Решение по делу № 33-3615/2024 от 26.11.2024

Судья Абрамова Ю.А.                Дело №2-5397/2024

Докладчик Лаврова О.В.                Дело №33-3615/2024

65RS0001-01-2024-005932-56

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 декабря 2024 года            город Южно-Сахалинск

Судебная коллегия по гражданским делам Сахалинского областного суда в составе:

председательствующего судьи        Малеванного В.П.,

судей                        Лавровой О.В., Качура И.О.,

при помощнике судьи            Кравченко И.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации города Южно-Сахалинска к Ф.И.О.1 о признании сделки недействительной,

по апелляционной жалобе Ф.И.О.1 на решение Южно-Сахалинского городского суда от 17 октября 2024 года.

Заслушав доклад судьи Лавровой О.В., судебная коллегия

установила:

администрация г. Южно-Сахалинска обратилась в суд с названным выше иском, в котором указала, что ДД.ММ.ГГГГ между департаментом архитектуры, градостроительства и землепользования г. Южно-Сахалинска и индивидуальным предпринимателем Ф.И.О.2 заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, площадью 244 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, вид разрешенного использования земельного участка «для стоянок автомобильного транспорта». Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ № права и обязанности по указанному договору переданы                    Ф.И.О.1

Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ № в договор внесены изменения в части наименования вида разрешенного использования земельного участка на «объекты дорожного сервиса (код 4.9.1)».

Полагая, что данное соглашение направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков в целях строительства объектов недвижимости, в иске заявлены требования о признании недействительным соглашения                             от ДД.ММ.ГГГГ № к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между департаментом землепользования                             г. Южно-Сахалинска и Ф.И.О.1

Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент землепользования                    г. Южно-Сахалинска.

Решением Южно-Сахалинского городского суда от 17 октября 2024 года исковые требования администрации г. Южно-Сахалинска удовлетворены.

Признано недействительным соглашение от ДД.ММ.ГГГГ № к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между департаментом землепользования города Южно-Сахалинска и Ф.И.О.1

Из ЕГРН исключены сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> - «объекты дорожного сервиса» и внесены сведения - «для стоянок автомобильного транспорта».

С Ф.И.О.1 в бюджет городского округа «город Южно-Сахалинск» взыскана государственная пошлина в размере 6000 рублей.

В апелляционной жалобе Ф.И.О.1 просит решение отменить, принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований. Указывает, что использовал земельный участок исключительно для размещения некапитального строительства, предназначенного для обслуживания автомобилей. Ссылаясь на пункт 7.1.13 Правил землепользования и застройки, отмечает, что отсутствуют доказательства использования земельного участка под объекты дорожного сервиса, опасного для жизни и здоровья человека, окружающей среды. Полагает, что суд незаконно применил последствия недействительности сделки в виде исключения сведений из ЕГРН и внесения других сведений о виде разрешенного использования, поскольку истец с таким требованием не обращался. Приводит довод о том, что истцом не указано, какой законный интерес администрации г. Южно-Сахалинска будет обеспечен в результате реституции, и почему истцом выступает именно этот муниципальный орган, а не департамент землепользования г. Южно-Сахалинска. Не соглашается с выводом суда о том, что истцом не пропущен срок исковой давности, исчисляемый с момента его обращения с заявлением о выдаче разрешения на строительство, поскольку с таким заявлением к истцу он не обращался, а спорное соглашение исполнено сторонами в момент его государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ. Полагает, что администрация г. Южно-Сахалинска, являясь публично-правовым образованием, должна была узнать о совершении оспариваемой сделки в момент ее заключения уполномоченным органом ДД.ММ.ГГГГ либо в день ее регистрации.

