Решение по делу № 33-3737/2022 от 21.09.2022

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

судья Власова И.К.

поступило 21 сентября 2022г. дело № 33-3737

УИД 04RS0021-01-2022-001551-52

АПЕЛЛЯЦИОННО Е ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 октября 2022 г. г. Улан-Удэ

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в составе:

председательствующего Гончиковой И.Ч.,

судей коллегии Холонгуевой О.Р., Кушнаревой И.К.,

при секретаре Долонове Ц-Н.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Мокровой Екатерины Васильевны, Русиной Татьяны Демъяновны, действующей за себя и в интересах несовершеннолетнего ФИО4, ... года рождения, к МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации <...>» об установлении размера возмещения за изымаемое жилое помещение и возложении обязанности выкупить жилое помещение,

по апелляционным жалобам представителя МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» по доверенности Шоргоевой О.Ж., генерального директора третьего лица ООО «НЭКС» Тобоева А.Н. на решение Советского районного суда г. Улан-Удэ от 26.07.2022г., которым постановлено:

- Исковое заявление Мокровой Екатерины Васильевны, Русиной Татьяны Демьяновны, действующей за себя и в интересах несовершеннолетнего ФИО4, ... года рождения, удовлетворить частично.

Установить размер возмещения за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: <...>, комната ... в сумме 2007000,00 руб.

Обязать МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» выкупить у Мокровой Екатерины Васильевны, Русиной Татьяны Демьяновны, действующей за себя и в интересах несовершеннолетнего ФИО4, ... года рождения, изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение по адресу: <...>, комната ..., за выкупную стоимость в размере 2007000,00 руб.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Заслушав доклад судьи Гончиковой И.Ч., выслушав истца Мокрову Е.В., ее представителя по доверенности Шаракшанэ Б.В., Шаракшанэ А.В., представителя ответчика МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» по доверенности Шоргоеву О.Ж., представителя третьего лица ООО «НЭКС» по доверенности Содномову Д.А., эксперта Муравьеву Т.Ю., проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истцы Мокрова Е.В., Русина Т.Д., действующая также в интересах несовершеннолетнего ФИО4, обратились в суд с иском к ответчику МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации <...>», в котором просили установить стоимость возмещения за изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение в многоквартирном доме (далее – МКД) по адресу: <...>, комната 12 и обязать ответчика в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу выкупить жилое помещение, за выкупную стоимость, установленную решением суда.

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно спора, привлечены ООО «НЭКС», Мокрова В.А., Мокров А.И.

В судебное заседание истец Русина Т.Д., действующая за себя и в интересах несовершеннолетнего ФИО4, не явилась, извещена надлежаще, направила заявление о рассмотрении в отсутствие, обеспечила явку представителя.

В судебном заседании истец Мокрова Е.В. требования поддержала, просила иск удовлетворить, установить выкупную стоимость за изымаемое жилое помещение в размере 2007 000,00руб., исходя из заключения судебной экспертизы и обязать ответчика в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу выкупить жилое помещение за выкупную стоимость в размере 2007000,00 руб.

В судебном заседании представители истца Мокровой Е.В., Шаракшанэ А.В. и Шаракшанэ Б.В., действующие на основании доверенности, требования поддержали. Просили иск удовлетворить, установить выкупную стоимость за изымаемое жилое помещение в размере 2007000,00 руб. в соответствии с заключением судебной экспертизы.

В судебном заседании представитель ответчика МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» по доверенности Булытова И.В.возражала против требований, ссылаясь на письменные возражения, просила в удовлетворении требований отказать.

В судебном заседании представители третьего лица ООО «НЭКС» Содномова Д.А. и Безбородова О.С., действующие на основании доверенностей, ссылаясь на письменные возражения, полагали, что размер выкупной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы, завышен и не соответствует его реальной рыночной стоимости, заявили отвод эксперту Муравьевой Т.Ю., указали на то, что эксперт заинтересована в исходе дела, так как в 2014 году состояла в трудовых отношениях с ООО «НЭКС», находилась в непосредственном подчинении у Содномовой Д.А., что вызывает сомнение в ее объективности, независимости и свидетельствует о заинтересованности в исходе дела. Заявили ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы.

