Решение по делу № 33-5062/2023 от 26.06.2023

Судья Королева В.В.	Дело № 2-94/2023	стр.186, г/п 150 руб.
Докладчик Ферина Л.Г.	№ 33-5062/2023	15 августа 2023 года
УИД 29RS0013-01-2023-000070-42

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе председательствующего Мананниковой Т.А.,

судей Рудь Т.Н., Фериной Л.Г.,

при секретаре судебного заседания Кашутиной А.И. рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Архангельске 15 августа 2023 года гражданское дело № 2-94/2023 по исковому заявлению муниципального образования «Мезенское» в лице администрации муниципального образования «Мезенский район» к Окулову Василию Васильевичу о взыскании задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами,

по апелляционной жалобе ответчика Окулова Василия Васильевича на решение Лешуконского районного суда Архангельской области от 3 мая 2023 года.

Заслушав доклад судьи Фериной Л.Г., судебная коллегия

установила:

муниципальное образование «Мезенское» в лице администрации муниципального образования «Мезенский район» обратилось с иском к Окулову В.В. о взыскании задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование заявленных требований указано, что 15 января 2016 года между сторонами заключен договор о передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, сроком до 31 декабря 2020 года. За период с 01 января 2020 года по 31 декабря 2020 года арендная плата в полном объеме не оплачена, в результате чего образовалась задолженность в размере 477 876 руб. 08 коп. За период с 01 января 2021 года по 11 декабря 2022 года сумма процентов за пользование чужими денежными средствами составила 76 231 руб. 06 коп. В адрес ответчика направлена претензия, которая получена 08 декабря 2021 года. Просит суд взыскать с Окулова В.В. задолженность в размере 554 107 руб. 14 коп., в том числе: задолженность по арендной плате в размере 477 876 руб. 08 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 76 231 руб. 06 коп.

Представитель истца муниципального образования «Мезенское» в лице администрации муниципального образования «Мезенский район» в судебном заседании участия не принял, извещен.

Представитель третьего лица администрации Мезенского муниципального округа Архангельской области в судебном заседании участия не принял, извещен.

Рассмотрев дело, суд постановил решение, которым исковое заявление муниципального образования «Мезенское» в лице администрации муниципального образования «Мезенский район» к Окулову В.В. о взыскании задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворил.

Взыскал с Окулова В.В. в пользу муниципального образования «Мезенское» в лице администрации муниципального образования «Мезенский район» задолженность в сумме 554 107 руб. 14 коп., в том числе задолженность по арендной плате в сумме 477 876 руб. 08 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 76 231 руб. 06 коп.

Взыскал с Окулова В.В. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 8741 руб.

Не согласившись с указанным решением, ответчик Окулов В.В. подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новое решение с зачетом произведенных ответчиком затрат на ремонт здания в счет погашения задолженности по арендной плате, в части требований о начислении процентов за пользование чужими денежными средствами отказать.

В обоснование доводов жалобы указывает, что суд неправильно истолковал условия договора, не принял во внимание то обстоятельство, что все произведенные работы были согласованы при заключении договора аренды. Ссылается на условия договора аренды от 15 января 2016 года в редакции протокола разногласий, согласно которым в случае установления при осмотре передаваемого здания и указания в акте приема-передачи на необходимость ремонта арендодатель обязуется возместить арендатору подтвержденные и обоснованные расходы на ремонт в счет арендной платы путем составления письменного соглашения. После проведения ремонта арендатор самостоятельно за свой счет производит текущий ремонт. При передаче имущества был составлен акт от 15 января 2016 года, согласно которому здание нуждается в проведении капитального и текущего ремонта, сторонами согласованы виды и объемы работ. В 2020 году арендатор произвел капитальный ремонт кровли здания, провел водопровод, осуществил ремонт системы отопления, устройство дверей в соответствии с требованиями пожарной безопасности, заменил магистральную трубу отопления, заменил и установил раковины и унитазы, провел работы по приведению электропроводки в соответствие с правилами устройства электроустановок и правилами пожарной безопасности. 31 декабря 2020 года здание было принято, все произведенные работы указаны в акте приема-передачи и соответствуют перечню работ, указанных в акте от 15 января 2016 года и смете, составленной ответчиком. Согласно п. 2.1.6 договора между сторонами предполагалось составление письменного соглашения о зачете понесенных ответчиком расходов на ремонт в счет задолженности по арендной плате, однако истец отказался составлять данное соглашение. При этом счета за аренду не выставлялись, претензии не направлялись до 1 декабря 2021 года. В ответ на претензию, направленную 1 декабря 2021 года, ответчик направил заявление о заключении соглашения о зачете задолженности с приложением сметы, однако соглашение заключено не было, несмотря на то, что все работы приняты. Полагает, что арендодатель нарушил условия договора, в связи с чем начисление пени неправомерно.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом.

