Решение по делу № 2-903/2018 от 01.12.2017

Дело № 2- 903/2018 (2-7200/2017)                        

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

7 февраля 2018 года Свердловский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Гурьевой Е.П.,

при секретаре Юсуповой О.Ф.,

с участием представителей истцов Галушиной И.В., Калашниковой С.В.,

представителя ответчика Заводовой Г.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми гражданское дело по иску Булатовой Н. Н., Калашникова А. В. к Лештаевой Е.А., Маркову Ю.А., ООО «Амбер-строй» о признании о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений жилого дома,

установил:

Истцы обратились с иском к ответчикам о признании неправомочными общих собраний собственников жилых домов № по <адрес>, проведенных ДД.ММ.ГГГГ; признании недействительными с момента их принятия решений, принятых на данных собраниях.

В обоснование исковых требований указывают, что ДД.ММ.ГГГГ собственники помещений вышеуказанных блокированных и индивидуальных жилых домов провели общие собрания, на которых приняты решения, не соответствующие закону и незаконно возлагающие на истцов обязанности, а также нарушающие их права.

Из содержания протоколов собраний усматривается, что собрания проведены собственниками помещений нескольких жилых домов, расположенных по <адрес>. Однако решения собраний жителей улиц, групп домов не являются решениями собраний, уполномоченных законом на принятие обязательных решений. Проведение таких собраний законом не предусмотрено; решения, принятые на таких собраниях, являются недействительными и не влекут правовых последствий.

Истцы являются собственниками жилых блоков в блокированных жилых домах, расположенных в <адрес>. Решения, принятые собраниями, существенно нарушают их права и законные интересы, незаконно возлагают на них финансовые обязанности, в том числе по содержанию объектов инженерной инфраструктуры, земельных участков, которые не принадлежат истцам на праве собственности; навязывают услуги, в которых истцы не нуждаются.

Собственники жилых помещений, расположенных в разных домах, в т. ч. собственники индивидуальных и блокированных жилых домов, не наделены законом правом признаваться гражданско-правовым сообществом и проводить общие собрания с правом принятия обязательных решений. Собственники жилых блоков в блокированных жилых домах и собственники индивидуальных жилых домов по <адрес>, не имели право на проведение ДД.ММ.ГГГГ общего собрания с принятием обязательных к исполнению всеми собственниками жилья решений.

Истцы Булатова Н.Н. и Калашников А.В. в судебное заседание не явились.

В судебном заседании представители истцов доводы искового заявления поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Амбер-строй» Заводова Г.Н. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась по доводам, изложенным в письменных возражениях. В письменных возражениях указывает, что наличие статуса гражданско-правового сообщества у собрания собственников ЖК «Янтарный» подтверждается совокупностью доказательств. Дома находятся на земельных участках, которые расположены на территории единого ЖК «Янтарный». Земельный участок обнесен единым забором (ограждением), зарегистрированным в установленном порядке ЦТИ, имеет общую границу. Земельный участок был передан ООО «Амбер-строй» по договору аренды в целях комплексного освоения территории (договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ). Из генерального плана ЖК «Янтарный» следует, что территория, на которой расположены дома в <адрес> является единым жилищным комплексом, состоящим из блокированных (многоквартирных) жилых домов и отдельно стоящих индивидуальных жилых домов. Согласно сводному плану все жилые дома на территории ЖК «Янтарный» связаны едиными коммуникациями по газо-, электро-, водоснабжению и водоотведению. Исходя из положений ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, ст. 123.12 ГК РФ собственники жилых помещений, расположенных в разных домах наделены законом правом признаваться гражданско-правовым сообществом и проводить общие собрания с правом принятия обязательных решений. Порядок определения голосов утвержден в соответствии с нормами ЖК РФ. Договор аренды о ДД.ММ.ГГГГ не устанавливает обязанность уполномоченного органа принять в муниципальную собственность объекты инфраструктуры. В связи с отказом в принятии имущества в муниципальную собственность на внутриквартальные проезды, инженерные сети может быть распространен режим общего имущества. В границах <адрес> отсутствуют земельные участки, предназначенные для общего пользования неограниченного круга лиц. Возникновение права общей долевой собственности в отношении иных объектов общего пользования основано на договорах по приобретению жилых помещений в собственность, а также в силу действующих норм закона. Согласно справки кадастрового инженера все 49 земельных участка расположены в рамках единой общей границы, не имеющих разрывов, которая изначально выражалась в виде одного целого земельного участка. Решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица.

