Решение по делу № 2-6864/2021 от 17.08.2021

Дело № 2-6864/21

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 ноября 2021 года                        г. Балашиха

Балашихинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Бесединой Е.А.,

при секретаре Веденеевой С.Е.,

с участием истца ФИО2, представителя истца Миловидова В.С.,

ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО1 о понуждении заключить договор купли-продажи,

установил:

Истица обратилась в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что 26 апреля 2021г. ответчица ФИО1 направила ей заявление о продаже принадлежащего недвижимого имущества: 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером 50:15:000000:115990, находящуюся по адресу: Московская область, г. Балашиха.мкр. Салтыковка, дом 32 (тридцать два) квартира 2 (два), земельного участка с кадастровым номером 50:15:0030213:6, находящегося по адресу: Месторасположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Московская область, Балашихинский район, город Балашиха, микрорайон Салтыковка, ул. советская, дом 32 (тридцать два) за 2000000 (два миллиона рублей 00 копеек, из которых: ? доля в праве общей долевой собственности на квартиру - за 500000 рублей, земельный участок за 1500000 рублей. ФИО1 предложила дать ответ в течение 30 дней с момента вручения ее заявления по адресу, указанному в заявлении, и сообщить о своем желании или отказе приобрести указанное имущество за два миллиона рублей. Заявление ФИО1 с сопроводительным письмом (регистрационный № 504 от 23.04.2021г) нотариуса Балашихинского нотариального округа Московской области ФИО6 направлено истцу 26 апреля 2021г., согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором письмом с объявленной ценностью 2р. № 14390458014814. Письмо получено истцом 11 мая 2021г., что подтверждается почтовым идентификатором №14390458014814 и отметкой на конверте. 09 июня 2021г. истец направила заказной почтой в адрес ФИО1 заявление, в котором выразила согласие с ее предложением о приобретении на указанных ей условиях вышеуказанного имущества. Отправление подтверждается почтовым идентификатором №10945760001164, и описью вложения. От ФИО7. предложения с указанием конкретной даты подписания договора купли-продажи истец не получила в ответ. 02 августа 2021г. истец сама направила ФИО1 телеграмму с предложением встретиться 06 августа в 9-00 у нотариуса ФИО6 для оформления договора купли-продажи. ФИО1 от встречи уклонилась, что истец расценивает как нарушение её прав.

Уточнив заявленные требования, истица просит суд обязать ответчика заключить с ней договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: Московская область, г. Балашиха мкр. Салтыковка, дом 32, квартира 2, земельного участка с кадастровым номером 50:15:0030213:6, по адресу: месторасположение установлено относительно ориентира, расположено в границах участка, почтовый адрес ориентира: г.Балашиха, мкр. Салтыковка, ул. Советская, дом 32 за 2000000 руб., в том числе: ? доля в праве общей долевой собственности на квартиру - за 500 000 руб., земельный участок - за 1 500 000 руб.

В судебном заседании истица и её представитель заявленные требования поддержали.

Ответчик в судебном заседании против иска возражала по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Третье лицо нотариус ФИО6 в судебное заседание не явился, извещен, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав стороны, проверив материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ответчик ФИО1 является собственником 1/2 доли (одной второй доли) в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером 50:15:000000:115990, находящуюся по адресу: Московская область, г. Балашиха мкр. Салтыковка, дом 32 (тридцать два) квартира 2 (два), и земельного участка с кадастровым номером 50:15:0030213:6, находящегося по адресу: месторасположение установлено относительно ориентира, расположено в границах участка; почтовый адрес ориентира: Московская область, Балашихинский район, город Балашиха, микрорайон Салтыковка, ул. советская, дом 32 (тридцать два), что подтверждается свидетельствами о праве на наследство по закону.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при реализации права на отчуждение имущества, находящегося в общей долевой собственности, необходимо учитывать наличие у иных совладельцев право преимущественной покупки.

В апреле 2021г. ответчик планировала реализовать указанное имущество путем продажи.

В целях выполнения требований ст. 250 ГК РФ 23.04.2021г. ответчик обратилась к нотариусу Балашихинского нотариального округа Московской области ФИО6 с просьбой составить заявление об уведомлении истца как совладельца долевой собственности о планируемой продаже своей доли за 2 000 000 руб. Составленное нотариусом указанное уведомление было направлено ответчиком в адрес истца по почте 26.04.2021г., которое было вручено адресату 11.05.2021г.

В направленном в адрес истца уведомлении было указано, что истец должен уведомить ответчика о принятом решении не позднее 30 дней со дня вручения заявления по адресу места жительства ответчика, указанного в уведомлении.

09 июня 2021г. истец направила заказной почтой в адрес ФИО1 заявление, в котором выразила согласие с ее предложением о приобретении на указанных ей условиях вышеуказанного имущества.

Заявление о согласии на покупку, направленное ФИО2, не было получено адресатом ФИО1, возвращено отправителю по истечении срока хранения 13.07.2021г. и получено отправителем 19.07.2021г., что подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления.

