Решение по делу № 2-1763/2014 от 25.04.2014

К делу № 2-1763/2014

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

«26» сентября 2014 года г. Майкоп

Майкопский городской суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего – судьи Петрика С. Н.,

при секретаре Хатковой Л. Р.,

с участием представителя истца – Полуэктовой И. А. (по доверенности), ответчика Чича Ю.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Адыгея к Чичу ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком, и встречному иску Чича ФИО1 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Адыгея об обязании заключить договор аренды,

У С Т А Н О В И Л:

ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в РА обратилось в Майкопский городской суд с иском к Чичу Ю. М. о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком. В обоснование иска указало, что на находящемся в федеральной собственности Российской Федерации земельном участке общей площадью 12122 кв. м. с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, находятся объекты недвижимости – здание цеха ширпотреба, здание РБУ, здание проходной, склады заполнителей. ДД.ММ.ГГГГ истцом с ООО «Север» был заключен договор аренды данного земельного участка № 1/2011. С ДД.ММ.ГГГГ собственником указанных объектов недвижимого имущества является Чич Ю. А. Следовательно, при покупке объекта недвижимого имущества ответчик в силу прямого указания закона приобрел право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости на тех же условиях, что и прежний их собственник, приняв, тем самым, права и обязанности арендатора земельного участка. При обращении к ответчику как к новому собственнику с претензией о внесении образовавшейся арендной платы и пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ года, задолженность погашена не была. Истец просит суд взыскать с Чича Ю. М. задолженность по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером № за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 144345,30 руб., пеню в размере 1900,55 руб., а всего 146245,85 руб.

Чич Ю. М. обратился в Майкопский городской суд со встречным иском к ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в РА об обязании заключить договор аренды. В обоснование встречного иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ с публичных торгов приобрел объекты недвижимости – здание цеха ширпотреба, здание РБУ, здание проходной, склады заполнителей, расположенные на земельном участке по адресу: <адрес> земельного участка, находящаяся под объектами недвижимости составляет всего 336,4 кв. м. (137,3 кв. м + 128,4 кв. м + 24,5 кв. м + 46,2 кв. м), которой имеет право пользования и за которую обязан уплачивать арендную плату. За остальную часть земельного участка он никакой ответственности не несет, так как не пользуется, за исключением площадей, необходимых для подъезда к объектам недвижимости, следовательно, и арендную плату вносить не должен. О существовании спорного договора аренды, заключенного с ООО «Север» он узнал только после предъявления к нему требования о погашении задолженности по арендной платы в сентября 2013 года. В ответе на письмо ТУ Росимущества в РА от ДД.ММ.ГГГГ об уплате арендной платы, он просил подготовить договор аренды на часть земельного участка занятую объектами недвижимости и на необходимую для подъездных путей. В ответ на второе письмо ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в РА от ДД.ММ.ГГГГ он повторно просил подготовить документы для выкупа участков земель под объектами его недвижимости, сохраняя возможность пользования своим имуществом. Чич Ю. М. просил суд обязать ТУ Росимущества в РА заключить договор аренды на спорный земельный участок по результатам судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного земельного участка.

В судебном заседании представитель ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в РА поддержала заявленные исковые требования, просила суд их удовлетворить, а в удовлетворении встречных требований просила отказать.

В судебном заседании Чич Ю. М. в удовлетворении заявленных исковых требований ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в РА о взыскании задолженности по арендной плате с пеней просил отказать, поддержал требования встречного иска.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела, суд считает заявленные требования ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в РА подлежащими частичному удовлетворению, а встречные исковые требования полному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права серии 01-АА № от ДД.ММ.ГГГГ года, на основании п. 1 ст. 3.1 Федерального закона № 137-Фз «О введение в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001 года и Земельного кодекса РФ № 136-ФЗ от 25.10.2001 года Российской Федерации на праве собственности принадлежит земельный участок из земель поселений производственное, категории земель: земли поселений площадью 12122 кв. м., расположенный по адресу: <адрес>, р. <адрес>.

