Решение по делу № 2а-38/2016 от 08.07.2016

дело № 3а-38/2016

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

31 октября 2016 г.                                                                                                     г. Кострома

Костромской областной суд в составе:

председательствующего судьи Лукоянова А.Н.,

при секретаре Удаловой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Румянцева П.Р. к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Костромской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, администрации Костромской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной,

у с т а н о в и л:

Румянцев П.Р. обратился в суд с названным административным иском, с учетом уточнений административных исковых требований, сделанных в ходе рассмотрения дела, просил установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> и <данные изъяты>, площадью 251 121 кв.м и 4 346 кв.м, расположенных по <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 30 июля 2015 года в размере 138 410 719 рублей и 2 889 835 рублей соответственно.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанных земельных участков, которые были сформированы и поставлены на кадастровый учет 30 июля 2015 года. Земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> имеет разрешенное использование: для эксплуатации объектов производственного назначения; разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - объекты инженерной инфраструктуры.

Кадастровая стоимость данных земельных участков, утвержденная постановлением администрации Костромской области от 22.12.2014 г. № 543-а, составляет 408 626 602,41 руб. и 7 071 854,66 руб. соответственно. Однако согласно Отчету № 95-1/16 действительная рыночная стоимость участков 138 410 719 руб. и 2 889 835 руб. На отчет об оценке получено положительное экспертное заключение.

Таким образом, размер кадастровой стоимости участков завышен по сравнению с их реальной рыночной стоимостью, что влечет за собой увеличение размера налоговых платежей и свидетельствует о нарушении прав административного истца.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация г. Костромы и Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области /т. 1 л.д. 1/.

В ходе рассмотрения дела административный истец, основываясь на проведённой по делу судебной экспертизе, административные исковые требования изменил, просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости по состоянию на 30 июля 2015 года 159 964 000 рублей и 3 335 000 рублей /т. 3 л.д. 71/.

В судебном заседании представитель административного истца Румянцева П.Р. - Мартыненко А.Н. изменённые административные исковые требования, основанные на проведенной по делу судебной экспертизе, поддержала.

Представители административных ответчиков администрации Костромской области - Скородумов Д.Н., ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Костромской области Тихомирова Т.А., представители заинтересованных лиц - администрации города Костромы Пестерова Е.А., Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области Тулина О.А. не возражали против удовлетворения изменённых административных исковых требований.

Административный истец Румянцев П.Р., представитель административного ответчика - Управления Росреестра по Костромской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. От представителя Управления Росреестра по Костромской области не поступило возражений относительно измененных исковых требований.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В силу статьи 24.18. Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в числе прочих, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как видно из материалов дела, Румянцев П.Р. согласно свидетельствам о государственной регистрации права является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 251 121 кв.м, расположенного по <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации объектов производственного назначения, и земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 4 346 кв.м, расположенного по <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты инженерной инфраструктуры /т. 1 л.д. 9, 10/.

Согласно кадастровым справкам о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость указанных земельных участков по состоянию на 30 июля 2015 года составляет соответственно 408 626 602,41 руб. и 7 071 854, 66 руб. /том 1 л.д. 17, 18/.

В отчете об оценке рыночной стоимости № 95-1/16, выполненном оценщиком ЗАО «Аудит-Центр» С., рыночная стоимость указанных земельных участков по состоянию на 30 июля 2015 года определена в размере 138 410 719 руб. и 2 889 835 руб. /т. 1 л.д. 19-125/. На данный отчет представлено положительное экспертное заключение №2104/2016 /т. 1 л.д. 126-145/.

В комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков Румянцев П.Р. не обращался.

Ввиду возникновения сомнений в правильности представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков по ходатайству представителя административного истца Румянцева П.Р. - Мартыненко А.Н. назначена экспертиза по проверке отчета об установлении рыночной стоимости земельных участков и определению рыночной стоимости земельных участков.

В выводах экспертного заключения № 7/16, составленного экспертом В., указано, что оценщиком С. при составлении отчета № 95-1/16 допущены следующие нарушения и ошибки, влияющие на определение итоговой рыночной стоимости земельных участков.

Информация, использованная оценщиком при оценке, не является достоверной, достаточной и проверяемой: помещенные в отчет скрины объявлений не содержат указания на год их размещения на сайте; оценщиком приняты в расчет объекты-аналоги, информация по которым в объявлениях на продажу не соответствует требованиям достаточности и достоверности, оценщиком не предпринято попыток для выяснения у продавцов основных ценообразующих факторов объектов-аналогов, таких как: вид права (в объявлениях указаны лишь в двух объектах-аналогах); вид разрешенного использования; адрес объекта (в объявлениях указаны лишь в двух объектах-аналогах); расположение относительно автомагистрали (в объявлениях по четырем объектам-аналогам эта информация не указана); наличие инженерных сетей (в объявлениях указаны лишь в двух объектах-аналогах). Таким образом, принятая в расчет информация по объектам-аналогам не является проверяемой и внесение/не внесение оценщиком поправок при определении рыночной стоимости объектов необоснованно.

Оценщик не обосновал отсутствие поправки для объекта-аналога № 1 на наличие разрешения на строительство.

Величина поправки на торг определена как для активного рынка, несмотря на то, что в июле 2015 года рынок недвижимости характеризовался как неактивный.

Рыночную стоимость указанных земельных участков по состоянию на 30 июля 2015 года эксперт определил в размере 159 964 000 рублей и 3 335 000 рублей соответственно /т. 3 л.д. 2-65/.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется. Оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, стаж экспертной работы.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости земельных участков эксперт применил сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного подхода и применения затратного подхода. В ходе применения сравнительного подхода экспертом проведен анализ рынка предложений по продаже аналогичных земельных участков, и путем сопоставления характеристик объектов исследования и предлагавшихся к продаже объектов были отобраны только те участки, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемым. Информация об объектах-аналогах проанализирована экспертом и приведена в таблице.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Лица, участвующие в деле, экспертное заключение не оспаривали, с ним согласились, ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявляли.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным статьёй 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 251 121 кв.м, расположенного по <адрес>, по состоянию на 30 июля 2015 года составляет 159 964 000 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 4 346 кв.м, расположенного по <адрес>, по состоянию на 30 июля 2015 года составляет 3 335 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд

решил:

Административное исковое заявление Румянцева П.Р. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 251 121 кв.м, расположенного по <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации объектов производственного назначения, равной его рыночной стоимости по состоянию на 30 июля 2015 года в размере 159 964 000 (сто пятьдесят девять миллионов девятьсот шестьдесят четыре тысячи) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 4 346 кв.м, расположенного по <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты инженерной инфраструктуры, равной его рыночной стоимости по состоянию на 30 июля 2015 года в размере 3 335 000 (три миллиона триста тридцать пять тысяч) рублей.

Датой подачи заявления считать 08 июля 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Костромского областного суда              А.Н. Лукоянов