Решение по делу № 3а-199/2020 от 11.03.2020

дело № 3а-199/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ставрополь                          25 декабря 2020 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П., при секретаре судебного заседания Стасенко О. В.,

с участием представителя административного истца Чернова А. А. – Магомедова Д. Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Чернова А. А. к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства в размере его рыночной стоимости,

установил :

Административный истец - Чернов А. А. обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером …, площадью 2421,5 кв. м., расположенного по адресу: Ставропольский край, … район, с. …, ул. …, в размере его рыночной стоимости – 3 014 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

В обоснование заявленных исковых требований административный истец указал, что вышеуказанный объект недвижимости принадлежит ему на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации № … от 26 июня 2015 года.

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2019 года № 1382 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» утверждены результаты кадастровой стоимости объектов недвижимости, оценка которых производилась по состоянию на 01 января 2015 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на 01 января 2015 года установлена в размере 40 465 183, 81 рублей.

Считая установленную кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости значительно превышающей его рыночную стоимость, нарушающей его права и законные интересы, как собственника, административный истец обратился к независимому оценщику – ИП … А. И. для определения рыночной стоимости заявленного в иске объекта, согласно отчету которого об оценке № … от 23 декабря 2019 года рыночная стоимость спорного объекта капитального строительства с кадастровым номером … определена в размере – 3 014 000 рублей.

Административный истец Чернов А. А. обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением от 24 декабря 2019 года о пересмотре результатов кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером …, установлении в отношении этого объекта его рыночной стоимости.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 22 января 2020 года № … заявление Чернова А. А. о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости с кадастровым номером … отклонено, в связи с тем, что кадастровая стоимость спорного объекта является архивной и не подлежит оспариванию в Комиссии.

Административный истец полагает результаты государственной кадастровой оценки принадлежащего ему объекта недвижимости недостоверными, существенно превышающими рыночную стоимость этого объекта, что нарушает его права и законные интересы, как собственника, поскольку ведёт к неправомерному увеличению размера налоговых платежей, расчет которых осуществляется исходя из кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

В судебном заседании представитель административного истца Чернова А. А. – Магомедов Д. Г. уточнил заявленные требования с учетом выводов повторной судебной оценочной экспертизы, просил суд установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере – 3 175 000 рублей, в соответствии с заключением проведенной по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Административный истец Чернов А. А. в судебное заседание не явился, по утверждению его представителя Магомедова Д. Г. извещен о времени и месте проведения судебного заседания.

Представители административных ответчиков - министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте его проведения, ходатайств об отложении слушания дела не заявляли.

От административного ответчика – министерства имущественных отношений Ставропольского края поступило ходатайство с просьбой о проведении настоящего судебного заседания в отсутствие представителя министерства.

В письменных возражениях на иск административный ответчик – Управление Росреестра по Ставропольскому краю просило рассмотреть административное исковое заявление в соответствии с действующим законодательством, в отсутствие представителя Управления и указало, что в Едином государственном реестре недвижимости внесены сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером …, с назначением – нежилое здание, наименованием – животноводческое помещение, площадью 2421,5 кв. м., кадастровой стоимостью 40 465 183, 81 рублей. Сведения о кадастровой стоимости указанного объекта внесены в ЕГРН 10 декабря 2015 года в соответствии с результатами государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1382. Чернов А. А. обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением от 24 декабря 2019 года № … о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости. В результате рассмотрения данного заявления Комиссией было принято решение об его отклонении (том 2 л. д. 6-9).

Заинтересованное лицо – администрация Изобильненского городского округа Ставропольского края в письменных возражениях на административный иск просила отказать в его удовлетворении, ссылаясь на несогласие как с заключением первоначальной, так и повторной судебной оценочной экспертизы, а также на то, что снижение кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости и установление его размера равным рыночной стоимости приведет к снижению поступлений в муниципальный бюджет.

При таких обстоятельствах суд, с учетом мнения представителя административного истца считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в порядке части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Заслушав объяснения представителя административного истца, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости согласно выводам повторной судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации являются: жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

В соответствии с положениями статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, когда определение налоговой базы осуществляется исходя из их инвентаризационной стоимости.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса российской Федерации).

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Нормами указанного Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» исходит из того, что кадастровая стоимость - это стоимость объекта недвижимости, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Аналогичным образом понятие кадастровой стоимости раскрывается в пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Более широко условия определения кадастровой стоимости приведены в Федеральном стандарте оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости», утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508, в частности, в пункте 3 которого, указано, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

В абзаце 2 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» дано определение рыночной стоимости оцениваемого объекта - под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года № 15-П сформулировал ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость, как таковая, представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Исходя из этого Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; при том, что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующих объектов недвижимого имущества в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, внесенных в государственный кадастр недвижимости, посредством указания их рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта.

Исходя из вышеуказанного, суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец вправе требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установление в отношении спорного объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. При этом для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (абзац 3 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Согласно части 1 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из взаимосвязанного толкования приведенных положений части 5 статьи 247, пункта 1 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, спорный характер правоотношений по определению кадастровой стоимости в размере рыночной предопределяет отступление от общего правила распределения бремени доказывания, которое корректируется обращенным к административному истцу требованием доказать основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, включая, соответственно, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики и заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

При рассмотрении настоящего административного дела судом установлено и подтверждено надлежащими письменными доказательствами по делу, что административному истцу Чернову А. А. на основании договора купли-продажи недвижимости от 15 июня 2015 года на праве собственности принадлежит объект недвижимости с кадастровым номером …, наименование : животноводческое помещение, назначение : нежилое здание, количество этажей, в том числе подземных этажей : 1, площадью 2421,5 кв. м., расположенный по адресу: Ставропольский край, район …, с. …, ул. …, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии … № … от 26 июня 2015 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 20 июля 2020 года № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации № … от 26 июня 2015 года (том 1 л. д. 12, том 2 л. д. 37-39).

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1382 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на 01 января 2015 года установлена в размере – 40 465 183, 81 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 27 февраля 2020 года № …. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 10 декабря 2015 года (том 1 л. д. 11).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2019 года, которые внесены в государственный кадастр 22 января 2020 года.

В соответствии с пунктом 7 статьи 4 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (в ред. от 03 июля 2016 года) при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (архивные сведения).

Как разъяснено в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Дело о пересмотре кадастровой стоимости должно быть рассмотрено по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, а для иных целей, предусмотренных законодательством, с 1-го числа календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 15 статьи 378.2, пункт 1 статьи 391, пункт 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации, статья 24.18, абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Принимая во внимание, что в настоящее время срок уплаты налоговых платежей за спорный объект недвижимости за предыдущий период на момент обращения истца в суд не истек, и что к данным правоотношениям подлежит применению оспариваемая архивная кадастровая стоимость спорного объекта, то у административного истца по настоящее время сохраняется право применить результаты пересмотра кадастровой стоимости.

В силу изложенных законоположений, установление кадастровой стоимости в отношении спорного объекта недвижимости затрагивает права и обязанности его собственника Чернова А. А., как налогоплательщика за пользование имуществом, и дает последнему право на пересмотр результатов определения его кадастровой стоимости.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.

Согласно положениям статьи 12 вышеуказанного Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное.

Полагая установленную кадастровую стоимость спорного объекта недвижимого имущества завышенной, административный истец обратился к независимому оценщику - ИП … А. И. для определения его рыночной стоимости.

Согласно отчету об оценке № … от 23 декабря 2019 года, выполненному ИП … А. И., рыночная стоимость заявленного в иске недвижимого имущества с кадастровым номером … по состоянию на 01 января 2015 года составила – 3 014 000 рублей (том 1 л.д. 13-200).

