Решение по делу № 33-8471/2019 от 16.09.2019

Судья Черных А.В.
Судья-докладчик Амосов С.С.	по делу № 33-8471/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

19 ноября 2019 г. г. Иркутск

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Амосова С.С.,

судей Кравченко Е.Г. и Орловой Л.В.,

при секретаре Новоселове Д.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-62/2019 по иску Бенедюк Т.В., Кириловой О.О., Санаровой Н.Н., Клементьевой А.В., Пивень А.М., Романович Е.Н., Пикалова А.В., Сотниковой Л.А., Демьяновой Л.Е., Артамоновой В.Л. к закрытому акционерному обществу "Стройкомплекс", администрации Ангарского городского округа, управлению архитектуры и градостроительства администрации Ангарского городского округа о признании недействительными дополнительных соглашений к договору аренды земельного участка, применении последствий недействительности дополнительных соглашений

по апелляционной жалобе Бенедюк Т.В., Кириловой О.О., Санаровой ФИО48, Пивень ФИО47, Романович ФИО46, Пикалова А.М. Сотниковой Л.А., Демьяновой Л.Е., Артамоновой В.Л.

на решение Ангарского городского суда Иркутской области от 4 июня 2019 г. по данному делу.

Заслушав доклад судьи Амосова С.С., объяснения Бенедюк Т.В., Санаровой Н.Н., Романович Е.Н., Демьяновой Л.Е., Артамоновой В.Л. и ее представителя Артамонова А.Ф., представителя истцов по заявлению Бутакова С.Г., поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения представителей ЗАО ""Стройкомплекс" - Зверевой Т.А. и Мельникова А.В., представителя администрации Ангарского муниципального образования - Комисаровой Н.А., представителя управления архитектуры                                        и градостроительства администрации Ангарского городского округа - Клыковой Н.Л. о согласии с решением, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда

установила:

в обоснование исковых требований истцы указали, что Дата изъята . на основании постановления мэра Ангарского муниципального образования Номер изъят утвержден акт Номер изъят от Дата изъята выбора и обследования земельного участка. Предварительно согласовано место размещения многосекционного, блокированного 5-10 этажного жилого дома Номер изъят со встроено-пристроенными объектами социально-культурного и бытового назначения.

Для использования в целях строительства указанного объекта на основании договора аренды Номер изъят от Дата изъята "Стройкомплекс" предоставлен земельный участок площадью (данные изъяты) кв.м.                с кадастровым Номер изъят

На основании подписанных 1 Дата изъята между арендодателем, администрацией Ангарского муниципального образования и арендатором, застройщиком ЗАО "Стройкомплекс" дополнительных соглашений к договору аренды, застройщику предоставлены два земельных участка: с кадастровым Номер изъят площадью (данные изъяты) кв.м. и                                с кадастровым Номер изъят площадью (данные изъяты) кв.м., для использования в целях строительства многосекционного, блокированного 5-10 этажного жилого дома Номер изъят со встроено-пристроенными объектами социально-культурного и бытового назначения.

По мнению истцов, передача земельного участка площадью (данные изъяты) кв.м. с кадастровым Номер изъят на основании дополнительных соглашений является незаконной, поскольку он является общим имуществом собственников помещений в многоквартирных домах, расположенных на данном земельном участке, и его образование путем выделения из состава земельного участка площадью (данные изъяты) кв.м. нарушает права жителей <адрес изъят>.

Проектом застройки ранее предполагалось, что спорная территория также будет относиться к их жилым домам. Орган местного самоуправления не имел права распоряжаться этой территорией. Построенные многоквартирные дома были введены в эксплуатацию, жилые помещения в них переданы в частную собственность граждан, у которых возникло право общей долевой собственности на весь ранее предоставленный под застройку земельный участок площадью (данные изъяты) кв.м. с кадастровым Номер изъят. На спорной территории предполагалось размещение сквера, а затем - теннисных кортов для жителей.

Кроме того, нарушены их права на благоприятную окружающую среду, наличие озелененной территории, предназначенной для отдыха, для игр, пешеходных дорожек. Тем не менее, в начале Дата изъята                                      ЗАО "Стройкомплекс", получив разрешение на строительство, приступило               к выполнению изыскательных работ для строительства многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым Номер изъят

Оспоренные сделки совершены в обход установленных жилищным, земельным законодательством, и законодательством о градостроительной деятельности, процедур формирования застроенной территории города.

