Решение по делу № 2-2852/2022 от 06.06.2022

Дело № 2-2852/2022

УИД 59RS0001-01-2022-003065-45

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 сентября 2022 года г. Пермь

Дзержинский районный суд города Перми

в составе председательствующего судьи Костылевой А.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Галкиной Г.А.,

с участием представителя истца Луповой А.М., действующей на основании доверенности, представителей ответчика Гусевой Е.П., Мошкина А.Г., действующих на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании 27 сентября 2022 года

гражданское дело по иску Беляевой Оксаны Александровны к ООО «Амтек» о признании договора аренды расторгнутым в части, исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи об обременении, взыскании расходов по оплате государственной пошлины,

установил:

Беляева О.А. обратилась в Дзержинский районный суд Адрес с иском (с учетом уточненного искового заявления) к ООО «Амтек» о признании договора аренды артезианской скважины № (лит. Г по техническому паспорту) по адресу: Адрес от 01.02.2005г., заключенного между ФИО7, Беляевой О.А. и ООО «Амтек» в части доли Беляевой О.А., расторгнутым с 15.03.2021г.; исключении из ЕГРН записи об аренде в части аренды доли, принадлежащей Беляевой О.А., внесенной 29.03.2005г. с номером государственной регистрации 59-59-01/026/2005-241; взыскании расходов по оплате государственной пошлины.

В обоснование заявленных требований указаны следующие обстоятельства – между ФИО7, Беляевой (Пищальниковой) О.А. (арендодатели) и ООО «Амтек» (арендатор) 01.02.2005г. заключен договор аренды артезианской скважины № (лит. Г по техническому паспорту) по адресу: Адрес, павильона над скважиной, ограждения из металлической сетки. В настоящее время ФИО7 собственником указанных объектов не является. Срок действия договора аренды с 2005г. по 2025г., арендная плата – 24000 руб. в год, оплата производится ежегодно не позднее 31 декабря календарного года. С 2005г. по февраль 2022г. ООО «Амтек» уклонялся от оплаты арендных платежей в адрес Беляевой О.А., используя при этом артезианскую скважину по назначению для извлечения прибыли. 09.03.2021г. истцом в адрес ответчика направлена претензия о расторжении договора и перечисления арендной платы, которая получена ООО «Амтек» 15.03.2021г. На момент подачи искового заявления ответ на претензию от ответчика не поступил, требования не удовлетворены. В качестве оснований для расторжения договора аренды истец ссылается на положения ст. 619, 622, 450.1 ГК РФ.

Истец Беляева О.А. в суд не явилась, о дате судебного заседания извещена надлежащим образом.

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал, пояснила, что основанием для расторжения договора аренды является факт нарушения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей за период с 2018-2021г., условиями договора аренды порядок оплаты в пользу одного из арендаторов не предусмотрен, при этом Беляева О.А. согласие на внесение арендных платежей в пользу третьего лица ФИО2 не давала. Также указала, что к представленным расходным кассовым ордерам следует отнестись критично, так как данные документы являются внутренними документами ООО «Амтек». Имеются основания для расторжения договора по ст. 451 ГК РФ, так как имело место существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договор.

Представители ответчика в судебном заседании заявленные требования не признали, указали на отсутствие оснований для удовлетворения искового заявления, так как обязательства по внесению арендных платежей обществом исполнялись надлежащим образом, в пользу третьего лица ФИО2, учитывая, что договором порядок внесение арендных платежей не предусмотрен. Имеются основания для прекращения производства по делу, учитывая факт отказа от исковых требования Беляевой О.А. в рамках гражданского дела №. При заключении договора аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя, не предусмотрено расторжение договора в части, в отсутствии согласия иных арендодателей. Исполнение арендатором своих обязательств по уплате арендной платы исключает возможность расторжения договора аренды в судебном порядке. Указание истцом на отказ от исполнения договора правового значения не имеет.

Третье лицо ФИО2 в суд не явился, о дате судебного заседания извещен надлежащим образом, причин неявки в суд не сообщил, ранее в судебном заседании заявленные требования не признал по доводам, изложенным в отзыве, согласно которому с 07.03.2006г. является собственником 1/2 доли в праве собственности на скважину на основании договора дарения, при этом переход права собственности не повлек изменений условий договора аренды. Задолженность перед Беляевой О.А. по арендным платежам погашена, что явилось основанием для прекращения производства по делу. Расторжение договора аренды возможно при наличии согласия долевых собственников, с его стороны уведомлений о расторжении договора аренды не направлялось.

Суд, учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о дате судебного заседания, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, третьего лица, по имеющимся в материалах дела документам.

Суд, заслушав представителя истца, представителей ответчика, исследовав материалы дела № 2-96/2022 по иску Беляевой О.А. к ООО «Амтек» о признании договора аренды расторгнутым, взыскании задолженности по арендной плате, материалы настоящего дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК Российской Федерации) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 606 ГК Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 614 ГК Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Положениями ст. 619 ГК Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Статьей 622 ГК Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со ст. 450.1 ГК Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 1). В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2).

Как установлено ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК Российской Федерации), содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что 01.02.2005г. между ФИО7, ФИО8 (арендодатели) и ООО «Амтек» (арендатор) в лице директора ФИО8 заключен договор аренды, по условиям которого арендодатели передают, а арендатор принимает во временное владение и пользования недвижимое имущество – одноэтажное кирпичное здание павильона над скважиной площадью 8,1 кв.м. (лит. К по техническому паспорту), артезианскую скважину № глубиной 60 метров (лит. Г1 по техническому паспорту), ограждение из металлической сетки длиной 150,03 м. (лит. I по техническому паспорту), находящееся по адресу: Адрес) на земельном участке площадью 2321,09 кв.м., предоставленном Постановлением администрации Адрес № от 13.08.1999г. (п. 1.1). Арендованное имущество принадлежит арендодателям на праве долевой собственности, по 1/2 доле каждому (п. 1.2). Арендатор получает право пользование земельным участком, занятого под арендованным имуществом и необходимого для его использования (п. 1.3).

В соответствии с п. 3.1 договора размер арендной платы за пользование имуществом и порядок ее уплаты определяется дополнительным соглашением сторон.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что договор заключается сроком на 20 лет, который начинает течь с момента подписания сторонами акта приема-передачи имущества.

Изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в 30-дневный срок и, в случае достижения согласия, сторон оформляются дополнительным соглашением (п. 4.5). Договор может быть досрочно расторгнут в случаях и в порядке, установленных действующим законодательством (п. 4.6).

Договор аренды зарегистрирован в Федеральной регистрационной службе Пермской области 29.03.2005г.

В соответствии с дополнительным соглашением к договору аренды от 01.02.2005г. сторонами определена арендная плата за пользование арендованным имуществом в размере 24000 руб. в год, уплачиваемых арендатором единовременно в срок не позднее 31 декабря каждого года всего срока аренды.

Согласно выписке из ЕГРН объект недвижимости – нежилое здание (одноэтажное кирпичное здание павильона над скважиной (лит. К), артезианская скважина (лит. Г1), ограждение (лит. I), по адресу: Адрес принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО2 (1/2 доли, дата государственной регистрации права 1204.2006г.) и Пищальниковой (в настоящее время Беляевой) О.А. (1/2 доли, дата государственной регистрации права 30.06.2004г.), в отношении объекта недвижимости зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу ООО «Амтек» сроком на 20 лет с момента подписания акта приема-передачи на основании договора аренды от 01.02.2005г.

Право на 1/2 доли в праве общей долевой собственности от ФИО7 к ФИО2 перешло на основании договора дарения от 07.03.2006г., зарегистрированного в Федеральной регистрационной службе по Адрес 12.04.2006г.

В силу положения п. 1 ст. 617 ГК Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Учитывая изложенное, ввиду отсутствия дополнительных соглашений к договору аренды от 01.02.2005г. после перехода права собственности на недвижимое имущество ФИО2 договор аренды от 01.02.2005г. является действующим на условиях, определенных его сторонами при заключении. В частности при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Факт использования арендатором недвижимого имущества, являющегося предметом договора аренды от 01.02.2005г., сторонами в ходе судебного заседания не оспаривался.

Основанием для обращения Беляевой (ранее Пищальниковой) О.А. в суд с требованиями о признании договора расторгнутым на основании ст. 450.1 ГК Российской Федерации, послужил факт нарушения арендатором обязанности по внесению арендной платы за период с 2018г. по 2021г., что в силу ст. 619 ГК Российской Федерации предоставляет арендодателю право досрочного расторжения договора аренды.

При разрешении заявленных требований суд исходит из того, что возникшие между Беляевой О.А., ФИО2 и ООО «Амтек» правоотношения основаны на договоре аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя, особенность регулирования которого связано с тем, что распределение прав и обязанностей между несколькими арендодателями осуществляется путем соглашения собственников о порядке владения и пользования имуществом.

Дополнительным соглашением к договору аренды от 01.02.2005г. определен размер и срок внесения арендной платы: 24000 руб. в год единовременно не позднее 31 декабря каждого года, иные условий, в том числе о порядке внесение арендной платы одному из арендодателей или каждому из них пропорционально принадлежащей доли в праве собственности на объект недвижимости, сторонами договора аренды не определены.

В силу абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По общему правилу права и обязанности между участниками договора, которые находятся на стороне с множественностью, считаются равными (ст. 321 ГК Российской Федерации), т.е. в данном случае каждый из кредиторов имеет право требовать исполнения арендатором взятых на себя обязательств, в том числе по внесению арендных платежей.

Вместе с тем, в соответствии с п. 1 ст. 246 ГК Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Исходя из изложенного, если объект недвижимости находится в собственности двух лиц, заключение договора аренды отношении указанного имущества предполагает согласование условий заключенного договора со всеми его собственниками. Таким образом, при отсутствии в договоре аренды от 01.02.2005г. условий о порядке внесения арендных платежей тому или иному собственнику, при оплате арендных платежей одному из собственников, согласие второго собственника презюмируется, а обязательства арендатора в данной части считается исполненными перед всеми арендодателями.

Факт исполнения ООО «Амтек» обязательств по внесению арендной платы во исполнение условий договора аренды от 01.02.2005г. за период с 2019-2021г. подтвержден расходными кассовыми ордерами, при этом непосредственно перед Беляевой О.А. обязательства ООО «Амтек» по внесению арендных платежей за период с 01.01.2018г. по 14.03.2021г. исполнены при рассмотрении гражданского дела №, что послужило основанием для прекращения производство по делу в части требования о взыскании задолженности по арендной платы. Доводы представителя ответчика в части того, что представленные стороной ответчика расходные кассовые ордера не могут являться допустимыми доказательствами исполнения ООО «Амтек» обязательств по внесению арендных платежей в рамках договора аренда от 01.02.2005г., поскольку являются внутренними документами ООО «Амтек», не могут быть признаны состоятельными, так как сам по себе факт исполнения обязательств по внесению арендных платежей в пользу одного из арендодателей при множественности лиц, не лишает Беляеву О.А. права требования арендной платы соразмерно принадлежащей ей доли в праве собственности на невидимое имущество непосредственно с ФИО2 В качестве оснований для признания договоры аренды от 01.02.2005г. расторгнутым с 15.03.2021г. Беляева О.А. указывает на неисполнения ООО «Амтек» обязательств по внесению арендной платы за период с 01.01.2018г. по 14.03.2021г., вместе с тем на момент предъявления настоящего искового заявления обязательства ООО «Амтек» о внесении арендных платежей за указанный период исполнены, что исключает возможность применения к спорным правоотношениям положения ст. 619 ГК Российской Федерации.

Беляева О.А., заявляя требования о признании договора расторгнутым с 15.03.2021г., ссылался на направление ответчику ООО «Амтек» уведомления о расторжении договора. Между тем, в соответствии с условиями заключенного с ООО «Амтек» договора аренды от 01.02.2005г. стороны предусмотрели расторжение договора по соглашению сторон, в том числе досрочного, в случаях и порядке, установленных действующим законодательством. Условий о возможности одностороннего отказа от исполнения договора, влекущего его расторжение по основаниям ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор не содержит.

Таким образом, требования о признании договора расторгнутым с момента направления уведомления о расторжении договора противоречат нормам материального права, изложенным в ст. 450.1 ГК РФ, и условиям договора.

Кроме того, договор аренды от 01.02.2005г. ФИО7 (в настоящее время ФИО2) и Пищальниковой (Беляевой) О.А. заключен как действующими по общему согласию и выступающими в качестве единого арендодателя со множественностью лиц на стороне арендодателя, совместно именуемые «арендодатели», в связи с чем возражение ФИО2 против расторжения указанного договора расценивается судом как отсутствие у стороны арендодателя намерения отказываться в одностороннем порядке от договора аренды.

Доли, принадлежащие Беляевой О.А. и ФИО2, в праве общей долевой собственности в отношении объекта недвижимости в установленном законом порядке не выделены, следовательно, не могут являться предметами гражданского оборота, в связи с чем договор аренды может быть расторгнут только со всеми лицами, выступающими на стороне арендодателя, либо прекращен в отношении лиц, выделивших свои доли в установленном законом порядке. Право одного из собственников, входящего в множественность лиц на стороне арендодателя, на расторжение договора только в части принадлежащего ему выделенного земельного участка не предусмотрена ни указанным договором аренды, ни действующим законодательством. Расторжение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя только с частью арендодателей, доли которых в предмете аренды не выделены, противоречит действующему законодательству.

На основании изложенного, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 56 ГПК Российской Федерации, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, конкретные обстоятельства данного дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении искового заявления Беляевой О.А. о признании договора аренды расторгнутым в части ее доли на основании ст. 450.1 ГК РФ, и, как следствие, об отказе в удовлетворении производственных требований об исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи об обременении, взыскании расходов по оплате государственной пошлины.

Доводы представителя истца, изложенные в ходе судебного заседания, о наличии оснований для признания договора аренды расторгнутым в соответствии с положениями ст. 451 ГК Российской Федерации, а именно в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, правового значения не имеют, так как основанием для признания договора расторгнутым в рамках предъявленного Беляевой О.А. иска являлись положения ст. 450.1 ГК Российской Федерации, на момент рассмотрения дела со стороны Беляевой О.А. уточненного искового заявления, оформленного в соответствии с положениями ст. 131, 132 ГПК РФ, в части изменения оснований для расторжения договора аренды не поступало, в связи в силу положений ч. 3 ст. 196 ГПК Российской Федерации суд принимает решение в пределах заявленных истцом требований.

Вопреки доводам представителя ответчика оснований для прекращения производства по делу суд не усматривает, поскольку, как следует из материалов гражданского дела № 2-96/2022 производство по делу по иску Беляевой О.А. к ООО «Амтек» прекращено в части требований о взыскании арендной платы по договору аренды от 01.02.2005г. за период с 01.01.2018г. по 14.03.2021г., в материалах дела отсутствуют сведения о наличии надлежащим образом оформленного отказа Беляевой О.А. от требований о признании договора аренды расторгнутым, факт уточнения искового заявления не свидетельствует об отказе Беляевой О.А. от тех требований, которые были предъявлены в первоначальном иске.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Беляевой Оксаны Александровны к ООО «Амтек» признании договора аренды артезианской скважины № от 01.02.2005г. в части доли Беляевой Оксаны Александровны расторгнутым, исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи об обременении, взыскании расходов по оплате государственной пошлины отказать.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Председательствующий А.В. Костылева

Мотивированное решение изготовлено 06.10.2022г.