Решение по делу № 2-124/2023 (2-2135/2022;) от 25.11.2022

Дело №2-124/2023 УИД: 37RS0023-01-2022-002325-99

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 марта 2023 года г. Шуя Ивановской области

Шуйский городской суд Ивановской области

в составе председательствующего судьи Скокан К.А.,

при секретаре Вахтиной О.Н.,

с участием истца Русаковой А.С., ее представителя Ермакова М.Е.,

ответчика Ивановой И.Г.,

представителя ответчика индивидуального предпринимателя Большаковой Е.В. Куликовой А.А.,

третьего лица Русакова Д.В.,

представителя третьего лица ПАО «Россети Центр и Приволжье» Герман А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Русаковой А.С. к Ивановой И.Г., индивидуальному предпринимателю Большаковой Е.В. о признании договора купли-продажи расторгнутым (незаключенным) и возврате денежных средств,

У С Т А Н О В И Л:

Русакова А.С. обратилась в суд с исковым заявлением к Ивановой И.Г., Агентству недвижимости «Престиж», в котором просит признать незаключенным договор купли-продажи земельного участка, находящегося по адресу: …, и взыскать с Ивановой И.Г. в свою пользу денежные средства в размере 150000 руб., взыскать с Ивановой И.Г. и Агентства недвижимости «Престиж» в солидарном порядке моральный вред в размере 100000 руб., взыскать с Ивановой И.Г. судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 4500 руб.

Заявленные требования мотивированы тем, что летом 2022 г. истец с супругом решили купить земельный участок под строительство дома и стали копить деньги. 09.09.2022 г. на Авито истец нашла объявление о том, что агентство недвижимости «Престиж» продает земельный участок по адресу: …, со следующим описанием: есть возможность провести электричество и газ, стоимость участка 150000 руб. Объявление заинтересовало истца с супругом, они позвонили в агентство и договорились об осмотре. При встрече истец уточнила у представителя агентства Большаковой Е.В., может ли данный участок им подходить, так как они планировали строительство дома, на что получили ответ, что там можно строить дом и заниматься огородом. 10.09.2022 г. истец, ее супруг, Большакова Е.В. и внучка Ивановой И.Г. Козлова Ю. встретились на участке и осмотрели его. Посередине участка стояла электрическая опора, которая могла бы помешать построить дом. Истец спросила о возможности строительства при наличии данной опоры, на что Большаковой Е.В. уверила их с мужем, что опора стоит на участке незаконно и при обращении в электросеть будет обязательно переставлена. В этот же день супруг оформил в Сбербанке кредит на 100000 руб. на 5 лет под 23,35 % годовых, так как данная сумма требовалась для покупки земельного участка. 12.09.2022 г. по телефону истец еще раз дополнительно уточнила у Большаковой Е.В. информацию об обременениях земельного участка, последняя в очередной раз уверила, что обременений на объекте нет и можно спокойно строить дом.13.09.2022 г. в агентстве истец заключила договор купли-продажи земельного участка с собственником Ивановой И.Г., передала деньги и отправилась в МФЦ подавать документы на переход права собственности. 14.09.2022 г. на спорный земельный участок приехал геодезист и выставил точки для возведения забора, супруг истца выставил точки для будущего фундамента, после этого поехали в энергосеть попросить убрать электрическую опору. Сотрудники электросетей разъяснили истцу и ее супругу, чем чревато такое соседство с высоковольтными линиями, а также то, что на данный участок земли наложена охранная зона ЛЭП и строить жилой дом запрещено. На запросы истца из Россети поступил ответ, что вблизи спорного участка проходит объект недвижимости ВЛ-110 кВ «Шуйская-1», которая принадлежит на праве собственности ПАО «Россети Центр и Приволжье» в составе электросетевого комплекса «Шуя-1», а из кадастровой палаты поступил ответ, что в сведениях ЕГРН была выявлена техническая ошибка, в связи с чем органом регистрации прав осуществлен кадастровый учет части данного земельного участка в связи с прохождением охранной зоны и на часть земельного участка распространяются ограничения, предусмотренные ст. 56 ЗК РФ. Истец позвонила Большаковой Е.В. с просьбой расторгнуть сделку и вернуть денежные средства, однако у собственника Ивановой И.Г. денег уже не было. Большакова Е.В. предложила продать данный земельный участок и вернуть себе деньги. В настоящий момент сделка купли-продажи в Росреестре приостановлена по заявлению истца от 15.09.2022 г. на 6 месяцев. 17.09.2022 г. истцом в адрес ответчика Ивановой И.Г. была направлена претензия о возврате денежных средств и расторжении договора купли-продажи земельного участка. Ответа не последовало. В связи с чем, истец полагает, что договор купли-продажи земельного участка должен быть расторгнут в судебном порядке со взысканием с ответчика Ивановой И.Г. 150000 руб. Кроме того, с ответчиков Ивановой И.Г. и агентства недвижимости «Престиж» должен быть взыскан моральный вред в размере 100000 руб., так как они ввели истца в заблуждение по поводу земельного участка, из-за этого она не могла нормально спать, ее муж вынужден 5 лет платить кредит с переплатой в 70000 руб., а они остались и без земельного участка надлежащего состояния, и без денег, чтобы приобрести другой земельный участок, подходящий под строительство жилого дома.