Судом установлено, что административный истец 24 декабря 2019 года обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, решением которой от 22 января 2020 года № … заявление Чернова А. А. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости отклонено.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, проанализировав представленный административным истцом отчет № … от 23 декабря 2019 года об определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером … установила отличие рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной в размере 40 465 183, 81 рублей по состоянию на 01 января 2015 года, утвержденной приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1382, более чем на 30 %, а именно 92,5 %. Однако, поскольку на территории Ставропольского края проведена государственная кадастровая оценка объектов недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости утверждены приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2019 года № 1175 и приказ Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1382 признан утратившим силу, оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости оспариванию не подлежит (т. 1 л.д. 204-206)

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 вышеуказанного Закона № 135-ФЗ об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В процессе рассмотрения дела, в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости и установления юридически значимых обстоятельств по ходатайству представителя административного истца Чернова А. А. – Магомедова Д. Г. определением Ставропольского краевого суда от 27 июля 2020 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Северо-Кавказский Регион - Оценка» (том 2 л. д. 64-67).

Согласно заключению эксперта № … от 20 сентября 2020 года, выполненному ООО «Северо-Кавказский Регион - Оценка», рыночная стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 2 672 800 рублей (том 2 л. д. 81-170).

Определением Ставропольского краевого суда от 29 октября 2020 года для правильного разрешения возникшего спора по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза (том 3 л. д. 50-56).

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы № … от 04 декабря 2020 года, проведенной ООО Оценочная компания «Эксперт», рыночная стоимость заявленного в иске спорного объекта недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на 01 января 2015 года составила 3 175 000 рублей.

Оснований не доверять заключению повторной судебной оценочной экспертизы у суда не имеется, поскольку эксперт, проводивший судебную оценочную экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения; имеет специальное высшее образование; стаж работы в области оценочной деятельности и экспертной деятельности.

Анализ экспертного заключения свидетельствует о том, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (пункт 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что заключение оценочной № … от 04 декабря 2020 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Из экспертного заключения следует, что идентификация объекта исследования проведена экспертом на основании натурного обследования, о чем составлена фототаблица, а также на основании материалов, представленных в настоящем административном деле № 3а-199/2020 с использованием данных из альтернативных источников информации : публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичная спутниковая карта www.google.ru/maps, публичные данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РОСРЕЕСТР, rosreestr.ru и др.

В заключении судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, а именно : нежилое здание с кадастровым номером …, площадью 2421,5 кв. м., наименование : животноводческое помещение, количество этажей, в том числе подземных этажей : 1, расположенное по адресу: Ставропольский край, район …, с. …, ул. …, 1990 года постройки, имеющее класс конструктивной системы – КС-2, бутовый ленточный фундамент, стены из штучного камня, деревянные перекрытия, кровлю из шифера по обрешетке, простой пол, электроснабжение и освещение, не имеющее отопления, водопровода, канализации.

Эксперт указал в заключении, что земельный участок, на котором расположен объект исследования, имеет неправильную многоугольную форму, ровный рельеф участка, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, удовлетворительную транспортную доступность, всесезонный доступ, подъездные пути типичные для объектов сельскохозяйственного назначения, представленные дорогой с грунтовым покрытием.

Экспертом в заключении проведен анализ рынка объектов исследования за 2015 год, анализ рынка нежилых зданий Ставропольского края, выставленных на продажу в период с 01 января 2014 года по 31 декабря 2014 года, фактических данных о ценах сделок с объектами недвижимости из сегмента рынка оцениваемого объекта, анализ наиболее эффективного использования, других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту экспертизы, но влияющих на его стоимость, определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект – объекты капитального строительства для сельскохозяйственного производства (свинарники, кошары, коровники, фермы, склады).

В результате проведенного анализа экспертом выявлено 20 предложений по продаже соответствующих объектов сельскохозяйственного назначения, выставленных на продажу в период 2014 года в Ставропольском крае, и сделан вывод о диапазоне средней цены предложений о продаже таких объектов на рынке.

Оценка стоимости исследуемых объектов произведена экспертом в рамках сведения результатов, полученных в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж и затратного подхода методом сравнительных единиц. Отказ от применения доходного подхода подробно мотивирован в исследовательской части заключения.

