Решение по делу № 33-13455/2023 от 24.07.2023

Дело № 33-13455/2023

(№ 2-541/2023)

УИД: 66RS0024-01-2022-003760-58

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 31.08.2023

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего судьи Ольковой А.А.,

судей Зайцевой В.А.,

Тяжовой Т.А.,

при помощнике Хабибуллиной А.Х., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Чукавина Александра Владимировича, Владимирова Сергея Николаевича к администрации городского округа Верхняя Пышма о признании выкупной стоимости земельного участка недостоверной, определении выкупной цены, по встречному иску администрации городского округа Верхняя Пышма к Чукавину Александру Владимировичу, Владимирову Сергею Николаевичу об изъятии земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем, для муниципальных нужд,

по апелляционной жалобе ответчика администрации городского округа Верхняя Пышма на решение Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 25.05.2023.

Заслушав доклад судьи Тяжовой Т.А., объяснения представителя ответчика Лис А.В. (доверенность от 30.12.2022 сроком до 31.12.2023), поддержавшей доводы жалобы, судебная коллегия

установила:

Чукавин А.В., Владимиров С.Н. обратились с иском к администрации ГО Верхняя Пышма, с учетом уточнений просили признать стоимость для земельного участка с кадастровым <№> по адресу: <адрес>, указанную в отчете об оценке изымаемого имущества <№>/зу, выполненного ООО «Авант-Альянс», в размере 3 141 421 рубль, недостоверной; определить цену для совершения сторонами сделки по выкупу земельного участка с кадастровым <№> размере 6 157 000 рублей.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что являются собственниками земельного участка с кадастровым <№> по адресу: <адрес>, г. Верхняя Пышма, <адрес>. Владимирову С.Н. принадлежит 3/4 доли в праве общей долевой собственности, Чукавину А.В. – 1/4 доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок. В соответствии с постановлением <№> от 15.06.2022 «Об изъятии для муниципальных нужд городского округа Верхняя Пышма земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества» земельный участок с кадастровым <№> подлежит изъятию. 21.09.2022 администрацией ГО Верхняя Пышма в адрес истцов направлено уведомление <№> об изъятии с приложенным соглашением об изъятии и отчетом об оценке изымаемого имущества <№>/зу, выполненным ООО «Авант-Альянс». Истцы с предложенной ответчиком ценой 3 141421 рубль и оценкой выкупной стоимости не согласны. Между истцами и АО «Управление тепловыми сетями» (далее – АО «УТС») заключено соглашение № АР/202 от 18.02.2022 о предоставлении права пользования частью земельного участка с кадастровым <№> в целях строительства и размещения линейного объекта, необходимого для тепло и водоснабжения объекта – жилого многоквартирного дома по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым <№>. Согласно данному соглашению АО «УТС» обязуется: 1.2.1. не позднее 18.08.2022 осуществить строительство линейного объекта, демонтировать и вывести из эксплуатации существующие тепловые сети, расположенные на земельном участке с кадастровым <№>; 1.2.2. не позднее 31.12.2022 осуществить постановку на кадастровый учет части земельного участка с кадастровым <№>, необходимой для эксплуатации возведенного линейного объекта – тепловой сети для последующего установления сервитута; 1.2.3. не позднее 31.12.2022 заключить с собственниками земельного участка соглашение об установлении сервитута для эксплуатации тепловой сети на срок 30 лет с оплатой 100 рублей за 1 кв.м. Периодичность платежей не указана и подлежала установлению в соглашении об установлении сервитута. При проведении оценки, ООО «Авант-Альянс» приняло к расчету, по указанию ответчика, доход от планируемого соглашения об установлении сервитута в размере 100 рублей за 1 кв.м. за весь период (30 лет) единоразово и установило величину упущенной выгоды в размере 40 851 рубль, применив при этом площадь предполагаемого сервитута без учета охранных зон - 408,51 кв.м. Отчет ООО «Авант-Альянс» содержит явно заниженные сведения об упущенной выгоде и не может быть признан достоверным. Наиболее вероятный размер выкупной стоимости спорного земельного участка составляет 27 220 570 рублей.