Истцы Бенедюк Т.В., Кирилова О.О., Санарова Н.Н., Клементьева А.В., Пивень А.М., Романович Е.Н., Пикалов А.В., Сотникова Л.А., Демьянова Л.Е., Артамонова В.Л. просили:

- признать недействительным дополнительное соглашение                             от Дата изъята к договору аренды земельного участка от Дата изъята Номер изъят

- применить последствия недействительности дополнительного соглашения, погасив соответствующую запись в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации этого дополнительного соглашения;

- признать недействительным дополнительное соглашение                            от Дата изъята к договору аренды земельного участка Дата изъята Номер изъят

- применить последствия недействительности дополнительного соглашения, погасив соответствующую запись в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации этого дополнительного соглашения.

Решением Ангарского городского суда Иркутской области от Дата изъята в удовлетворении исковых требований отказано полностью.

В апелляционной жалобе Бенедюк Т.В., Кирилова О.О., Санарова Н.Н., Пивень А.М., Романович Е.Н., Пикалов А.В., Сотникова Л.А., Демьянова Л.Е., Артамонова В.Л просят отменить решение суда, принять новое решение об удовлетворении иска.

По мнению заявителей апелляционной жалобы, суд первой инстанции допустил нарушения норм материального и процессуального права.

Как указывают истцы, суд не применил положения градостроительного и жилищного законодательства, запрещающего формирование земельных участков для размещения построенных многоквартирных жилых домов без утверждения проекта планировки территории с проведением публичных слушаний.

Многоквартирные жилые дома являются единым комплексом, первоначально предоставленный под их строительство земельный участок в силу закона перешел в собственность жителей домов, и не подлежал уменьшению путем раздела без их согласия. Факт возведения единого комплекса подтвержден проектной документацией застройщика, которая включает эскизный проект, содержащий план размещения на спорной территории теннисного корта.

Заявители апелляционной жалобы считают, что судом необоснованно проведена комплексная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза, так как экспертиза не может подменить необходимость проведения публичных процедур по вопросам межевания застроенной территории микрорайона. Само заключение судебных экспертов является недопустимым доказательством, составлено с многочисленными нарушениями, допущенными экспертами. В нем отсутствуют достоверные подписки экспертов о предупреждении об ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперты сами собирали некоторые материалы для исследования. Суд первой инстанции необоснованно отклонил ходатайство истцов о подложности данного заключения. Строительно-техническое исследование является необъективным, противоречит действующим строительным нормам и правилам, правилам градостроительства. Судом сформулированы неправильные вопросы, не дана оценка отзыву Ангарской организации Союза архитекторов России Номер изъят от Дата изъята                           на заключение судебных экспертов.

Суд не дал оценку доводам истцов о том, что оспариваемые сделки совершены с целью обхода законодательства без предварительного согласования места размещения объекта.

Относительно апелляционной жалобы в письменной форме                          от представителя администрации Ангарского городского округа                             по доверенности Петровой С.В., и представителя ЗАО "Стройкомплекс" по доверенности Зверевой Т.А., поступили возражения, в которых они просят оставить апелляционную жалобу без удовлетворения.

Истцы Пивень А.М., Пикалов А.В., Сотникова Л.А., Климентьева А.В. надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания. Сведений о причинах неявки не представлено.

Судебная коллегия на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрела дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, рассмотрев его, согласно части 1 статьи 3271 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений, судебная коллегия пришла                к следующему выводу.

Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами реестровых дел, что истцы являются собственниками квартир                                 в многоквартирных домах, <адрес изъят> (данные изъяты)

Постановлением мэра Ангарского муниципального образования                  Номер изъят от Дата изъята земельный участок с кадастровым Номер изъят, площадью (данные изъяты) кв.м., расположенный по адресу: <адрес изъят> предоставлен ЗАО "Стройкомплекс" в аренду на 20 лет для использования в целях строительства многосекционного, блокированного 5-10 этажного жилого дома Номер изъят со встроенно-пристроенными объектами социально-культурного и бытового назначения.

