Решение по делу № 2-6719/2022 от 26.08.2022

Дело № 2-6719/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 ноября 2022 года г. Калининград

Центральный районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Серищевой Л.М.,

при секретаре Асадовой М.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Руднева В.Г., Козлова А.В., Шубиной А.В., Козловой Л.Н., Зубцовой С.А., Найдёнова С.О., Кузьминой Т.Л., Лях И.В., Карамышевой Е.С., Коваленко А.Д., Хоменкова А.Н., Мальдовой Н.Е., Маркушиной Е.В., Абаркина А.С., Пряхина Ю.Г., Лукашевич Л.Ф., Кругликовой А.В., Михайлиной С.И., Карле О.П. Кононовой С.И., Ладыгина А.В., Зубко З.И., Андреевой Е.В., Деревянко В.В., Аступинас Н.П., Перьковой И.А., Иванова И.К., Кондратенко Т.Н., Поплавко Т.С., Бойко Н.Н., Бражника А.И., Шейкиной О.Н., Токманова Р.П., Бурковой Е.А., Бурковой Н.С., Щерба Е.В., Федоровой О.А., Масляк В.С., Григорян С.Т. к ООО УК «Стандарт» о признании договора управления многоквартирным домом заключенным, не действительным,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с данным заявлением, обосновав тем, что Комитет городского хозяйства и строительства администрации городского округа «ГородКалининград» провёл открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: < адрес >, который состоялся < Дата >, по результатам которого ООО «УК «Стандарт» признана победителем. Управляющая компания направила собственникам помещений проект Договора управления МКД в < Дата >

Члены Совета дома, ознакомившись с содержанием Договора не согласились как с условиями, так и с приложением № - перечнем работ и услуг по содержанию общего имущества, составили протокол разногласий. Ответчик после ознакомления с протоколом разногласий частично согласился п. 2.4, < Дата >,3.2.5,3.4.2 Договора, однако не ответил на изменение по Приложению № к Договору управления. Просят признать Договор управления многоквартирным домом № по < адрес > от «» < Дата > между собственниками помещений и ООО «УК Стандарт» не заключенным. Признать Договор управления многоквартирным домом № по < адрес > между собственниками помещений в доме и ООО «УК «Стандарт» не действительным в части по следующим пунктам: 2.4 «... обращение с твердыми коммунальными отходами»; 3.1.7 «... 10 (десяти)...»; 3.3.5 не действительный полностью; 4.3 «...по результатам конкурса от < Дата >», «... заключения настоящего Договора составляет 20.71 рублей с 1 кв,.м.». Дополнить Договор управления по следующим пунктам: п. < Дата > после слова «Обеспечивать» читать «...приём, хранение,актуализацию технической документации и её восстановление (при необходимости; п. 3.2.4.1 после слов «в общих собраниях собственников помещений» читать « по предварительному согласованию с Советом дома»; п.3.2.5. После слов «и ремонту общего имущества» читать «...с последующим возмещением лицом по вине которого произошла авария или появилась угроза причинения ущерба общему имуществу»; п. 3.2.4.1. после слов «... собрания, собственников помещений...» читать « по предварительному согласованию с Советом дома», п.3.2.5. после слов «.. .ремонту общего имущества» читать «...с последующим возмещением лицом, по вине которого произошла авария или появилась угроза причинения ущерба общему имуществу; п. 3.4.2 Вместо словосочетания «...получать бесперебойно коммунальные услуги..» читать Вопросы Протокола разногласий к проекту договора управления «...получать бесперебойно жилищно - коммунальные услуги». Из приложения № к Договору управления многоквартирным домом исключить пункты: 6.5 Проверка температурно-влажностного режима и воздухообмена на чердаке; 7.3 Выявление прогибов косоуров, нарушение связи косоуров с площадками; 7.6 Проверка состояния и при необходимости восстановление штукатурного слоя и окраска металлических косоуров краской, обеспечивающей предел огнестойкости 1 час в домах с лестницами по стальным косоурам; 23.1 Очистка крышек люков колодцев от снега и льда толщиной слоя свыше 5 см; 24.5. Прочистка ливневой канализации; 26. Работы по организации и содержанию мет (площадок) накопления твердых коммунальных отходов, включая обслуживание и очистку контейнерных площадок. Указанные работы не включают уборку мест погрузки твердых коммунальных отходов; 27. Организация накопления отходов I- IV классов опасности (отработанных ртуть содержащих ламп и др.) и их передача в организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности по сбору, транспортированию, обработке, утилизации, обезвреживанию, размещению таких отходов; 30. Проверка состояния конструкций и при необходимости выполнение работ по восстановлению конструкций и (или) иного оборудования, предназначенного для обеспечения условий доступности для инвалидов в помещения многоквартирного дома. Обязать ООО «Стандарт» заключить Договор управления многоквартирным домом с Приложением № «Перечень услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме» в редакции представленной собственниками. Считать Протокол разногласий от < Дата > неотъемлемой частью Договора управления многоквартирным домом < адрес >

Истец Руднев В.Г., а также представитель по доверенностям Зубцовой С.А., Масляк В.С., Бражник А.И., Козлова А.В. в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Иные истцы в судебное заседание не прибыли, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.

Генеральный директор ООО «УК Стандарт» Ермольчик В.В. исковые требования не признал, просил в иске отказать.

Выслушав стороны, исследовав все доказательства по делу в их совокупности, и дав им оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

В ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено право собственников помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

В соответствии с ч. 8 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

В силу ч. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Из системного толкования приведенных норм гражданского и жилищного законодательства следует, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования его расторжения, в том числе, по основаниям, установленным ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Многочисленными решениями Центрального районного суда г.Калининграда по искам истцов к ООО «Жилищный трест – Лучший дом», ООО «Жилищный трест – Лучший дом» за < Дата > установлено, что истцы являются собственниками жилых помещений по адресу: < адрес >.

Установлено, что Комитет городского хозяйства и строительства Администрации ГО «Город Калининград» провел открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления МКД, расположенным по адресу: < адрес >, который состоялся < Дата >. По результатам проведения данного конкурса для управления указанным домом ООО «УК «Стандарт» признана победителем.

Согласно ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в части 13 настоящей статьи и части 5 статьи 200 настоящего Кодекса, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Порядок организации и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом установлен Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75.

В соответствии с п. 41 Постановления Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 Конкурсная документация, утверждаемая организатором конкурса, включает в себя:

перечень работ и услуг, устанавливаемый организатором конкурса в зависимости от уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, включая требования к объемам, качеству, периодичности каждой из таких работ и услуг, сформированный из числа работ и услуг, указанных в минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. N 290, по форме согласно приложению N 2. При этом организатор конкурса в соответствии с перечнем работ и услуг самостоятельно определяет расчетную стоимость каждой из работ и услуг.

Согласно п. 91 Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 победитель конкурса, участник конкурса в случаях, предусмотренных пунктами 71 и 93 настоящих Правил, в течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса, но не ранее чем через 10 дней со дня размещения протокола конкурса на официальном сайте, направляет подписанные им проекты договоров управления многоквартирным домом собственникам помещений в многоквартирном доме и лицам, принявшим помещения, для подписания указанных договоров в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В < Дата > ООО «УК «Стандарт» предложила на рассмотрение собственников помещений многоквартирных домов проект договора управления многоквартирным домом, что также не отрицается стороной истцов.

В силу ч. 4 ст. 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

ЖК РФ не устанавливает обязанность управляющей организации заключить договор управления на тех условиях, которые без ее участия определены собственниками помещений многоквартирного дома. При выборе управляющей организации собственники должны ознакомиться с предлагаемым ею вариантом договора управления, либо присоединиться к нему, либо обсудить вопросы о внесении в него изменений.