В процессе рассмотрения дела администрация городского округа Верхняя Пышма обратилась в суд со встречным иском об изъятии у Чукавина А.В., Владимирова С.Н. земельного участка с кадастровым <№> общей площадью 1271 +/- 12 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, для муниципальных нужд с выплатой денежной компенсации в размере 3 141 421 рубль, в том числе 3040220 рублей – стоимость земельного участка, 101201 рубль – размер убытков, которые несет собственник, прекращении права собственности, признании права собственности за городским округом на изымаемый объект.

В обоснование своих требований администрация указала, что ответчики являются собственниками земельного участка с кадастровым <№> общей площадью 1271 ± 12 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Постановлением администрации ГО Верхняя Пышма от 15.06.2022 № 738 «Об изъятии для муниципальных нужд городского округа Верхняя Пышма земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества» принято решение об изъятии земельных участков в целях размещения в связи со строительством объекта местного значения: под объекты систем теплоснабжения с отсутствием в муниципальной собственности городского округа Верхняя Пышма равноценных земельных участков. В список изымаемых земельных участков включен земельный участок, на котором расположен гаражный бокс, принадлежащий ответчику. Копия постановления была направлена в адрес ответчиков. Для целей подготовки соглашения об изъятии по заказу Администрации ГО Верхняя Пышма был подготовлен отчет об определении рыночной стоимости, в соответствии с которым рыночная стоимость изымаемого объекта, а также размер убытков ответчиков в результате изъятия для муниципальных нужд составляет 3 141 421 рубль. В адрес ответчиков был направлен проект соглашения об изъятии, отчет об оценке. До настоящего времени подписанное ответчиками соглашение об изъятии в адрес администрации не поступило. Согласия о цене между истцом и ответчиками не достигнуто. Срок, предусмотренный пунктом 10 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации, истек.

В судебном заседании суда первой инстанции истец Чукавин А.В., представитель истцов Абакумова С.С. на удовлетворении уточненных исковых требований настаивали, просили размер выкупной стоимости определить на основании судебной оценочной экспертизы в размере 6 157 000 рублей.

Представитель администрации ГО Верхняя Пышма Абдуллин Р.С. просил в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать, удовлетворив встречный иск, а также установить выкупную стоимость в соответствии с отчетом ООО «Авант-Альянс».

Решением Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 25.05.2023 исковые требования Чукавина А.В., Владимирова С.Н. удовлетворены, встречный иск администрации городского округа Верхняя Пышма удовлетворен частично; стоимость выкупа земельного участка с кадастровым <№>, расположенного по адресу: <адрес>, указанную в отчете независимого оценщика ООО «Авант-Альянс» <№>/зу в размере 3 141 421 рубль, признана недостоверной; прекращено право собственности Чукавина А.В., Владимирова С.Н. на земельный участок с кадастровым <№>, расположенный по адресу: <адрес>, в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд городского округа Верхняя Пышма, с выплатой выкупной цены изымаемых объектов недвижимости в размере 4 648 000 рублей, стоимостью убытков, связанных с изъятием, в размере 1 509 000 рублей; признано право муниципальной собственности городского округа Верхняя Пышма на земельный участок с кадастровым <№>, расположенный по адресу: <адрес>; определен порядок уплаты возмещения: сумма возмещения подлежит уплате ответчикам в полном объеме до государственной регистрации права муниципальной собственности на изымаемые объекты; указано, что решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Не согласившись с решением суда в части определения выкупной цены, ответчик администрация городского округа Верхняя Пышма подала на него апелляционную жалобу, в которой просит назначить по делу ООО «Профи Апрайс» Артемьевой С.С. повторную оценочную экспертизу, либо изменить решение в части размера выкупной цены на изымаемые для муниципальных нужд объекты в размере 3040220 рублей, убытков – 101201 рубль. В обоснование жалобы истец ссылается на допущенные экспертом при проведении исследования недостатки, искажающие результат оценки, а именно: не подтверждена квалификация эксперта, экспертом выбраны наиболее дорогостоящие аналоги объектов без обоснования мотивов, применены завышенные корректировки на изымаемые объекты, стоимость убытков завышена, методика расчета убытков непонятна, информация про сервитут в отчете не отражена.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Лис А.В. доводы жалобы поддержала.