Между арендатором ЗАО "Стройкомплекс" и арендодателем, администрацией Ангарского муниципального образования заключен договор аренды Номер изъят от Дата изъята указанного земельного участка, срок действия договора - по Дата изъята . Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от Дата изъята

В соответствии с пунктом 1 раздела 1 договора арендодатель из земель поселений предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью (данные изъяты) кв.м. с кадастровым Номер изъят, расположенный по <адрес изъят>                   со встроенно-пристроенными объектами социально-культурного и бытового назначения. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке Дата изъята

В период с Дата изъята на земельном участке с кадастровым Номер изъят возведены многоквартирные жилые дома Номер изъят, которые введены в эксплуатацию на основании соответствующих разрешений, а также нежилое здание Номер изъят

Дата изъята . между администрацией Ангарского муниципального образования и ЗАО "Стройкомплекс" подписано дополнительное соглашение. Пункт 1.1 договора аренды земельного участка Номер изъят Дата изъята . изложен в следующей редакции: "Арендодатель из земель населенных пунктов предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельные участки:

- земельный участок площадью (данные изъяты) кв.м. с кадастровым Номер изъят, расположенный по <адрес изъят> со встроено-пристроенными объектами социально-культурного              и бытового назначения (СКБ);

- земельный участок общей площадью (данные изъяты) кв.м. с кадастровым Номер изъят расположенный по <адрес изъят> со встроенно-пристроенными объектами социально-культурного                и бытового назначения (СКБ)".

Дополнительным соглашением от Дата изъята пункт 1.1 договора аренды земельного участка Номер изъят от Дата изъята г. (в редакции дополнительного соглашения от Дата изъята изложен в следующей редакции: "Арендодатель из земель населенных пунктов предоставляет, арендатор принимает в аренду земельный участок площадью (данные изъяты) кв.м с кадастровым Номер изъят, расположенный по <адрес изъят> со встроено-пристроенными объектами социально-культурного и бытового назначения".

Дополнительные соглашения зарегистрированы Управлением Росреестра по Иркутской области в установленном законом порядке, земельные участки в измененных границах поставлены на кадастровый учет под Номер изъят, Номер изъят

Суд первой инстанции, отказывая в иске, применяя положения частей 2-5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ                         "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"                       и пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, исходил из того, что формирование земельных участков под многоквартирными домами Номер изъят по адресу: <адрес изъят> не производилось.

Как указал суд первой инстанции, истцы не обращались                                 в уполномоченные органы для формирования земельного участка с целью установления его площади и границ, утверждения схемы его расположения                в существующей застройке.

На основании заключения Номер изъят от Дата изъята судебного эксперта Кожевниковой К.А., которая проводила строительно-техническое исследование в рамках комплексной судебной строительно-технической                 и землеустроительной экспертизы, суд сделал вывод, что площади (данные изъяты) кв.м.) оставшегося земельного участка с кадастровым Номер изъят достаточно для эксплуатации многоквартирных жилых домов Номер изъят и нежилого здания Номер изъят по указанному адресу.

Таким образом, суд признал оспоренные дополнительные соглашения к договору аренды земельного участка, переданного застройщику ЗАО "Стройкомплекс", не противоречащими закону и не нарушающими прав истцов, как не повлекшими для них неблагоприятных последствий. Суд указал, что приведение сторон в первоначальное положение не будет способствовать восстановлению каких-либо прав истцов на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирных домов.

При этом суд первой инстанции не согласился с заявлением ответчиков о применении исковой давности, поскольку только в Номер изъят застройщик ЗАО "Стройкомплекс" приступил к выполнению изыскательских работ                  на земельном участке с кадастровым Номер изъят о чем истцам стало известно также в Дата изъята Исковые заявления поданы                                 в суд Дата изъята и Дата изъята (производство по которым было объединено), т.е. в пределах срока, предусмотренного статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции               об отсутствии оснований для применения исковой давности по правилам статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как суд правильно установил время начала исполнения оспоренных сделок,                        с момента которого трехлетний срок не истек.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда об отказе в иске, поскольку эти выводы основаны на неправильном применении норм материального права.

Частью 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что решение суда должно быть законным                         и обоснованным.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие                              из установленных фактов.

Такие разъяснения о применении закона изложены в пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации                           от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении".

Решение Ангарского городского суда Иркутской области по данному делу этим требованиям не отвечает.

Пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права                  и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона                     не следует, что такая сделка оспорима или должны                                применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ).

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Пунктом 3 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения правоотношений) предусмотрено, что в случае, если в соответствии с федеральным законом образование земельных участков должно осуществляться с учетом документации по планировке территории или иного предусмотренного федеральным законом документа, в заявлении об образовании земельных участков указываются реквизиты таких документов.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" (в ред. Федерального закона от 20 марта 2011 г.               N 41-ФЗ), до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений в случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Не допускается требовать в указанном случае предоставление других документов для утверждения проектов планировки территорий, проектов межевания территорий.

