Решение по делу № 2-4057/2018 от 16.07.2018

Дело № 2-4057/18

     Р Е Ш Е Н И Е    

Именем Российской Федерации

09 октября 2018 года г.Калининград

Ленинградский районный суд города Калининграда

в составе: председательствующего судьи Занездровой К.В.,

при секретаре Терещенко Е.Г.,

с участием: представителя ответчика Сухачева П.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Поповой О.В. к Столбову А.А. о взыскании задолженности по договору найма дома, третьи лица Попов В.С., Когтенева Ю.Н.,

УСТАНОВИЛ:

Истец Попова О.В. обратилась в Прикубанский районный суд г.Краснодара с вышеуказанным иском к ответчику Столбову А.А., указав, что между истцом и ответчиком 03.07.2017г. был заключен договор найма 1/2 доли жилого дома с земельным участком и с имуществом, которые были переданы ответчику по акту. Срок договора определен сторонами 6 месяцев с даты подписания договора.

24.08.2017г. на электронную почту истца от ответчика поступило уведомление о расторжении договора найма, в котором ответчик просил считать, договор найма расторгнутым с 04.09.2017г.

С данным предложением истец не согласилась, считая, что обстоятельства, указанные ответчиком, не являются основанием для досрочного расторжения договора найма.

Исходя из того, что договор является действующим, истец считает, что за ответчиком имеется задолженность, которая согласно расчету истца составляет <данные изъяты> - задолженность за найм дома с имуществом за период с сентября 2017г. по апрель 2018г. включительно, из расчета: <данные изъяты> 1 (один) месяц найма дома с имуществом,; <данные изъяты>. - задолженность по оплате коммунальных платежей с августа 2017г. по март 2018г. включительно.

Данная задолженность до настоящего времени Столбовым А.А. не погашена.

В связи с изложенным, истец просила суд:

Взыскать со Столбова А.А. задолженность в размере <данные изъяты> рублей; в т.ч. <данные изъяты> руб. - задолженность за найм дома с имуществом из расчета: <данные изъяты>. за 1 (один) месяц найма дома с имуществом, за период с сентября 2017г. по апрель 2018 г. включительно; <данные изъяты>. - задолженность по оплате коммунальных платежей с августа 2017 по март 2018 включительно; а также <данные изъяты>. - компенсацию оплаченной госпошлины.

    Определением Прикубанского районного суда г.Краснодара от 20.06.2018г. данное гражданское дело было передано по подсудности в Ленинградский районный суд г.Калининграда.    

В судебном заседании в Ленинградском районном суде г.Калининграда представитель ответчика по доверенности Сухачев П.В. в удовлетворении исковых требований возражал, указав, что задолженность ответчика перед истцом по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги отсутствует, т.к. ответчик фактически проживал в жилом помещении, предоставленного по договору найма, с 04 июля 2017г. по 04 сентября 2017г., т.е. два месяца, за которые им произведена оплата за жилое помещение в соответствии с договором и коммунальные услуги по квитанциям, предоставленным истцом, в полном объеме, что подтверждается платежным поручением от 09.11.2017г. и распиской Поповой О.В. от 03.07.2017г., а также чеком от 01.08.2017г.

Истец, ответчик, третьи лица Попов В.С., Когтенева Ю.Н. в судебном заседании не присутствовали, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, истец и ответчик просили о рассмотрении дела в свое отсутствие, третьи лица сведений об уважительных причинах неявки суду не сообщили, об отложении не просили.

В порядке ст. 167 ГПК РФ, судом определено рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, посчитав причины неявки третьих лиц неуважительными.

Выслушав мнение представителя ответчика, заслушав свидетеля, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему:

В соответствии со ст. 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами…

Согласно абз.1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды….

В силу ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения…

Согласно ст.625 ГК РФ к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах.