В ходе рассмотрения дела была произведена замена ненадлежащего ответчика агентства недвижимости «Престиж» на его учредителя и руководителя индивидуального предпринимателя Большакову Е.В.

Также в ходе рассмотрения дела истцом Русаковой А.С. исковые требования были изменены, она просила признать расторгнутым (незаключенным) договор купли-продажи земельного участка, находящегося по адресу: …, и взыскать с Ивановой И.Г. в свою пользу денежные средства в размере 150000 руб., взыскать с Ивановой И.Г. и ИП Большаковой Е.В. в солидарном порядке моральный вред в размере 100000 руб., взыскать с Ивановой И.Г. судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 4500 руб. Кроме того, истцом были дополнены основания искового заявления, она просила признать договор купли-продажи земельного участка недействительным на основании ст. 178 ГК РФ, как сделку, совершенную под влиянием заблуждения покупателя относительно предмета сделки, так как из договора купли-продажи не следовало, что земельный участок отчуждается его собственником с обременением.

Истец Русакова А.С. и его представитель Ермаков М.Е. в судебном заседании сиковые требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении, дополнительно пояснили, что на спорном земельном участке строить жилой дом опасно, о наличии обременения истец не была уведомлена, наоборот, на неоднократные вопросы относительно располагающейся на земельном участке опоры ЛЭП, получала заверения, что ее можно передвинуть. Таким образом, совместными действиями ответчиков истец была введена в заблуждение относительно основных характеристик и свойств земельного участка. С агентством недвижимости «Престиж» истец агентский договор не заключала.

Ответчик Иванова И.Г. с исковыми требованиями не согласилась, дополнительно пояснила, что получила спорный земельный участок в 90-х гг. под подсобное хозяйство, там не строилась, с супругом на участок не ездили. Когда муж умер, решила его продать. Столбы на участке были все время, но они не интересовались, можно на участке строиться или нет. О характеристиках участка, в том числе, о наличии обременений, она не знала, при заключении договора купли-продажи земельного участка эти сведения в выписке из ЕГРН также отсутствовали.

Представитель ответчика индивидуального предпринимателя Большаковой Е.В. Куликова А.А. полагала, что ее доверить является ненадлежащим ответчиком по делу, так как никаких договорных отношений у агентства недвижимости «Престиж» ни с Русаковой А.С., ни с Ивановой И.Г. не было. Отношения по договор купли-продажи земельного участка возникли только у продавца и покупателя. Относительно характеристик земельного участка, имеющихся ограничений, Большакова Е.В. знала только со слов продавца и имеющейся выписки из ЕГРП. При осмотре земельного участка истец и ее супруг опоры ЛЭП видели, на их вопрос можно ли строиться, им было предложено обратиться в Россети. Сведения о наличии охранной зоны на части спорного земельного участка появились в Росреестре только после заключения сторонами договора купли-продажи.

