Решение по делу № 33-4023/2018 от 20.03.2018

Судья Хасаншина А.Н. Дело № 33-4023/2018

А-179

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

28 марта 2018 года г. Красноярск

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе

председательствующего Макурина В.М.,

судей Поповой Н.Н., Гришиной В.Г.

при секретаре Костыльниковой Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Поповой Н.Н.

гражданское дело по иску Захарова Сергея Ивановича к Пушкиной Наталье Ивановне о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора аренды, по встречному исковому заявлению Пушкиной Натальи Ивановны к Захарову Сергею Ивановичу о взыскании денежных средств,

по апелляционной жалобе Пушкиной Н.И.

на решение Ермаковского районного суда Красноярского края от 11 января 2018 года, которым постановлено:

«Исковые требования Захарова Сергея Ивановича к Пушкиной Наталье Ивановне о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора аренды удовлетворить.

Взыскать с Пушкиной Натальи Ивановны в пользу Захарова Сергея Ивановича задолженность по договору аренды в размере 435 000 рубля, проценты в размере 106 737 рублей 50 копеек.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 01 февраля 2014 года заключенный между Захаровым Сергеем Ивановичем и Пушкиной Натальей Ивановной.

Обязать Пушкину Наталью Ивановну передать нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> Захарову Сергею Ивановичу в течении 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении исковых требований Пушкиной Натальи Ивановны к Захарову Сергею Ивановичу о взыскании денежных средств отказать.

Взыскать с Пушкиной Натальи Ивановны в пользу Захарова Сергея Ивановича сумму уплаченной государственной пошлины в размере 9 217 рублей 38 копеек.

Взыскать с Пушкиной Натальи Ивановны в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 4 659 рублей 12 копеек.».

Заслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Захаров С.И. обратился в суд с иском, в котором, с учетом уточнения исковых требований, просит взыскать с Пушкиной Н.И. задолженность по договору аренды нежилого помещения в сумме 541737,5 рублей, из них: задолженность в размере 435000 руб., неустойку в размере 106737,50 рублей, расторгнуть договор аренды от 01.02.2014г, обязать Пушкину Н.И. передать помещение по акту приема - передачи в срок 30 дней со дня вступления в силу решения суда.

Требования мотивированы тем, что 01.02.2014г. Захаров С.И. и Пушкина Н.И. заключили договор аренды нежилого помещения, согласно которому истец предоставил ответчику за плату помещение, площадью 54,2 кв.м. в здании, находящемся по адресу: <адрес> <адрес> (пом. 2, ком. 2 на 2-ом этаже) для осуществления медицинской деятельности. Договор аренды был заключён сторонами сроком с 01.02.2014г. по 31.12.2014г., с автоматической пролонгацией его действия. Стороны пришли к соглашению, что арендная плата составляет 15000 руб. в месяц. Имущество, передаваемое арендодателем, принадлежит ему на праве собственности. Стороны также пришли к соглашению, что договор аренды одновременно является актом приема - передачи, подтверждающим передачу имущества. Арендная плата вносится ежемесячно не позднее 5 числа месяца следующего за отчетным.

На протяжении действия договора аренды ответчик обязанность по оплате арендных платежей не исполняла. Задолженность ответчика по арендной плате составила: за период с 01.02.2014г. по 31.07.2015г. - 90000 рублей. За период с 01.08.2015 года по 01.06.2017 года - 345000 рублей. Кроме того, в силу п. 5.2. договора, ответчик взяла на себя обязательство за просрочку платежей по договору уплачивать неустойку в размере 0,05 % от просроченной суммы за каждый день просрочки. Сумма неустойки составляет 106737,5 рублей.

26.05.2016г., а также 15.03.2017г. истец направил ответчику претензию об оплате задолженности, а также предложил передать помещение по акту - приема передачи, однако ответчик мер по добровольному исполнению не принимает.

