекта с землей. То есть, в отсутствие данных разрешительных документов Росреестр самостоятельно проверяет объект и имеет право отказать в его постановке на учет в том случае, если согласно представленному Техническому плану не усмотрит признаков капитальности, а при наличии этих документов - Росреестр обязан поставить данный объект на учет без каких-либо дополнительных проверок.

Таким образом, определяющим критерием для постановки офисного здания на учет в ЕГРН в рассматриваемом случае были не технические характеристики объекта, а наличие на данный объект разрешительной документации Администрации поселения.

В то же время, суд отмечает, что еще ДД.ММ.ГГГГ (то есть еще до заключения оспариваемой сделки) <адрес> в адрес Главы Заволжского городского поселения ФИО9 вносилось Представление об устранении нарушений градостроительного законодательства. В данном Представлении прокурор указывал, что выданное Жукову В.С. разрешение на строительство спорного офисного здания не соответствует закону. Так, в силу п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется, в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, критерии отнесения к которым устанавливаются Правительством РФ. Вместе с тем, в нарушение требований п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ администрацией Заволжского городского поселения выдано разрешение на строительство объекта вспомогательного использования.

В ответ на внесенное Прокурором представление Администрацией поселения от ДД.ММ.ГГГГ дан ответ, что приняты меры по устранению выявленных нарушений, со стороны Главы Заволжского городского поселения усилен контроль по данному направлению деятельности Администрации. Принято решение по привлечению должностного лица, ответственного за данное направление деятельности, к дисциплинарной ответственности.

Таким образом, суд приходит к выводу, что необходимой и должной проверки и контроля со стороны Администрации поселения на предмет оценки технических характеристик вновь возведенного Жуковым В.С. объекта на спорном земельном на предмет их капитальности, не проводилась. Разрешение на ввод данного объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ №-RU № являлось незаконным.

В целях объективного рассмотрения дела судом по ходатайству Жукова В.С. и Рековой О.А. выслушаны показания свидетелей: ФИО10, ФИО13 ФИО11, ФИО14, а также ФИО16, ФИО15, ФИО17

Так, свидетелями со стороны Рековой О.А. – ФИО12, ФИО13, ФИО11 и ФИО14 в своих пояснениях в судебном заседании указали, что в конце октября 2022 года видели, как на спорный участок по адресу: <адрес> по заданию Жукова В.С. на манипуляторе был привезен небольшой металлический ларек/вагончик, который прямо на манипуляторе стоял у забора около 2-3 дней, после чего был поставлен на выровненную площадку на этом же участке. При этом какие-либо земляные работы для его установки именно на фундамент не велись, техника не привлекалась, фундамент не укладывался. Сам по себе данный ларек представлял собой небольшую металлическую конструкцию. Свидетель ФИО13 дополнительно указал, что эта металлическая конструкция была установлена на ранее уже лежавшие в земле бетонные плиты: она была поставлена на них. Эти плиты позже, в виду проведенных Жуковым В.С. в 2023 году земляных работ по выравниванию участка, оказались закопанными в землю и в данный момент их уже не видно. О сообщенных суду обстоятельствах данным свидетелям известно, так как в конце октября они работали или находились на близ расположенном участке Рековой О.А.

Так, свидетели со стороны Жукова В.С. пояснили:

ФИО15 о том, что по заданию Жукова В.С. в октябре 2022 года принимал участие в строительств фундамента на его участке по адресу: <адрес>. Фундамент он строил один, произведя его заглубление на несколько метров (из-за болотистой местности). Фундамент выкапывался с привлечением трактора, строительство осуществлялось примерно неделю. На момент проведения данных работ на участке какого-либо здания или строения не было, место фундамента было размечено заказчиком заранее при помощи арматуры.

ФИО16 о том, что в начале октября 2022 года он арендовал гараж у Жукова В.С. по адресу: <адрес>, где размещал свой мотоцикл. В гараже он в этот период появлялся почти каждый день, поэтому помнит, как в начале октября на участке велись земляные работы, выкапывался фундамент под небольшое здание, которое в последующем там и было установлено. Одновременно к зданию подводились коммуникации – «рылась канава под отопление» и подводились провода.

