Решение по делу № 33-2217/2021 от 23.06.2021

Дело 33-2217      Судья Афонина С.В.

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

7 июля 2021 года г. Тула

Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:

председательствующего Алдошиной В.В.,

судей Гавриловой Е.В., Черенкова А.В.,

при секретаре Моисеевой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Волкова В.В. на решение Привокзального районного суда г.Тулы от 30 марта 2021 года по делу №2а-409/21 по административному исковому заявлению Волкова В.В. к Министерству имущественных и земельных отношений Тульской области о признании незаконным решения от 17 ноября 2020 года об отказе от договора аренды земельного участка.

Заслушав доклад судьи Гавриловой Е.В., судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

административный истец Волков В.В. обратился в суд с административным иском к Министерству имущественных и земельных отношений Тульской области о признании незаконным решения от 17 ноября 2020 года об отказе от договора аренды земельного участка.

В обоснование заявленных требований указал на то, что 21 января 1998 года между им и МУП «Тульский городской центр градостроительства и землеустройства» заключен договор аренды № 1673, по которому ему в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, площадью 535 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

Министерством имущественных и земельных отношений Тульской области направлено в его адрес уведомление об отказе от договора аренды № 1673 от 21.01.1998 года. Основанием для отказа от договора аренды указано неисполнение обязательств, указанных в п.п. 6.2.4-6.2.6 договора, которыми установлены сроки на разработку проектной документации, ее согласование с контролирующими органами и получение разрешения на строительство.

Считает принятое решение об отказе от договора аренды незаконным и необоснованным, поскольку им было получено градостроительное заключение № 8, выданное Главным управлением архитектуры и градостроительства Управы г.Тулы 19.02.2003, о возможностях и условиях подготовки акта о выборе земельного участка для строительства торгово-офисного комплекса на улице Ложевая, пристроенного к торцу жилого дома № 130 Пролетарского района г.Тулы.

Однако получить разрешение на строительство не удалось в связи с изменением градостроительных норм и правил.

В то же время он намерен продолжить работы по подготовке проектной документации и получения разрешения на строительство.

Кроме того, отказ от договора аренды считает незаконным ввиду нарушения процедуры расторжения договора, поскольку в соответствии с действующим законодательством арендодатель не предупредил своевременно о необходимости исполнения арендатором обязательств по застройке участка и не предоставил для исполнения данного обязательства никакого разумного срока.

12.11.2020 он обратился к арендодателю с письмом, в котором указал на нарушения им порядка расторжения договора аренды и попросил отменить решение об отказе от договора, однако получил ответ от 12.12.2020, в котором указано о расторжении договора с 17.11.2020.

Просил суд признать решение Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области от 17.11.2020 об отказе от договора аренды земельного участка № 1673 от 21.01.1998 незаконным.

Определением Привокзального районного суда г.Тулы, вынесенным в судебном заседании 01.03.2021 года, в соответствии со ст.47 КАС РФ к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация г. Тулы.

В судебное заседание суда первой инстанции административный истец Волков В.В. не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещался надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель административного истца Волкова В.В. по доверенности Чернышев В.В. требования своего доверителя поддержал и просил удовлетворить по основаниям, указанным в иске, дополнив, что основания для расторжения договора аренды отсутствуют.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области по доверенности Николаева А.И. в судебном заседании заявленные Влковым В.В. требования не признала, указав, что до настоящего времени Волковым В.В. не исполнены обязательства по погашению задолженности по арендной плате, по освобождению земельного участка и передаче его Министерству. Считает решение о расторжении договора аренды № 1673 от 21.01.1998 законным и обоснованным.

Представитель заинтересованного лица администрации г.Тулы в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещался надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Решением Привокзального районного суда г. Тулы от 30 марта 2021 года заявленные Волковым В.В. требования оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе Волков В.В. просит отменить решение суда первой инстанции как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований. Указывает на то, что суд первой инстанции неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела и не применил закон, подлежащий применению к возникшим правоотношениям.

Определением судьи Тульского областного суда от 23 июня 2021 года осуществлен переход к рассмотрению указанного дела по правилам гражданского судопроизводства. Настоящее дело передано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда.

Проверив материалы дела в порядке ст. 327-1 ГПК РФ, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения истца Волкова В.В. и его представителя по доверенности Чернышева В.В., просивших об отмене решения Привокзального районного суда г.Тулы от 30 марта 2021 года, судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда приходит к следующему.

