Решение по делу № 33-6039/2015 от 06.04.2015

дело № ...

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

Апелляционное определение

дата адрес

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

    председательствующего ФИО9,

судей Гонтарь Н.Ю.,

Михляевой Г.А.,

при секретаре                         ФИО3,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ОАО «Региональный банк развития» ФИО5 на решение Кировского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата, которым постановлено:

исковые требования ФИО1 к ООО «ФПК «Полимер», ОАО «СтройПроектЦентр» о признании права собственности на жилое помещение удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на жилое помещение - двухкомнатную адрес жилом адрес, общей площадью 60,5 кв.м.

Заслушав доклад председательствующего судьи, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ОАО «СтройПроектЦентр», ООО «ФПК «Полимер» о признании права собственности на адрес общей площадью жилого помещения 60,5 кв.м. в жилом адрес, в обоснование иска указав, что дата между ООО «ФПК «Полимер» и ФИО4 был заключен договор №... о долевом участии в строительстве жилого дома в жилом комплексе «Солнечный» в микрорайоне «Бакалинский», ограниченном адрес, Бакалинская и Ст.Злобина в адрес. Согласно Договору, ФИО4 финансирует строительство двухкомнатной адрес (строительный номер) на 12 этаже 16-этажного дома блок В 1а секция 8-6, общей проектной площадью 64,49 кв.м. ФИО4 исполнил свои обязательства по договору в полном объеме, уплатив в счет исполнения своих обязательств 1 934 700 руб., и дата уступил свои права по договору истцу ФИО1 P.M. по договору уступки прав требования, за что последний уплатил ФИО4 1 934 700 руб. Таким образом, к истцу перешло право требования от ООО «ФПК «Полимер» исполнения обязательств по договору №... о долевом участии в строительстве жилого дома в жилом комплексе «Солнечный» в микрорайоне «Бакалинский», ограниченном адрес, Бакалинская и Ст. Злобина в адрес. Плановый срок окончания строительства, установленный договором, - 2 квартал 2011 года, однако до настоящего времени квартира истцу не передана, несмотря на то, что им полностью исполнены обязательства по оплате. Обязательства ответчиками перед истцом не исполнены.

Судом постановлено вышеприведенное решение.

Не соглашаясь с решением суда, в апелляционной жалобе представитель ОАО «Региональный банк развития» ФИО5 просит решение суда отменить ввиду незаконности и необоснованности. Указывает на неверный вывод суда первой инстанции о том, что у истца возникло право на получение квартиры в собственность после её оплаты, поскольку предметом договора является инвестирование строительства жилого дома, а не приобретение квартиры в собственность. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не представлено, в связи с чем, спорный объект является объектом незавершенного строительства, что влечет невозможность удовлетворения требования о признании права собственности на жилое помещение в незавершенном строительством объекте до ввода его в эксплуатацию. Судом не разрешено заявленное ходатайство о прекращении производства по делу на основании п.1 ст.220 ГПК РФ. В отношении застройщика введена процедура внешнего управления, следовательно, дело подведомственно Арбитражному суду РБ.

Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте апелляционного рассмотрения.

Судебная коллегия по гражданским делам, руководствуясь частью 3 статьи 167 и частью 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая надлежащее извещение участников процесса, отсутствие сведений о причинах их неявки, а также ходатайств об отложении судебного заседания, признала возможным рассмотреть дело.

Выслушав объяснения представителя ФИО1 – ФИО6 (по довереннности), поддержавшей решение, проверив материалы дела в пределах доводы апелляционной жалобу, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК Российской Федерации суд возбуждает гражданское дело по заявлению лица, обратившегося за защитой своих прав, свобод и законных интересов.

В силу ст. ст. 11, 12 ГК Российской Федерации защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, соответствующий суд, при этом выбор способа защиты гражданских прав, в том числе путем признания права, осуществляется истцом.

Согласно п.п. 1, 2, 4 ст. 218 ГК Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости").

В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с дата. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.

Действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно ч.1 ст.6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Положения ст.ст. 309, 310 ГК РФ предусматривают, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №... от дата «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, между ОАО «СтройПроектЦентр» (Застройщик) и ООО «Финансово-промышленная компания «Полимер» (Инвестор) дата был заключен договор № 3, предметом которого согласно п.п.1.1 являлось инвестирование путем вложения инвестором денежных средств, как собственных так и привлеченных, в строительство жилого адрес составе спортивно-оздоровительного и торгово-культурного центра в адрес, жилого микрорайона «Бакалинский», ограниченный адрес.

Строительство данного комплекса производилось на земельном участке, предоставленном ОАО «СтройПроектЦентр» на основании договора аренды от дата №... для проектирования и строительства спортивно-оздоровительного, торгово-культурного и жилищного комплекса в адрес, р-н Кировский, адрес ОАО «СтройПроектЦентр» было получено разрешение на строительство вышеуказанного комплекса №RU 033008000-21-Ж.