Ответчики Лештаева Е.А., Марков Ю.А. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Представителем Маркова Ю.А. ФИО2 представлены письменные возражения на исковое заявление, содержание доводов которых аналогично доводам представителя ответчика ООО «Амбер-строй».

Третье лицо Лискер Н.В. в судебное заседание не явилась, извещалась.

Суд, заслушав пояснения участвующих лиц, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

Согласно положениям частей 2 и 3 статьи 1 Гражданского Кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии со ст. 8 Гражданского Кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: 1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; 1.1) из решений собраний в случаях, предусмотренных законом; 2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; 3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; 4) в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; 5) в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности; 6) вследствие причинения вреда другому лицу; 7) вследствие неосновательного обогащения; 8) вследствие иных действий граждан и юридических лиц; 9) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Согласно пункту 2 статьи 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

В пункте 103 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, т.е. определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.Из приведенных правовых норм и разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что одним из обязательных условий признания решения собрания основанием возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей является наличие в законе указания на гражданско-правовые последствия, обязательные для всех управомоченных на участие в таком собрании лиц.

В судебном заседании установлено, что истец Булатова Н.Н. является собственником жилого помещения общей площадью 314,9 кв. м., расположенного по <адрес>. Истец Калашников А.В. является собственником жилого помещения общей площадью 228,1 кв. м. по <адрес>.

На общем собрании собственников помещений жилых домов № по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ приняты следующие решения:

1.Утвердить форму проведения Общего собрания собственников помещений по организации Товарищества собственников недвижимости – в форме очно-заочного голосования;

2. Избрать председателем Общего собрания собственников с правом подписания настоящего протокола и иных документов от имени всех собственников жилых домов ЖК «Янтарный» Маркова Ю.А., избрать секретарем собрания с правом подписания Лештаеву Е.А., избрать счетную комиссию в составе ФИО3;

3. Одобрить принятие общего имущества от застройщика ООО «Амбер-строй» в общую долевую собственность помещений в жилых домах, расположенных на территории ЖК «Янтарный»;

4. Утвердить Перечень общего имущества, передаваемого застройщиком ООО «Амбер-строй» в общую долевую собственность собственников помещений жилых домов ЖК «Янтарный». Доля собственников в праве общей долевой собственности на общее имущество пропорциональна размеру общей площади принадлежащих им помещений в жилых домах, расположенных на территории ЖК «Янтарный»;

5. Согласовать поэтапную передачу общего имущества от застройщика ООО «Амбер-строй» собственникам помещений жилых домов ЖК «Янтарный» по мере завершения строительства и оформления застройщиком объектов общего имущества. Общий срок передачи имущества установить: до ДД.ММ.ГГГГ, в т.ч. срок передачи общего имущества 1-го этапа – до ДД.ММ.ГГГГ.

6. Заключить Соглашение о передаче общего имущества между застройщиком ООО «Амбер-строй» от лица собственников помещений в жилых домах ЖК «Янтарный», на регистрацию права общей долевой собственности на объекты общего имущества за собственниками помещений в жилых домах ЖК «Янтарный»;

7. Уполномочить собственника жилого дома по <адрес> ФИО1 на подписание соглашения о передаче общего имущества с застройщиком ООО «Амбер-строй» от лица собственников помещений в жилых домах ЖК «Янтарный», на регистрацию права общей долевой собственности на объекты общего имущества за собственниками помещений в жилых домах ЖК «Янтарный»;

8. Организовать рабочую группу по вопросам состояния дорог (проездов) и ливневой канализации. Ходатайствовать перед администрацией г. Перми о передаче проездов ЖК «Янтарный» в общую долевую собственность собственников жилых помещений ЖК «Янтарный».

Вместе с тем, суд приходит к выводу, что общее собрание собственников ЖК «Янтарный» не имеет полномочий по принятию решений обязательных для лиц, которые не принимали участие в проведении данного собрания и не выразили согласие при голосовании за принятие указанных решений.

Принятие решений на данном собрании не может повлечь за собой правовые последствия, установленные ч.5 ст. 46 Жилищного кодекса РФ.

Данное решение не может возлагать обязанности на лиц, не принимавших в нем участие.