Оснований для отложения разбирательства дела, предусмотренных статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), судебная коллегия не усматривает.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 2 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде, в том числе: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (подп. 1); возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (подп. 5).

В соответствии с п. п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 15 января 2016 года между муниципальным образованием «Мезенское» в лице администрации МО «Мезенское» и ИП Окуловым В.В. заключен договор о передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности № 231115/1087467/01.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель передал, а арендатор принял в аренду имущество, находящееся в муниципальной собственности, а именно: здание, расположенное по <данные изъяты>, в состоянии, позволяющем осуществлять его эксплуатацию в целях, указанных в настоящем договоре. Общая площадь здания – 902,3 кв. метра.

Цель использования имущества: административное здание; бытовые услуги населению; услуги бани (помещения за № № 11, 10, 12, 13, 14, 15), прачечной; другие виды деятельности, с учетом условий, предусмотренных пунктом 8 договора (пункт 1.4 договора).

В силу пункта 8.1 договора арендатор обязуется оказывать услуги населению в помещениях оборудованных для мытья человека за №№ 10,11,12,13,14 согласного техническому плану, с одновременным действием воды и пара, а также иные вкладываемые в комплекс действий, осуществляемых человеком в бане или связанных с ней.

В пункте 3.1 договора (в редакции протокола разногласий) стороны согласовали, что арендатор вносит арендную плату ежемесячно, не позднее 10 числа следующего месяца. Датой уплаты арендной платы считается дата списания банком арендной платы от счета арендатора или путем предоставления иных документов, подтверждающих согласованные сторонами затраты на проведение ремонтных работ.

Размер арендной платы за пользование зданием на основании протокола о результатах конкурса на право заключения договора аренды здания, составляет ежемесячно 43 443 руб. 28 коп. (п. 3.2 Договора).

В соответствии с пунктом 4.1 (в редакции протокола разногласий) за несвоевременное перечисление арендной платы для арендатора наступает ответственность, предусмотренная законодательством России.

В силу пункта 2.1.5 договора (в редакции протокола разногласий) арендодатель обязуется возместить все затраты арендатора на капитальный ремонт здания на основании расчетов в системе Гранд Смета и в согласованных обеими сторонами размере в счет арендной платы указанной в данном договоре при наличия согласия арендодателя о необходимости капитального ремонта здания (части задания).

В соответствии с пунктом 2.1.6 договора (в редакции протокола разногласий) в случае установления, при осмотре передаваемого здания и указания в акте приема - передачи арендованного имущества к настоящему договору аренды, необходимости текущего ремонта арендодатель обязуется возместить арендатору подтвержденные и обоснованные расходы на произведенный ремонт в счет арендной платы, путем составления письменного соглашения между сторонами. После проведения такого ремонта арендатор самостоятельно за свой счет проводит текущий ремонт здания.

Как следует из подп. 2.2.5 п. 2.2 договора (в редакции протокола разногласий) арендатор обязуется не производить неотделимых улучшений без письменного разрешения арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений подлежит возмещению только при условии письменного согласия арендодателя на возмещение, полученного перед производством работ, направленных на неотделимое улучшение.

В силу п. 5.1 договора (в редакции протокола разногласий) стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества арендодателем возмещается, при условии письменного соглашения о согласии на проведение работ, направленных на улучшение арендованного имущества.

Согласно акту приема передачи от 15 января 2016 года к договору от 15 января 2016 года № 231115/1087467/01 арендодатель передал, а арендатор принял в аренду здание по <данные изъяты>.

Как следует из п. 2 акта приема передачи, стороны установили, что здание находится в состоянии, позволяющем осуществлять его эксплуатацию с некоторыми ограничениями, указанными в п. 3 акта, согласно которому на момент передачи арендатору здание нуждается в капитальном и текущем ремонте (л.д. 93-94).

31 декабря 2020 года МО «Мезенский муниципальный район» и ИП Окулов В.В. составили акт о том, что арендатор передал, а арендодатель принял нежилое помещение по <данные изъяты>.

Задолженность по арендной плате за период с 01 января 2020 года по 31 декабря 2020 года составила 477 876 руб. 08 коп.

В ответ на претензию о погашении задолженности по арендным платежам от 1 декабря 2021 года (л.д. 25) ответчик 15 декабря 2021 года предложил истцу заключить соглашение о зачете задолженности (л.д. 98).

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате в размере 477 876 руб. 08 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 76 231 руб. 06 коп.

Отклоняя доводы ответчика о понесенных затратах на проведение ремонта арендованного недвижимого имущества (составление сметы, получение кредита, приобретение материалов) со ссылкой на представленные документы (проект сметы, договоры на поставку товаров) суд указал на непредставление ответчиком доказательств согласования с арендодателем проведения ремонтных работ, их объема, стоимости, а также выполнения указанных работ (договоров с какими-либо организациями либо индивидуальными предпринимателями, составлением смет, оформленных и подписанных заказчиком и подрядчиком в установленном законом порядке, актов выполненных работ, подписанных сторонами).