Третье лицо Русаков Д.В. заявленные требования поддержал в полном объеме.

Представитель третьего лица ПАО «Россети Центр и Приволжье» Герман А.В. пояснила, что на часть земельного участка, расположенного по адресу:.., налагается охранная зона двухцепной воздушной линии электропередачи ВЛ-110 кВ «Шуйская-1», которая принадлежит ПАО «Россети Центр и Приволжье» на праве собственности в составе электросетевого комплекса «Шуя-1». Согласно технической документации на электросетевой комплекс, указанная ВЛ строилась поэтапно в 1959-1992 гг. В соответствии с Правилами ФБУ «Кадастровая палата» по Ивановской области в государственный кадастр недвижимости 15.09.2011 г. внесены сведения об охранной зоне двухцепной воздушной линии электропередачи ВЛ-110 кВ «Шуйская-1». Земельные участки в границах охранных зон у собственников не изымаются и используются ими с соблюдением установленного для этих земельных участков особого правового режима (ограничивающего или запрещающего те виды деятельности, которые не совместимы с целями установления зон). Ранее строительство на таких земельных участках было возможно по согласованию с сетевой организацией. Обычно Россети всегда согласовывают строительство, и этот участок, скорее всего, не был бы исключением. Однако, так как подан иск в суд, в согласовании на данный момент отказали бы. Вместе с тем, в настоящее время принят Федеральный закон № 270-ФЗ от 18.02.2023 г., согласно которому с 01.09.2023 г. строительство на земельных участках, находящихся в охранных зонах, возможно без согласования, в случае, если строительство осуществляется 4 метра и более от ЛЭП по линии 110 кВ. Спорный земельный участок находится в более чем 4-хметровой удаленности от линий электропередачВЛ-110 кВ «Шуйская-1», т.е. они находятся за границами участка. Та опора, которая находится на территории участка, питает соседнее домовладение, ее можно перенести по заявлению собственника земельного участка по согласованию с ПАО «Россети Центр и Приволжье».

Представитель третьего лица ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ивановской области, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, в суд направлен отзыв на исковое заявление, согласно которому в ЕГРН содержатся актуальные сведения о ранее учтенном земельном участке, расположенном по адресу: …, уточненной площадью 1181 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – личное подсобное хозяйство. Согласно актуальным сведениям в отношении вышеуказанного земельного участка зарегистрировано право собственности Ивановой И.Г. на основании свидетельства о праве на наследство по закону. Сведений о зарегистрированных переходах прав в ЕГРН отсутствуют. Согласно сведениям ЕГРН вышеуказанный земельный участок частично расположен в зоне с особыми условиями использования территории, реестровый номер границы 37:20-6.179. В этой связи в отношении части данного земельного участка (817 кв.м.) установлены ограничения, предусмотренные ст. 56 ЗК РФ, следующего содержания: «Ограничения (обременения) согласно гл. 3,4 постановления № 160 от 24.02.2009 г.», начало действия ограничений 19.10.2022 г. Сведения о расположенных на указанном выше земельном участке объектах капитального строительства в ЕГРН отсутствуют.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ судом принято решение о рассмотрении дела при данной явке в отсутствии неявившихся лиц.

Заслушав стороны, изучив материалы дела, исследовав доводы искового заявления, письменных возражений, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктами 1 и 2 ст. 469 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

По правилам ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу положений ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Согласно ст. 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. В случае предоставления продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (ч. 3).

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ст. 167 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 ст. 178 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

По смыслу приведенных положений п. 1 ст. 178 Гражданского кодекса РФ, заблуждение предполагает, что при совершении сделки лицо исходило из неправильных, не соответствующих действительности представлений о каких-то обстоятельствах, относящихся к данной сделке. Так, существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность.