Частью 5 статьи 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на дату заключения оспоренных дополнительных соглашений к договору аренды, предусмотрено, что проекты планировки территории и проекты межевания территории, подготовленные в составе документации по планировке территории на основании решения органа местного самоуправления поселения или органа местного самоуправления городского округа, до их утверждения подлежат обязательному рассмотрению на публичных слушаниях.

Порядок организации и проведения публичных слушаний по проекту планировки территории и проекту межевания территории определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений настоящей статьи (часть 6 статьи 46).

В целях соблюдения права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства публичные слушания по проекту планировки территории и проекту межевания территории проводятся с участием граждан, проживающих на территории, применительно к которой осуществляется подготовка проекта ее планировки и проекта ее межевания, правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на указанной территории, лиц, законные интересы которых могут быть нарушены в связи с реализацией таких проектов (часть 7 статьи 46).

При проведении публичных слушаний по проекту планировки территории и проекту межевания территории всем заинтересованным лицам должны быть обеспечены равные возможности для выражения своего мнения (часть 8 статьи 46).

Участники публичных слушаний по проекту планировки территории и проекту межевания территории вправе представить в уполномоченные на проведение публичных слушаний орган местного самоуправления поселения или орган местного самоуправления городского округа свои предложения и замечания, касающиеся проекта планировки территории или проекта межевания территории, для включения их в протокол публичных слушаний (часть 9 статьи 46).

Заключение о результатах публичных слушаний по проекту планировки территории и проекту межевания территории подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещается на официальном сайте поселения (при наличии официального сайта поселения) или на официальном сайте городского округа (при наличии официального сайта городского округа) в сети "Интернет" (часть 10 статьи 46).

Исходя из положений Градостроительного кодекса Российской Федерации элементами планировочной структуры являются кварталы, микрорайоны, иные элементы. В границах кварталов, микрорайонов, застроенных многоквартирными домами, образование земельных участков осуществляется исключительно в соответствии с проектом межевания территории, в том числе и в целях, не связанных с реализацией прав собственников помещений в многоквартирном доме.

Как предусматривает пункт 10 статьи 38 Федерального закона                     от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"              (в редакции, действовавшей на момент возникновения правоотношения), образуемые земельные участки должны соответствовать требованиям гражданского законодательства, земельного законодательства, лесного законодательства, водного законодательства, градостроительного законодательства и иным установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации требованиям к земельным участкам. Если в соответствии с федеральным законом образование земельных участков должно осуществляться с учетом проекта межевания территории, проекта межевания земельного участка или земельных участков или иного предусмотренного федеральным законом документа, местоположение границ данных земельных участков определяется с учетом такого документа.

Независимо от способа образования земельного участка, земельное законодательство содержит императивные требования об обязательном уведомлении и получении согласия правообладателей не только участков, за счет площади которых формируется новый объект землеустройства, но и согласия смежных землепользователей.

Поскольку формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена такая обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения. Эта позиция закреплена в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации                          от 28 мая 2010 г. N 12-П.

В силу статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. №189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (Вводный закон) принятие органами государственной власти или органами местного самоуправления специального решения о предоставлении конкретного земельного участка для размещения многоквартирного дома не предполагается. Участие таких органов в процессе передачи права собственности ограничивается исключительно вопросами формирования земельного участка.

В пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъясняется, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

Как следует из материалов дела, действовавшим на дату заключения оспоренных дополнительных соглашений проектом планировки с проектом межевания территории кварталов 85а, 84, 95, части квартала 71, микрорайона №29 г. Ангарска, утвержденным постановлением администрации г. Ангарска от 20 октября 2011 г. №2016-р, образование земельных участков для эксплуатации многоквартирных домов №20, 25, 26, 27, 28, а также образование земельного участка с кадастровым номером 38:26:040802:4291 из состава земельного участка с кадастровым номером 38:26:040802:47 не предусмотрено.

Предоставленный в аренду застройщику ЗАО "Стройкомплекс"                      на основании постановления мэра Ангарского муниципального образования Номер изъят от Дата изъята земельный участок с кадастровым Номер изъят, площадью (данные изъяты) кв.м., для использования в целях строительства многосекционного, блокированного 5-10 этажного жилого дома Номер изъят со встроенно-пристроенными объектами социально-культурного и бытового назначения, являлся единым земельным участком.

