Решение по делу № 2-859/2021 от 16.08.2021

Гр.дело №

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 октября 2021 года Талдомский районный суд Московской области в составе председательствующего судьи Никитухиной И.В. при помощнике судьи Смертиной К.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Чернышова ФИО8 к Борисовой ФИО10 и 3-му лицу Гончарову ФИО12 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, аннулировании реестровой записи о переходе права собственности, прекращении записи о залоге, признании права собственности на земельный участок, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, взыскании денежных средств, судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, аннулировании реестровой записи о переходе права собственности, прекращении записи о залоге, признании права собственности на земельный участок, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, взыскании денежных средств, судебных расходов.

Требования истца, с учетом дополнений, основаны на том, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью 600 кв.м. с кадастровым номером 50:01:0050239:13 по адресу: <адрес>, с/т «Чеховский», <адрес>, уч.13. Стоимость земельного участка по согласованию сторон составила 250000 рублей. Стороны договорились, что расчет должен быть осуществлен в следующем порядке: денежные средства в размере 20000 рублей ответчик внес при подписании договора купли-продажи, оставшийся расчет в 230000 рублей должен был быть произведен до ДД.ММ.ГГГГ после регистрации перехода права собственности к ответчику. Сторонами данный договор был зарегистрирован. Ввиду того, что расчет между сторонами не был произведен при подписании данного договора, стороны договорились, что земельный участок будет находиться в залоге. Банковскими переводами ответчик перечислила еще 60000 рублей. В настоящее время за ответчиком числится задолженность в размере 170000 рублей. В связи с существенным нарушением условий договора, ответчику было направлено письменное уведомление о нарушениях срока оплаты и расторжении договора. На основании изложенного истец просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, аннулировать реестровую запись о переходе права собственности в ЕГРН, прекратить запись о залоге, признать за ФИО2 право собственности на земельный участок по указанному адресу, взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами на остаток долга в размере 13014,14 рублей, взыскать с ответчика почтовые расходы, связанные с отправкой претензии (318 рублей), копии иска (105 рублей), направлением иска и дополнений в суд (318 рублей + 31,5 рублей), приобретением конверта (20 рублей), расходы, связанные с оплатой госпошлины (300 рублей + 6457 рублей), расходы, связанные с получением выписки из ЕГРН (390 рублей), расходы, связанные с оплатой земельного налога (534 рубля).

В судебном заседании истец ФИО2 иск поддержал и пояснил, что просит расторгнуть договор, так как не уплачено 170000 рублей. 20000 рублей было передано при нотариусе, впоследствии было три перевода по 20000 рублей. Деньги переводились от третьих лиц. ФИО3 требует возврата денежных средств. Он согласен вернуть ФИО3 20000 рублей. Он понимал, что перечисленные ему денежные средства поступают за ФИО3. Участок находится в залоге. Он мог бы пользоваться этими деньгами, но ими пользовалась ФИО3, поэтому просит взыскать с нее проценты на основании ст.395 ГК РФ. Ответчику направлялась досудебная претензия, он оплачивал 318 рублей. Ответчик согласилась с расторжением договора, но не согласовали возврат денежных средств. Он не был уверен в возврате 60000 рублей, поэтому соглашение не заключили. Он платил 105 рублей за отправку искового заявления, 318 рублей – за направление иска в суд, 390 рублей за получение выписки из ЕГРН, доплачивал госпошлину в размере 6457 рублей, платил 31,5 рублей за направление дополнительных документов в суд, 20 рублей за конверт, 534 рублей за земельный налог за те полгода, когда участок был у него.

Ответчик ФИО3 в суде пояснила, что с расторжением договора она согласна с возвратом уплаченных денежных средств. На участке она ничего не возводила, возвращает в том виде, в каком приобрела. Просит вернуть 80000 рублей. Она была согласна на расторжение договора во внесудебном порядке, но истец не хотел возвращать ей деньги. Не согласна возмещать расходы истца, а также расходы на уплату налога и получение выписки. Денежные средства истцу перечисляли ее отец и муж по ее просьбе. С мужем брак расторгнут, при расторжении брака каких-либо претензий не было, имущество не делили.

3-е лицо ФИО4 в суд не явился, просит слушать дело в его отсутствие, согласен на возвращение денежных средств ФИО3.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, считает иск подлежащим удовлетворению частично.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Таким образом, цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно п.п.1, 2 ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Как разъяснено в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:01:0050239:13, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, площадью 600 кв.м., по адресу: <адрес>, с/т «Чеховский», <адрес>, уч.13.

В соответствии с п.3 Договора стоимость земельного участка определена сторонами в 250000 рублей. В соответствии с п.5 Договора предусмотрен порядок расчета: 20000 рублей во время подписания настоящего договора; расчет в размере 230000 рублей производится в срок до ДД.ММ.ГГГГ. При этом сторонами установлено, что отчуждаемое имущество будет находиться в залоге у ФИО2.

Право собственности ФИО3 на указанный земельный участок зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что следует из выписки из ЕГРН на земельный участок. Ипотека в силу закона в пользу ФИО2 зарегистрирована ДД.ММ.ГГГГ.