В судебное заседание третьи лица Мокрова В.А., Мокров А.Л. не явились, извещены надлежаще.

Судом постановлено указанное решение, с которым не согласился представитель ответчика МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» по доверенности Шоргоева О.Ж., в апелляционной жалобе просит решение суда отменить. Указывает на отсутствие у суда необходимости в назначении оценочной экспертизы при проведенной Комитетом оценке стоимости спорного жилья в соответствии с требованиями ст. 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации. Назначение и проведение по делу судебной экспертизы привело к нарушению права Комитета, увеличению выкупной стоимости жилого помещения, необходимости взыскания дополнительных бюджетных средств. Кроме того, Комитет в связи с назначением судебной оценочной экспертизы несет еще и расходы на ее возмещение. Экспертиза об установлении достоверности отчета об оценке, представленного Комитетом не производилась, заключение эксперта ООО «Интеграл Оценка» произведено с нарушением сроков, соответственно отчет об оценке ООО «НЭКС», представленный Комитетом, не утрачивает свойства относимости и допустимости как доказательства рыночной стоимости изымаемого жилого помещения. По мнению представителя ответчика, экспертиза, подготовленная ООО «Интеграл Оценка», выполнена с существенными нарушениями, является необоснованной, необъективной. Эксперт намеренно не провел анализ предложений по продажам аналогичных спорному жилому помещению, выбрав наиболее дорогие квартиры, выставленные на продажу. В дальнейшем для расчета рыночной стоимости спорной квартиры эксперт также применяет только завышенные корректировки.

Генеральным директором ООО «НЭКС» Тобоевым А.Н. также подана апелляционная жалоба, в которой заявитель просит решение суда отменить. Указывает, что обжалуемое решение суда вынесено на основании заключения эксперта, составленного 17.07.2021г., выполненное экспертом ООО «Интеграл оценка» Муравьевой Т.Ю. Между тем, данный эксперт не имел права проводить судебную экспертизу по настоящему делу. Муравьева Т.Ю. ранее работала в ООО «НЭКС», следовательно, находилась в служебной зависимости от ООО «НЭКС» и, соответственно, имелись основания для ее отвода. Также в жалобе ссылался на несогласие с экспертным заключением ООО «Интеграл оценка» в связи с его необоснованностью, необъективностью, неполнотой и недостоверностью.

От и.о.генерального директора третьего лица ООО «НЭКС» Содномовой Д.А. поступили дополнения к апелляционной жалобе.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» по доверенности Шоргоева О.Ж. доводы своей апелляционной жалобы и жалобы представителя третьего лица ООО «НЭКС» поддержала.

И.о. генерального директора третьего лица ООО «НЭКС» Содномова Д.А. доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней поддержала.

Истец Мокрова Е.В., ее представители по доверенности Шаракшанэ А.В., Шаракшанэ Б.В. возражали против доводов апелляционных жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Истец Русина Т.Д., действующая за себя и в интересах несовершеннолетнего ФИО24., третьи лица Мокрова В.А., Мокров А.Л. не явились, извещены надлежаще.

Судебная коллегия, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотрение дела в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда не подлежит отмене.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Мокрова Е.В., Русина Т.Д., действующая за себя и в интересах несовершеннолетнего ФИО4, ... г.р., являются собственниками, по ... доле в праве общей долевой собственности у каждого, на комнату ... в МКД по адресу: <...>.

Распоряжением Администрации <...> от 22.07.2015г. ...-р многоквартирный жилой дом по <...> признан аварийным и подлежащим сносу, <...> указано на направление собственникам помещений требований о сносе дома.

Распоряжением Администрации <...> от 08.06.2021г. ...р земельный участок с кадастровым номером ... и многоквартирный дом по адресу: Республика ФИО7, <...> подлежит изъятию для муниципальных нужд городского округа «<...>».