Обосновывая свои доводы, представитель истцов Руднев В.Г. указывал, что Советом многоквартирного дома было принято решение направить протокол разногласий по итогам изучения Договора управления в управляющую компанию для исполнения.

Вместе с тем, согласно ст. 161.1 ЖК РФ Совет многоквартирного дома:

1)                 обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

2)                 выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию й ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;

3)                 представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;

4)                 представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем⁵ собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;

5)                 осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;

6)                 представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе;

7)                 осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

Председатель Совета многоквартирного дома, в силу части 8 ст. 161.1. ЖК РФ вправе, до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом, вступить в переговоры относительно условий указанного договора, доводить до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей части; на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключать на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора, осуществляет принятие решений по вопросам, которые переданы для решения председателю совета многоквартирного дома в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятым в соответствии с пунктом 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

В силу ст. 44 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование (часть 1).

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 ЖК РФ, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме; другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, с учетом вышеприведенных норм Жилищного кодекса РФ, следует, что протокол разногласий к договору управления многоквартирным домом должен быть утвержден на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Из пояснений Руднева В.Г. следует, что общее собрание собственников МКД по данному вопросу не проводилось.

Решением Центрального районного суда г.Калининграда от < Дата > установлено, что протоколом общего собрания собственников МКД № по < адрес > от < Дата > Рудневу В.Г. предоставлены полномочия с правами участия в заключении договоров аренды нежилых помещений, осмотре и приемке работ по текущему, капитальному ремонту дома с составлением и подписанием актов, осуществления контроля деятельности управляющей организации по исполнению условий договора с фиксацией в письменном виде неисполнения и ненадлежащего качества работы, выполненных управляющей организацией.

Таким образом, полномочий по направлению протокола разногласий, без утверждения его на общем собрании собственников МКД в управляющую компанию ни у Руднева В.Г., ни у Совета дома, не имеется.

Отсутствие утвержденного на общем собрании протокола разногласий исключает признание данного протокола выражением воли всех или большинства собственников помещений в многоквартирном доме, необходимой для постановки перед управляющей организацией вопроса о заключении договора на предложенных в нем условиях. Решение совета многоквартирного дома или его председателя не подменяет собой решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме как высшего органа управления.

Согласно пояснениям представителя ответчика, управляющая компания готова оказать помощь в организации и проведении общего собрания МКД № по < адрес >.

Таким образом, доводы истцов, изложенные в исковом заявлении, основаны на ошибочном понимании и толковании норм жилищного законодательства.

Требования о признании договора управления МКД не заключенным, противоречат нормам гражданского законодательства.

Так, согласно ст. 432 ГК РФ Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что, если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (п. 3 ст. 432 ГК РФ).

Истцы, как пояснил представитель Руднев В.Г., а также представитель ответчика, оплачивают жилищно-коммунальные услуги, не оспаривают предоставление ответчиком коммунальных услуг.

Следовательно, договор между ООО «УК «Стандарт» и собственниками помещений дома < адрес > заключен.

Собственники жилых помещений, включая истцов по настоящему делу, не лишены возможности инициировать его расторжение либо изменение в предусмотренном законом порядке (п. 8 ст. 162 ЖК РФ).

То обстоятельство, что договор подписан не всеми собственниками жилого дома само по себе не свидетельствует о его недействительности, поскольку по своей юридической природе договор управления многоквартирным домом является договором со множественностью лиц на стороне собственников помещений многоквартирного жилого дома и действующее законодательство не ставит факт заключения договора управления многоквартирным домом в зависимость от подписания такого договора всеми без исключения собственниками многоквартирного дома.

При этом, суд обращает внимание, что в Центральном районном суде г.Калининграда рассматривались и рассматриваются иски собственников МКД № к ООО «УК «Стандарт», основанные на обязании исполнения последним выполнения работ по управлению и содержанию МКД надлежащим образом на основании Договора управления МКД.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Центральный районный суд г. Калининграда в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 25 ноября 2022 года.

Судья