Из выставленных на продажу на открытом рынке 20 объектов экспертом выбрано 3 наиболее близких к объекту оценки по своим характеристикам. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы : все объекты-аналоги находятся в собственности, имеют тип назначения – животноводческое помещение, удовлетворительную транспортную доступность, подъездные пути в виде дороги с грунтовым покрытием, представляют собой одноэтажные эксплуатируемые неотапливаемые нежилые здания с типичным уровнем отделки (требуют ремонта), аналоги №№ 1, 2 в удовлетворительном состоянии, аналог № 3 в хорошем состоянии, аналог № 1 расположен в ст. … … городского округа, аналог № 2 расположен в пос. … … района, аналог № 3 расположен в ст. … … городского округа.

При расчете рыночной стоимости спорного объекта оценки с кадастровым номером … в рамках сравнительного подхода экспертом описаны примененные корректировки. Так, из описательной части экспертного исследования и таблицы 15 «Определение рыночной стоимости объекта исследования в рамках сравнительного подхода» следует, что корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на торг, на местоположение, на общую площадь, на техническое состояние, так как отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок, экспертом подробно мотивированы в заключении. Стоимость 1 кв.м. в рамках сравнительного подхода определена экспертом в размере – 1 311 рублей.

При расчете рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в рамках затратного подхода эксперт проводил исследование на базе сборников оценщика КО-ИНВЕСТ «Здания и сооружения агропромышленного комплекса, 2014г.» и «Стоимостные коэффициенты по элементам зданий (приложение к изданиям КО-ИНВЕСТ 2014 года серии «Справочник оценщика»), в уровне цен на 01 января 2014 года. В качестве объекта-аналога для исследуемого объекта экспертом был принят объект с кодом «ruA3.01.013.0148» справочника КО-ИНВЕСТ «Здания и сооружения агропромышленного комплекса, 2014г.».

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости с кадастровым номером …, с учетом его местоположения, целевого использования.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению повторной судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2015 года, то есть на дату его государственной кадастровой оценки.

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Отличие кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости от величины его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Доводы представителя заинтересованного лица – администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края Каракашевой Н. Г. приведенные в возражениях на административный иск в обоснование несогласия с заключением проведенной по делу повторной экспертизы, являются несостоятельными, по существу сводятся к субъективной оценке того, как, по ее мнению, следовало действовать эксперту при проведении исследования, какими методами руководствоваться, каким образом производить оценку и отбор объектов-аналогов.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного объекта недвижимости с кадастровым номером … по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика имущественного налога, исчисляемого из его кадастровой стоимости.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования Чернова А. А. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной на дату его государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

В связи с этим, обращение Чернова А. А. в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с вышеуказанными положениями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения и исчисления размера арендной платы государственную кадастровую оценку объекта капитального строительства, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Без установления данных о том, какова же действительная рыночная стоимость заявленного в иске объекта недвижимости, суд не вправе отказать в установлении рыночной стоимости этого объекта.

С учетом изложенного, выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы № … от 04 декабря 2020 года, опровергающих содержащиеся в отчете № … от 23 декабря 2019 года данные об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером …, а также того, что иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено, размер рыночной стоимости подлежит установлению в соответствии с заключением повторной судебной оценочной экспертизы, в соответствии с которой рыночная стоимость заявленного в иске объекта недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на дату оценки - 1 января 2015 года составила 3 175 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости с кадастровым номером 26:06:000000:1509.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. Согласно положениям статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам (пункт 1).

В силу предписаний части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 Кодекса.

Как следует из материалов дела, проведение первоначальной судебной оценочной экспертизы, выполненной ООО «Северо-Кавказский Регион - Оценка», не оплачено, в связи с чем, экспертная организация одновременно с экспертным заключением № … от 20 сентября 2020 года направила в Ставропольский краевой суд соответствующий счет на оплату, согласно которому, стоимость расходов по проведению экспертизы составила 40 000 рублей. Данная сумма подлежит взысканию с административного истца, поскольку определением суда от 27 июля 2020 года о назначении судебной экспертизы расходы по оплате ее проведения возложены на Чернова А. А.