Пушкина Н.И. обратилась в суд со встречным иском, в котором просит взыскать с Захарова С.И. денежную сумму в размере 142956 рублей, составляющую переплату по договору аренды нежилого помещения от 01.01.2012 года, убытки в размере 30000 рублей.

Свои требования мотивирует тем, что 01.01.2012 года между ней и Захаровым С.И. был заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 42 кв.м., расположенного на втором этаже здания по адресу: <адрес> <адрес> для осуществления медицинской деятельности. Договор аренды был заключен сроком с 01.01.2012 года по 31.12.2012 года с автоматической пролонгацией его действия. Размер арендной платы составлял 5000 рублей ежемесячно, оплата не позднее 5 числа месяца следующего за отчетным путем передачи наличными денежными средствами Захарову С.И..

01.01.2012 года на основании акта приема нежилого помещения, вышеуказанное нежилое помещение ей было передано в пользование Захаровым С.И. 30.12.2015 года арендуемое помещение, на основании предписания Захарова С.И. и в связи с невозможностью его дальнейшего использования, было освобождено, следовательно, договор аренды нежилого помещения от 01.01.2012 года считается расторгнутым 30.12.2015 года и обязательства сторон с этого момента прекращены.

Кроме того, по договоренности с Захаровым С.И. Пушкиной Н.И. был произведен капитальный ремонт в арендуемом помещении, а именно были вставлены пластиковые окна, обшиты стены гипсокартонном, поклеены обои на стены, обшит потолок плиткой, постелен на пол линолеум, установлены двери, выложен кафель, установлен счетчик воды, водонагреватель, полностью заменена и проведена новая электропроводка, всего на сумму 185956 рублей. 30.11.2015 года был приобретен и установлен новый электрический счетчик, так как предыдущий сгорел, общая стоимость затрат составила 7000 рублей.

Произведенный капитальный ремонт в арендуемом жилом помещении, предоставленном для осуществления медицинской деятельности, был необходим для получения лицензии для осуществления медицинской деятельности, о чем было известно Захарову С.И..

Учитывая, то что Пушкиной Н.И. были произведены существенные улучшения арендованного имущества, понесенные финансовые затраты в сумме 192956 рублей должны быть зачтены в счет уплаты ежемесячных арендных платежей по договору аренды нежилого помещения от 01.01.2012 года, что составляет 38 месяцев.

Срок действия договора аренды нежилого помещения составил 48 месяцев, а именно с 01.01.2012 по 30.12.2015 года. При этом, поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы, в также в связи с тем, что в ноябре и декабре 2015 года было невозможно использовать арендуемое помещения (сгорел электросчетчик и отключена подача воды) и со стороны Захарова С.И. не устранялись препятствия по его использованию, арендная плата за ноябрь и декабрь 2015 года взиманию не подлежит.

Полагает, что начиная с 01.01.2012 года по 01.11.2015 года, размер арендных платежей по договору аренды составил 230000 рублей (46 х 5000). С учетом зачета, в счет уплаты ежемесячных арендных платежей по договору аренды нежилого помещения, Пушкиной Н.И. была уплачена Захарову С.И. арендная платы в размере 372956 рублей, из которой 185956 рублей составил капитальный ремонт помещения, 7000 рублей расходы по замене электросчетчика в счет аренды и 180000 рублей переданных денежных средств непосредственно Захарову С.И., соответственно переплата по договору аренды составила 142956 рублей.

Помимо этого, в ноябре 2015 года в отношении Пушкиной Н.И. Роспотребнадзором был составлен протокол о временном запрете деятельности ИП, а в последствии было вынесено постановление об административном правонарушении с наложением административного штрафа в размере 30000 рублей за нарушение норм по осуществлению медицинской деятельности. Вышеуказанный административный штраф был наложен на Пушкину Н.И. в виду того, что Захаров С.И. отключил подачу воды в арендуемое помещение. Наличие убытков, в виде уплаты административного штрафа в размере 30000 рублей находится в причинно-следственной связи с противоправными действиями ответчика Захарова С.И., в связи с чем, возникшими у Пушкиной Н.И. убытки, и соответствии со ст. 1064 ГК РФ, подлежит взысканию с Захарова С.И.

