Решение по делу № 2-2237/2013 от 24.04.2013

Дело № 2-2237/2013

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 октября 2013 г.                                г. Чебоксары

Ленинский районный суд города Чебоксары Чувашской Республики в составе:

председательствующего судьи Данилина Е.М.,

при секретаре судебного заседания Сарбаевой Т.С.,

с участием представителя истца Рахманова И.А.,

представителя ответчика Тяминой М.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рахманова А.И. к ООО фирма «Старко» о признании недействительным регистрации права собственности, признании ничтожным отдельных пунктов договора долевого участия в долевом строительстве и признании права собственности на квартиру.

установил:

Рахманов А.И. обратился в суд с исковым заявлением к ООО фирма «Старко» о признании недействительным регистрации права собственности, признании ничтожным отдельных пунктов договора долевого участия в долевом строительстве и признании права собственности на квартиру.

Исковые требования, с учетом уточнения мотивированы тем, что дата между Истцом и Ответчиком был заключен договор долевого участия в строительстве. Согласно условиям договора, Дольщик оплачивает строительство для личных семейных нужд адрес, а застройщик после получения разрешения на ввод в эксплуатацию при полной оплате, передает Дольщику квартиру по акту передаче. Истец полностью оплатил стоимость квартиры. Разрешение на ввод дома в эксплуатацию утверждено дата постановлением администрации г. Чебоксары. Истец неоднократно просил Ответчика направить для подписания передаточный акт, представить гарантийные обязательства на качество квартиры, установить оплату коммунальных платежей с даты подписания передаточного акта, а не с даты ввода дома в эксплуатацию, также просил определить долю в общей собственности на общедомовое имущество. Однако, ответа не поступало. Вместо этого, Ответчик зарегистрировал право собственности на спорную квартиру. В связи с изложенным, считает, что ООО «Фирма Старко» в одностороннем порядке отказалось от исполнения заключенного договора участия в долевом строительстве, чем нарушило законные права Истца. Оформив право собственности на спорную квартиру, Ответчик взял на себя ответственность по правильному и достоверному определению доли в общей собственности на общее имущество дома. Эта доля не обособляется, не продается и следует за судьбой собственности на объект недвижимости при переходе права. Также указывает, что при подготовке искового материала, им была оформлена доверенность на представление интересов, были затрачены средства на маршрутный адрес в размере ------, обратно – ------ Указанную сумму считает необходимым взыскать с Ответчика.

С учетом изложенных обстоятельств, положений 309, 310 ГК РФ, ст. 7, 8 ФЗ № 214 истец просит:

- признать недействительной регистрацию права собственности на имя Ответчика спорной квартиры.

- признать право собственности на адрес, расположенную по адресу: адрес построенную на основании договору участия в долевом строительстве жилья ----- от дата;

- признать недействительным п. 3.1.4, 3.2.7, а также п. 1.1 в части учета общей площади квартиры лоджии с коэффициентом 1.0 вместо понижающего – 0,5;

- обязать ответчика передать ключи от спорной квартиры, до подписания передаточного акта обязать передать: технический паспорт на указанную квартиру, кадастровый паспорт помещения, копию документа о выборе управляющей компании «Старко», копию договора на обслуживание дома, копию акта о передаче дома в управление с приложением, копию инструкции и правил эксплуатации дома, копию кадастрового паспорта на дом;

- до подписания акта обязать Ответчика выдать истцу гарантийное обязательство, оговоренное в ст. 7 ФЗ № 214;

- обязать Ответчика письменно подтвердить Истцу: что коммунальные платежи уплачиваются Истцом с даты подписания передаточного акта; долю в общей собственности на общее имущество дома, приходящееся на кв. ------ доме;

- взыскать с Ответчика компенсацию морального вреда ------;

Также просит взыскать с Ответчика понесенные истцом судебные расходы ------

В судебном заседании представитель истца Рахманов И.А. иск поддержал в полном объеме по изложенным в нем основания.

Представитель ответчика Тямина М.Н. иск не признала, пояснив, что Ответчик обращался к истцу для оформления права собственности. Договор долевого участия не был зарегистрирован, поскольку в ------ году договора не регистрировали. Поэтому квартиру Ответчик оформил в свою собственность, так как не заключен договор участия в долевом строительстве. Поэтому Истец не был включен в перечень лиц для передачи жилья. По проекту площадь адрес кв.м. Доли в праве на общее имущество в свидетельстве о регистрации права собственности не отражаются. Управляющую компанию выбирали жильцы. В части требований о признании договора недействительным просит применить срок исковой давности.

Представители третьих лиц ООО «УК «Старко», Управления Росреестра по ЧР, МУП «БТИ и ПЖФ», ОАО «Чуваштехинвентаризация», извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, не явились.

От Управления Росреестра по ЧР поступил отзыв, из которого следует, что дата на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от дата №-----, утвержденного постановлением администрации г.Чебоксары от дата №----- зарегистрировано право собственности ООО «Фирма «Старко» на адрес, расположенную по адресу: адрес. При этом было представлено распределение квартир -----, нежилых помещений №----- в жилом адрес от дата, согласно которому спорная квартира была закреплена за ответчиком, а также справка от дата выданная ООО «Фирма «Старко», о том, что данная квартира построена за счет собственных средств и для собственных нужд ответчика. Сведения о наличии договора долевого участия в строительстве жилья от дата №-----, заключенного с истцом, в регистрирующем органе отсутствовали. Управление не имеет заинтересованности в разрешении данного спора и удовлетворение заявленных требований оставляет на усмотрение суда.

От ОАО «Чуваштехинвентаризация» поступил отзыв, из которого следует, что ОАО «Чуваштехинвентаризация» не имеет своих доводов и возражений по заявленным исковым требованиям.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, дата истцом Рахмановым А.И. и ООО фирма «Старко» подписан договор участия в долевом строительстве жилья -----

Согласно п. 1.1 Договора, Долевик принимает участие в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: адрес (реконструкция 1 очереди), а Фирма обязуется при условии полной оплаты передать в собственность Долевика после ввода дома в эксплуатацию 2-х комнатную квартиру на 4 этаже, общей проектной площадью ------ кв.м, включая площадь балконов, лоджий с коэффициентом, равным 1, в черновой отделке, в том числе: штукатурка стен, стяжка полов из цементно-песчанного раствора, электрическая проводка, сантехническая трубная разводка (без установки сантехнических приборов и газовой плиты), отопление – по проекту (без котла), установка входной двери.

Из п. 1.2 Договора следует, что плановое окончание строительства и сдача в эксплуатацию жилого дома – ------ года.

Стоимость квартиры на момент заключения договора составляет согласно п. ------

В соответствии с п. 3.1.4 Договора Фирма гарантирует качество выполнения строительных и монтажных работ в течении ------ месяцев после ввода объекта в эксплуатацию.

Из п. 3.2.2 Договора следует, что Долевик обязан оформить право собственности на квартиру в Регистрационной палате после оплаты полной стоимости в течении ------х месяцев после сдачи объекта в эксплуатацию с предоставлением свидетельства о государственной регистрации права собственности на Фирму.

Согласно п. 3.2.7 Долевик обязан со дня сдачи жилого дома в эксплуатацию оплачивать квартирную плату и плату за коммунальные услуги (водоснабжение), газ, электрическая и тепловая энергия и т.д.) по утвержденным в установленном порядке тарифам.

Как установлено при рассмотрении дела Ответчиком было предложено Истцу заключить договор купли-продажи указанной квартиры. Из пояснений представителя Ответчика следует, что Ответчик оформил в свою собственность, так как не заключен договор участия в долевом строительстве.

Из свидетельства о государственной регистрации права от дата № адрес следует, что адрес, общей площадью ------ находится в собственности ООО «Фирма Старко». Изложенное также подтверждается выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество.

При этом как следует из ответа Управления Россреестра по ЧР договор участия в долевом строительстве жилья ----- зарегистрирован не был.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 3 ст. 4 Закона договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Пунктом 2 ст. 27 Закона установлено, что действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Закон вступил в силу с 01.04.2005.

Поскольку разрешение на строительство адрес получено дата на отношения Истца и Ответчика распространяется действие Закона, в т.ч. в части обязательной государственной регистрации договора.

Так как договор не зарегистрирован в установленном законом порядке он является не заключенным.

Вместе с тем, необходимо учитывать, что как в целом названный Закон, так и требование о регистрации договора направлены на защиту участников долевого строительства (особенно граждан).

При рассмотрении дела установлено, что спорный договор фактически исполнен сторонами как в части строительства дома, так и в части оплаты. Само по себе отсутствие регистрации договора не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора.

Указанная обязанность осознается и самим Ответчиком, из объяснений представителя которого следует, что Ответчиком Истцу был предложен механизм передачи ему квартиры и регистрации прав Истца посредством оформления договора купли-продажи без требований со стороны Ответчика дополнительной оплаты.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в части признания недействительной регистрации права собственности на имя Ответчика спорной квартиры и признании право собственности Истца на квартиру.

При этом суд, не выходя за пределы заявленных требований и не меняя их существа выбирает более правильную формулировку и указывает о признании права собственности Ответчика на квартиру отсутствующим, и признании права собственности Истца на квартиру.