В соответствии с п.1 ст. 671, п.1 ст.673 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Согласно ст. 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания…Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

В судебном заседании установлено, истец Попова О.В. является собственником 1\2 доли земельного участка и 1/2 доли жилого дома, общей площадью 258,0 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, ул.<адрес> <адрес>,<адрес>. Собственником другой ? доли жилогодома и земельного участка является Когтенева Ю.Н. (л.д.165-167,174,175).

03 июля 2017 года между истцом Поповой О.В. (далее-наймодатель) и ответчиком Столбовым А.А. (далее-наниматель) был заключен договор найма 1/2 жилого дома с имуществом и 1/2 земельного участка с имуществом (л.д.12-15), согласно условий которого наниматель передает нанимателю за плату во временное пользование ( в наем) исключительно для личного проживания /2 жилого дома с имуществом и 1/2 земельного участка с имуществом, без права их передачи в наем третьим лицам, расположенного по адресу: <адрес>, ул.<адрес>,<адрес> (далее-дом), принадлежащих наймодателю на праве собственности (далее- договора найма, пп.1.1,1.2 договора найма ).

В силу п.2.2. договора найма наймодатель обязан передать в найм нанимателю дом в пригодном для проживания состоянии, а также ключи от дома не позднее 03.07.2017г. согласно акту передачи 1/2 жилого дома с имуществом и 1/2 земельного участка с имуществом, находящиеся по адресу: <адрес>, ул.<адрес>,<адрес>.

Наниматель в силу пп.2.5.1, 2.5.3, 2.5.4. договора найма обязан принять от наймодателя в найм дом с имуществом по акту не позднее 03.07.2017г., использовать его только для проживания лиц, указанных в настоящем договоре…Наниматель обязан своевременно производить плату на наем дома и иные платежи, предусмотренные настоящим договором. Не позднее дня окончания действия настоящего договора наниматель обязан освободить дом и передать его по акту…

Настоящим договором стороны установили, что оплата по настоящему договору составляет сумму, равную <данные изъяты> рублей. В указанную сумму не входит стоимость оплаты за элекроэнергию, холодную воду, газ и вывоз ТБО, которая определяется и уплачивается в соответствии с п.3.8 настоящего договора (п.3.1. договора найма). Указанный пунктом 3.1 договора размер оплаты найма дома является ежемесячным, подлежит оплате наличными наймодателю или его представителю, или на банковский счет ( карту) наймодателя по следующим реквизитам : карта Сбербанка №, владелец карты Попова О.В. (п.3.4 договора найма).

В силу п.3.8 договора найма наниматель обязан предоставить наймодателю не позднее 30 числа каждого месяца показания счетчиков (электросчетчик, газосчетчик). Сумму для оплаты холодной воды и услуг по вывозу ТБО наймодатель сообщает нанимателю из квитанции, присланных ТСЖ Зеленая поляна. Наниматель обязан передавать наймодателю не позднее 30 числа каждого месяца денежные средства в счет оплаты этих услуг наличными наймодателю или наличными представителю наймодателя или на банковский счет ( карту) наймодателя по следующим реквизитам : карта Сбербанка №, владелец карты Попова О.В..

Согласно п.3.3 договора найма при подписании настоящего договора наниматель обязан оплатить наймодателю сумму в размере <данные изъяты>. за период найма с 04.07.2017г. по 04.08.2017г., а также сумму в размере <данные изъяты> для гарантии оплаты нанимателем платежей, предусмотренных п.3.1 и п.3.8 настоящего договора и возмещения имущественного вреда (ущерба), в соответствии с п.2.5.5 настоящего договора (п.4 договора)., т.е. <данные изъяты>., перечислив указанную сумму на карту Сбербанка №, владелец карты Попова О.В. или наличными наймодателю. Датой исполнения обязательств нанимателя по оплате считается фактическая дата получения денежных средств наймодателем или его представителем или фактическая дата поступления денежных средств на банковский счет (карту) наймодателя. В дальнейшем оплата за найм по настоящему договору производится в виде 100% предоплаты до каждого 01 числа месяца, предшествующему месяцу, за который нанимателем осуществляется оплата (пп.3.5,3.6 договора найма).