Результатом инвестиционной деятельности, как указано в п. 1.2 договора, является закрепление за Инвестором прав на долю объекта недвижимости, законченного строительством и введенного в эксплуатацию.

Пунктом 3.4 договора стороны установили, что ООО «ФПК «ПОЛИМЕР» вправе привлекать к инвестированию строительства объекта недвижимости денежные средства третьих лиц, заключая с ними договоры долевого участия в строительстве от своего имени и принимая от них денежные средства.

дата между ООО «ФПК «ПОЛИМЕР» и ФИО4 был заключен договор №... о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне «Бакалинский», ограниченном адрес, Бакалинская и Ст. Злобина в адрес», по условиям которого истец финансирует строительство двухкомнатной адрес(строительный номер) на 12 этаже в 16-этажном доме блок В1а секция 8-6, общей проектной площадью 64,49 кв.м.

Согласно условиям заключенного договора после окончания строительства предметом собственности ФИО4 становится вышеуказанная квартира.

Строительство квартир (жилого дома) ведется Застройщиком - ОАО «СтройПроектЦентр».

Плановый срок окончания строительства 2-й квартал 2011 г. (п. 1.3. Договора).

Свои обязательства по договору ФИО4 исполнил в полном объеме, уплатив в счет исполнения обязательств 1 934 700 руб.

Таким образом, обязательства, возложенные на ФИО4, исполнены надлежащим образом, денежные средства внесены в полном объеме ООО «ФПК «ПОЛИМЕР».

После исполнения условий договора по оплате стоимости квартиры в полном объеме, дата ФИО4 уступил свои права истцу ФИО1 по договору уступки прав требования, за что истец уплатил ФИО4 1 934 700 руб.

Несмотря на то, что свои обязательства по Договору истец исполнил в полном объеме, ООО «ФПК «Полимер» обязательства по передаче объекта инвестирования истцу не выполнил, сроки их исполнения, оговоренные Договором, не соблюдены.

Следовательно, у истца, оплатившего стоимость объекта инвестирования в полном объеме, возникло право на получение его в собственность.

Согласно п. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).

В соответствии с п.п. 2 п. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относится квартира, часть квартиры.

В соответствии с п. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

В соответствии с п. 1 ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Жилой дом является созданным, что подтверждается техническим паспортом жилого здания (строения) на адрес, инвентарный номер 357437, составленным по состоянию на дата и выданным территориальным участком адрес ГУП БТИ Республики Башкортостан. Согласно письму за №7-9394/Г от дата Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации городского округа адрес РБ объекту «Спортивно-оздоровительный и торгово-культурный центр и жилищный комплекс по адрес городского округа адрес РБ", жилому дому №... присвоен почтовый адрес: адрес.

Инспекцией государственного строительного надзора РБ дата выдано заключение №131/у о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации. Согласно указанному заключению объект капитального строительства: «Жилой дом литер 8 в микрорайоне «Бакалинский». 1-й этап, жилая часть» соответствует требованиям проектной документации, строительным нормам и правилам, техническим регламентам (и другим нормативным документам в области строительства), пожарной безопасности, санитарным нормам.

Судебная коллегия, руководствуясь вышеизложенным, положениями Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», исходя из существа договора о долевом участии в строительстве жилья, заключенного между сторонами, находит, что конечной целью участия истца в строительстве указанной выше квартиры является получение определенного жилого помещения для личного использования и оплаченные им денежные средства предназначены только для финансирования строительства конкретного жилого помещения.

Таким образом, из условий договора следует, что инвестор вступил в правоотношения с застройщиком с целью приобретения в собственность индивидуально-определенного объекта - конкретной квартиры в многоквартирном доме.

Учитывая, что квартира приобретена истцом для удовлетворения личных нужд, с целью проживания в ней, в связи с чем истец является потребителем, к рассматриваемым правоотношениям подлежит применению Закон РФ от 07.02.1992г. №... «О защите прав потребителей». Также судом учтено, что в соответствии со ст.1 Федерального закона «О защите прав потребителей» отношения в области защиты прав потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом, «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» не содержит норм, регулирующих отношения в области защиты прав потребителей.

Судебная коллегия полагает, что невозможность ввода объекта в эксплуатацию и передачи квартиры ФИО1 по обстоятельствам банкротства застройщика ОАО «СтройПроектЦентр» и инвестора ООО «ФПК «ПОЛИМЕР», и отсутствием регистрации права на спорную квартиру за ООО «ФПК «ПОЛИМЕР» влечет нарушение прав истца на получение результата инвестирования в условиях, когда финансирование объекта выполнено в полном объеме и соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что спорная квартира является законченным строительством объектом, с коридором, санузлом, кухней, жилыми комнатами и балконом, к которому подведены все необходимые коммуникации, что подтверждается указанным выше техническим паспортом на жилой адрес. Квартира может использоваться в качестве отдельного жилого помещения для проживания. В связи с этим квартира является отдельным объектом жилищных и гражданских прав, т.е. она может участвовать в гражданском обороте недвижимости.

Признанию права собственности, как реализации избранного истцом способа защиты, наличие договоров залога недвижимого имущества, заключенных застройщиком и третьим лицом, не препятствует в силу следующего.

В соответствии с позицией, изложенной в пункте 15 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ дата, квартиры, являвшиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрены права участников строительства на получение квартир по окончании строительства, не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, в том числе в составе объекта незавершенного строительства.

Согласно договору залога от дата №... ОАО «СтройПроектЦентр» в обеспечение исполнения кредитных обязательств заложило ОАО «Региональный банк развития» объект незавершенного строительства литер Б, расположенное по адресу: адрес, жилой адрес, площадью застройки 6514, 20 кв.м, и право аренды земельного участка под указанным объектом незавершенного строительства.

Согласно договору З/135 от датаг., заключенному между ОАО «Региональный банк развития», именуемого залогодержатель, и ОАО «СтройПроектЦентр», именуемого залогодатель, зарегистрированному в Управлении Федеральной регистрационной службы по адрес № 02-04-01/294/2007-547, в обеспечение исполнения кредитных обязательств «СтройПроектЦентр» заложило ОАО «Региональный банк развития» принадлежащее на праве собственности обществу объект незавершенного строительства литер Б, расположенное по адресу: адрес, жилой адрес, площадью застройки 6514, 20 кв.м, и право аренды земельного участка под указанным объектом незавершенного строительства.

Условиями указанных выше договоров предусмотрена передача в залог имущества, которое не может быть обременено любыми правами третьих лиц без согласия залогодержателя, в число которых включены жилые квартиры.

Достоверность указанных выше договоров коллегией установлена ранее вынесенными судебными постановлениями и определениями Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.05.2013, 28.02.2014, размещенными в свободном доступе на официальном сайте Арбитражного суда РБ http://ufa.arbitr.ru./.

Исходя из правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в п. 15 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного суда РФ от 04.12.2013г.), квартиры, являвшиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрены права участников строительства на получение квартир по окончании строительства, не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, в том числе в составе объекта незавершенного строительства.

В силу ст. 305 Гражданского кодекса РФ права, предусмотренные статьями 301-304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

По смыслу ст. 305 ГК РФ право титулованных владельцев имущества на защиту их прав от нарушений определено как равное правам собственников. Истцы, являясь будущими собственниками своих квартир, также имеют возможность защищать свои права на владение своим имуществом.

Исходя из системного толкования приведенных положений действующего законодательства предполагается, что жилые помещения обременены правами истцов как участников долевого строительства, оплативших стоимость предмета Договора.

В силу ст. 76 Федерального закона РФ от дата № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

Следовательно, после завершения строительства предмета ипотеки, жилое помещение, приобретенное истцом, будет обременено правами третьих лиц. Доказательств получения согласия истца на принятие жилого помещения с обременением ОАО АКБ «Региональный банк развития» не представлено.

Учитывая вышеизложенное, оценив в совокупности доказательства, собранные по делу, установленные по делу фактические обстоятельства, разрешая по существу спор, возникший между сторонами, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований, заявленных ФИО1

Довод ОАО «Региональный банк развития» о подведомственности настоящего спора Арбитражному суду Республики Башкортостан, судебная коллегия не может признать состоятельными, так как ФИО1, вступая в долевое строительство, выступал в качестве физического лица, индивидуальным предпринимателем не является, что не опровергнуто участвующими в деле лицами, характер отношений и требований между ФИО1 и ООО «СПЕЦХИМСНАБ» не имеет признаков экономического спора.

Кроме того, при наличии взаимосвязанных требований к застройщику, в отношении которого инициирована процедура банкротства, и к инвестору, на которого правила ст.ст. 201.4, 201.8 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» не распространяются, в силу ст. 22 ГПК Российской Федерации дело подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции.

Также нельзя признать состоятельным довод апелляционной жалобы о том, что судом признано право собственности за заявителем на незавершенный строительством объект недвижимости, поскольку в отношении жилого адрес, в котором за ФИО1 признано право собственности на квартиру, администрацией адрес РБ дата выдано разрешение на ввод в эксплуатацию.

Довод ОАО «Региональный банк развития» о том, что судом не разрешено ходатайство о прекращении производства по делу на основании п.1 ст.220 ГПК РФ, является необоснованным, поскольку указанное ходатайство было разрешено судом в соответствии с положениями ст. 224 ГПК РФ с вынесением определения, занесенного в протокол судебного заседания от дата (л.д.38).

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат оснований для изменения или отмены решения в апелляционном порядке и по существу направлены к иной оценке собранных по делу доказательств и на иное толкование норм права.

Таким образом, постановленное по данному делу решение суда следует признать законным, обоснованным в связи с чем, подлежащим оставлению без изменения.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кировского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ОАО «Региональный банк развития» ФИО5 – без удовлетворения.

Председательствующий: ФИО9

Судьи: Н.Ю. Гонтарь

                         Г.А. Михляева

Справка: судья ФИО8