Разрешая возникший спор, суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, проверил доводы сторон и обоснованно пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных Волковым В.В. требований.

Этот вывод подробно мотивирован судом в постановленном по делу решении, подтвержден имеющимися в материалах дела доказательствами и не противоречит требованиям материального закона, регулирующего спорные правоотношения.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 статьи 46 Земельного Кодекса РФ основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации одним из таких оснований является использование земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 21.01.1998 года между МУП «Тульский городской центр градостроительства и землеустройства» и частным предпринимателем Волковым В.В. заключен договор аренды № 1673.

По вышеуказанному договору Волкову В.В. в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, площадью 535 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, для проведения на нем проектно-изыскательских работ, строительства и последующей эксплуатации учреждения обслуживания населения.

Договор аренды земельного участка № 1673 от 21.01.1998 года был зарегистрирован Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г.Тулы 12 марта 1998 года.

Согласно п.п. 6.2.4-6.2.6 договора аренды земельного участка № 1673 от 21.01.1998 года, арендатор обязан в течение года с момента государственной регистрации настоящего договора в установленном порядке разработать проектную документация на объект, провести обсуждение её на Градостроительном совете и согласовать её с организациями: Центром Госсанэпиднадзора г.Тулы, Государственной экологической экспертизой Тулоблкомприроды, Управлением противопожарной службы УВД Тульской области, Управлением государственной вневедомственной экспертизы, Управлением архитектуры и градостроительства г.Тулы. В течение полутора лет с момента государственной регистрации договора аренды и на основании соответствующего разрешения Государственного архитектурно-строительного надзора по Тульской области приступить к строительству объекта. Осуществлять строительсвто объекта в соответствии с согласованной уполномоченными лицами проектной документацией.

Исходя из п.5.1.1 указанного договора аренды, арендодатель имеет право досрочно, в одностороннем порядке ( письменно предварительно за месяц уведомив об этом арендатора), расторгнуть договор в порядке и случаях, предусмотренных законодательством, а также в случаях невыполнения арендатором п.п. 6.2.4-6.2.6 договора аренды.

Однако до настоящего времени Волковым В.В. не получено разрешение на строительство и, соответственно, к строительству объекта (учреждения обслуживания населения) он не приступил.

Данные обстоятельства не оспаривались сторонами, в том числе и истцом.

Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области направило в адрес Волкова В.В. уведомление от 30.09.2020 года № 29-01-13/13340 о прекращении действия договора аренды № 1673 от 21.01.1998 года по истечении одного месяца со дня доставки данного уведомления ввиду нарушения положений п. 6.2.4-6.2.6 договора аренды. При этом Волкову В.В. также предлагалось до дня расторжения договора погасить задолженность по арендной платы, снести (демонтировать) объект, освободить земельный участок и сдать его по акту приема-передачи Министерству имущественных и земельных отношений Тульской области.

Указанное уведомление Волковым В.В. получено 17.10.2020 года.

13.11.2020 года и 18.11.2020 года Волков В.В. обращался в Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области с заявлениями об отмене решения об отказе от договора аренды земельного участка № 1673 от 21.01.1998 года, но получил отказ ввиду неисполнения обязательств, предусмотренных п.п. 6.2.4-6.2.6 договора, в связи с чем договор расторгнут 17.11.2020 года.

Согласно сообщениям отдела по благоустройству Главного управления администрации г.Тулы по Пролетарскому территориальному округу от 07.12.2020 года № ПВ-6362/1, от 16.02.2021 года № ПВ-288/3 на земельном участке, который ранее был предоставлен в аренду Волкову В.В., планируется размещение торгового павильона «Цветы».

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 13.01.2021 года, сведения о правообладателе земельного участка с кадастровым номером № отсутствуют.

Таким образом, в ходе разрешения спора судом установлено, что в предусмотренные п.п. 6.2.4-6.2.5 договора аренды земельного участка № 1673 от 21.01.1998 года сроки Волков В.В. в установленном порядке проектную документацию не разработал, разрешение на строительство не получил и, соответственно, к строительству не приступил, то есть не использовал по назначению арендованный земельный участок более двадцати лет.

Односторонний отказ от исполнения обязательства допускаются в случаях, предусмотренных законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 310 ГК РФ отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением предпринимательской деятельности, допускается в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предусмотрено, что право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В соответствии со ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.