Поскольку при последующем в Дата изъята разделе этого земельного участка была определены границы, в том числе, и застроенной территории, эти границы должны были быть установлены посредством подготовки проекта планировки и межевания территорий, которые подлежали утверждению главой местной администрации по правилам части 4 статьи 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в действующей на тот момент редакции) с соблюдением процедуры публичных слушаний.

Между тем, при разделе земельного участка эти процедуры органом местного самоуправления не были соблюдены. Земельный участок с кадастровым Номер изъят, являющийся предметом оспоренных дополнительных соглашений, был образован органом местного самоуправления в отсутствие правовых оснований.

Оспоренные дополнительные соглашения направлены на преодоление предусмотренных пунктом 3 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации, частью 2 статьи 6 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" и статьей 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации процедур, нарушают явно выраженный запрет на формирование земельных участков в границах застроенной территории без утверждения проекта планировки и межевания территории, без проведения публичных слушаний по такому проекту.

Этими дополнительными соглашениями, безусловно, нарушаются права граждан, являющихся собственниками помещений в многоквартирных домах, на участие в процедуре обсуждения, на обеспечение прав на благоприятные условия проживания, на устойчивое развитие территорий города.

Суд первой инстанции не мог обосновать свои выводы о достаточности территории для эксплуатации многоквартирных домов заключением судебной экспертизы. Вопросы формирования таких земельных участков решаются путем проведения специальной публичной процедуры - проведения публичных слушаний.

Публичные слушания - это форма реализации прав населения, проживающего на соответствующей территории, на участие в процессе принятия решений органами местного самоуправления посредством публичного обсуждения общественно значимых вопросов.

Целью публичных слушаний является выявление общественного мнения по вопросам, вынесенным на публичное слушание.

Регламентация градостроительной деятельности направлена в первую очередь на обеспечение комфортной среды обитания, комплексного учета потребностей населения и территорий в развитии и необходима для согласования государственных, общественных и частных интересов в данной области в целях обеспечения благоприятных условий проживания.

Исходя из общих принципов градостроительного законодательства, требующих обязательного учета мнения населения при принятии градостроительных решений, Градостроительный кодекс Российской Федерации предусмотрел проведение публичных слушаний по ряду вопросов градостроительной деятельности с участием заинтересованных лиц, чьи законные интересы могут быть нарушены в связи с реализацией на территории, применительно к которой осуществляется подготовка проекта, того или иного градостроительного решения.

Проведение судебной экспертизы по вопросу достаточности площади и границ под застроенную многоквартирными домами территорию не может подменить обязательную процедуру формирования земельных участков, включающую публичные слушания.

Публичные слушания предоставляют каждому, кого может затронуть предполагаемое решение, правомочие на принятие которого принадлежит компетентным органам и должностным лицам, возможность участвовать в его обсуждении независимо от наличия специальных знаний либо принадлежности к определенным организациям и объединениям. Конечная цель такого обсуждения - выработка рекомендаций по общественно значимым вопросам либо получение общественной оценки правового акта.

Приведенные требования жилищного законодательства                                    и законодательства о градостроительной деятельности, безусловно, требуют выявления общественного мнения, в том числе, мнение истцов, как собственников помещений в многоквартирных домах на застроенной территории, по вопросу формирования спорного земельного участка.

Доводы представителей ответчиков о возможности формирования этого земельного участка без проведения процедуры принятия                      проекта межевания территории, без публичных слушаний, основаны                         на неправильном истолковании закона. Разделив ранее предоставленный застройщику ЗАО "Стройкомплекс" под строительство единого комплекса только этих жилых домов и нежилого здания земельный участок, орган местного самоуправления произвольно определил границу                    застроенной территории, значительно уменьшив ее, допустив нарушение закона.

По смыслу пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым определяются пределы распоряжения общей долевой собственностью ее правообладателями, к распоряжению имуществом относятся, в том числе, действия по изменению объекта.

Фактически, оспоренными дополнительными соглашениями, путем уменьшения площади первоначально переданного под застройку земельного участка, уже после окончания строительства всего комплекса жилых домов, и введения их в эксплуатацию, ответчиками был полностью изменен предмет договора аренды. При этом согласия истцов на такое изменение условий договора, на уменьшение площади территории, ранее отведенной в установленном порядке в Дата изъята под построенные многоквартирные дома, получено не было.