При этом, Пушкина Н.И. указала, что удовлетворение заявленных ею требований направлено к зачету требований Захарова С.И. и исключает полностью удовлетворение его иска.

Судом первой инстанции постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Пушкина Н.И. Г.А. просит отменить решение суда.

Ссылается на то, что судом не дано оценки представленному с ее стороны договору аренды нежилого помещения от 01.01.2012г., указывая при этом, что договор аренды от 01.02.2014г. ею не подписывался, условия не согласовывались, нежилое помещение по данному договору не передавалось, уведомление об его расторжении не направлялось.

Указывает, что судом также не дана оценка показаниям свидетелей, указавших, когда было освобождено нежилое помещение. При этом, предписание об оплате задолженности по договору или освобождении помещения были ею получено 04.12. 2015 года, а 30.12.2015 года она уже освободила помещение истца. Таким образом, по ее мнению договор аренды нежилого помещения от 01.01.2012 года считается расторгнутым с 30. 12. 2015 года.

Полагает, что суд не исследовал в полной мере представленные ею доводы и доказательства, подтверждающие, в частности, что до заключения договора аренды от 01.01.2012 года ею были произведены существенные улучшения имущества Захарова С.И, которые были вызваны необходимостью, связанной с медицинской деятельностью, в связи с чем, она имеет право заявлять арендодателю о зачете встречного однородного требования, а также то, что на нее был наложен административный штраф из-за того, что Захаровым С.И. была отключена вода, в связи с чем, она понесла убытки, не определил обстоятельства, необходимые для разрешения дела, что привело к постановке незаконного решения.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель Захарова С.И. – Бутенко К.А. просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Проверив материалы дела и решение суда по правилам апелляционного производства в пределах доводов апелляционных жалоб, заслушав Пушкину Н.И. и ее представителя Андрущак А.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, а также Захарова С.И., согласившегося с решением суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

    Как установлено судом и следует из материалов дела, Захаров С.И. является собственником нежилого помещения по адресу: <адрес>, <адрес> комнату № на 1-ом этаже, комнаты № на 2-ом этаже, литер Б на основании свидетельства о государственной регистрации права от 02.04.2010 года.

01.01.2012г. между Захаровым С.И. и Пушкиной Н.И. был заключен договор аренды помещения нежилого назначения, площадью 42 кв.м., расположенного на втором этаже здания по адресу: <адрес> пом.2, комн.3 для осуществления медицинской деятельности. В соответствии с п.2.1, срок действия договора установлен с 01.01.2012 года по 31.12.2012 года. Арендная плата, согласно п.3.1 договора, установлена в размере 5000 руб., включая коммунальные услуги, а также содержание объекта недвижимости и прилегающей территории. Пунктом п.3.2 договора установлено, что арендатор не позднее 5 числа месяца следующего за отчетным, обязуется оплачивать арендодателю арендную плату наличными денежными средствами. За нарушение сроков перечисления арендатором арендной платы (п.5.2 договора), арендатор уплачивает пеню в размере 0,05% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

01.02.2014г. между Захаровым С.И. и Пушкиной Н.И. был заключен договор аренды вышеуказанного нежилого помещения, для осуществления медицинской деятельности.

В соответствии с п.2.1 срок действия договора установлен с 01.02.2014 года по 31.12.2014 года. По окончании срока аренды договор считается продленным на неопределенный срок, если до окончания срока ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления настоящего договора (п.2.2 договора).

Как видно из п.3.1 договора, арендная плата установлена в размере 15000 руб., включая коммунальные услуги, а также содержание объекта недвижимости и прилегающей территории. Арендатор, согласно п.3.2 договора, не позднее 5 числа месяца следующего за отчетным, обязуется оплачивать арендодателю арендную плату наличными денежными средствами.