Статьей 8 Закона установлено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Разрешение на ввод в эксплуатацию законченного строительством дома утвержден постановлением администрации г. Чебоксары от дата -----

С учетом изложенного суд удовлетворяет исковые требования об обязании ответчика передать истцу квартиру и устанавливает срок передачи квартиры - не позднее месяца со дня вступления решения суда в законную силу, поскольку указанный срок является разумным и достаточным для исполнения указанной обязанности.

Частью 5 ст. 8 Закона установлено, что участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Право участника долевого строительства требовать от застройщика составления или передачи иной документации до подписания передаточного акта законом не установлено.

Также законом не установлена обязанность застройщика выдавать отдельно гарантийные обязательства, расчеты доли в общем имуществе многоквартирного дома и подтверждения о дате начале оплаты коммунальных платежей. В данном случае стороны руководствуются в отношениях требованиями Закона.

В связи с изложенным суд отказывает в удовлетворении исковых требований об обязании Ответчика до подписания передаточного акта передать истцу технический паспорт на указанную квартиру, кадастровый паспорт помещения, копию документа о выборе управляющей компании «Старко», копию договора на обслуживание дома, копию акта о передаче дома в управление с приложением, копию инструкции и правил эксплуатации дома, копию кадастрового паспорта на дом; выдать истцу гарантийное обязательство; подтвердить Истцу, что коммунальные платежи уплачиваются Истцом с даты подписания передаточного акта; долю в общей собственности на общее имущество дома.

Исковые требования о признании недействительными п. 3.1.4, 3.2.7, а также п. 1.1 в части учета общей площади квартиры лоджии с коэффициентом 1.0 вместо понижающего – 0,5 удовлетворению не подлежат, поскольку указанный договор не является заключенным по приведенным в решении основаниям, а также Ответчиком заявлено о применении срока исковой давности, в силу ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.

Поскольку исполнение сделки началось дата (дата первой оплаты) срок исковой давности к моменту подачи иска истек.

Истцом заявлено требование о взыскании компенсации морального вреда в сумме ------

В силу положений ст. 15 Закона «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В соответствии со ст. 151, 1101 ГК РФ с учетом характер нарушений прав потребителя, степень вины ответчика в нарушении прав потребителей, требований разумности и справедливости, суд полагает необходимым взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере ------

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ суд взыскивает с Ответчика в пользу истца в счет компенсации судебных расходов ------ в счет оплаты доверенности.

Заявленные истцом расходы на проезд из адрес в Чебоксары и обратно взысканию не подлежат, поскольку из представленных документов не усматривается необходимость в их несении и причинно-следственная связь с рассмотрением спора, т.к. Истец лично иск не подавал, ни в одном судебном заседании не присутствовал, доверенность на представителя была оформлена в адрес.

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Сумма штрафа составляет ------ (------ х 50%). В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 46 постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата ----- подлежит взысканию в пользу потребителя.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию госпошлина в доход бюджета города Чебоксары в размере ------

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Признать отсутствующим право собственности ООО «Фирма «Старко», зарегистрированное дата (запись о регистрации ----- на квартиру по адресу: адрес.

Признать право собственности Рахманова А.И. на квартиру по адресу: адрес.

Обязать ООО «Фирма «Старко» передать по передаточному акту Рахманову А.И. квартиру по адресу: адрес не позднее месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с ООО «Фирма «Старко» в пользу Рахманова А.И. компенсацию морального вреда в размере ------, возмещение судебных расходов ------, штраф в порядке п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» в размере ------

В удовлетворении исковых требований о признании недействительными п. 3.1.4, 3.2.7, в части п. 1.1 Договор участия в долевом строительстве жилья ----- от дата; обязании ООО «Фирма «Старко» до подписания передаточного акта передать: технический паспорт на квартиру, кадастровый паспорт помещения, копию документа о выборе управляющей компании, копию договора на обслуживание дома, копию акта о передаче дома в управление с приложением, копию инструкции и правил эксплуатации дома, копию кадастрового паспорта на дом; обязании ООО «Фирма «Старко» до подписания передаточного акта выдать гарантийное обязательство; обязании ООО «Фирма «Старко» письменно подтвердить, что коммунальные платежи уплачиваются Рахмановым А.И. с даты подписания передаточного акта; обязании ООО «Фирма «Старко» письменно подтвердить долю в общей собственности на общее имущество дома, приходящуюся на адрес доме – отказать.

Взыскать с ООО «Фирма «Старко» госпошлину в доход бюджета города Чебоксары в размере ------

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Чувашской Республики через Ленинский районный суд города Чебоксары в течение месяца со дня составления мотивированного решения.     

Мотивированное решение изготовлено 05.11.2013.

Председательствующий судья                           Е.М. Данилин