Между тем, уменьшения размера общего имущества                                           в многоквартирном доме, к которому относится и земельный                               участок, возможно только с согласия всех собственников помещений в таком                   доме (части 2 и 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Положения статей 421, 450, 607, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора, основаниях изменения его существенных условий, об объекте договора аренды и пределах пользования им,                            не предполагают произвольного изменения (уменьшения) арендодателем, органом местного самоуправления, объема прав в отношении                     переданного в аренду под застройку, для реализации согласованного    проекта застройки, заранее определенного земельного участка,                               без соблюдения требований земельного и градостроительного законодательства.

Следовательно, оспоренные дополнительные соглашения нарушают явно выраженный законом запрет на возможность формирования земельных участков застроенной многоквартирными домами территории без проведения процедуры межевания территории с публичными слушаниями, нарушают права истцов на участие в принятии решения о формировании участка,                    а также их право собственности на общее имущество в многоквартирных домах.

Эти дополнительные соглашения, как ничтожные сделки, в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат признанию недействительными.

Решение Ангарского городского суда Иркутской области от 4 июня 2019 г. подлежит отмене полностью по основанию, предусмотренному пунктом 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с неприменением судом первой инстанции закона, подлежащего применению.

Судебная коллегия принимает новое решение об удовлетворении исковых требований истцов к ответчикам, закрытому акционерному обществу "Стройкомплекс" и администрации Ангарского городского округа о признании недействительными дополнительных соглашений к договору аренды земельного участка, применении последствий недействительности дополнительных соглашений.

В качестве применения последствий недействительности оспоренных дополнительных соглашений к договору аренды земельного участка судебная коллегия полагает необходимым указать, что такое решение                      суда является основанием для погашения соответствующих                             регистрационных записей в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды.

Поскольку право на земельные участки для эксплуатации многоквартирных жилых домов возникает при условии проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"), при формировании земельного участка не соблюдены императивные требования закона и нарушены                                   права собственников помещений многоквартирных домов на этой застроенной территории, последствием признания недействительными                       дополнительных соглашений к договору аренды является снятие                                                             с кадастрового учета земельного участка с кадастровым Номер изъят.

В этом случае обеспечивается восстановление нарушенного права истцов, как собственников помещений в многоквартирных домах, на передачу им земельного участка в установленном порядке,                                      с соблюдением предусмотренных ныне действующим законодательством процедур градостроительного планирования.

В удовлетворении исковых требований, предъявленных к управлению архитектуры и градостроительства администрации Ангарского городского округа, следует отказать, так как управление является ненадлежащим ответчиком.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда

определила:

отменить решение Ангарского городского суда Иркутской области             от 4 июня 2019 г. по данному делу полностью и принять по делу новое решение.

Исковые требования Бенедюк ФИО49, Кириловой ФИО51, Санаровой ФИО53, Клементьевой ФИО54, Пивень ФИО56, Романович ФИО57, Пикалова ФИО59, Сотниковой ФИО58, Демьяновой ФИО52, Артамоновой ФИО55 к закрытому акционерному обществу "Стройкомплекс", администрации Ангарского городского округа о признании недействительными дополнительных соглашений к договору аренды земельного участка, применении последствий недействительности дополнительных соглашений - удовлетворить.

Признать недействительным дополнительное соглашение от Дата изъята заключенное между администрацией Ангарского муниципального образования и закрытым акционерным обществом "Стройкомплекс"                     к договору аренды земельного участка Номер изъят от Дата изъята

Применить последствия недействительности сделки в виде указания на то, что решение суда является основанием для погашения регистрационной записи от Дата изъята . Номер изъят          в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации этого дополнительного соглашения к договору аренды.

Признать недействительным дополнительное соглашение от Дата изъята ., заключенное между администрацией Ангарского муниципального образования и закрытым акционерным обществом "Стройкомплекс"                     к договору аренды земельного участка Номер изъят от Дата изъята (в редакции дополнительного соглашения от 1 сентября 2014 г.).

Применить последствия недействительности сделки в виде указания на то, что решение суда является основанием для погашения регистрационной записи Дата изъята Номер изъят Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации этого дополнительного соглашения к договору аренды.

Снять с кадастрового учета земельный участок с кадастровым Номер изъят

В удовлетворении исковых требований Бенедюк ФИО61, Кириловой ФИО62, Санаровой ФИО64, Клементьевой А.В., Пивень А.М., Романович Е.Н,, Пикалова А.В., Сотниковой Л.А., Демьяновой ФИО63, Артамоновой В.П. к управлению архитектуры и градостроительства администрации Ангарского городского округа - отказать.

Судья-председательствующий	С.С. Амосов
Судьи	Е.Г. Кравченко
Л.В. Орлова