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют требованиям закона и установленным по делу обстоятельствам.

Согласно частям 1, 2 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Не соглашаясь с решением суда, податель жалобы указывает на то, что все виды необходимых ремонтных работ были согласованы в акте приема передачи от 15 января 2016 года к договору от 15 января 2016 года № 231115/1087467/01 и дополнительного согласования не требовали, поскольку от арендатора требовалось только подтвердить и обосновать проведенные работы, что им и было сделано.

Между тем данное утверждение ответчика противоречит согласованным сторонами в п. 2.1.5 и 2.1.6 договора условиям о необходимости такого дополнительного согласования, указывающего на то, что само по себе подписание сторонами акта приема передачи от 15 января 2016 года не является достаточным, чтобы считать условие о согласовании выполнения ремонтных работ соблюденным.

Ссылка на принятие арендодателем выполненных работ при приемке здания 31 декабря 2020 года в подтверждение их согласования, вопреки доводам апелляционной жалобы, не подтверждает наличие оснований для возмещения понесенных арендатором расходов, поскольку из содержания акта от 31 декабря 2020 года указанные ответчиком обстоятельства не следуют. Согласно буквальному содержанию акта арендатор передал, а арендодатель принял перечисленные в акте неотделимые улучшения в помещениях арендуемого здания.

Между тем доказательств заключения предусмотренного п. 5.1 договора письменного соглашения о согласии на проведение работ, направленных на улучшение арендованного имущества, либо получения предусмотренного подп. 2.2.5 п. 2.2 договора письменного согласия арендодателя на возмещение, которые являются обязательными условиями для возмещения арендатору стоимости произведенных им неотделимых улучшений арендованного имущества, ответчиком в дело также не представлено.

Кроме того, из представленных ответчиком локального сметного расчета, договоров на закупку и поставку товара от 19 августа 2019 года, 20 августа 2019 года, заключенных между ИП ОЕИ. и ИП Окуловым В.В., накладных от 22 августа 2019 года, 25 августа 2019 года, актов от 22 августа 2019 года, 25 августа 2019 года, счетов от 22 августа 2019 года, 25 августа 2019 года, платежных поручений (л.д. 135-151) не следует, что приобретенные ответчиком материалы были использованы на проведение ремонта в арендуемом здании, являлись необходимыми для выполнения требующегося в данном здании ремонта, как не подтверждают и сам факт выполнения работ на указанную ответчиком стоимость. Учитывая изложенное, судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы о доказанности арендатором выполнения заявленных ремонтных работ в арендованном здании и их стоимости.

Из дела видно, что ремонтные работы ответчиком уже проводились ранее в арендованном здании.

Так, определением Арбитражного суда Архангельской области от 2 ноября 2017 года по делу № А05-7252/2017 между МО «Мезенское» и ИП Окуловым В.В. утверждено мировое соглашение о зачете стоимости всех затрат, понесенных ИП Окуловым В.В. в связи с проведением ремонтных работ здания, в счет погашения задолженности по арендной плате за период с 15 января 2016 года по 31 марта 2017 года в размере 436 534 руб. 89 коп., а также в счет уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11 февраля 2016 года по 17 мая 2017 года в размере 28 777 руб. 92 коп. (л.д. 99-101).

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 7 августа 2020 года по делу № А05-173/2020 удовлетворен в части иск МО «Мезенское» в лице администрации МО «Мезенский район» о взыскании с ИП Окулова В.В. задолженности по договору аренды от 15 января 2016 года № 231115/1087467/01 в размере 912 308 руб. 88 коп. и процентов в размере 118 917 руб. 97 коп. Встречный иск ИП Окулова В.В. о взыскании задолженности в размере 1 020 000 руб. за произведенный ремонт в арендованном здании в порядке зачета задолженности по арендной плате удовлетворен в полном объеме (л.д. 102-103).

Между тем в настоящем споре ответчик не представил доказательств согласования арендодателем выполнения видов, объемов работ и их стоимости, как не представил и доказательств самого факта выполнения работ, т.е. предусмотренные договором аренды условия для зачета понесенных им расходов на ремонт не соблюдены.

Встречных исковых требований о зачете задолженности по арендной плате с предоставлением соответствующих доказательств ответчиком также не заявлено.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

Доводы апелляционной жалобы каких-либо обстоятельств, которые не были учтены и рассмотрены судом первой инстанции и которые могли бы служить основанием к отмене или изменению решения суда, не содержат, выводы суда они не опровергают, сводятся к иной ошибочной оценке установленных судом обстоятельств.

Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены правильно, исследованным доказательствам оценка дана в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Лешуконского районного суда Архангельской области от 3 мая 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Окулова Василия Васильевича – без удовлетворения.

Председательствующий                        Т.А. Мананникова

Судьи                                    Т.Н. Рудь

                                        Л.Г. Ферина