В письменном отзыве относительно доводов апелляционной жалобы администрация г. Южно-Сахалинска просит оставить решение без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Хан Д.С. поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца администрации г. Южно-Сахалинска и третьего лица департамента землепользования г. Южно-Сахалинска Давыдова Е.Г. возражала против доводов апелляционной жалобы.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно, в этой связи на основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы дела и дополнительно представленные доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

Разрешая требования истца и признавая оспариваемое соглашение недействительным, суд первой инстанции исходил из того, что при его заключении департамент землепользования г. Южно-Сахалинска не провел проверку оснований для изменений вида разрешенного использования земельного участка в обход процедур, предусмотренных земельным законодательством, поскольку на дату заключения спорного соглашения и до настоящего времени объекты капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером № отсутствуют, в этой связи фактическое использование земельного участка не соответствовало измененному виду разрешенного использования. Также суд учел, что вид использования земельного участка «объекты дорожного сервиса» (код 4.9.1) противоречит градостроительному регламенту территориальной зоны «Общественно-деловая зона (ОД-1)», установленному Правилами землепользования и застройки на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», утвержденных постановлением администрации города Южно-Сахалинска от ДД.ММ.ГГГГ №-па.

С учетом того, что оспариваемая сделка признана недействительной, суд применил последствия недействительности таковой сделки.

Оснований не согласиться с выводами суда судебная коллегия не усматривает, поскольку они основаны на материалах дела и соответствуют требованиям законодательства.

В подпункте 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно статье 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (часть 2). Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (часть 3).

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01 сентября 2014 года №540 (действующего в момент заключения оспариваемого соглашения).

В статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В пункте 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

По смыслу приведенных норм выбор собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков вида разрешенного использования осуществляется в пределах цели использования земельного участка, поскольку законодательство предусматривает различный порядок предоставления земельного участка в зависимости от целей его использования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Как установлено статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Из пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 74, 75 и 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Таким образом, цель использования земельного участка является существенным условием договора и основанием для изменения данного условия договора может служить только существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Как следует из материалов дела, земельный участок первоначально предоставлен Ф.И.О.2 на основании статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ для целей, не связанных со строительством, -                                      «под существующую временную платную автостоянку», в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка (л.д. 15).

ДД.ММ.ГГГГ между индивидуальным предпринимателем             Ф.И.О.2 и департаментом архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска заключен договор № аренды земельного участка, площадью 244 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

По условиям договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с разрешенным использованием, то есть для целей, не связанных со строительством, с видом разрешенного использования – «для стоянок автомобильного транспорта» (пункт 5.2.1 договора).

Из пункта 8.1 договора следует, что настоящий договор может быть расторгнут, дополнен и изменен по соглашению сторон, за исключением условия о размере арендной платы по договору. Все изменения и дополнения оформляются путем подписания соглашения о внесении изменений (или) дополнений в договор. Договор может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае использования арендуемого земельного участка не в соответствии с его «Разрешенным использованием» (л.д. 15-17).

ДД.ММ.ГГГГ между арендодателем, арендаторами Ф.И.О.2 и Ф.И.О.1 заключено соглашение к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого Ф.И.О.2 передал ответчику все права и обязанности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Право аренды Ф.И.О.1 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 28 оборот).

ДД.ММ.ГГГГ Ф.И.О.1 обратился в департамент землепользования города Южно-Сахалинска с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

В эту же дату между департаментом землепользования г. Южно-Сахалинска и Ф.И.О.1 подписано соглашение от ДД.ММ.ГГГГ №, которым в договор внесены изменения в части наименования вида разрешенного использования земельного участка, вид разрешенного использования спорного земельного участка установлен «объекты дорожного сервиса» (л.д. 25).

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости вид разрешенного использования указанного земельного участка – «объекты дорожного сервиса» (код 4.9.1), категория земель - земли населенных пунктов (л.д. 26).

В приказе Минэкономразвития России от 01 сентября 2014 года №540                     (в редакции от 04 февраля 2019 года) «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» вид разрешенного использования земельного участка по коду 4.9.1 «объекты дорожного сервиса» описан следующим образом: размещение зданий и сооружений дорожного сервиса. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 4.1.1.1 - 4.9.1.4 (заправка транспортных средств, обеспечение дорожного отдыха, автомобильные мойки, ремонт автомобилей).

Также установлено, что согласно фрагментам карт градостроительного зонирования из Правил землепользования и застройки территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», действующих на дату заключения договора аренды, от ДД.ММ.ГГГГ № и на дату заключения дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ №, а также действующих в настоящее время, спорный земельный участок располагается в функциональной зоне «Общественно-деловая зона».

В соответствии с таблицей № пункта 8.2.8.1. Правил землепользования и застройки городского округа «Город Южно-Сахалинск», утвержденных постановлением администрации города Южно-Сахалинска                   от ДД.ММ.ГГГГ №-па, устанавливающей градостроительный регламент территориальных зон вида «ОД1» (находятся в свободном доступе в информационно – правовой системе «КонсультантПлюс»), к условно разрешенным видам использования земельных участков отнесено «Стоянка транспортных средств» (код 4.9.2). Такой вид разрешенного использования, как «Объекты дорожного сервиса» (код 4.9.1), градостроительный регламент, установленный для всех территориальных зон вида «ОД1», не содержит.

По итогам обследования земельного участка департаментом землепользования г. Южно-Сахалинска в адрес ИП Ф.И.О.1 вынесено предостережение от ДД.ММ.ГГГГ №, в котором отражено, что размещение в границах арендованного земельного участка временных объектов (контейнеры, автомобильные шины, диски), вывески «Шиномонтаж», противоречит требованиям земельного законодательства в части использования земельного участка не по целевому назначению. В этой связи ему предписано принять меры к обеспечению соблюдения обязательных требований земельного законодательства путем использования указанного земельного участка в соответствии с разрешенным использованием (л.д. 33-34).

При изложенных обстоятельствах с учетом приведенных положений Закона, установив, что фактическое использование земельного участка ответчиком не соответствовало измененному виду разрешенного использования, кроме того, Правилами землепользования и застройки в соответствующей территориальной зоне не предусмотрен указанный в соглашении от ДД.ММ.ГГГГ вид разрешенного использования, суд обоснованно признал недействительным оспариваемое соглашение.

Кроме того, суд правильно обратил внимание на то, что предоставление находящегося в муниципальной собственности земельного участка в аренду для определенной в договоре цели было осуществлено без проведения аукциона, в этой связи изменение условий такого договора на аренду для иных целей противоречит статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия также принимает во внимание, что при заключении договора замены стороны в обязательстве истец принял на себя права и обязанности арендатора земельного участка, согласился с условиями ранее заключенного договора аренды, который не предусматривал возможности возведения на земельном участке строений и сооружений.

Изменение вида разрешенного использования повлечет для арендодателя существенное изменение условий договора, которое не допускается в произвольном порядке, за исключением случаев, предусмотренных законом. Доказательств того, что имело место изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, ответчиком не представлено.

В отличие от собственника арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка. Внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению норм земельного законодательства о предоставлении публичных участков в целях строительства. Соответствующие позиции отражены в пп. 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14 ноября 2018 года.

Следует отметить, что ответчик не ссылался в обоснование своих возражений относительно заявленных требований, и не представил в материалы дела доказательства того, что спорный участок невозможно использовать в соответствии с условиями договора аренды.

Ссылка в апелляционной жалобе на пропуск срока за обращением в суд являлась предметом проверки суда первой инстанции и обоснованно отклонена по мотивам, подробно изложенным в решении, оснований повторно их приводить судебная коллегия не усматривает. При этом утверждение в апелляционной жалобе на то, что ответчик не обращался в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство, опровергается материалами гражданского дела (л.д. 84).

Довод апелляционной жалобы о необоснованном применении судом последствий недействительности сделки основан на ошибочном толковании правовых норм, поскольку согласно пункту 4 статьи 166 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе применить последствия недействительности сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Установленные по делу обстоятельства свидетельствуют о том, что публичный интерес органа местного самоуправления очевиден, а запись о виде разрешенного использования земельного участка «объекты дорожного сервиса» в силу вышеприведенных обстоятельств не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности.

В целом доводы апелляционной жалобы повторяют правовую позицию ответчика, приведённую в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, которая в судебном постановлении получила надлежащую правовую оценку с приведением правовой и фактической аргументации, оснований с которой не согласиться судебная коллегия не усматривает.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судом не допущено.

В этой связи оснований для отмены судебного постановления не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Южно-Сахалинского городского суда от 17 октября 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ф.И.О.1 – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения в Девятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Председательствующий                         В.П. Малеванный

Судьи                                     О.В. Лаврова

И.О. Качура

Мотивированное апелляционное определение составлено до 27 декабря 2024 года