Вопрос о том, является ли заблуждение существенным или нет, должен решаться судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела исходя из того, насколько заблуждение существенно не вообще, а именно для данного участника сделки.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 178 ГК РФ при наличии перечисленных выше условий, заблуждение предполагается достаточно существенным, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

Под заблуждением понимается неправильное, ошибочное, не соответствующее действительности представление лица об элементах совершаемой им сделки (в данном случае - о предмете сделки). Внешнее выражение воли в таких случаях не соответствует ее подлинному содержанию. Заблуждение должно существовать уже в момент совершения сделки и иметь существенное значение для ее совершения.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В судебном заседании установлено, что 13.09.2022 г. между Русаковой А.С. (покупателем) и Ивановой И.Г. (продавцом) был заключендоговор купли-продажи земельного участка, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства, с кадастровым номером …, площадью 1181+/–12 кв.м., находящийся по адресу: … Основное строение на указанном земельном участке отсутствует.

Пунктами 4, 5 Договора установлено, что покупатель купил у продавца указанный земельный участок за 150000 руб. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора. Продавец претензий не имеет.

Пунктом 8 Договора купли-продажи предусмотрено, что продавец продал, а покупатель купил по настоящему договору земельный участок свободным от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора они не могли не знать.

В соответствии с условиями договора Русакова А.С. передала Ивановой И.Г. денежные средства в размере 150000 руб., что подтверждается распиской Ивановой И.Г. от 13.09.2022 г.

Истцом в исковом заявлении и впоследствии в судебном заседании даны пояснения, что для приобретения данного земельного участка ее супруг Русаков Д.В. 10.09.2022 г. оформил в Сбербанке кредит на 100000 руб. на 5 лет под 23,35 % годовых. Факт заключения Русаковым Д.В. данного кредитного договора подтверждается справкой ПАО Сбербанк от 09.02.2023 г., графиком платежей, выпиской по счету дебетовой карты Русакова Д.В.

В ходе рассмотрения дела Русаковой А.С., Русаковым Д.В., Ивановой И.Г. и представителем индивидуального предпринимателя Большаковой Е.В. были даны подробные пояснения относительно обстоятельств и продолжительности заключения сделки. Из пояснений данных лиц следует, что все они встречались, выезжали на место нахождения участка, где сторона истца обратила внимание на опоры ЛЭП, которые находятся рядом с земельным участком и непосредственно на самом участке. После этого они ознакомились с межевым планом, выпиской ЕГРН на земельный участок, в интернете открыли кадастровую карту. Согласно пояснениям истца Русаковой А.С. в судебном заседании у опоры, которая стояла посередине участка, не была выделена земля, а у других столбов рядом с земельным участком обозначена территория. Они с супругом уточнили, что под эти столбы выделяли землю и решили данный земельный участок приобрести.

Указанные обстоятельства подтверждены истцом в судебном заседании, ответчиками не оспаривались.

13.09.2022 г. истец Русакова А.С. подала документы в МКУ «МФЦ» г. Шуя для регистрации перехода прав собственности на вышеуказанный земельный участок, которая была приостановлена по заявлению Русаковой А.С. от 15.09.2022 г. до 14.03.2023 г.

Согласно пояснениям Русаковой А.С. в судебном заседании основанием для приостановления государственной регистрации послужила полученная ею информация следующего характера.

Так, согласно сообщения ПАО «Россети Центр и Приволжье» в адрес Русаковой А.С., вблизи ее земельного участка проходит объект недвижимости ВЛ-110 кВ «Шуйская-1», которая принадлежит на праве собственности ПАО «Россети Центр и Приволжье» в составе электросетевого комплекса «Шуя-1». Согласно технической документации на электросетевой комплекс, указанная линия электропередачи строилась поэтапно в 1959/1992 гг. В соответствии с действующими в настоящее время «Правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон», утвержденными Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 г. № 160, сведения о границах охранной зоны ВЛ-110 кВ «Шуйская-1» внесены в документы кадастрового учета 15.09.2011 г. Земельные участки в границах охранных зон у собственников не изымаются и используются ими с соблюдением установленного для этих земельных участков особого правового режима (ограничивающего или запрещающего те виды деятельности, которые не совместимы с целями установления зон).