Ответчик пояснила, что с 28.07.2021г. по 06.08.2021г. она находилась за пределами г. Москва, что подтверждается авиабилетами. Вернувшись в г. Москва, 07.08.2021г. в почтовом ящике по месту своего проживания ответчик обнаружила извещения на свое имя. Ответчик сразу же отправилась в отделение почты России, где получила две телеграммы без указания отправителя. В соответствии с первой телеграммой ответчику предлагалось встретиться у нотариуса ФИО6 06.08.2021г. в 9-00 для оформления договора купли продажи; во второй телеграмме ответчику также предлагалось встретиться у нотариуса ФИО6 14.08.2021г. в 9-00. 10.08.2021г. ответчик позвонила по телефону: <данные изъяты> в нотариальную контору с целью уточнить - действительно ли официально назначена дата сделки. По телефону ответчику сообщили, что нотариальная контора 14.08.2021г. не работает и записи на сделку от ФИО2 не поступало.

После направления уведомления от 23.04.2021г. ответчик передумала реализовывать свое имущество на условиях, указанных в уведомлении от 23.04.2021.

Как указывает ответчик, она, дополнительно проанализировав рынок недвижимости, 07.07.2021г. снова обратилась к вышеуказанному нотариусу, которым было составлено новое уведомление для истца как совладельца долевой собственности о планируемой продаже доли недвижимого имущества за 3 500 000 рублей.

Составленное нотариусом указанное уведомление было направлено ответчиком в адрес истца по почте 07.07.2021г., которое было вручено адресату 15.07.2021г.

Ответа от истца в установленный законом срок на данное уведомление в адрес ответчика не поступило.

Истец в обоснование своих требований ссылается на нормы Гражданского кодекса РФ, регулирующие порядок заключения договора путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ). Также истец со ссылкой на пункт 5 статьи 429, пункт 4 статьи 445 ГК РФ просит суд обязать ответчика заключить договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества на условиях, изложенных в уведомлении от 23.04.2021г.

Суд приходит к выводу, что доводы, изложенные в обоснование предъявленных к ответчику исковых требований, не основаны на законе.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, иным законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 1 статьи 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Согласно статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). Несоблюдение формы

договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Таким образом, применительно к договору купли-продажи недвижимости законодатель ввел особые требования к форме договора, несоблюдение которой влечет его недействительность.

В силу пункта 2 статьи 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

В соответствии со статьей 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух - и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 ГК РФ.

На основании пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. По своему содержанию оферта является проектом договора (пункт 1 статьи 445 ГК РФ).

Таким образом, исходя из буквального толкования статьи 250 ГК РФ, направленное в адрес истца уведомление о планируемой продажи доли в общей долевой собственности от 23.04.2021г., офертой не является. Оно носит уведомительный характер и было направлено в адрес истца с целью исполнения требований статьи 250 ГК РФ (обязанность продавца доли известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий).

Само по себе согласие истца, получившего уведомление о продаже доли в общей долевой собственности, означает лишь исключительно его первоочередное право приобрести в установленный срок продаваемую долю путем заключения соответствующего договора, а не свидетельствует о возникновении у истца права требовать от ответчика заключения договора купли-продажи доли в общей долевой собственности с момента выражения согласия, как это предусмотрено пунктом 1 статьи 433, статьи 435 ГК РФ.

В материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что сторонами составлялся и был направлен проект договора купли-продажи, содержащий существенные условия, а равно и о том, что между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи.

Уведомление от 23.04.2021г. о намерении продать свою долю направлено в адрес истца в силу обязательного для него предписания закона, и не выражает его волю на обязательное заключение договора с адресатом, в связи с чем указанное уведомление не может расцениваться как предложение заключить договор.

Уведомление от 23.04.2021г. не может быть рассмотрено и как предварительный договор купли-продажи, поскольку согласно ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен быть составлен в той же форме, что и основной договор. В этой связи, в отсутствие предварительного договора купли-продажи объекта доли в недвижимости, ответчик не может быть принужден к заключению договора купли-продажи в отношении такого объекта недвижимости.

Истец вправе обратиться в суд с требованием о понуждении ответчика заключить договор только в том случае, если для последнего в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, и он уклоняется от его заключения.

Иных правовых оснований для понуждения ответчика против его воли к заключению договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества не имеется, в связи с чем иск удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

    В удовлетворении иска ФИО2 к ФИО1 об обязании заключить с ней договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: Московская область, г. Балашиха мкр. Салтыковка, дом 32, квартира 2, земельного участка с кадастровым номером 50:15:0030213:6, по адресу: месторасположение установлено относительно ориентира, расположено в границах участка, почтовый адрес ориентира: г.Балашиха, мкр. Салтыковка, ул. Советская, дом 32 за 2000000 руб., в том числе: ? доля в праве общей долевой собственности на квартиру - за 500 000 руб., земельный участок - за 1 500 000 руб., отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Балашихинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Федеральный судья:                                               Е.А. Беседина

Решение в окончательной форме принято 29.12.2021г.

__________