Решение по делу № 33-14574/2020 от 03.06.2020

Судья Мурашова О.М. Дело № 33-14574/20

УИД 50RS0005-01-2019-005546-36

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда

в составе: председательствующего Вуколовой Т.Б.,

судей Воронко В.В., Никифорова И.А.,

при секретаре Булавиной В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 22 июня 2020 года апелляционную жалобу АО «Ипотечный брокер» на решение Дмитровского городского суда Московской области от 30 января 2020 года по делу № 2-21/20 по иску АО «Ипотечный брокер» к ООО «Мега-Мечта», Аликину АВ, Авериной ЛД, Алферовой ЛВ, Горбылеву АВ, Ветюговой НС о признании договоров купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделок, признании права собственности на дом и земельный участок, истребовании имущества из чужого незаконного владения,

заслушав доклад судьи Воронко В.В.,

объяснения явившихся лиц,

У С Т А Н О В И Л А:

АО «Ипотечный брокер» обратился в суд с настоящим иском к ООО «Мега-Мечта», Аликину А.В., Авериной Л.Д., Алферовой Л.В., Горбылеву А.В. и Ветюговой Н.С., просил признать недействительными:

- договор купли-продажи от 09.11.2011, заключенный между ООО «Векград» и ООО «Мега-Мечта»;

- договор купли-продажи от 23.03.2015, заключенный между ООО «Мега-Мечта», Аликиным А.В. и Авериной (ранее Котий-Аликина) Л.Д.;

- договор купли-продажи от 06.04.2015, заключенный между Аликиным А.В., Авериной Л.Д. и Алферовой Л.В.;

- договор купли-продажи от 16.12.2015, заключенный между Алферовой Л.В. и Горбылевым А.В.;

- договор купли-продажи от 15.02.2016, заключенный между Горбылевым А.В. и Ветюговой Н.С.;

- признать за истцом право собственности на дом с К№ <данные изъяты> и земельный участок с К№ <данные изъяты> площадью 975 кв.м., расположенные по адресу: <данные изъяты>

- истребовать из чужого незаконного владения Ветюговой Н.С. жилой дом и земельный участок; применить последствия недействительности сделок путем исключения из ЕГРН сведений о земельном участке и доме.

Истец ссылался на то, что 28.04.2007 между ООО «Векград», Аликиным А.В. и Котий-Аликиной Л.Д. (в настоящее время Аверина) был заключен договор инвестирования строительства жилого дома площадью 211 кв.м., расположенного на земельном участке с К№ <данные изъяты> обозначенном на плане под условным номером 2042, в связи с чем 13.06.2007 для оплаты имущественных прав по договору инвестирования с КБ «Москоммерцбанк» (ООО) были заключены кредитный договор на сумму <данные изъяты> и договор залога имущественных прав по договору об инвестировании.

В связи с неисполнением условий договора КБ «Москоммерцбанк» (ООО) обратился в суд с иском о взыскании задолженности и обращении взыскания на имущественные права по договору залога. В ходе рассмотрения дела 14.07.2009 определением суда была произведена замена стороны КБ «Москоммерцбанк» (ООО) на АО «Ипотечный брокер».

25.08.2009 решением суда в пользу истца с Аликина А.В. и Котий-Аликиной Л.Д. была взыскана задолженность по кредитному договору и обращено взыскание на имущественные права на объект инвестирования. В ходе исполнения решения суда имущественные права по договору инвестирования не были реализованы на публичных торгах, в связи с чем судебным приставом-исполнителем были переданы истцу имущественные права по договору инвестирования. В ходе подготовки документов для государственной регистрации права собственности по выписки из ЕГРН от 23.06.2017 истцу стало известно, что спорные земельный участок и жилой дом принадлежат Ветюговой Н.С., которая приобрела имущество у Горбылева А.В. на основании договора купли-продажи от 15.02.2016, который также по договору купли-продажи от 16.12.2015 приобрел дом и земельный участок у Алферовой Л.В., которая в свою очередь приобрела земельный участок у Аликина А.В. и Котий-Аликиной Л.Д. по договору купли-продажи от 06.04.2015, а Аликин А.В. и Котий-Аликина Л.Д. купили земельный участок у ООО «Мега-Мечта», которое в свою очередь купило земельный участок у ООО «Векград». Так как спорные сделки были совершены без согласия залогодержателя, то в силу ст. 173.1 ГК РФ являются недействительными. Поскольку жилой дом введен в эксплуатацию, земельный участок поставлены на кадастровый учет, при этом имущественные права по договору инвестирования переданы истцу, то имеются правовые основания для признания за истцом права собственности на спорные жилой дом и земельный участок. Учитывая, что спорное имущество находится во владении Ветюговой Н.С., то земельный участок и жилой дом подлежат истребованию из чужого незаконного владения Ветюговой Н.С.

Решением суда в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе истец просит об отмене решения суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда законным, обоснованным и не подлежащим отмене.

Согласно материалам дела <данные изъяты> между ООО «Векград», Аликиным А.В. и Котий-Аликиной Д.Л. (в настоящее время Аверина) был заключен договор об инвестировании строительства жилого дома № 2042/07-К, согласно которому инвестиционным объектом является индивидуальный жилой дом (коттедж) на земельном участке с отведенными инженерными сетями, коммуникациями, договорами и объектами социальной инфраструктуры, на земельном участке с К№ <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>

Предметом договора является 100% инвестирование коттеджа.

Застройщик на момент подписания договора являлся собственником земельного участка с кадастровым номером № <данные изъяты> на котором осуществляется строительство инвестиционного объекта.

Оплата суммы инвестиционного взноса осуществлена инвесторами, как за счет собственных средств, так и за счет кредитных средств, предоставленных КБ «Москоммерцбанк» (ООО).

Инвесторы обязались одновременно с подписанием договора инвестирования подписать с застройщиком предварительный договор купли-продажи земельного участка № 2042 с последующим обязательным оформлением данного земельного участка в залог банка и предварительный договор о предоставлении эксплуатационных услуг. После подписания акта сдачи-приемки работ коттедж передается инвестору и регистрируется в собственность инвестора на основании отдельного договора.

Права требования на получение коттеджа в собственность по договору инвестирования переданы инвесторами в залог банку.

С момента государственной регистрации права собственности инвесторов на коттедж, коттедж считается находящимся в залоге (ипотеке) у банка на основании ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». При регистрации права собственности инвесторов на коттедж одновременно подлежит регистрации ипотеки коттеджа, возникающая в силу закона.

Таким образом, объектом договора об инвестировании является только жилой дом (коттедж), тогда как земельный участок приобретался на основании договора купли-продажи, заключенного между инвесторами и застройщиком.

<данные изъяты> между Аликиным А.В., Котий-Аликиной Л.Д. (заемщики) и КБ «Москоммерцбанк» (ООО) (кредитор) был заключен кредитный договор № <данные изъяты> согласно которому заемщикам предоставлен кредит в размере <данные изъяты> сроком на 242 мес., кредит предоставлен для целевого использования, а именно для оплаты имущественных прав требования на передачу в собственность дома, расположенного по строительному адресу: <данные изъяты>, коттеджный поселок «Мечта» на земельном участке, кадастровым номером <данные изъяты> участок под условным номером 2042 за 10042000р. в общую совместную собственность заемщиков.

В связи с неисполнением заемщиками Аликиным А.В. и Котий-Аликиной Л.Д. обязательств по кредитному договору, КБ «Москоммерцбанк» (ООО) обратился в Пресненский районный суд г.Москвы с иском к Аликину А.В. и Котий-Аликиной Л.Д. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенные имущественные права.

В ходе рассмотрения гражданского дела определением Пресненского районного суда г. Москвы от 14.07.2009 была произведена замена КБ «Москоммерцбанк» (ООО) на АО «Ипотечный брокер».