Суду представлен договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ года, по которому арендодатель – ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом по РА предоставляет, а арендатор – ООО «Север» принимает в аренду земельный участок из категории земель «земли населенных пунктов» с кадастровым № № общей площадью 12122 кв. м., расположенный по адресу: РА, <адрес>, для производственных целей в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью, и обязуется выплачивать арендодателю арендную плату в размере, порядке и на условиях, согласованных сторонами. Срок аренды участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ сроком на 11 месяцев. Величина арендной платы устанавливается на основании «Отчета об оценке рыночной величины годовой арендной платы за 1 кв. м. пользования земельным участком, находящемся в федеральной собственности, расположенным по адресу: <адрес>, Тульский, <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ № 08/11-54, и составляет 34,37 руб. в год. Величина ежемесячной арендной платы без учета налога добавленную стоимость, за указанный участок составляет 34 719,43 руб. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными долями не позднее десятого числа следующего за отчетным месяца, путем перечисления в федеральный бюджет. Пеня вносится в федеральный бюджет. Размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя на размер коэффициента-дефлятора, ежегодно утверждаемого Министерством экономического развития Российской Федерации. Коэффициент-дефлятор применяется ежегодно по состоянию на начало очередного года, но не чаще одного раза в год.

Свидетельство о государственной регистрации права серии 01-АА № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждает, что Чич Ю. М. на основании протокола о результатах торгов по продаже арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ Территориального управления Росимущества по РА по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежит кирпичное здание проходной с забором общей площадью 24,5 кв. м. по адресу: <адрес>, литер Г.

Из свидетельства о государственной регистрации права серии 01-АА № от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что Чич Ю. М. на основании протокола о результатах торгов по продаже арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ Территориального управления Росимущества по РА по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежат склады заполнителей (щебня, извести) – железо-бетонное здание общей площадью 46,2 кв. м. по адресу: <адрес>, литер Г 6.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права серии 01-АА № от ДД.ММ.ГГГГ Чич Ю. М. на основании протокола о результатах торгов по продаже арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ Территориального управления Росимущества по РА по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежит каменное здание цеха ширпотреба общей площадью 137,3 кв. м. по адресу: <адрес>, литер Г 9.

На основании свидетельства о государственной регистрации права серии 01-АА № от ДД.ММ.ГГГГ Чич Ю. М. на основании протокола о результатах торгов по продаже арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ Территориального управления Росимущества по РА по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежит здание РБУ общей площадью 128,4 кв. м. по адресу: <адрес>, литер Г 7.

По сведениям выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе права на объект недвижимого имущества № № № от ДД.ММ.ГГГГ года, ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ является собственником нежилого здания РБУ площадью 128,4 кв. м., нежилого каменного здания цеха ширпотреба площадью 137,3 кв. м., нежилого железо-бетонного здания нежилых складов заполнителей (щебня, извести) площадью 46,2 кв. м., нежилого кирпичного здания проходной с забором площадью 24,5 кв. м. Прежним правообладателем в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ является ООО «Север».

Как усматривается из письма ТУ Росимущества в РА № от ДД.ММ.ГГГГ года, адресованного Чичу Ю. М., с ДД.ММ.ГГГГ за ним по сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: РА, <адрес>. Данные объекты недвижимости находятся на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 12122 кв. м. и предоставлены в аренду ООО «Север» на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ года. В связи с переходом права собственности на объекты недвижимости Чич Ю. М. является арендатором земельного участка и ему осуществляется начисление арендной платы. Согласно акта сверки, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ за ним образовалась задолженность по арендной плате в размере 144345,30 руб., из которых 53270,29 руб. – текущая задолженность за сентябрь 2013 года, и начислена пеня в размере 1900,55 руб., которые необходимо погасить в двухнедельный срок с момента получения данной претензии.