За нарушение сроков перечисления арендатором арендной платы, как установлено п.5.2 договора, арендатор уплачивает пеню в размере 0,05% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Кроме того, п.4.2.4 договора аренды от 01.02.2014 года установлено, что в случае принятия решения о прекращении договорных отношений, арендатор обязан письменно за тридцать дней предупредить арендодателя об освобождении объекта недвижимости.

Разрешая исковые требования Захарова С.И. к Пушкиной Н.И. о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора аренды, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 309, 310, 450, 606, 614, 619, 621, 622, 655 ГК РФ, обоснованно удовлетворил требования Захарова С.И., учитывая, что в период действия договора аренды нежилого помещения от 01.02.2014 года Пушкина Н.И. не исполняла свои обязательства по внесению арендной платы в установленные договором сроки надлежащим образом, взыскав с нее в пользу Захарова С.И. задолженность по договору аренды в размере 435 000 руб., проценты в размере 106 737,50 руб., а также расторгнув указанный договор аренды.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований Пушкиной Н.И. к Захарову С.И., о взыскании денежных средств, суд первой инстанции, исходя их требований ст.ст. 15, 623 ГК РФ, пришел к выводу о об отсутствии в материалах дела доказательств, бесспорно свидетельствующих о наличии факта неосновательного обогащения Захарова С.И. за счет Пушкиной Н.И. посредством выполненного ею ремонта в арендуемом нежилом помещении ввиду того, что произведенные неотделимые улучшения не были согласованы с собственником помещения, результат работ к приемке не предъявлялся, кроме того, договор аренды нежилого помещения от 01.01.2012 года, как и договор аренды от 01. 02. 2014 года не содержит условий о том, что понесенные арендатором финансовые затраты по ремонту помещения, произведенного в 2011 году, должны быть зачтены в счет уплаты ежемесячных арендных платежей. Также судом обоснованно принято во внимание, что материалами дела не подтвержден факт вынесения в отношении Пушкиной Н.И. постановление об административном правонарушении, в связи с чем, ею оплачен административный штраф в сумме 30000 руб.

Судебная коллегия с указанными выводами суда соглашается, поскольку они достаточно подробно им мотивированы и основываются на исследованных в судебном заседании доказательствах, которым суд дал надлежащую, отвечающую правилам статей 67, 198 ГПК РФ и правильную по существу правовую оценку, они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению к спорным правоотношениям нормам материального права.

Доводы апелляционной жалобы о том, что договор аренды нежилого помещения от 01.02.2014 года Пушкиной Н.И. не подписывался, о данном договоре ей неизвестно, а помещение у Захарова С.И. она арендовала на основании договора от 01.01.2012 года отклоняется судебной коллегией, поскольку опровергаются материалами дела, а именно пояснениями самой Пушкиной Н.И., данным в суде первой инстанции, где она подтверждает наличие своей подписи в указанном договоре, поясняя, что подписала его по просьбе Захарова С.И., для получения кредита (л.д. 118), а также аналогичными пояснениями Пушкиной Н.И. в суде апелляционной инстанции. При этом, ходатайства о проведении экспертизы в отношении договора аренды от 01.02.2014 года, либо подписи арендатора в данном договоре, со стороны Пушкиной Н.И. заявлено не было.

При таких обстоятельствах, действующим договором между сторонами следует считать договор аренды нежилого помещения от 01.02.2014 года, в том числе сумму установленной арендной платы – 15000 руб., порядок внесения арендной платы, предусмотренную договором ответственность за нарушение сроков перечисления арендатором арендной платы.

Вместе с тем, вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ, ответчицей не представлено доказательств надлежащего исполнения взятых на себя обязательств по договору аренды от 01 февраля 2014 года, в частности в части суммы и порядка оплаты арендной платы, а также установленной договором пени за нарушение сроков выплаты арендной платы.