В соответствии с отчетом об оценке ООО «НЭКС» от 24.12.2021г. ... рыночная стоимость объекта оценки составила 1498 000 руб., в том числе величина рыночной стоимости жилого помещения без учета стоиомсти доли – 663000 руб., стоимость доли собственников оцениваемой комнаты в праве общей собственности на общее имущество (места общего пользования) МКД – 165000 руб., стоимость доли собственников оцениваемой комнаты в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположен МКД, убытки, связанные с переездом из изымаемой комнаты в другое жилое помещение 16000 руб., с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности – 52000 руб., с оформлением права собственности на другое жилое помещение – 2000 руб., величина компенсации за не произведенный капитальный ремонт, приходящейся на долю собственников в праве общей собственности – 395 000 руб.

Соглашение относительно выкупной цены изымаемого жилого помещения сторонами не было достигнуто.

Истцы не согласились с выкупной стоимостью, определенной отчетом об оценке ООО «НЭКС», полагая, что выкупная стоимость жилого помещения занижена, и обратились в суд за разрешением возникшего спора.

В ходе рассмотрения дела судом была назначена судебная экспертиза по определению выкупной стоимости жилого помещения, проведение которой поручено ООО «Интеграл оценка».

Согласно заключению эксперта ООО «Интеграл оценка» ... от ... выкупная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: <...> ком ... с учетом рыночной стоимости жилого помещения (997000 руб.), рыночной стоимости долей истцов в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество МКД (445000 руб.), в том числе рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок (307000 руб.), рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество МКД (138000 руб.), кроме того с учетом убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием (116000 руб.), включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, а также с учетом компенсации за не произведённый капитальный ремонт жилого помещения, составляет 2007 000 руб.

Разрешая заявленный спор и определяя размер равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение, суд, принял во внимание экспертное заключение ООО «Интеграл оценка» ... от ...., учитывая, что указанным экспертным заключением стоимость объекта определена исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Рассматривая апелляционную жалобу представителя третьего лица ООО «НЭКС», судебная коллегия приходит к выводу, что ее доводы подлежат отклонению, в связи со следующим.

В соответствии с абз 2 ч.1 ст. 18 Гражданского процессуального кодекса РФ эксперт или специалист, не может участвовать в рассмотрении дела, если он находился либо находится в служебной или иной зависимости от кого-либо из лиц, участвующих в деле, их представителей.

Заявляя о наличии оснований для отвода эксперта ООО «Интеграл оценка» Муравьевой Т.Ю. автор жалобы ссылается на то, что ранее Муравьева состояла в трудовых отношениях с ООО «НЭКС». Однако, данное обстоятельство не является основанием для отвода эксперта, поскольку, на момент проведения оценки Муравьева не находилась в служебной зависимости от ООО «НЭКС», и кроме того, факт наличия ранее трудовых отношений между экспертом ООО «Интеграл оценка» и ООО «НЭКС» не свидетельствует о заинтересованности эксперта в исходе дела, не влияет на объективность и беспристрастность экспертного заключения, данного по спору между истцами и КУИ. В связи с этим, доводы о наличии ранее неприязненных отношений между Муравьевой и руководством ООО «НЭКС» не имеют какого-либо правового значения, кроме того, эти доводы голословны и объективно ничем не подтверждены.

Судебная коллегия соглашается с решением суда в этой части и отклоняет доводы апелляционной жалобы третьего лица о необоснованности экспертного заключения, составленного ООО «Интеграл оценка».

Оценивая законность постановленного судом решения, судебная коллегия исходит из того, что судом правомерно был принято во внимание экспертное заключение ООО «Интеграл Оценка» ... от 17.07.2022г. Рыночная стоимость изымаемого жилого помещения ООО «Интеграл оценка» определена в соответствии с требованиями жилищного законодательства и разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации.

Из экспертного заключения ООО «Интеграл оценка» ... от ... следует, что экспертом Муравьевой была определена рыночная стоимость жилого помещения – 997 000 руб., без учета рыночной стоимости долей истцов в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество, доли мест общего пользования и земельного участка. Также определена рыночная стоимость доли истцов в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество многоквартирного дома, включая места общего пользовании и земельный участок экспертом определена экспертом в размере 445 000 руб. Таким образом, определена стоимость жилого помещения, которая не включает стоимость земельного участка, и отдельно стоимость земельного участка и приходящейся доли, стоимость на общедомовое имущество.