Из письменного ответа Чича Ю. М. от ДД.ММ.ГГГГ года, адресованного руководителю ТУ Росимущества РФ в РА, следует, что указанные в письме от ДД.ММ.ГГГГ объекты недвижимости приобретены на торгах по отдельным лотам. В договорах купли-продажи не определен порядок пользования земельным участком. На объектах отсутствуют какие-либо инженерно-технические инфраструктуры, что свидетельствует об отсутствии единого имущественного комплекса, для создания которого нужны только подъездные пути к зданиям. Чич Б. М. просит подготовить договор аренды на часть земельного участка занятую объектами недвижимости и на ту часть земельного участка, которая необходима для подъездных путей, а оставшуюся часть земельного участка ТУ вправе использовать по своему усмотрению.

Согласно письма Чича Ю. М. на имя руководителя ТУ Росимущества в РА от ДД.ММ.ГГГГ года, он просит подготовить документы для выкупа тех участков земель, которые находятся под зданиями в его собственности. Остальной частью ТУ может распоряжаться по своему усмотрению, сохраняя возможность пользоваться своим имуществом.

В ответе на обращение ТУ Росимущества в РА № от ДД.ММ.ГГГГ указано, что в письме Чича Ю. М. содержится лишь обращение о подготовке договора аренды на часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, при этом прямого волеизъявления об отказе от права аренды на часть земельного участка в обращении не содержится. Повторно обращено внимание, что у предыдущего собственника объектов недвижимого имущества земельный участок, на котором расположены данные объекты недвижимости использовался на праве аренды, при этом земельный участок был сформирован в тех границах и площади, которые заняты объектами недвижимого имущества и необходимы для их использования. Чичу Ю. М. разъясняется, что если для использования объектов недвижимости необходима меньшая площадь, он вправе отказаться от части земельных участков, для чего необходимо сформировать часть земельного участка, занятую объектами недвижимости и необходимую для их использования, а также оставшуюся часть в самостоятельные земельные участки, то есть осуществить работы по разделу земельного участка с кадастровым номером № и обратиться с заявлением об образовании земельных участков, отказе от права аренды на образуемые земельные участки и предоставлении одного из образованных участков в собственность в порядке предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса РФ.

В деле имеется проект дополнительного соглашения № к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ года, датируемый ДД.ММ.ГГГГ года, подготовленный арендодателем - ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в РА к заключению с арендатором Чич Ю. М., согласно которого на основании Отчета № об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости земельный участок площадью 12122 кв. м. расположенный по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ составленного независимым оценщиком в соответствии с законодательством об оценочной деятельности составляет без учета налога на добавленную стоимость 383130 руб. Величина ежемесячной арендной платы без учета налога на добавленную стоимость за указанный участок приведена в Приложении № 1. Стороны устанавливают, что условия настоящего Соглашения применяются к их отношениям возникшим до момента его заключения, а именно с ДД.ММ.ГГГГ. Расчет арендной платы является неотъемлемой частью дополнительного соглашения.

В представленном суду Приложении № содержится расчет размера арендной платы, который определяется по формуле: рыночная стоимость земельного участка 4644000 руб. х ставку рефинансирования 8,25 % = размер ежемесячной арендной платы 31927,50 руб.

Суду представлен кадастровый паспорт земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ года, согласно которого правообладателем на праве собственности земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для производственных целей, площадью 12122/-14 кв. м. является Российская Федерация.

В соответствии с п. 2 ст. 214 ГК РФ земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.

Статьей 22 Земельного кодекса РФ установлено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно ч. 2 ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

На основании п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Исходя из буквального толкования вышеизложенных норм действующего законодательства, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона. Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд считает правомерными и обоснованными требования ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в РА о том, что Чич Ю. М., купив с публичных торгов объекты недвижимости – здание цеха ширпотреба, здание РБУ, здание проходной, склады заполнителей, расположенные на земельном участке по адресу: <адрес>, принял на себя от прежнего собственника объекта недвижимости права и обязанности арендатора земельного участка.