Согласно ответа ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ивановской области от 01.11.2022 г. № 13/6612, Русаковой А.С. было сообщено, что в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке, приобретенном истцом, а также о зоне с особыми условиями использования территории: охранной зоне двухцепной воздушной линии электропередачи ВЛ-110 кВ «Шуйская-1». Сведения об охранной зоне внесены в ЕГРН 15.09.2011 г. на основании Заявления о внесении в ГКН сведений об охранных зонах магистральных трубопроводов, газораспределительных сетей и объектов электросетевого хозяйства от 16.08.2011 г. № 37_501/11-2060, Постановления Правительства РФ «Об установлении охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» № 160 от 24.02.2009 г., Карты (плана) от 23.06.2011 г. В рамках рассмотрения обращения Русаковой А.С. 19.10.2022 г. в сведениях ЕГРН была выявлена техническая ошибка, в связи с чем органом регистрации прав осуществлен кадастровый учет части земельного участка истца в связи с прохождением вышеуказанной охранной зоны. На часть земельного участка распространяются ограничения, предусмотренные ст. 56 ЗК РФ.

В связи с поступившей в ее адрес информацией относительно характеристик приобретенного земельного участка, 17.09.2022 г. Русакова А.С. направила в адрес Ивановой И.Г. претензию с требованием о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 13.09.2022 г. с выплатой денежных средства в размере 150 000 руб. в счет возврата уплаченной суммы по договору купли-продажи. В обоснование претензии указала, что 14.09.2022 г. после заключения сделки купли-продажи земельного участка с помощью сотрудников электросетей выяснилось, что данный участок не пригоден к застройке и дальнейшему проживанию, так как большая часть участка находится на территории высокого напряжения ЛЭП.

Указанная претензия была оставлена ответчиком Ивановой И.Г. без удовлетворения.

Ввиду несогласия ответчика исполнить требования в досудебном порядке и полагая, что земельный участок имеет существенные недостатки, Русакова А.С. обратилась в суд с настоящим иском.

Истец настаивает на том, что приобретала данный участок с целью его последующего использования для строительства дома.

Между тем, она выяснила, что не сможет использовать участок по тому назначению для которого его приобретала, т.к. участок ограничен в пользовании поскольку находится в границах зоны электрических сетей.

Так, согласно листу 3 раздела 1 выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости – земельном участке с кадастровым номером …, общей площадью 1181+/– 12 кв.м., расположенном по адресу: …, имеются ограничения прав на участок площадью 817 кв. м, предусмотренные ст. 56 ЗК РФ; срок действия с 19.10.2022 г.; реквизиты документа-основания: карта (план) от 16.08.2011 г. б/н, выдан ООО «Омега», документ на внесение сведений о зоне от 16.08.2011 г. № 37_501/11-2060, выдан Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ивановской области, письмо ФГБУ «ФКП Росреестра» от 14.10.2016 г. № 11-2647-16. В листе 1 раздела 4.1 данной Выписки указано содержание ограничения: ограничения (обременения) согласно гл. 3,4 Постановления № 160 от 24.02.2009 г.; реестровый № границы: 37:20-6.179; вид объекта реестра границ: Зона с особыми условиями использования территории; Вид зоны по документу: Охранная зона двухцепной воздушной линии электропередачи ВЛ-110 кВ «Шуйская-1»; Тип зоны: охранная зона инженерных коммуникаций.

Истец настаивает на том, что в настоящее время использовать участок по его назначению, т.е. для тех целей, для которых она его приобретала, невозможно, т.к. согласно ответу ПАО «Россети Центр и Приволжье» на запрос суда от 16.01.2023 г. в соответствии со ст. 56 Земельного кодекса РФ и положениями Постановления Правительства РФ № 160 от 24.02.2009 г. «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» право собственности на эти земельные участки ограничено по основаниям, установленным земельным законодательством. Участки находятся в охранной зоне и без письменного решения о согласовании сетевыми организациями юридическим и физическим лицам, запрещаются, в том числе, строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений; проезд машин и механизмов, имеющих общую высоту с грузом или без груза от поверхности дороги боле 4,5 метра (в охранных зонах воздушных линий электропередачи); посадка и вырубка деревьев и кустарников и прочие ограничения.