Свидетель ФИО17 пояснил, что в мае 2023 года проводил работы по заданию Жукова В.С. по выравниванию территории земельного участка по адресу: <адрес>. На тот момент, на участке находилось небольшое здание с окнами и дверью, которое использовалось Жуковым В.С. для хранения инвентаря и отдыха рабочих. Там они ели, грелись. В здании имелось отопление и свет. Кроме того, данное здание находилось на фундаменте, имело погреб. Он спускался в этот погреб и видел, что по высоте он более метра, кирпичный, залит бетоном.

Оценивая данные показания свидетелей, в их совокупности, суд не может положить их в основу выводов по делу, так как данные свидетели дают противоречивые и противоположенные друг другу показания как в части времени строительства спорного офисного здания, так и в части способа его строительства. При этом суду известно, что между Рековой О.А. в том числе в лице ее супруга ФИО10 и Жуковым В.С. существуют длительные конфликтные отношения, одной из основных причин которых как раз и является возможность обладания на любом из вещных прав спорным земельным участком. Это обстоятельство не отрицалось ими и в процессе и объективно подтверждалось наличием иных судебных процессов между ними, всевозможными жалобами, в том числе в правоохранительные органы и органы прокуратуры.

При этом, сам факт того, что в настоящее время указанное здание уже обладает всеми признаками капитальности стороны в судебном заседании не оспаривали. Данное обстоятельство подтверждается многочисленными писменными материалами, в том числе судебной экспертизой, а также полученным в рамках материалов проверки КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ заключением эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №.1 ФБУ Ивановская ЛЭС Минюста России, согласно выводам которого установлено, что объект с кадастровым номером 37:04:040206:386, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 37:04:040206:252 по адресу: <адрес> является объектом капитального строительства. К определяющим признакам такого строения относятся:

основной признак - отсутствует возможность выполнить демонтаж строения поэлементно, с последующим монтажом всех конструктивных элементов строения, без причинения значительных повреждений, которые могли бы в дальнейшем ( при сборке) повлиять на прочностные характеристики основных несущих и огораживающих конструкций;

основной признак - наличие заглубленного ж/б фундамента с величиной заглубления 1 метр 23 сантиметра (наличие жесткой связи с землей), а также наличие жесткой связи фундамента с металлически каркасом ( кирпичная кладка);

вспомогательный признак - наличие у строения постоянного подключения к внешним инженерным сетям, в частности, к сетям электроснабжения и водоснабжения;

вспомогательный признак - исследуемый объект имеет признаки массового строительства с использованием в длительный срок.

В то же время данное обстоятельство не является юридически значимым для рассмотрения данного гражданского дела, так как указанными характеристиками спорный объект недвижимости должен был обладать не на настоящее время, а на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка, то есть на ДД.ММ.ГГГГ.

Иное обстоятельство, на которое суд считает необходимым обратить внимание при рассмотрении данного дела (помимо установления капитальности выстроенного офисного здания) является соотношение площади переданного в собственность Жукову В.С. земельного участка с площадью выстроенного на нем объекта.

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статьей 39.17 ЗК РФ установлен порядок предоставления земельных участков в собственность без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.17 ЗК РФ, заявитель должен предоставить в уполномоченный орган заявление о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности с соблюдением необходимых реквизитов.

Согласно пункту 5 статьи 39.17 ЗК РФ, в срок не более чем тридцати дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляется принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Статьей 39.16. ЗК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

К их числу, в частности, относится превышение площади земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, его площади, указанной в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десяти процентов ( пункт 25 ст. 39.16 ЗК РФ).

По смыслу приведенных норм собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории.

Анализ приведенных норм свидетельствует о том, что необходимым условием для выкупа земельного участка без проведения торгов является не только нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, являющегося зданием или сооружением и принадлежащего на праве собственности заявителю, но и соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка, поскольку, исходя из положений статьи 39.20 ЗК РФ предоставление прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности строение, здание, сооружение, вызвано необходимостью обслуживания и использования этих объектов недвижимости по целевому назначению, и соответственно, местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (то есть в соответствии с разрешенным использованием земельного участка), а размеры предоставляемого земельного участка должны соотносится с использованием и эксплуатацией строения, находящегося на данном земельном участке.