Кроме этого, экспертом определена величина стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, причитающегося на долю собственника составила 449 000 руб. и размер убытков – 116 000 руб.

Таким образом, заключением судебной экспертизы определена выкупная стоимость жилого помещения истцов в сумме 2 007 000 руб.

Определение указанной выкупной стоимости соответствует требованиям жилищного законодательства и разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации. Рыночная стоимость доли земельного участка определена и включена в выкупную стоимость жилого помещения.

Доводы жалобы третьего лица о допущенных нарушениях в расчете рыночной стоимости жилого помещения судебной коллегией отклоняются.

Доводы апелляционных жалоб о том, что экспертом при проведении экспертизу не был проведен анализ рынка, опровергается представленным экспертом суду дополнительно к экспертному заключению анализом рынка квартир, расположенных в домах в деревянном исполнении этажностью 2 этажа.

Относительно доводов жалобы о том, что некоторые объекты были необоснованно отклонены экспертом в качестве объектов-аналогов, эксперт ФИО21 в суде апелляционной инстанции пояснила, что жилые помещения по <...>, <...> не были приняты экспертом в качестве объектов-аналогов, поскольку в объявлении отсутствовали фотографии указанных помещений, что препятствовало оценить состояние внутренних помещений у данных объектов. Данное обстоятельство очевидно не позволяло эксперту объективно оценить стоимость объекта. В связи с этим, довод апелляционных жалоб со ссылкой на данное обстоятельство коллегия отклоняет.

Ссылка жалобы на то, что за время проведения экспертизы эксперт мог созвониться с продавцами и осмотреть объекты, отклоняется судебной коллегией, поскольку совершение указанных действий не является обязанностью эксперта.

При производстве расчета рыночной стоимости спорной квартиры суд первой инстанции правомерно применил площадь квартиры-аналога согласно данным технического паспорта. Оснований полагать о том, что данные технического паспорта неактуальны, не соответствуют действительности, не имеется. В связи с этим, жалоба третьего лица в этой части признается несостоятельной.

Также подлежат отклонению доводы жалобы о применении завышенных корректировок для расчета рыночной стоимости спорной квартиры, поскольку из отчета ООО «Интеграл Оценка» видно, что экспертом были приняты корректировки в размере значения коэффициента по справочнику оценщика недвижимости - 2022г. под ред. ФИО17. При применении корректировки учитывались как местоположение объектов, так и наличие социально-культурных объектов, инфраструктуры, транспортная доступность, что в соответствии со справочником Лейфера имеет значение при применении более высокого коэффициента. Кроме того, применение корректировки +27% к объектам-аналогам по <...>, не привело к завышению стоимости жилья, поскольку даже при применении указанных корректировок, стоимость данных объектов ниже чем стоимость объекта-аналога по <...>, к которому была применена корректировка +11%. При этом, оснований полагать о том, что экспертом одновременно применены две корректировки не имеется, как и не имеется оснований полагать о применении одновременно двух корректировок на площадь помещения и на количество комнат. Из экспертного заключения следует, что экспертом применена лишь одна из корректировок.

Из пояснений эксперта ФИО21, опрошенной как в суде первой инстанции, так и судебной коллегией, следует, что применение корректировки на расположение квартиры на этаже дома допускается для домов этажностью не более 2-х этажей справочником Лейфера при соответствующем обосновании. В данном случае обоснованием применения корректировки к объектам-аналогам ..., 2,3 и 5 послужило расположение на 2 этаже дома, что повышает стоимость объектов, по сравнению с объектом исследования, расположенного на первом этаже. В связи с этим, к указанным объектам-аналогам была применена понижающая корректировка (-2%), которая не привела к завышению стоимости объектов. Доводы эксперта в этой части подтверждены сведениями экспертизы (стр. 55 экспертного заключения) о применении понижающей корректировки.