Истцы Чукавин А.В., Владимиров С.Н. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом путем телефонограмм, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном интернет-сайте Свердловского областного суда, в соответствии с ч. 2.1 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело при установленной явке.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п.п.1, 3, 6 ст. 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 281 Гражданского кодекса Российской Федерации за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

В силу п. 1 ст. 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации, отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений или машино-мест, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Как следует из положений ст. 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии.

Порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд установлен главой VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Чукавин А.В., Владимиров С.Н. являются собственниками 1/4 и 3/4 доли в праве общей долевой собственности земельного участка с кадастровым <№> по адресу: <адрес>.

В соответствии с постановлением <№> от 15.06.2022 «Об изъятии для муниципальных нужд городского округа Верхняя Пышма земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества» земельный участок с кадастровым <№> подлежит изъятию.

21.09.2022 администрацией ГО Верхняя Пышма в адрес истцов направлено уведомление <№> об изъятии объекта недвижимости, к которому был приложен проект соглашения об изъятии имущества, отчет об оценке, согласно которому стоимость изымаемого имущества определена в размере 3 141 421 рубль. Указанное уведомление получено Владимировым С.Н. – 22.09.2022, Чукавиным А.В. – 19.10.2022.

Соглашение об изъятии имущества для муниципальных нужд по указанной в отчете об оценке рыночной стоимости изымаемого имущества, а также убытков, причиненных собственнику изъятием, между сторонами достигнуто не было.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно установил характер правоотношений сторон и применил положения статей 279, 239.2, 281, 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 56.8, 56.11, 57 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснения, содержащиеся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела, собранным по делу доказательствам дал оценку в их совокупности в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд пришел к выводу о законности и обоснованности исковых требований об изъятии у Чукавина А.В. и Владимирова С.Н. спорного объекта недвижимости, прекращении их права собственности на спорное имущество и признании права собственности на него за городским округом Верхняя Пышма, определяя выкупную цену, подлежащую выплате Чукавину А.В., Владимирову С.Н., установил выкупную стоимость изымаемого имущества в размере 4 648 000 рублей, убытков, связанных с изъятием, – 1 509 000 рублей в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом Сегаль Л.А. (ООО «Оценка и экспертиза собственности») 11.04.2023, указав, что стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости подлежит определению на момент рассмотрения спора, в то время как стоимость выкупа спорного земельного участка, указанная в отчете независимого оценщика ООО «Авант-Альянс» <№>/зу, в размере 3 141 421 рубль, определена по состоянию ан 06.09.2022.

Судебная коллегия с выводами суда соглашается, поскольку они в должной степени мотивированы, основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Судом обоснованно принято в качестве допустимого и достоверного доказательства по делу заключение судебного эксперта, поскольку оно в полной мере соответствует положениям пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 81 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Оценка произведена экспертом на основании личного осмотра объекта оценки, подробное описание объекта оценки содержится в разделе 2 заключения.

Заключение эксперта выполнено с соблюдением требований, предъявляемых к производству экспертизы, содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включает в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении использованных оценщиком подходов и методов оценки, мотивированные выводы, заключение об итоговой величине стоимости объектов оценки, применяемые стандарты оценочной деятельности.

В заключении приведены мотивы расчетов, при которых, в том числе, производен анализ рынка аналогичных объектов, применены поправочные коэффициенты в соответствии с местоположением объектов аналогов и условиями рынка, в месте их расположения, а также с учетом других факторов и характеристик, влияющих на стоимость, анализа рынка и наиболее эффективного использования.

Экспертом использован сравнительный подход, при применении которого эксперт основывался на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. При этом экспертом соблюдены требования к определению применимости каждого из трех подходов к оценке (сравнительного, доходного, затратного) для целей оценки объекта оценки и обоснованию использования определенных методов оценки в рамках каждого из применимых подходов. Применимость менее, чем трех подходов к оценке, должным образом экспертом обоснована.

Данный вид подхода является приемлемым для оценки объектов недвижимости, соответствует Федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.

Процедура назначения и проведения судебной экспертизы соблюдена. Привлеченный к исследованию эксперт обладает необходимым образованием и стажем работы в экспертной сфере и исследуемой области, необходимыми для проведения подобных исследований, о чем свидетельствуют представленные документы, подтверждающие квалификацию данного эксперта.