В противном случае, сам по себе факт наличия возведенного гражданином объекта недвижимости на земельном участке, переданном ему в аренду, не может повлечь возникновение у него права на приобретение такого земельного участка в порядке статьи 39.20 ЗК РФ.

Указанные обстоятельства могут служить основанием для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов на основании подпункта 1 статьи 39.16 ЗК РФ, в соответствии с которым уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в случае обращения с заявлением о предоставлении земельного участка лица, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Следовательно, в рассматриваемой ситуации необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь земельного участка с кадастровым номером 37:04:040206:252 площадью 7395 кв. метров, объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости поименованного как офисное здание площадью 4,3 кв. метра. Учитывая, что площадь участка в 1 719 раз превышает площадь находящегося на нем «офисного здания», назначение которого (вариант использования) при рассмотрении дела ответчиком суду однозначно пояснен так и не был (генерирование продуктов интеллектуальной деятельности, расположение персонала для администрирования бизнеса ответчика, установка металлорежущих станков и работа на них самим ответчиком), суд полагает установленным факт несоразмерности площади необходимой для эксплуатации расположенного на спорном земельном участке объекта площади самого земельного участка.

При этом, все вышеуказанные варианты ведения бизнеса ответчиком, а также использования объекта, по мнению суда, не могут предполагать для его обслуживания участок площадь 7395 кв. метров.

Таким образом, поскольку судом установлен указанный факт несоразмерности, при том, что доказательств необходимости использования всей площади испрашиваемого земельного участка для использования и эксплуатации разрешенного на нем объекта, ответчиком не предоставлено, суд исходит из того, что нахождение на спорном участке объекта площадь. 4,3 кв. метра и регистрация права собственности на данное строение не являлось основанием для предоставления Жукову В.С. в собственность земельного участка площадью 7 395 кв. метров.

В силу части 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией Заволжского городского поселения и Жуковым В.С., и поэтому основанию признается судом недействительной сделкой.

В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительной сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Следовательно, в целях приведения сторон в первоначальное состояние Жуков В.С. обязан вернуть земельный участок муниципальному образованию, а из казны муниципального образования подлежат возврату денежные средства, уплаченные Жуковым В.С. по договору купли-продажи. В данной части исковые требования Прокурора также являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

Довод ответчика Жукова В.С. о не применении последствий в виде возврата земельного участка, возвращении сторон в первоначальное положение с правом аренды Жукова В.С. на спорный земельный участок, отклоняется судом в виду следующего.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Заволжского городского поселении и Жуковым В.С. заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, которое зарегистрировано в Управлении Росреестра по <адрес>.

При наличии зарегистрированного соглашения о расторжении договора аренды земельного участка применение последствия недействительности сделки в виде возврата земельного участка в распоряжение Администрации поселения является, по мнению суда, обоснованным.

Судом не установлено факта нарушения прав ответчика Жукова В.С. на земельный участок, подлежащего защите путем восстановления положения, существующего до нарушения права, поскольку договор аренды спорного земельного участка был расторгнут на законных основаниях, по волеизъявлению Жукова В.С., совершившего действия, направленные на передачу ему земельного участка на ином праве.

При этом, правоотношения по аренде земельного участка могут быть восстановлены между сторонами после заключения ими соответствующего соглашения.

В целях всестороннего, полного и объективного рассмотрения дела, судом проверен довод истца о том, что строительство офисного здания как самостоятельного объекта на спорном земельном участке противоречило виду его разрешенного использования. Данный довод проверен судом и отклоняется как не нашедший своего подтверждения.

В данном случае суд полагает обоснованной позицию ответчика, указывающего на то, что пп.8 п.1 ст. 1 ЗК РФ устанавливается принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории и требованиями законодательства.

Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

В п. 1 ст. 85 ЗК РФ установлено, что в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам.

Градостроительный регламент для каждой территориальной зоны устанавливается индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Согласно п.п. 3 и 4 п. 5 ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ « О государственной регистрации недвижимости» сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и о видах его разрешенного использования в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в ЕГРН в качестве дополнительных сведений.

С учетом вышеприведенных правовых норм, суд соглашается с позицией ответчика в том, что разрешенное использование земельного участка определяется как теми видами разрешенного использования, которые предусмотрены для той или иной территориальной зоны, так и видом разрешенного использования земельного участка, сведения о котором внесены в кадастр.