Доводы жалобы ОО «НЭКС» о необоснованности применения повышающей корректировки (+35%) к стоимости объекта – аналога ... - земельного участка, с указанием об осыпании грунта по периметру участка и необходимости делать подпорные стойки, а также о необоснованности применении повышающей корректировки по объектам-аналогам ..., ..., ... в размере +22% на отсутствие коммуникаций, коллегия также отклоняет, поскольку как это следует из пояснений эксперта, повышающая корректировка к объекту-аналогу +35% применена в связи с осыпанием грунта по периметру участка и необходимостью установления подпорной стены по периметру участка либо выравнивания всего участка, в связи с чем наличия подпорной стены лишь с одной стороны участка недостаточно; применение повышающей корректировки на отсутствие коммуникаций также обоснованно, поскольку на объекте исследования коммуникации выведены на участок, в то время, как у описанных объектов-аналогов коммуникации проходят рядом с участком, в связи с чем для выведения на участок необходимы дополнительные средства.

Стоимость объекта-аналога ... (земельного участка) с кадастровым номером 03:24:032705:11 площадью 1704 кв.м. принята экспертом в размере 3200000 руб. Доводы апелляционной жалобы ООО «НЭКС» о необходимости учитывать стоимость земельного участка исходя из минимального предложения за данный участок за период с ... по ... (2400000 руб.), коллегией отклоняется, поскольку указанный довод не имеет какого-либо нормативного обоснования, позволяющих эксперту не учитывать стоимость объекта на момент проведения экспертизы.

Судебная коллегия соглашается с решением суда в этой части и отклоняет доводы апелляционной жалобы ответчика о необоснованности экспертного заключения, составленного ООО «Интеграл оценка». Обстоятельств, свидетельствующих о заинтересованности эксперта в конечном результате, о необоснованности выбора объектов-аналогов для определения рыночной стоимости объекта исследования, исходя из доводов апелляционных жалоб, проверенных судом первой инстанции, судебной коллегией, не усматривается.

Разрешая по существу апелляционную жалобу МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации <...>», коллегия не усматривает оснований для ее удовлетворения.

Районный суд, учитывая несогласие истца с отчетом об оценке, изготовленным ООО «НЭКС» по заказу КУИ, правомерно удовлетворил заявленное стороной истца ходатайство о проведении по делу экспертизы для определения размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Действия суда согласуются с разъяснениями, содержащимися в ответе на вопрос 7 раздела VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации ... (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ..., о том, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Разрешая требования истицы, несогласной с размером выкупной стоимости изымаемого имущества, который был установлен отчетом об оценке ООО «НЭКС» по заказу Администрации <...>, суд первой инстанции по ходатайству стороны истца назначил экспертизу, что соответствует требованиям ст. 79 Гражданского процессуального кодекса РФ. Доводы жалобы представителя КУИ о том, что для определения выкупной стоимости жилых помещений в соответствии со ст. 56.8 Земельного кодекса РФ Комитетом расходуются бюджетные средства, коллегия отклоняет, поскольку указанное обстоятельство не исключает право собственника жилого помещения оспаривать выкупную стоимость и заявлять в суде ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы.

Иных доводов, имеющих правовое значение, указывающих на незаконность и необоснованность решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

По существу доводы апелляционных жалоб повторяют доводы, которые были приведены в суде первой инстанции, которым судом дана оценка, не согласиться с которой судебная коллегия оснований не усматривает.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что, разрешая заявленные требования, суд первой инстанции согласно ст. ст. 12, 55, 56 ГПК РФ правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, распределил между сторонами бремя доказывания, всесторонне и полно исследовал представленные доказательства, дал им надлежащую правовую оценку. Нормы материального права судом применены верно и приведены в решении.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием к отмене судебного акта, судебная коллегия не усматривает.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к субъективному толкованию норм материального права, по существу повторяют изложенную истцом позицию по делу, которая была предметом исследования и оценки суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием к отмене решения суда.

Постановленное судом первой инстанции решение соответствует требованиям законности и обоснованности, по доводам апелляционной жалобы отмене либо изменению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Советского районного суда г. Улан-Удэ от 26.07.2022г. оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения

На апелляционное определение может быть подана кассационная жалоба в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (г. Кемерово) в течение трех месяцев, путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 25.11.2022г.

Председательствующий:

Судьи коллегии: