Решение по делу № 33-2127/2022 от 14.01.2022

Дело N 2-1007/2021 (33-2127/2022)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 15.02.2022

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Киселевой С.Н.,

судей Некрасовой А.С., Орловой А.И.

при помощнике судьи Кожевниковой Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Пономарева Дениса Андреевича к администрации городского округа Сухой Лог о прекращении договора аренды земельного участка,

по апелляционной жалобе истца на решение Сухоложского городского суда Свердловской области от 08.11.2021.

Заслушав доклад судьи Некрасовой А.С. и объяснения представителя администрации, судебная коллегия

установила:

Пономарев Д.А. обратился в суд с исковым заявлением к администрации городского округа Сухой Лог (далее - администрация) о признании утратившим юридическую силу договора аренды от 19.04.2002 N 169 в редакции дополнительного соглашения от 18.02.2015, заключенного в отношении земельного участка с кадастровым номером <№>:30 площадью 708 кв. м из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием "для индивидуальной жилой застройки", расположенного по адресу: <адрес> (далее - спорный участок); признании за истцом права на заключение договора купли-продажи спорного участка; возложении на администрацию обязанности заключить с истцом договор купли-продажи спорного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Клинов М.А., Клинова Е.Ф.

Решением суда от 08.11.2021 иск удовлетворен частично. Судом прекращено действие договора аренды спорного участка от 19.04.2002 N 169 и дополнительного соглашения от 18.02.2015 к этому договору. В остальной части исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе истец просит отменить указанный судебный акт в части отказа в иске.

От администрации поступили возражения на апелляционную жалобу.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель администрации Павлова С.Е. возражала против доводов жалобы, выразила согласие с выводами суда первой инстанции.

Учитывая, что иные лица, участвующие в деле, извещенные о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом в порядке статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Свердловского областного суда, в судебное заседание не явились, что в силу части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, судебная коллегия определила о рассмотрении дела при данной явке.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверены в порядке, установленном статьями 327, 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 19.04.2002 муниципальное образование "город Сухой Лог" (арендодатель) и К.В.И. (арендатор) заключили договор N 169 аренды спорного земельного участка для индивидуального жилищного строительства сроком с 19.04.2002 по 19.04.2052.

18.02.2015 К.В.И.. с одной стороны и Клинов М.А. и Клинова Е.Ф. с другой стороны заключили соглашение о переводе прав и обязанностей по договору аренды от 19.04.2002 N 169.

14.04.2015 Клинову М.А. и Клиновой Е.Ф. выдано разрешение на строительство жилого дома на спорном участке со сроком действия до 14.04.2025.

На основании договора купли-продажи, заключенного между Клиновым М.А. и Клиновой Е.Ф. (продавцы) и Пономаревым Д.А. (покупатель) последний приобрел в собственность расположенный на спорном участке жилой дом площадью 32,6 кв. м и зарегистрировал на него право собственности.

Вступившим в законную силу заочным решением Сухоложского городского суда Свердловской области от 20.11.2020 Клинов М.А. и Клинова Е.Ф. признаны утратившими право пользования указанным домом и сняты с регистрационного учета.

В мае 2021 г. Пономарев Д.А. обратился в администрацию с заявлением по поводу спорного участка, в котором просил: признать утратившим юридическую силу договор аренды от 19.04.2002 N 169; заключить такой договор с заявителем; разъяснить основания и порядок предоставления спорного участка в собственность.

В ответе от 31.05.2021 администрация отказала в удовлетворении заявления, сославшись на то, что спорный участок не может быть приобретен Пономаревым Д.А., поскольку данный участок предоставлен в аренду Клинову М.А. и Клиновой Е.Ф.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения Пономарева Д.А. в суд с настоящим иском.

Администрация не согласилась с требованием о заключении договора купли-продажи спорного участка, сославшись на то, что непосредственно с таким заявлением истец в администрацию не обращался, следовательно, отсутствует факт нарушения права как условие для судебной защиты. Против иска в остальной части не возражала.

Разрешая возникший спор, установив фактические обстоятельства дела, суд пришел к выводу о том, что в силу принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов продавцы жилого дома (Клиновы) в связи с переходом права собственности на дом к истцу утратили право на спорный участок, в силу чего договор аренды, заключенный с ними, подлежит прекращению. Суд не усмотрел оснований для возложения на администрацию обязанности заключить с истцом договор купли-продажи спорного участка, отметив, что с таким требованием истец к ответчику не обращался.

В апелляционной жалобе истец выражает несогласие с судебным актом в части отказа в удовлетворении иска, ссылаясь на то, что из содержания письменного ответа администрации от 31.05.2021, в которым ответчик оперирует ссылками на общие нормы права, определенно следует отказ в предоставлении земельного участка не только в аренду, но и в собственность.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя ответчика, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и поданных на нее возражениях, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене полностью, включая его не обжалованную часть, по следующим основаниям.