Квалификация и компетентность судебного эксперта не вызывает сомнений. Эксперт имеет квалификацию в сфере оценки, является членом саморегулируемой организации оценщиков – Ассоциации «Русское общество оценщиков», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Каких-либо неясностей, противоречий, нарушений правил проведения оценки экспертом не допущено, в связи с чем оснований для назначения повторной экспертизы судебная коллегия в силу статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не находит.

В силу положений статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации право оценки достаточности представленных доказательств принадлежит суду, сам по себе факт несогласия стороны спора с выводами эксперта не является достаточным основанием для назначения повторной судебной экспертизы.

Доводы истца о том, что экспертом приняты наиболее дорогостоящие аналоги без приведения каких-либо мотивов, несостоятельны.

Экспертом в мотивировочной части заключения приведен анализ предложений по продаже земельных участков именно в г. Верхняя Пышма и городах-спутниках Екатеринбурга (<адрес>), экспертом исследованы варианты, из которых отобрано 4 объекта-аналога. Из анализа следует, что эксперт при выборе объектов-аналогов подбирал предложения по продаже объектов, расположенных на территории г. Верхняя Пышма, <адрес>, близ исследуемого объекта; в качестве объектов-аналогов подбирались земельные участки площадью 1000 – 12 000 кв.м. сопоставимой с объектом исследования площади.

Таким образом, для оценки стоимости земельных участков экспертом в рамках сравнительного подхода приняты наиболее соответствующие варианты, а все мотивы, по которым не приняты иные варианты, приведены в заключении и являются объективными, соответствующие корректировки на местоположение экспертом применены, из анализа данных которых была сформирована средняя цена.

Использование приведенных в заключении объектов-аналогов не вводит в заблуждение, не допускает неоднозначного толкования результатов оценки, а также в полной мере соответствует принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности (пункт 25 ФСО N 7).

При расчете убытков экспертом каких-либо ошибок не допущено, его выводы достаточно мотивированы. Доводы истца об обратном надлежащими доказательствами не подтверждены, при этом истец экспертом или специалистом не является.

Доводы заявителя об отсутствии в заключении эксперта информации о сервитуте противоречат содержанию заключения, из которого усматривается, что в ходе проведения судебной экспертизы экспертом учтены, в том числе актуальные сведения из Единого государственного реестра недвижимости. Расчет стоимости земельного участка произведен экспертом без учета ограничений (обременений) права, поскольку соглашение об установлении сервитута между сторонами заключено не было, сервитут не зарегистрирован (л.д. 144, 163-164).

Как следует из содержания апелляционной жалобы, ответчик не согласен с размером выкупной цены и просит определить его на основе данных представленного им отчета о рыночной стоимости, подготовленного ООО «Авант-Альянс» по состоянию на 06.09.2022, согласно которому стоимость изымаемого имущества определена в размере 3040220 рублей, и размер убытков, причиненных изъятием, 101201 рубль.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, разъяснено, что по смыслу статьи 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 55, пункта 1 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

При подаче иска истцом представлен отчет на 4 листах, который содержит только итоговые выводы специалиста. Мотивировочной части заключение не содержит, выводы специалиста проверить не представляется возможным (л.д. 66-69). Поскольку на момент рассмотрения дела судом первой и апелляционной инстанции сроки актуальности представленного истцом отчета <№>/зу от 12.09.2022, выполненного ООО «Авант-Альянс», истекли, он является некорректным, оснований для принятия в качестве надлежащего доказательства рыночной цены, определенной специалистом в представленном ответчиком отчете, у суда апелляционной инстанции не имеется.

При изложенных обстоятельствах, в связи с достаточной полнотой и мотивированностью заключения судебной экспертизы, отсутствием веских доводов со стороны ответчика, опровергающих данное заключение, ходатайство ответчика о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы не подлежит удовлетворению.

В целом доводы апелляционной жалобы выражают несогласие с выводами суда и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда, в связи с чем, признаются судебной коллегией несостоятельными, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не находит.

Безусловных оснований для отмены судебного постановления суда первой инстанции, предусмотренных ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по делу не установлено.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

в удовлетворении ходатайства администрации городского округа Верхняя Пышма о назначении повторной экспертизы отказать.

Решение Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 25.05.2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения.

Председательствующий А.А. Олькова

Судьи В.А. Зайцева

Т.А. Тяжова