Решением Пресненского районного суда г. Москвы от 25.08.2009 с Аликина А.В. и Котий-Аликиной Л.Д. в пользу АО «Ипотечный брокер» солидарно были взысканы денежные средства в размере <данные изъяты>, бращено взыскание на заложенное имущество (имущественные права), принадлежащие ответчикам на праве общей совместной собственности, а именно имущественные права на объект инвестирования на основании договора № 2042/07-К об инвестировании строительства жилого дома от 28.04.2007,. заключенного между ответчиком и ООО «Векград», включая право получения в общую собственность дома, а также земельного участка, с установлением начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации с публичных торгов в размере <данные изъяты>

30.04.2015 судебным приставом-исполнителем Специализированного межрайонного отдела по исполнению особо важных исполнительных производств УФССП по Московской области АО «Ипотечный брокер» было передано нереализованное имущество должника – имущественные права на объект инвестирования, принадлежащие Аликину А.В., Котий-Аликиной Л.Д. на основании договора № 2042/07-К об инвестировании строительства жилого дома от 28.04.2007.

06.09.2011 ООО «Векград» по договору № <данные изъяты> купли-продажи земельного участка, продало ООО «Мега-Мечта» земельный участок с К№ <данные изъяты> расположенный по адресу: <данные изъяты>

12.02.2015 ООО «Мега-Мечта» по договору №2042/15-КПЗ купли-продажи земельного участка продало спорный земельный участок Авериной Л.Д. (ранее Котий-Аликина) и Аликину А.В.

24.03.2015 Аликин А.В. и Аверина Л.Д. продали по договору купли-продажи спорный земельный участок Алферовой Л.В., при этом продавцы гарантировали, что земельный участок никому другому не продан, не заложен, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободен от любых прав третьих лиц, на указанном земельном участке зарегистрированные строения отсутствуют.

Таким образом, по вышеуказанным договорам была осуществлена продажа земельного участка без находящегося на нем жилого дома, переданного ООО «Векград» по актам № 2042 от 25.12.2008 Аликину А.В. и Котий-Аликиной Л.Д.

06.08.2015 по договору купли-продажи земельного участка с жилым домом Алферовой Л.В. были проданы Горбылеву А.В. спорный земельный участок с К№ <данные изъяты> и расположенный на нем жилой дом площадью 188,7 кв.м., при этом указано, что земельный участок и жилой дом правами других лиц не обременены, ограничений в пользовании не имеется, свободны от любых имущественных прав и претензий третьих лиц.

10.02.2016 г. Горбылев А.В. по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома продал Ветюговой Н.С. земельный участок с К№ <данные изъяты> и расположенный на нем жилой дом площадью 188,7 кв.м. При этом также было указано, что до подписания договора участок и жилой дом никому не проданы, не подарены, не заложены, не обременены правами третьих лиц, в споре и под запрещением (арестом) не состоят.

Истец, заявляя исковые требования о признании данных договоров купли-продажи недействительными, указал не даты заключения данных договоров, а даты регистрации договоров и внесения сведений в ЕГРН.

Из технической документации на жилой дом следует, что после приобретения жилого дома Ветюговой Н.В. площадь жилого дома изменилась до 489,9 кв.м. в результате реконструкции жилого дома. (

Таким образом, по сведениям ЕГРН Ветюгова Н.С. является собственником земельного участка с К№ <данные изъяты> площадью 975 кв.м. и жилого дома площадью 489,9 кв.м., расположенных по адресу: <данные изъяты> (

Истец АО «Иптечный брокер» основывал требования о признании вышеуказанных договор купли-продажи недействительными и применении последствий недействительности сделки на том основании, что не было получено согласие залогодержателя на совершение данных сделок.

Согласно п.1 ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Положениями п.1 ст.166 ГК предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу ст.157.1 ГК РФ если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие (п.2). В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие. При последующем согласии (одобрении) должна быть указана сделка, на совершение которой дано согласие (п.3). Молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом (п.4).

В п. 90 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделка может быть признана недействительной по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 173.1 ГК РФ, только тогда, когда получение согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления (далее в этом пункте - третье лицо) на ее совершение необходимо в силу указания закона (пункт 2 статьи 3 ГК РФ).