Истец настаивает, что до заключения сделки со стороны ответчиков ей не были доведены до сведения вышеуказанные ограничения по участку. В представленной до заключения сделкивыписке из ЕГРП на спорный участок сведений о наличии ограничений не имелось.

В подтверждение данной позиции со стороны истца суду также представлено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 05.10.2022 г. по заявлению Русаковой А.С., зарегистрированном в КУСП № 9657 от 26.09.2022 г. по факту мошеннических действий со стороны Большаковой Е.В. и Ивановой И.Г. при продаже земельного участка.

Также в судебном заседании истец Русакова А.С. представила письменный запрос от 10.02.2023 г., направленный ею в адрес ПАО «Россети Центр и Приволжье» с просьбой согласовать строительство жилого помещения площадью 144 кв.м., этажностью 2 этажа, на земельном участке по адресу: …, который находится в охранной зоне ЛЭП, а также письменный отказ ПАО «Россети Центр и Приволжье» от 15.02.2023 г. в согласовании строительства жилого дома на указанном земельном участке в границах охранной зоны ВЛ-110 кВ «Шуйская-1».

Однако суд не может согласиться с доводами истца исходя из следующего.

Исходя из положений под. 2 п. 2 ст. 178 ГК РФ следует, что заблуждение предполагает, что при совершении сделки лицо основывалось на неправильных, не соответствующих действительности представлениях о предмете сделки, заблуждалось о качестве приобретаемого объекта недвижимости, которые при обычных условиях гражданского оборота являются существенными.

В рассматриваемом случае сторонами в договоре купли-продажи исчерпывающим образом определены качественные характеристики объекта недвижимого имущества, являющегося предметом сделки - продавец продал, а покупатель купила земельный участокс кадастровым номером 37:20:040412:77, площадью 1181+/– 12 кв. м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: …. Участок стоит на кадастровом учете, его границы и площадь определены и учтены в ГКН.

До заключения сделки истец и ее супруг осматривали местоположение участка, знакомились с документами на него, выезжали на место и видели, в том числе, имеющуюся рядом с участками ЛЭП, а также опору, расположенную непосредственно на земельном участке.

Также судом установлено, что при совершении сделки истец была свободна в заключении договора, действовала по своему усмотрению и в своем интересе, видела и понимала, какой она приобретает участок, где он находится, какие объекты расположены рядом с участком (ЛЭП).

Соответственно, суд приходит к выводу, что истец до заключения сделки имела все возможности выяснить все сведения о приобретаемом участке, в том числе, о его качестве и возможности дальнейшего использования для целей возведения на немжилого дома.

То обстоятельство, что впоследствии, истец полагает для себя невозможным возведение на приобретенном участке жилого дома из-за расположения рядом с участком охранной зоны ЛЭП, не является доказательством введения истца на момент совершения сделки в заблуждение со стороны ответчиков.

Как уже было указано выше, до заключения сделки истцу со стороны ответчиков были представлены все необходимые для сделки документы, в том числе, и межевой план земельного участка, в котором на схеме расположения земельных участков в масштабе 1:2000 имелись указания на наличие ограничений по участку.

Более того, как следует из выписки из ЕГРН, а также договора купли-продажи, истец приобретала земельный участок с назначением - для ведения личного подсобного хозяйства, что никак не говорит о невозможности использования участка по его назначению при наличии ЛЭП. Кроме того, согласно пояснениям представителя ПАО «Россети Центр и Приволжье» в судебном заседании возможность строительства на спорном земельном участке не исключается в связи с принятием Федерального закона № 270-ФЗ от 18.02.2023 г., согласно которому с 01.09.2023 г. строительство на земельных участках, находящихся в охранных зонах, возможно без согласования с электросетевой организацией в случае, если строительство осуществляется 4 метра и более от ЛЭП по линии 110 кВ.

Довод истца о том, что ответчики заверили ее, что обременений на земельном участке нет и можно спокойно строить дом, судом не принимается. При должной осмотрительности истец не лишена была возможности до заключения сделки проверить правильность сведений, содержащихся в выписке из ЕГРН, направив соответствующие запросы в ПАО «Россети Центр и Приволжье» ФГБУ «ФКП Росреестра», что она и сделала непосредственно после заключения сделки и передачи денежных средств Ивановой И.Г.