Следовательно, применительно к рассматриваемому случаю спорный земельный участок может использоваться как в соответствии с существующим видом разрешенного использования ( для размещения промышленных объектов), так и в соответствии с теми видами разрешенного использования, которые предусмотрены градостроительным регламентом для зоны «О-3» ( ст. 50.1 Правил землепользования и застройки Заволжского городского поселения)

В материалы дела представлена справка от ДД.ММ.ГГГГ №ж о том, что спорный земельный участок находится в территориальной зоне «О-3» - зона центра обслуживания и объектов для осуществления производственной и предпринимательской деятельности. Согласно указанной справке в число основных видов разрешенного использования спорного земельного участка входит – размещение «офисных зданий и помещений», а в число условно-разрешенных видов использования - размещение «производственных объектов IV и V классов»

Согласно ч. 1 ст. 36 Градостроитеьного кодекса РФ от ДД.ММ.ГГГГ № « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» при наличии утвержденных в установленном порядке Правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования ( пункт 3 статьи 85 ЗК РФ, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 ГрК РФ, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется ( часть 4 статьи 36 ГрК РФ).

Согласно п. 6 ст. 3 Правил землепользования и застройки Заволжского городского поселения для каждого земельного участка, иного объекта недвижимости разрешенным считается такое использование, которое соответствует градостроительным регламентам настоящих Правил.

Таким образом, использование земельного участка по одному из основных видов разрешенного использования наряду с другими разрешенными видами, также из числа основных, не противоречит требованиям действующего градостроительного регламента.

Следовательно, размещение и эксплуатация на спорном земельном участке офисного здания соответствует Правилам землепользования и застройки Заволжского городского поселения и соответственно градостроительному регламенту.

В то же время, согласно п.6 ч. 2 ст. 2 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" здание – это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Следовательно, при отсутствии признаков капитальности спорного объекта, его характеристика как здания не нашла своего подтверждения. При таких обстоятельствах, рассматривать его как отдельный объект недвижимого имущества с самостоятельным назначением - «офисное здание» в виду его технических характеристик не представляется возможным.

В то же время установление данного обстоятельства, равно как и иные доводы, изложенные стороной ответчика Жукова В.С., не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесении судебного акта по существу или влияли бы на ранее сделанные выводы суда об обоснованности заявленных Прокурором исковых требованиях по иным основаниям.

Относительно доводов стороны ответчика об отсутствии у Прокурора права на предъявления настоящего иска суд отмечает следующее.

В соответствии с п. 3 ст. 35 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № «О прокуратуре Российской Федерации» прокурор в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.

Согласно ч. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Как разъяснено в п. 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределённого круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Поскольку сделка, которую прокурор просит признать недействительной, посягает на публичные интересы, как нарушающая земельное законодательство Российской Федерации, то Прокурор наделён правом на обращение в суд с настоящим иском в защиту интересов Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования прокурора <адрес> к администрации Заволжского городского поселения Заволжского муниципального района <адрес>, Жукову Владиславу Сергеевичу о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применения последствий недействительности сделки, удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 37:04:040206:252 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией Заволжского городского поселения Заволжского муниципального района <адрес> и Жуковым Владиславом Сергеевичем.

Применить последствия недействительности сделки:

- обязать администрацию Заволжского городского поселения Заволжского муниципального района <адрес> возвратить Жукову Владиславу Сергеевичу уплаченные по договору от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 37:04:040206:252 денежные средства в размере 221805 рублей 63 копейки;

- обязать Жукова Владислава Сергеевича возвратить в распоряжение администрации Заволжского городского поселения Заволжского муниципального района земельный участок с кадастровым номером 37:04:040206:252, расположенный по адресу: <адрес>;

- прекратить право собственности Жукова Владислава Сергеевича на земельный участок с кадастровым номером 37:04:040206:252, расположенный по адресу: <адрес>, исключив из Единого государственного реестра недвижимости запись о праве собственности Жукова Владислава Сергеевича на указанный земельный участок за № от ДД.ММ.ГГГГ.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ивановский областной суд через Кинешемский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья Т.В. Ельцова

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.