По общему правилу апелляционная проверка законности и обоснованности судебных постановлений, вынесенных судом первой инстанции, осуществляется только в обжалуемой части, исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них (части 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В то же время суд апелляционной инстанции на основании абзаца 2 части 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вправе в интересах законности проверить обжалуемое судебное постановление в полном объеме вне зависимости от доводов жалобы, представления.

Данные законоположения являются процессуальными гарантиями правильного рассмотрения и разрешения судами гражданских дел и направлены на исправление возможных судебных ошибок (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 20 апреля 2017 N 856-О).

Как разъяснено в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", под интересами законности следует понимать необходимость проверки правильности применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов участников гражданских, трудовых (служебных) и иных правоотношений, а также в целях защиты семьи, материнства, отцовства, детства; социальной защиты; обеспечения права на жилище; охраны здоровья; обеспечения права на благоприятную окружающую среду; защиты права на образование и других прав и свобод человека и гражданина; в целях защиты прав и законных интересов неопределенного круга лиц и публичных интересов и в иных случаях необходимости охраны правопорядка.

Если суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости проверить обжалуемое судебное постановление суда первой инстанции в полном объеме, апелляционное определение в соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно содержать мотивы, по которым суд апелляционной инстанции пришел к такому выводу.

Исходя из установленных по делу фактических обстоятельств отношения сторон подпадают под правовое регулирование следующих законоположений.

В силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Из приведенных норм, а также правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", следует, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

В рассматриваемом случае перемена лиц в обязательстве произошла в силу прямого указания закона, следовательно, оформления отдельного договора аренды с покупателем недвижимости (истцом), к которому перешли права и обязанности арендатора, не требуется - прежний договор продолжает действовать.

Именно таким способом в рассматриваемой ситуации реализуется принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленный в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

По этой причине считать договор от 19.04.2002 N 169 утратившим юридическую силу нет оснований. Исковые требования в данной части как не основанные на законе не могли быть удовлетворены судом.

Помимо неприменения надлежащих норм права, суд в данном случае нарушил публичный интерес, прекратив арендные отношения по поводу земельного участка, являющегося публичной собственностью и одновременно источником доходной части бюджета. Отсутствие договора аренды само по себе не освобождает истца как собственника недвижимости, расположенной на публичном земельном участке, от внесения платы за фактическое пользование землей и не лишает администрацию права предъявить требование о взыскании стоимости такого пользования по правилам статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, суд фактически перевел нормальные договорные отношения в разряд отношений неосновательного обогащения, исключив при этом договорную ответственность арендатора в виде неустойки (пункт 3.5 договора аренды от 19.04.2002 N 169).

Такое решение суда нарушает в том числе общественные, то есть публичные интересы, следовательно, подлежит отмене независимо от позиции администрации, которая судебный акт не обжаловала.

Следует отметить, что обязательство по внесению арендной платы из договора от 19.04.2002 N 169 сохраняется вплоть до государственной регистрации перехода права собственности на землю к истцу в результате выкупа спорного участка (пункты 5, 7 постановления Пленума N 73).

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного кодекса.

Если иное не установлено законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

При этом договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка (абзац 4 пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества").

Из приведенных норм следует, что у истца как собственника недвижимости, расположенной на спорном участке, имеется право на его выкуп, а у администрации - обязанность предоставить истцу этот участок для выкупа.

Если сторона, для которой в соответствии с законом заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Возражения администрации, обоснованные тем, что заявление, с которым истец обратился к ответчику, не содержит конкретной просьбы о предоставлении спорного участка в собственность путем выкупа, а направлено лишь на получение разъяснений по вопросу приобретения участка в собственность, в данном случае не могут быть приняты во внимание в связи со следующим.

Рассмотрев указанное заявление, основываясь на неправильном толковании закона, администрация в ответе от 31.05.2021, не ограничилась одними разъяснениями, а отказала истцу в предоставлении спорного участка на каком-либо праве, чем создала неопределенность в отношениях сторон и породила настоящий судебный спор. В дальнейшем, в ходе рассмотрения дела администрация возражала против требования о понуждении к заключению договора купли-продажи спорного участка и выразила согласие с отказом суда в удовлетворении данного требования.

По мнению судебной коллегии, при указанных обстоятельствах констатация наличия у истца права на заключение договора с одновременным отказом в иске о его заключении по одним лишь формальным основаниям и перевод рассмотрения данного вопроса обратно в административную плоскость не будет способствовать достижению баланса интересов спорящих сторон и эффективности судопроизводства.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Сухоложского городского суда Свердловской области от 08.11.2021 отменить.

Принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования Пономарева Дениса Андреевича частично.

Признать за Пономаревым Денисом Андреевичем право на заключение договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <№>:30 площадью 708 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>

Обязать администрацию городского округа Сухой Лог заключить с Пономаревым Денисом Андреевичем договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <№>:30 площадью 708 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Председательствующий:	Киселева С.Н.
Судьи:	Некрасова А.С.
	Орлова А.И.