Кроме того, исходя из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если соответствующие судебные издержки понесены в связи с установлением обстоятельств, бремя доказывания которых возложено на истца, то эти издержки относятся на данную сторону.

Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, возложена на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости в размере рыночной заявленного в иске объекта недвижимости, следовательно, обязанность по оплате расходов на проведение судебной экспертизы возлагается на административного истца.

Вместе с тем, в суд одновременно с экспертным заключением № … от 04 декабря 2020 года поступило заявление экспертной организации – ООО оценочная компания «Эксперт» о взыскании судебных расходов по оплате проведенной по данному административному делу повторной судебной оценочной экспертизы, которое суд считает подлежащим удовлетворению со взысканием истребуемой суммы в размере 40 000 рублей с административного ответчика – министерства имущественных отношений Ставропольского края по следующим основаниям.

Согласно пункту 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» вопрос о судебных расходах разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства РФ, с учетом того, что главой 25 данного Кодекса не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

С учетом правовой позиции, изложенной Конституционным Судом Российской Федерации в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, лица, участвующие в деле, в силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются, как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В рамках реализации процессуальной обязанности по доказыванию своих требований помимо отчета об оценке рыночной стоимости заявленного в административном иске объекта недвижимости, приложенного административным истцом к иску, по делу проведена судебная оценочная экспертиза, результаты которой активно оспаривались представителем заинтересованного лица – администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края. В связи с этим судом назначена по делу повторная оценочная экспертиза, результаты которой суд полагает в основу принятого по делу решения.

С учетом установленной кадастровой стоимости и определенной экспертным путем рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером …, в рассматриваемом случае ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости превышает итоговую величину его рыночной стоимости, определенную экспертным путем в качестве кадастровой, более чем в двенадцать раз, что свидетельствует о возможной ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или ее применении к конкретному объекту недвижимости, и, как следствие, о нарушении прав административного истца.

Руководствуясь статьями 103, 106, 108, 111, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

административные исковые требования Чернова А. А. к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства в размере его рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества – наименование : животноводческое помещение, назначение : нежилое здание, количество этажей, в том числе подземных этажей : 1, с кадастровым номером …, площадью 2421,5 кв. м., расположенного по адресу: Ставропольский край, район …, с. …, ул. …, равной рыночной стоимости в размере – 3 175 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать дату обращения административного истца Чернова А. А. в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю – 24 декабря 2019 года.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером … учитывается при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, и подлежит применению до 1 января 2020 г.

Взыскать с административного истца Чернова А. А. в пользу общества с ограниченной ответственностью «Северо-Кавказский Регион - Оценка» стоимость проведенной судебной оценочной экспертизы в размере 40 000 рублей путем перечисления на банковские реквизиты :

ООО «СК Регион-Оценка»

Адрес: …

ОГРН …,

ИНН …,

КПП …,

Расчетный счет …

Кор.счет …

БИК …

Банк: Ставропольский филиал АО Юникредит банка г. Ставрополь

Взыскать с административного ответчика – министерства имущественных отношений Ставропольского края в пользу Общества с ограниченной ответственностью Оценочная компания «Эксперт» стоимость проведенной повторной судебной оценочной экспертизы в размере 40 000 рублей путем перечисления на банковские реквизиты :

Общество с ограниченной ответственностью оценочная компания «Эксперт» (ООО ОК «Эксперт») :

Фактический адрес: …

Юридический адрес: …

ОГРН … от 02.02.2009,

ИНН …,

КПП …,

БИК …,

Кор./счет …

Рас./счет …

Банк: Московский Филиал АО КБ «Модульбанк»

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 11 января 2021 года.

Председательствующий судья      Задорнева Н.П.