Решение по делу № 2-757/2017 (2-8249/2016;) от 13.12.2016

<№ обезличен>

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Химки, Московская область                                           15 мая 2017 года

Химкинский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Букина Д.В.

при секретаре Фрейдине В.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО АКБ «РосЕвроБанк» к Исаеву Р. Ф. об обращении взыскания на заложенное имущество, признании отсутствующим права пользования,

УСТАНОВИЛ

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от <дата> отменено решение Химкинского городского суда Московской области от <дата> и постановлено новое решение об удовлетворении иска АО АКБ «РосЕвроБанк» к Управлению Росреестра по Московской области, Исаеву Р.Ф. - признано право залога АО АКБ «РосЕвроБанк» на жилое помещение <№ обезличен>, расположенное по адресу: Московская область, г.Химки, <адрес>А, <адрес> (далее - жилое помещение, квартира).

АО АКБ «РосЕвроБанк» обратилось с иском к Исаеву Р.Ф. об обращении взыскания на жилое помещение и выселении ответчика, ссылаясь на то, что долг по кредиту со стороны залогодателя ООО «СУ-505» не погашен, в связи с чем банк имеет право на удовлетворение требования залогодержателя за счет стоимости заложенного имущества. Полагал, что ответчик подлежит выселению по причине прекращения права пользования жилым помещением в связи с обращением на него взыскания.

Впоследствии исковые требования уточнил, вместо выселения ответчика из жилого помещения просил признать отсутствующим право пользования квартирой.

Исаев Р.Ф. не явился, ходатайство об отложении судебного разбирательства сроком на 1 неделю в связи с убытием представителя Абраменковой Е.В. в отпуск протокольным определением оставлено без удовлетворения с учетом длительности судопроизводства по настоящему делу (5 месяцев), влекущего нарушение права на судопроизводство в разумный срок. Учитывая характер спора для самого истца (иск об обращении взыскания и признании отсутствующим право пользования), он не был лишен возможности вести дело лично или через другого представителя.

Кроме того, принято во внимание, что позиция ответчика по предъявленному иску ранее была сформулирована в письменных возражениях, имеющихся в деле.

Заслушав объяснения представителя истца, исследовав по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

При вынесении вышеуказанного апелляционного определения от <дата> суд апелляционной инстанции установил, что залогодателем жилого помещения является ООО «СУ-505» в качестве обеспечения исполнения обязательства перед АО АКБ «РосЕвроБанк» по кредитному договору <№ обезличен> от <дата>, а Исаев Р.Ф. признан недобросовестным приобретателем заложенного имущества, в связи с чем залог (ипотека) не прекращен.

Данные обстоятельства имеют преюдициальное значение для настоящего дела и в силу ч.2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не подлежат доказыванию вновь в споре между теми же сторонами.

Согласно ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, обеспечиваемых ипотекой (ст. 3), вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Из представленных банком доказательств бесспорно усматривается наличие непогашенной задолженности ООО «СУ-505» по кредитному договору <№ обезличен> от <дата> на общую сумму 40 782 742,74 руб.

Требование банка об обращении взыскания на предмет ипотеки - жилое помещение <№ обезличен>, расположенное по адресу: Московская область, г.Химки, <адрес>А, <адрес>, отвечает условиям, предъявленным п.1 ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Начальная продажная цена, которая определена отчетом оценщика <№ обезличен> от <дата> в размере 4 250 000 руб., представленным банком, опровергнута результатами судебной экспертизы, проведенной по ходатайству ответчика.

Так, из заключения экспертов ООО «СЭР» следует, что рыночная стоимость жилого помещения с учетом отделки составляет 5 975 000 руб.

Представленное заключение судебной экспертизы мотивировано, выводы последовательны, непротиворечивы, квалификация и уровень образования экспертов подтверждены, сторонами выводы не опровергнуты, в связи с чем принимаются судом в основу решения.

Возражения представителя банка, что при определении продажной цены не должна учитываться отделка, не подкреплены какой-либо ссылкой на нормативное регулирование. Отделка является неотделимым улучшением жилого помещения, следовательно, увеличивает стоимость объекта.

В соответствии с п/п.4 п.2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

При таких обстоятельствах суд обращает взыскание на жилое помещение путем проведения публичных торгов в форме открытого аукциона с определением начальной продажной цены: 5 975 000 х 80% = 4 780 000 руб.

Отказывая в требовании банка о признании отсутствующим у ответчика права пользования жилым помещением, суд исходит из того, что по смыслу ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, п.2 ст. 237 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которых сформулирована норма о прекращении права пользования жилым помещением при обращении взыскания на заложенное имущество, на что ссылается банк, подразумевается, что вещные права на заложенное имущество прекращаются лишь в момент перехода права собственности на такое имущество к новому собственнику (приобретателю).

Правильность такого толкования подтверждается содержанием п.2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, ответчик, собственник залогового имущества, сохраняет свои вещные права на жилое помещение до реализации объекта на публичных торгах и передачи квартиры новому приобретателю (победителю торгов) либо до передачи квартиры самому залогодержателю в случаях, предусмотренных законом.

В противном случае было бы нарушено право ответчика как собственника в случае фактического удовлетворения требований залогодержателя иным способом, чем за счет стоимости предмета залога, например, при погашении долга должником или иным лицом за должника на стадии исполнительного производства.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ

Иск АО АКБ «РосЕвроБанк» удовлетворить частично.

Обратить взыскание на заложенное по заключенному между АО АКБ «РосЕвроБанк» и ООО «СУ-505» кредитному договору <№ обезличен> от <дата> имущество - жилое помещение <№ обезличен>, расположенное по адресу: Московская область, г.Химки, <адрес>А, <адрес>, принадлежащее на праве собственности Исаеву Р. Ф., путем продажи с публичных торгов в форме открытого аукциона по начальной продажной цене 4 780 000 руб.

В удовлетворении требования о признании отсутствующим у Исаева Р. Ф. права пользования жилым помещением <№ обезличен>, расположенным по адресу: Московская область, г.Химки, <адрес>А, <адрес>, отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Химкинский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                                                                Д.В. Букин

В окончательной форме принято

18 мая 2017 года.