Как следует из материалов дела, жилые помещения истцов расположены в многоквартирных (блокированных) жилых домах, расположенных в квартале № <адрес>, на территории которого имеются как многоквартирные жилые дома, так и индивидуальные.

Земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 75 484, 94 кв.м. передан Управлением земельных отношений администрации города Перми в аренду ООО «Амбер-строй» для комплексного освоения в целях жилищного строительства (зона застройки малоэтажными и среднеэтажными жилыми домами).

Пунктом 3.2.7 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.47-50 том 1) установлена обязанность застройщика – ООО «Амбер-строй» после выполнения работ по благоустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (сети водоснабжения, водоотведения, дождевой канализации, внутриквартальные проезды) передать безвозмездно данные объекты в муниципальную собственность (л.д. 40-41).

Условия заключенных с собственниками помещений жилых домов жилищного комплекса «Янтарный» договоров долевого участия в строительстве с застройщиком – ООО «Амбер-строй» о передаче вместе с правом собственности на объект строительства участнику долевого строительства долю в праве собственности на внутриквартальные инженерные коммуникации, земельный участок, элементы озеленения, пруд, ограждение, здание контрольно-пропускного пункта и иное имущество, обслуживающее более одного жилого дома не могут свидетельствовать о наличии у собственников жилых домов в квартале общего имущества данных собственников, позволяющего в установленном жилищным законодательством порядке осуществлять управление данным жилым кварталом как единым комплексом на момент проведения спорного собрания.

Суд считает, что собрание собственников помещений нескольких многоквартирных домов не может являться органом, уполномоченным законом для принятия решений в отношении имущества, не принадлежащего собственникам помещений в данных домах, которые являются обязательными для последних. Принятие решений на данном собрании не может повлечь за собой правовые последствия, установленные ч.5 ст.46 Жилищного кодекса РФ.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе из решений собраний только в случаях, предусмотренных законом.

Доводы представителей ответчиков о том, что жилые дома находятся на территории единого жилищного комплекса, обнесенного забором, имеющего единые коммуникации, не свидетельствует о правомочности проведенных собраний и правомерности принятых на них решений, поскольку возлагает обязанности не только на лиц, принимавших участие в собрании, но и на иных собственников жилых домов, в частности, на истцов Булатову Н.Н. и Калашникова С.В. по приему в собственность «объектов общего имущества».

Довод представителя ответчика, что в письме Росреестра по Пермскому краю от ДД.ММ.ГГГГ № указано, что собственникам квартир в блокированных домах, также как и собственникам индивидуальных жилых домов, расположенных на территории ЖФ «Янтарный», в силу закона принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество пропорционально принадлежащим им площадям, в том числе и земельные участки, на которых расположены объекты общего пользования, судом не может быть принят во внимание, поскольку данное письмо носит разъяснительный характер и доказательством в соответствии со ст. 55 ГПК РФ не является. Правовую оценку установленным в ходе исследования обстоятельствам, правоприменительное толкование норм права суд дает самостоятельно.

В материалы дела не представлено доказательств наличия у собственников помещений ЖК «Янтарный» общего имущества. При подсчете кворума на общем собрании, определении количества голосов, принадлежащих одному собственнику помещений, применена общая площадь жилых и нежилых помещений – 119249,1 кв.м. в домах (в том числе индивидуальных и многоквартирных), без учета площади общего имущества, которое должно принадлежать всем собственникам данных помещений. При этом обоснования возможности применения указанного порядка подсчета голосов в соответствии с требованиями действующего законодательства ответчиками не приведено.

Иные возражения ответчиков не являются юридически значимыми для рассмотрения настоящего спора, поскольку не свидетельствуют о правомочности проведенных собраний собственников помещений домов жилищного комплекса.

Руководствуясь ст. ст. 194-199ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Булатовой Н. Н., Калашникова А. В. удовлетворить.

Признать неправомочным общее собрание собственников жилых домов № по <адрес>, проведенное ДД.ММ.ГГГГ.

Признать недействительными с момента их принятия решения общих собраний собственников жилых домов № по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение в апелляционном порядке может быть обжаловано сторонами в Пермский краевой суд через Свердловский районный суд города Перми в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                 Е.П. Гурьева

Мотивированное решение в полном объеме изготовлено 14.02.2018.

Копия верна. Судья Е.П. Гурьева