Согласно акту от 03.07.2017г., являющегося приложением №1 к договору найма (л.д.16-23), ? доля дома и ? доля земельного участка с имуществом были переданы нанимателем наймодателем.

24.08.2017 года на электронную почту истца от ответчика поступило уведомление о расторжении договора найма ? жилого дома с имуществом и ? доли земельного участка с имуществом от 03.07.2017 года, в котором ответчик просил считать, указанный договор найма расторгнутым с 04 сентября 2017 года, в обоснование которого нанимателем указано, что отключение подачи воды в течение августа более 5 раз, что подтверждается уведомлениями из ТСЖ Зеленая, поляна при наличии несовершеннолетних детей является существенным недостатком (л.д.24).

Получение данного уведомления 24.08.2017г. истцом не оспаривается(л.д.25).

В силу пп.1,2 ст.451.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно пп.2,3 ст.453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора...

В силу п.5.2 договора найма наймодатель и наниматель вправе досрочно расторгнуть договор найма дома при условии обязательного письменного уведомления второй стороны за 30 календарных дней.

В силу п.5.4 в случае досрочного расторжения договора найма нанимателем ( без предварительного письменного уведомления второй стороны за 30 календарных дней, без нарушения наймодателем его условий и своих обязательств), наниматель выплачивает в течение 5 рабочих дней наймодателю сумму в размере 100% от месячной платы найма дома, указанной в п.3.1 настоящего договора.

Таким образом, в силу вышеуказанных положений гражданского законодательства и договора найма, по вышеуказанному договору найма наниматель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, письменно предупредив наймодателя о своем намерении расторгнуть договор за 30 календарных дней.

Согласно показаниям ответчика (л.д.101-102), свидетеля Столбовой Н.Л., письменной переписки истца и ответчика (л.д.112-117), акту приема –передачи дома от 06.09.2017г.(л.д.107) - Столбов А.А. и члены его семьи съехали из дома 04.09.2017г., коммунальными услугами не пользовались, ключи 2 экз.- переданы ответчиком истцу ; с 04.09.2017г. ответчик и его семья проживали на основании договоров найма в других жилых помещениях <адрес>, о чем были заключены соответствующие договоры (л.д.136-141, 121-123).

При указанных обстоятельствах, договор найма подлежит прекращению в связи с его расторжением нанимателем Столбовым А.А. в одностороннем порядке с 04.09.2017г.

При этом, суд отклоняет доводы ответчика о том, что обстоятельства, которые им указаны в уведомлении, являются существенным нарушением условий договора, по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Из п. 2 ст. 451 ГК РФ следует, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

С учетом вышеуказанных положений ГК РФ, суд находит, что обстоятельства отключения воды в течение августа более 5 раз не являются существенно изменившимся условиями договора найма, из которых стороны исходили при заключении. Данные обстоятельства не относятся к числу тех, возникновение которых нельзя было предвидеть. Факт наличия несовершеннолетних детей и, в связи с этим, особая потребность в воде, также не являются существенным изменением обстоятельств, при которых стороны исходили при заключении договора.

Более того, согласно вышеуказанным положениям законодательства, основанием для расторжения договора в соответствии со ст. 451 ГК РФ, является совокупность условий, перечисленных в пункте 2 указанной статьи, которые должны быть в наличии одновременно.

Однако доказательств наличия совокупности условий, являющихся основанием для досрочного расторжения договора в связи с существенным нарушением его условий истцом, ответчиком не представлено.

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для расторжения договора найма с 04.09.2017г. в связи с существенным изменением обстоятельств.