Согласие третьего лица на совершение сделки может быть выражено любым способом, за исключением случаев, когда законом установлена конкретная форма согласия (например, пункт 3 статьи 35 СК РФ). Согласие органа публично-правового образования должно быть выражено в письменной форме (в виде ненормативного правового акта, письма и т.п.). При этом согласие третьего лица может быть адресовано любому из контрагентов сделки. Согласно пункту 3 статьи 157.1 ГК РФ согласие на совершение сделки может быть как предварительным, так и последующим (одобрение) (п. 55).

Лицо, дающее предварительное согласие, вправе дополнительно указать условия, на которых оно согласно с тем, чтобы сделка была совершена. Несоблюдение сторонами сделки названных условий дает третьему лицу право на ее оспаривание на основании статьи 173.1 ГК РФ (п. 56).

В соответствии с ч. 1 ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Согласно договора залога имущественных прав залогодателями являлись Аликин ВА.В. и Котий-Аликина Л.Д., которые в силу п. 4.1.3 договора были не вправе распоряжаться предметом залога без предварительного письменного согласия залогодержателя, удостоверенного подписями уполномоченных представителей залогодержателя, в том числе не продавать, не отчуждать любыми иным способом, не передавать его во владение и/или пользование третьими лицами, а также не вносить их в качестве вклада в имущество юридического лица или простое товарищество.

Строительство жилого дома осуществлялось на земельном участке с К№ <данные изъяты> принадлежащем ООО «Векград» с указанием на условный номер части данного земельного участка – № 2042.

ООО «Векград» в соответствии с договором об инвестировании передало инвесторам во исполнение своих обязательств по акту приема-передачи от 25.12.2008 лишь жилой дом, поскольку земельный участок объектом инвестирования не являлся.

При этом, земельный участок под условным номером 2042, который в последствии был преобразован при разделе общего земельного участка с КА№ <данные изъяты> в земельный участок с К№ <данные изъяты>; на момент передачи жилого дома спорный земельный участок как объект права не существовал, поскольку был образован только в 2009 году, т.е. после передачи жилого дома.

Согласно п. 6 ст. 3 Федерального закона от 07 мая 2013 года N 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела 1 части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» нормы Гражданского кодекса Российской Федерации об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

В связи с чем, положения ст. 173.1 ГК РФ применяются к сделкам, совершенным после 01.09.2013.

Таким образом, к правоотношениям по договору купли-продажи от 06.09.2011, заключенному между ООО «Векград» и ООО «Мега-Мечта» положения ст.173.1 ГК РФ, как верно указал суд в решении, не применяются.

В силу ч.2 ст.11 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено законом.

Учитывая вышеизложенное, суд пришел к верному выводу о том, что на ООО «Векград» не возлагалось в силу закона обязанности на получение согласия залогодержателя на совершение сделки, поскольку земельный участок не находился в залоге.

Таким образом, оснований для признания договора купли-продажи земельного участка от 09.11.2011, заключенного между ООО «Векград» и ООО «Мега-Мечта» по основаниям, предусмотренным положениями ст. 173.1 ГК РФ не имелось.

Как установлено судом, жилой дом был передан инвесторам Аликину А.В. и Котий-Аликиной Л.Д. в 2008 году, т.е. до вынесения Пресненским районным судом г. Москвы решения от 25.08.2009 о взыскании задолженности и обращении взыскания на имущественные права, следовательно АО «Ипотечный брокер» было осведомлено о том, что инвестиционный объект (жилой дом) был в соответствии с договором передан инвесторам.

При этом, в силу п. 4.1.8 договора залога имущественных прав от 13.06.2007 залогодатели обязаны были по получению свидетельств(а) о праве собственности на дом и участок заключить в течении 15 рабочих дней за свой счет договор ипотеки дома и участка, в случае, если регистрация такого обременения не произойдет автоматически.