Статьей 1 Закона РФ «О плате за землю» установлено платное использование земли в Российской Федерации. Формами платы являются: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. Плату в форме земельного налога вносят собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов. Арендная плата взимается за земли, переданные в аренду.

В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ установлено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В абз. 5 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Доводы Чича Ю. М. о том, что размер заявленной арендной платы подлежащей взысканию в пользу ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в РА за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 144345,30 руб. является завышенным, в судебном заседании нашли свое подтверждение.

Так, годовой размер арендной платы за земельный участок рассчитывается исходя из рыночной стоимости земельного участка и действующей ставки банковского рефинансирования.

Согласно отчета № об обоснованности рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №. общей площадью 12122 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, составленного Торгово-Промышленной палатой РА, рыночная стоимость оцениваемого имущества с учетом НДС, ограничительных условий и сделанных допущений по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 345 607 руб.

Ставка рефинансирования Центрального банка РФ с ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с Указанием Банка России от ДД.ММ.ГГГГ № 2873-У составляет 8,25%.

Следовательно, подлежащий взысканию с Чича Ю. М. в пользу ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в РА размер арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составил 37642, 17 руб. (рыночная стоимость земельного участка 2345607 руб. х ставку банковского рефинансирования 8,25% / 365 дней х 71 день).

В силу п. 2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

На основании ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Принимая во внимание, что Чич Ю. М. обязанность по внесению арендной платы своевременно не исполнил, суд считает необходимым за несвоевременное исполнение обязательств взыскать с него также и пеню из расчета 0,1% за каждый день просрочки, размер которой составил 37,64 руб. (рыночная стоимость земельного участка 2345607 руб. х ставку банковского рефинансирования 8,25% / 365 дней х 71 дней х 0,1%).

Одновременно, в целях реализации принципов земельного законодательства и права арендатора на заключение договора аренды с размером арендной платы с учетом существующей рыночной стоимости земельного участка, суд считает подлежащими удовлетворению встречные исковые требования Чича Ю. М. о заключении с ним договора аренды земельного участка с кадастровым номером № с учетом результатов отчета № об обосновании рыночной стоимости земельного участка, выполненного Торгово-промышленной палатой Республики Адыгея.

В силу п. 1. ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

В п. 8 ст. 333.20 Налогового кодекса РФ закреплено, что в случае, если истец освобождается от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина уплачивается ответчиком (если он не освобожден от уплаты государственной пошлины) пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Учитывая, что на основании п.п. 19 п. 1 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ ТУ Росимущества в РА от уплаты государственной пошлины освобождено, с учетом удовлетворенных исковых требований, суд считает необходимым взыскать с Чича Ю. М. в доход государства государственную пошлину в размере 1330, 39 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

Р ЕШ И Л :

Иск Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Адыгея к Чичу ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком, удовлетворить частично.

Взыскать с Чича ФИО1 в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> задолженность по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером № за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 37642 (тридцать семь тысяч шестьсот сорок два) руб. 17 коп. и пеню в размере 37 (тридцать семь) руб. 64 коп., путем перечисления в федеральный бюджет на расчетный счет <данные изъяты> в ГРКЦ НБ Республики Адыгея Банка России <адрес>, <данные изъяты> «Доходы, получаемые в виде арендной платы, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды земли, находящиеся в федеральной собственности (за исключением земельных участков федеральных бюджетных и автономных учреждений)».

В удовлетворении остальных исковых требований Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Адыгея к Чичу ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком отказать.

Взыскать с Чича ФИО1 в доход бюджета муниципального образования «Город Майкоп» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 330 (тысяча триста тридцать) рублей 39 коп.

Встречный иск Чича ФИО1 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Адыгея об обязании заключить договор аренды удовлетворить.

Обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Адыгея заключить с Чичом ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером № с учетом результатов отчета № об обосновании рыночной стоимости земельного участка, выполненного Торгово-промышленной палатой Республики Адыгея.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Адыгея через Майкопский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 01.10.2014 г.

Председательствующий С. Н. Петрик