Решение по делу № 33-1931/2024 от 07.02.2024

Судья Дроздова Н.А.                          Дело № 33-1931/2024

№ 2-4958/2023

64RS0042-01-2023-005613-13

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

27 февраля 2024 года                  город Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Кудаковой В.В.,

судей Шайгузовой Р.И., Карпачевой Т.В.,

при секретаре судебного заседания Хомутецком В.О.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Зотовой Т.Н. к Корнейчеву Д.А., индивидуальному предпринимателю Базарбаеву А.Н. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки по апелляционной жалобе Корнейчева Д.А., индивидуального предпринимателя Базарбаева А.Н. на решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 04 октября 2023 года, которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Кудаковой В.В., объяснения представителей ответчика Корнейчева Д.А. - Алексеева Е.И., ответчика ИП Базарбаева А.Н. - Базарбаева А.Н., поддержавших доводы апелляционной жалобы, истца Зотовой Т.Н. и ее представителя Шмелевой М.В., полагавших решение суда не подлежащим отмене, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, судебная коллегия

установила:

Зотова Т.Н. обратилась в суд с иском к Корнейчеву Д.А., ИП Базарбаеву А.Н., в котором просила с учетом уточнений исковых требований признать недействительным договор купли-продажи недвижимости от 23 июня 2023 года, заключенный между Корнейчевым Д.А. и ИП Базарбаевым А.Н., применить последствия недействительности сделки, аннулировать в ЕГРН номер регистрации № от 06 июля 2023 года и праве собственности Базарбаева А.Н. на квартиру с кадастровым номером №, восстановить в ЕГРН сведения о праве собственности Корнейчева Д.А. в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Требования мотивированы тем, что 26 июня 2023 года Зотова Т.Н. признана победителем торгов, проводимых в форме аукциона, по продаже объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. 06 июля 2023 года между ООО «Восход» и Зотовой Т.Н. был заключен договор купли-продажи спорного объекта недвижимости. 07 июля 2023 года истцом в регистрирующий орган представлены документы для регистрации права собственности на объект недвижимости. 12 июля 2023 года истцом от Управления Росреестра Саратовской области получено уведомление о приостановлении государственной регистрации права, поскольку право собственности Корнейчева Д.А. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, прекращено 06 июля 2023 года в связи с продажей имущества и зарегистрированного права иного правообладателя на законных основаниях.

Решением Энгельсского районного суда Саратовской области от 04 октября 2023 года признан недействительным договор купли-продажи недвижимости от 23 июня 2023 года, заключенный между Корнейчевым Д.А. и ИП Базарбаевым А.Н.

Прекращено право собственности Базарбаева А.Н. на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

За Корнейчевым Д.А. признано право собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

В поданной апелляционной жалобе с учетом дополнений Корнейчев Д.А., ИП Базарбаев А.Н. просят решение суда отменить, как вынесенное с нарушением норм материального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Указывают, что на момент заключения спорного договора купли-продажи между ответчиками и перехода права собственности на объект недвижимости Зотова Т.Н. не имела прав в отношении спорного объекта недвижимости. Авторы жалобы выражают несогласие с применением судом положений ст. ст. 10, 168 ГК РФ. Ссылаются, что задолженность по исполнительному производству была погашена Корнейчевым Д.А. до проведения торгов по реализации квартиры. Обеспечительных мер на момент заключения договора купли-продажи между Корнейчевым Д.А. и ИП Базарбаевым А.Н. не имелось, залог был установлен в интересах банка.

В письменных возражениях Зотова Т.Н. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела размещена на официальном сайте Саратовского областного суда (http://oblsud.sar.sudrf.ru) (раздел - судебное делопроизводство).

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, об уважительной причине неявки судебную коллегию не известили, об отложении судебного заседания не просили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, заочным решением Энгельсского районного суда Саратовской области от 05 сентября 2022 года расторгнут кредитный договор №, заключенный 08 апреля 2011 года между закрытым акционерным обществом «Банк Жилищного Финансирования» и Корнейчевым Д.А. С Корнейчева Д.А. в пользу акционерного общества «ДОМ.РФ» (далее - АО «ДОМ.РФ») взыскана задолженность по кредитному договору № от 08 апреля 2011 года в размере: задолженность по основному долгу - 1 134 384 рубля 08 копеек, задолженность по процентам за пользование кредитными средствами - 12 331 рубль 87 копеек, задолженность по пени - 10 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины - 26 047 рублей, а всего - 1 182 762 рубля 95 копеек. С Корнейчева Д.А. в пользу АО «ДОМ.РФ» взысканы проценты за пользование кредитом по кредитному договору № от 08 апреля 2011 года, начиная с 12 апреля 2022 года по день возврата кредита, начисляемых на остаток текущей задолженности. Обращено взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Корнейчеву Д.А. - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной стоимости в размере 2 902 400 рублей. В остальной части иска АО «ДОМ.РФ» отказано. С Корнейчева Д.А. в пользу Федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» взысканы денежные средства в размере 78 188 рублей 96 копеек. С Корнейчева Д.А. в пользу общества с ограниченной ответственностью «Экспертиза Сервис» взысканы расходы за проведение экспертизы в размере 15 000 руб.

Заочное решение суда вступило в законную силу 08 ноября 2022 года.

30 января 2023 года на основании исполнительного листа, выданного Энгельсским районным судом Саратовской области, судебным приставом-исполнителем Энгельсского РОСП УФССП России по Саратовской области возбуждено исполнительное производство № в отношении должника Корнейчева Д.А.

19 мая 2023 года арестованное имущество по акту приема-передачи передано для проведения торгов в специализированную организацию ООО «Восход».

26 июня 2023 года Зотова Т.Н. признана победителем торгов, проводимых в форме аукциона по продаже объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, что подтверждается протоколом № от 26 июня 2023 года.

06 июля 2023 года между ООО «Восход» и Зотовой Т.Н. был заключен договор купли-продажи спорного объекта недвижимости.

07 июля 2023 года истцом в регистрирующий орган представлены документы для регистрации права собственности на спорный объект недвижимости.

12 июля 2023 года Зотовой Т.Н. от Управления Росреестра Саратовской области получено уведомление о приостановлении государственной регистрации права, поскольку право собственности Корнейчева Д.А. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, прекращено 06 июля 2023 года в связи с продажей имущества и зарегистрировано право иного правообладателя на законных основаниях.

Согласно платежному поручению № от 23 июня 2023 года (назначение платежа - полное погашение ипотеки по номеру закладной №) Корнейчев Д.А. произвел погашение задолженности по кредитному договору в размере 1 188 005 рублей.

Данное платежное поручение представлено в Энгельсский РОСП 23 июня 2023 года, о чем имеется отметка Энгельсского РОСП.

Согласно справки АО «Банк ДОМ РФ» от 27 июня 2023 года обязательства по кредитному договору исполнены Корнейчевым Д.А. в полном объеме 23 июня 2023 года, просроченная задолженность отсутствует.29 июня 2023 года АО «Банк ДОМ.РФ» направило в адрес Энгельсского РОСП Саратовской области заявление о прекращении исполнительного производства № от 30 января 2023 года в отношении должника Корнейчева Д.А.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Энгельсского РОСП от 29 июня 2023 года указанное исполнительное производство окончено.

23 июня 2023 года между Корнейчевым Д.А. (продавец) и ИП Базарбаевым А.Н. (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого помещения - трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Право собственности Базарбаева А.Н. на спорный объект недвижимости зарегистрировано в ЕГРН 06 июля 2023 года.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями
ст. ст. 1, 9, 10, 11, 24, 166, 209, 348, 350 ГК РФ, ст. 13 ГПК РФ, разъяснениями, содержащимися в постановления Пленума от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пришел к выводу, что в связи с тем, что заочным решением Энгельсского районного суда Саратовской области от 05 сентября 2022 года обращено взыскание на спорный объект недвижимости, при обращении взыскания на жилое помещение гражданина по его обязательствам у него изымается его собственное имущество, в связи с чем у Корнейчева Д.А. отсутствовали правомочия по отчуждению квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Также судом указано, что из платежного поручения № от 23 июня 2023 года не следует, что должник и залогодатель просили о досрочном прекращении обращения взыскания на заложенное имущество.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим снованиям.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абзац 3).

В силу статей 15 (часть 4), 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 55 (части 1 и 3) Конституции РФ и, исходя из общеправового принципа справедливости, исполнение вступившего в законную силу судебного постановления должно осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех взыскателей и должников.

В соответствии с п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 1 ст. 348 ГК РФ предусмотрено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Таким образом, целью института залога является обеспечение исполнения основного обязательства, а содержанием права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства должником.

При этом право залога, а, следовательно, право на обращение взыскания на предмет залога, следует судьбе обеспеченного залогом обязательства, неразрывно с ним связано и прекращается вместе с ним.

В соответствии с п. 4 ст. 348 ГК РФ должник и являющийся третьим лицом залогодатель вправе прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.

Согласно п. 1 ст. 60 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем.

Приведенные выше положения о праве должника (залогодателя) прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено, предусмотрены в целях соблюдения баланса интересов кредитора и должника, собственнику заложенного имущества предоставляется возможность его сохранения при условии исполнения обеспеченного залогом обязательства.

Данное право должника (залогодателя) носит безусловный характер, и его реализация не зависит от волеизъявления залогодержателя, судебного пристава-исполнителя или организатора торгов и совершения ими каких-либо действий, в том числе окончания исполнительного производства об обращении взыскания на заложенное имущество либо направления организатору торгов постановления об отзыве имущества с реализации.

В соответствии с п. 1 ст. 47 Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» исполнительное производство оканчивается судебным приставом-исполнителем в случае фактического исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе.

Поскольку в рамках рассмотрения спора установлено, что задолженность Корнейчева Д.А. перед кредитором была погашена в полном объеме 23 июня 2023 года, о чем также был уведомлен судебный пристав-исполнитель, имелись предусмотренные законом основания для прекращения обращения взыскания на заложенное имущество.

Кроме того, судебным приставом-исполнителем 29 июня 2023 года было вынесено постановление об окончании исполнительного производства.

В связи с вышеизложенным судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции о применении к спорным правоотношениям положений ст. 10 и п.п. 1, 2 ст. 168 ГК РФ и удовлетворения исковых требований Зотовой Т.Н. о признания недействительным договора купли-продажи недвижимости, заключенного между Корнейчевым Д.А. и ИП Базарбаевым А.Н., а также применении последствий недействительности сделки.

Согласно п. 2 ст. 328 ГК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Учитывая изложенное и на основании п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ судебная коллегия считает необходимым решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 327, 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 04 октября 2023 года отменить. Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Зотовой Т.Н. к Корнейчеву Д.А., индивидуальному предпринимателю Базарбаеву А.Н. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки отказать в полном объеме.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 04 марта 2024 года.

Председательствующий

Судьи