При этом, суд обращает внимание, что согласно ответу ФГБУ «ФКП Росреестра» от 01.11.2022 г. на запрос истца, сведения об охранной зонедвухцепной воздушной линии электропередачи ВЛ 110-кВ «Шуйская-1» внесены в ЕГРН в 15.09.2011 г. Сведения ЕГРН являются открытыми и общедоступными, истец, действуя как добросовестный покупатель имел возможность с ними ознакомиться до заключения сделки купли-продажи.

Кроме того, довод истца о том, что она приобретала участок именно для целей возведения на немжилого дома, суд также не принимает во внимание. Со стороны истца не представлено ни одного доказательства в подтверждение указанному доводу. О данном факте настаивает только истец и ее супруг. При этом, никаких достоверных и допустимых доказательств данному обстоятельству не представлено. Кроме того, в судебном заседании также установлено, что несмотря на то, что земельный участок подпадает под охранную зону, строительство на земельном участке жилого дома без нарушения соответствующих нормативных предписаний, является возможным. При таких обстоятельствах, доводы иска о невозможности использования земельного участка для индивидуального жилищного строительства, не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Истец утверждает, что продажей земельного участка, а также сопровождением сделки занималось агентство недвижимости «Престиж» в лице его директора – индивидуального предпринимателя Большаковой Е.В. Однако договора об оказании услуг, заключенного с АН «Престиж»с продавцом Ивановой И.Г., либо с покупателем Русаковой А.С., сторонами не представлено. Тот факт, что представителем индивидуального предпринимателя Большаковой Е.В. не оспаривается посредническое участие агентства недвижимости в сделке по договору купли-продажи земельного участка, совершенной между продавцом Ивановой И.Г. и покупателем Русаковой А.С., не влечет за собой каких-либо юридических последствий от нее, так как никаких договоров непосредственно с Русаковой А.С. индивидуальный предприниматель Большакова Е.В. не заключала, обязательств перед истцом не имела.

Суд полагает, что при должной осмотрительности истец до заключения сделки имела все возможности выяснить качественные характеристики приобретаемого земельного участка.

Оценивая имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что спорный земельный участок на момент приобретения истцом не имел существенных недостатков, которые могли бы послужить основанием для расторжения договора купли-продажи. Наличие охранной зоны не препятствует возведению строительства на земельном участке как жилого дома, так и хозяйственных построек, поскольку площади земельного участка, которая не попадает по охранную зону достаточно для возведения строения. До заключения договора купли-продажи спорного земельного участка истец самостоятельно осмотрела земельный участок, который намеревалась купить, и каких-либо сомнений по поводу его приобретения и дальнейшего использования у нее не возникло.

Установленные в ходе рассмотрения дела обстоятельства в своей совокупности свидетельствуют об отсутствии правовых оснований для признания договора купли-продажи земельного участка недействительным, как сделки, совершенной под влиянием заблуждения.

В то же время, суд считает необходимым отметить, что отказ в удовлетворении исковых требований о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки не препятствует истцу в реализации защиты своего нарушенного права путем предъявления иных требований к ответчикам.

Учитывая, что договор купли-продажи земельного участка, заключенный 13.09.2022 г. между Ивановой И.Г. и Русаковой А.С., недействительным в судебном порядке не признан, а индивидуальный предприниматель Большакова Е.В. каких-либо обязательств перед истцом Русаковой А.С. не имела, ее права по указанному гражданскому делу не нарушала, оснований для взыскания с ответчиков в пользу истца компенсации морального вреда также не имеется.

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований истца в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Русаковой А.С. к Ивановой И.Г., индивидуальному предпринимателю Большаковой Е.В. о признании договора купли-продажи расторгнутым (незаключенным) и возврате денежных средств отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ивановский областной суд через Шуйский городской суд Ивановской области в течение месяца со дня изготовления данного решения в окончательной форме.

Председательствующий К.А. Скокан

Решение в окончательной форме изготовлено 22 марта 2023 года.