Вместе с тем, истец, достоверно зная о передаче жилого дома инвесторам не предпринял меры для проверки состояния предмета залога, в т.ч. его регистрацию и заключение договора ипотеки, что повлекло в последующем заключение последующих сделок по отчуждению спорного имущества к Горбылеву А.В. и Ветюговой Н.С.

Аликин А.В. и Котий-Аликина Л.Д. в залог передали имущественные права на основании договора об инвестировании строительства жилого дома, т.е. на объекты которые будут созданы в будущем, при этом договор ипотеки в силу п. 4.1.8 договора залога имущественных прав не был заключен, соответственно, не была осуществлена регистрация залога на образуемые объекты.

Как правильно указано судом, дом как объект права был образован в 2008 году, а земельный участок в 2009 году, в связи с чем на ответчиках не лежала обязанность по получению согласия залогодержателя на совершение сделок.

Представителем истца не представлено доказательств того, что он обращался с заявлением о внесении в ЕГРН сведений о залоге жилого дома и земельного участка, т.е. не предпринял необходимых мер для того, чтобы лица, которые приобретали имущество, могли бы узнать о том, что спорное имущество является предметом залога.

В связи с изложенным оснований для признания недействительными договора купли-продажи от 23.03.2015, заключенного между ООО «Мега-Мечта», Аликиным А.В. и Котий-Аликиной Л.Д.; от 06.04.2015, заключенного Аликиным А.В., Котий-Аликиной Л.Д. и Алферовой Л.В.; от 16.12.2015, заключенного между Алферовой Л.В. и Горбылевым А.В.; от 15.02.2016 между Горбылевым А.В. и Ветюговой Н.С. не имеется.

Таким образом, отсутствуют основания и для применения последствий недействительности сделок.

При этом, суд обоснованно согласился с доводами представителями ответчиков Горбылева А.В. и Ветюговой Н.С. о том, что они являются добросовестными покупателями спорного имущества, поскольку они не знали и не могли знать, что имущество находится в залоге.

Федеральным законом от 21 декабря 2013 г. N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" изменена редакция ст. 352 ГК РФ.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается: 2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

В соответствии с пп. 1, 3 ст. 3 Федерального закона N 367-ФЗ измененные положения ГК РФ вступили в силу с 01.07.2014 и применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу этого федерального закона.

По общему правилу, предусмотренному п. 5 ст. 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Суд верно указал в решении, что ответчик Витюгова Н.С. является добросовестным покупателем имущества является представленная выписки из ЕГРН от 17.12.2015 на спорные жилой дом и земельный участок, согласно которым каких-либо сведений о залоге и иных ограничениях не имелось, что в данном случае свидетельствует о том, что ответчик Ветюгова Н.С. при заключении договора купли-продажи с Горбылевым А.В. не знала и не должна была знать о том, что имущество является предметом залога, при заключении оспариваемого договора купли-продажи ответчик полагалась на достоверность сведений ЕГРН, имущество приобреталось по возмездной сделке купли-продажи, право за ней было зарегистрировано в установленном законом порядке, доказательств наличия установленных на день приобретения ответчиками имущества залогов, арестов или запретов на совершение регистрационных действий в материалах дела не имеется.

Также данные обстоятельства подтверждаются выписками из ЕГРН об отсутствии обременений и иных запретов, в т.ч. со дня первоначальной регистрации права на жилой дом и земельный участок.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводом суда об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований.

Все доводы, приведенные истцом в обоснование заявленных требований, судом правомерно отвергнуты по мотивам, приведенным в обжалуемом судебном постановлении.

Доводы, изложенные истцом в апелляционной жалобе, опровергаются выводами суда, в целом сводятся к субъективному толкованию обстоятельств дела, направлены на переоценку исследованных судом доказательств, оснований для чего у судебной коллегии не имеется.

Судом верно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, всем представленным доказательствам дана надлежащая оценка, правильно применены нормы материального права, нарушений норм процессуального права не допущено.

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Дмитровского городского суда Московской области от 30 января 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу АО «Ипотечный брокер» – без удовлетворения.

Председательствующий

РЎСѓРґСЊРё