Учитывая данные обстоятельства, суд произвел расчет размера арендной платы, подлежащей взысканию с Пушкиной Н.И. в пользу Захарова С.И. по договору аренды нежилого помещения от 01 февраля 2014 года, а также расчет неустойки, предусмотренной п. 5.2 данного договора, который проверен судебной коллегией и признан верным. При этом, производя расчет суд обоснованно учет платежи, которые согласно представленным в материалы дела доказательствам, были произведены Пушкиной Н.И. по данному договору за период с февраля 2014 года по июнь 2015 года.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы том, что нежилое помещение было фактически освобождено арендатором в 2015 году, не могут быть приняты судебной коллегией во внимание ввиду следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Исходя из изложенного, бремя доказывания надлежащего исполнения обязанности вернуть арендодателю имущество, являвшееся предметом прекращенного договора, лежит на обязанной стороне - арендаторе.

Между тем, в нарушение вышеуказанных положений Пушкина Н.И. не представила доказательств, подтверждающих тот факт, что она письменно сообщила арендодателю в установленный срок о предстоящем освобождении помещения и вернула помещение по акту приема-передачи. Напротив, в судебном заседании Пушкина Н.И. подтвердила, что вышеназванных обязательств, связанных с расторжением договора аренды, а также возврат ключей арендатору, либо уполномоченному от него лицу, она не исполнила. Также ответчицей не представлено доказательств того, что спорное помещение она с декабря 2015 года не использовала. То, что она в декабре 2015 года вывезла оттуда медицинское оборудование, о чем пояснили в ходе рассмотрения дела свидетели, само по себе не свидетельствует о том, что она полностью прекратила использование арендованного помещения.

Кроме того, как следует из показаний свидетеля Рукавишникова В.С., являющегося арендатором одного из помещений в <адрес>, которому как указала Пушкина Н.И. она передала ключи от арендованного помещения в декабре 2015 года, при этом осознавая, что он не представляет интересы арендодателя и не является уполномоченным им лицом, ключи действительно были переданы ему Пушкиной Н.И., но только осенью 2017 года (л.д. 156).

При таких данных у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа Захарову С.И. в удовлетворении заявленных требований о взыскании с Пушкиной Н.И. задолженности по арендной плате за период с декабря 2015 года - июнь 2017 года.

Также не могут быть приняты во внимание приведенные в апелляционной жалобе доводы о необходимости зачета стоимости произведенного ответчицей в арендованном помещении в 2011 году ремонта в счет задолженности по арендной плате ввиду следующего.

Положение абз. 4 п. 1 ст. 616 ГК РФ предполагает возможность зачета в счет арендной платы стоимости произведенного арендатором капитального ремонта.

Согласно п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Кодекса). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

При этом, как видно из договоров аренды нежилого помещения от 01.01.2012 года, а также от 01.02.2014 года, условие о поведении капитального ремонта арендуемого помещения сторонами не согласовано, каких – либо дополнительных соглашений по данному вопросу между сторонами не заключалось, доказательства, подтверждающие согласие арендодателя, предоставляющие право арендатору производить капитальный ремонт объекта аренды в счет арендной платы, а также определяющие объемы затрат на его проведение, отсутствуют.

Судебной коллегией также принимается во внимание, что договор подряда, от 05.08.2011 года, представленный Пушкиной Н.И. в качестве доказательства произведенных ею ремонтных работ в арендуемом помещении, заключен вне сроков действия договоров аренды от 01.01.2012 года и от 01.02.2014 года.

Учитывая приведенные обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что изложенные в апелляционной жалобе доводы не содержат сведений, опровергающих выводы суда, а также данных, которые не были приняты во внимание судом первой инстанции при постановлении решения, направлены на иную оценку собранных по делу доказательств, оснований для чего судебная коллегия не находит.

Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, доводам и возражением сторон, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права применены верно, процессуальных нарушений не допущено, оснований, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, для отмены решения не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

    О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Ермаковского районного суда Красноярского края от 11 января 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Пушкиной Н.И. – без удовлетворения.