Как указал истец, до настоящего времени денежные средства в счет оплаты земельного участка ФИО3 в полном объеме не переданы, ФИО3 и третьими лицами в интересах ФИО3 передано 80000 рублей. В связи с чем ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику Претензию о расторжении договора купли-продажи. В ответ на претензию ФИО3 согласилась с расторжением договора ввиду отсутствия денежных средств и потребовала вернуть перечисленные в счет договора денежные средства в сумме 80000 рублей.

Как пояснил истец, суммы поступали от разных лиц, в связи с чем он обратился в суд с иском о расторжении договора.

Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 4 п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 указанного Кодекса.

Таким образом, из существа договора купли-продажи земельного участка, получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора, поскольку продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец, прежде всего, рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора. Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, поскольку если бы продавец недвижимости знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.

Положениями ст. ст. 485, 486 ГК РФ, на покупателя возложена обязанность оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу возмездного характера договора купли-продажи, при его заключении покупатель вправе рассчитывать на получение стоимости товара, следовательно, уклонение покупателя от исполнения обязательства по оплате товара свидетельствует о существенном нарушении им условий договора, что в свою очередь не исключает права другой стороны - продавца требовать расторжения договора с возвратом переданного товара после его расторжения.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

В силу изложенных обстоятельств и приведенных норм права, учитывая факт неоплаты ответчиком истцу по договору купли-продажи стоимости земельного участка в размере 170000 рублей, суд приходит к выводу о существенном нарушении ответчиком условий договора купли-продажи, и, как следствие, об обоснованности требований истца о расторжении договора купли-продажи.

На основании изложенного, суд расторгает договор купли-продажи, прекращает право собственности ФИО3 на спорный земельный участок с прекращением записи о залоге и возвращает земельный участок в собственность ФИО2.

Учитывая, что ФИО3 в счет исполнения договора передано ФИО2 20000 рублей, ее отцом и супругом также перечислено ФИО2 60000 рублей в счет исполнения ФИО3 договора, ФИО4 не возражает против передачи перечисленных им денежных средств ФИО3, суд при расторжении договора взыскивает с ФИО2 в пользу ФИО3 80000 рублей.

ФИО2 просит взыскать с ФИО3 проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 13014,14 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, начисленные на сумму 170000 рублей.

Согласно пункту 1 статьи 395 Гражданского кодекса РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Суд считает данное требование не подлежащим удовлетворению, так как отсутствуют правовые основания для этого, поскольку истец воспользовался своим правом на расторжение договора купли-продажи и правом на возврат права собственности на земельный участок, тем самым восстановив свои нарушенные права.

Условие договора купли-продажи об отсрочке платежа не изменяет правовую природу договора именно как договора купли-продажи, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ст. 454 Гражданского кодекса РФ).

Согласно статьям 11, 12 Гражданского кодекса РФ судом осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, перечисленными в статье 12 названного Кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.

В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Неисполнение покупателем обязанности по оплате товара в срок, установленный договором, является основанием для расторжения договора купли-продажи недвижимости и возврата продавцу имущества в силу прямого указания на это в ч. 3 ст. 488 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, при неоплате в срок, установленный договором, товара, приобретенного в кредит, продавец вправе избрать любой из способов защиты нарушенного права: потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченного товара.

Поскольку истец заявил требование о применении последствий расторжения договора купли-продажи и признании права собственности на земельный участок, что является его правом, то суд отказывает истцу в удовлетворении иска о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 395 Гражданского кодекса РФ.

Также суд не усматривает оснований для взыскания с ответчика в пользу истца суммы земельного налога в размере 534 рублей, так как указанный налог уплачен истцом за период владения указанным земельным участком на праве собственности. После отчуждения земельного участка такая обязанность по уплате земельного налога возникла у нового собственника имущества.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст.94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

В связи с изложенным суд считает, что истец имеет право на возмещение ему почтовых расходов, связанных с направлением претензии, копии иска, иска и дополнительных документов в суд. Указанные расходы составили 792,5 рублей. Также истцу подлежат возмещению расходы на получение выписки из ЕГРН в размере 390 рублей, так как указанные расходы явились необходимыми при рассмотрении спора о праве на недвижимое имущество. Так как иск о расторжении договора и возврате имущества в собственность истца удовлетворен, то расходы истца на уплату госпошлины в размере 6757 рублей подлежат возмещению ответчиком.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

    Исковое заявление ФИО2 удовлетворить частично.

    Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:01:0050239:13 площадью 600 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с/т «Чеховский», <адрес>, уч.13.

Прекратить право собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером 50:01:0050239:13 площадью 600 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с/т «Чеховский», <адрес>, уч.13, с прекращением записи о залоге.

Возвратить в собственность ФИО2 земельный участок с кадастровым номером 50:01:0050239:13 площадью 600 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с/т «Чеховский», <адрес>, уч.13.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 80000 рублей, уплаченных в счет договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 расходы истца на уплату госпошлины в размере 6757 рублей, почтовые расходы в размере 792,5 рублей, расходы на получение выписки из ЕГРН в размере 390 рублей.

В остальной части иска о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, возмещении расходов на уплату земельного налога ФИО2 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Московский областной суд через Талдомский районный суд.

Судья            И.В.Никитухина

Решение в окончательной форме

составлено 15.10.2021