Согласно материалам дела ответчик пользовался домом и земельным участком по договору найма в период с 03.07.2017г. по 04.09.2017г., за данный период подлежит оплата за найм, предусмотренная п.3.1. договора, в сумме <данные изъяты>, что не оспаривалось сторонами.

Кроме того, в период действия договора найма с 03.07.2017г. по 04.09.2017г. ответчик должен был производить оплату коммунальных услуг в порядке, установленном п.3.8 договора найма.

Согласно представленным истцом квитанциям, договорам на оказание коммунальных услуг (л.д.42-75) и расчету суда коммунальные платежи за период действия договора найма составили : <данные изъяты>

При таких обстоятельствах, исходя из условий договора найма, за период с 03.07.2017г. по 04.09.2017г. ответчику надлежало уплатить истцу сумму <данные изъяты>

Нанимателем Столбовым А.А. в счет исполнения обязательств по договору найма были уплачены наймодателю Поповой О.В. следующие денежные суммы: <данные изъяты>. (л.д.172-172б).

Следовательно, с ответчика в пользу истца по договору найма подлежит взысканию сумма <данные изъяты> задолженность по оплате коммунальных платежей с 01 августа 2017 по 03 сентября 2018 включительно.

При этом, как следует из п.5.4. договора найма при расторжении договора найма нанимателем в одностороннем порядке при несоблюдении условия об обязательном письменном уведомления наймодателя за 30 календарных дней, при отсутствии нарушений условий договора со стороны наймодателя, наниматель выплачивает в течение 5 рабочих дней наймодателю сумму в размере 100% от месячной платы найма дома, указанной в п.3.1 настоящего договора.

Согласно п. 3.3. договора найма и расписке от 03.07.2017г.,- Столбовым А.А. при заключении договора найма в счет гарантии внесения платежей, предусмотренных п.3.1 и п.3.8 договора найма, была уплачена Поповой О.В. денежная сумма <данные изъяты>.

В связи с расторжением договора найма из указанной суммы истцом 10.09.2017г. была добровольно выплачена ответчику на счет карты Столбовой Н.Л. денежная сумма в размере <данные изъяты>. (л.д.118).

Сумма денежных средств в размере <данные изъяты> осталась у истца.

Решением мирового судьи судебного участка № Прикубанского внутригородского округа <адрес> от 29.01.2018г. по делу №2-35/18-239 в удовлетворении исковых требований Столбова А.А. к Поповой О.В., Попову В.С. о взыскании задолженности в размере <данные изъяты>, компенсации морального вреда и судебных расходов было отказано. Как установлено вышеуказанным решением денежная сумма в размере <данные изъяты>. является обеспечительным платежом, который остается у Поповой О.В. в связи с досрочным расторжением договора по инициативе Столбова А.А.

Данное решение суда сторонами не оспаривалось.

В связи с чем, оснований для взыскания со Столбова А.А. в пользу Поповой О.В. иных денежных средств по договору найма у суда не имеется и в оставшейся части исковые требования истца подлежат оставлению без удовлетворения.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда; суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно ст. 88,94 ГПК РФ к судебным расходам отнесены расходы по оплате государственной пошлины, представительские расходы и иные, связанные с рассмотрением дела расходы.

Из материалов дела следует, что истец в связи с подачей иска был вынужден нести расходы на оплату государственной пошлины в сумме <данные изъяты>

Учитывая, что исковые требования истца удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере <данные изъяты>.

    На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Поповой О.В. – удовлетворить частично.

Взыскать со Столбова А.А. в пользу Поповой О.В. задолженность в размере <данные изъяты>. - задолженность по оплате коммунальных платежей с 01 августа 2017 по 03 сентября 2018 включительно; а также <данные изъяты>. – расходы по оплате государственной пошлины.

    На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г.Калининграда в течение одного месяца со дня вынесения решения суда в окончательной форме.

Полный текст решения изготовлен:23.10.2018г.

Судья: Занездрова К.В.