По смыслу указанной нормы для признания незаконными действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, а также их ненормативных актов требуется наличие в совокупности двух условий, а именно: несоответствия обжалуемых действий (актов) закону и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, установив, что министерство имущественных и земельных отношений Тульской области предупредило истца Волкова В.В. об отказе от договора аренды земли № 1673 от 21.01.1998 года более чем за месяц до исключения из ЕГРП записи об аренде земельного участка с кадастровым номером № суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии нарушений прав истца оспариваемыми решениями Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области об отказе от договора аренды земельного участка № 1673 от 21.01.1998.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, приняв во внимание дату заключения договора аренды - 21.01.1998, суд первой инстанции, разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных Волковым В.В. требований пришел к обоснованным выводам о том, что на дату отказа арендодателя от договора 17 ноября 2020 года, заключенного на 49 лет, арендатор в течение более 20 лет в отсутствие доказательств наличия объективных препятствий в освоении земельного участка в случае их существенности или неустранимости, которые могли явиться основанием для инициирования арендатором вопроса о внесении изменений в заключенный договор аренды, прекращении договорных отношений или реализации иных предусмотренных законом способов защиты своих прав, к строительству объекта не приступил.

Признав, что ответчиком соблюден предусмотренный законом и договором аренды порядок прекращения арендных правоотношений, суд первой инстанции не нашел правовых оснований для признания одностороннего отказа истца от спорного договора аренды земельного участка незаконным.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции и полагает, что обжалуемое решение соответствует требованиям ст. 195 ГПК РФ и оснований для его отмены не имеется.

Доводы апелляционной жалобы Волкова В.А. о том, что возможность отказа от исполнения договора аренды земельного участка во внесудебном порядке не предусмотрена законом, основаны на ошибочном толковании подлежащих применению в деле правовых норм, заявлены без учета установленного судом факта наличия в договоре аренды согласованного сторонами условия о праве арендодателя в любое время отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем внесудебном порядке в случаях невыполнения арендатором вышеперечисленных п.п. 6.2.4-6.2.6 договора аренды.

Возможность установления в договоре аренды основания для отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке подтверждена позицией Верховного Суда Российской Федерации (пункт 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Так, в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.

В настоящем деле, факт нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, доказан материалами дела и не оспаривался самим истцом.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что истец исполнил свою обязанность по освоению земельного участка и начал строительство на нем объекта в предусмотренные условиями договора аренды земельного участка сроки.

При этом указание истца Волкова В.В. на то, что им в 2003 году разработан ситуационный план, проект фасада объекта, согласованные 21.09.2003 года Главным управлением архитектуры и градостроительства Управы г.Тулы, а 25.05.2004 года- администрацией Пролетарского района г.Тулы, а также 23.05.2003 года Управлением ГИБДД,, 20.05.2003 года Управлением государственной противопожарной службы Тульской области,, 13.10.2004 года Государственной санитарно-эпидемиологической службой, что им получены технические условия: от Тульских городских электрических сетей 24.09.2003 года, из МУП «Тулагорсвет» 07.10.2003 года, из МУП «Тулагорводоканал» 13.08.2003 года не могут быть приняты во внимание, поскольку данные действия Волкова В.В. не могут свидетельствовать о принятии им достаточных и возможных мер для начала освоения арендованного земельного участка и проведения строительных работ.

     Ссылка в апелляционной жалобе на то, что к сложившимся правоотношениям не применимы положения статьи 450 ГК РФ, поскольку имеются специальные нормы, регламентирующие спорные правоотношения, а именно п. 9 ст. 22 ЗК РФ, не может повлечь отмену обжалуемого решения.

Из разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В материалах дела имеются доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора, так как обязанность, предусмотренная пунктами 6.2.4-6.2.6 договора аренды земельного участка до настоящего времени Волковым В.В. не исполнена, земельный участок не освоен, к строительным работам арендатор не приступил.

     Указание автора апелляционной жалобы на отсутствие нарушений условий договора аренды земельного участка с его стороны в части оплаты арендной платы, не является при установленных обстоятельствах правовым основанием для удовлетворения заявленных им требований.

Поскольку доводы апелляционной жалобы Волкова В.В. не опровергают выводов суда, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, других доказательств суду не представлено, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, по делу не установлено, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Привокзального районного суда г.Тулы от 30 марта 2021 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Волкова В.В. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: