Решение по делу № 2-805/2024 от 05.08.2024

Дело № 2-805/24                                                      УИД 50RS0№-94

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Лыткарино Московской области                                       10 октября 2024г.

.

Лыткаринский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи А.Б. Эрдниевой,

при секретаре А.С. Рязанцевой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве собственности на жилое помещение,

с участием истца ФИО2, ее ФИО1 - адвоката ФИО7, ответчика ФИО3,

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратилась в суд иском к ответчикам о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве собственности на жилое помещение, указав, что она является собственником ? доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (далее также – спорное жилок помещение, спорная квартира). Другая ? доли спорной квартиры принадлежала ФИО12

02.07.2024 истцу стало известно о том, что ФИО12 на основании договора купли-продажи от 01.07.2024 продала принадлежащую ей ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, не сообщив истцу о сделке, тем самым нарушив право преимущественной покупки, которую истец была намерена реально совершить. Необходимой суммой, указанной в договоре купли-продажи от 01.07.2024, в размере 2 300 000 рублей истец располагает.

Истец и ее представитель – адвокат ФИО7 в судебном заседании требования поддержали, просили иск удовлетворить. Представили документ, подтверждающий внесение на депозит УСД в Московской области денежной суммы в размере 2 300 000 рублей. Дополнительно истец пояснила, что изначально квартиру намеревались продать всю, однако сделка не состоялась. О том, что ФИО12 намерена продавать свою долю квартиры, она не была уведомлена, почтовые извещения она не получала, в связи с чем письмо, направленное ей нотариусом, она не получила по независящим от нее обстоятельствам.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание явился, иск не признал, пояснил, что квартиру приобрели за 2 300 000 рублей, имеется расписка о передаче-получении денежных средств, подписан передаточный акт, истец была уведомлена о продаже ФИО12 ? доли квартиры, о чем нотариусом выдано свидетельство о направлении ей документов. Просили в удовлетворении иска отказать.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие. Ранее в судебном заседании, доводы ответчика ФИО3 подтвердила.

Третье лицо по делу ФИО12 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена.

Представитель ФИО12 – ФИО8 иск не признала, подтвердила, что изначально квартиру собирались продавать всю, но сделка не состоялась. О том, что ФИО12 намерена продавать свою долю, истец была уведомлена нотариально удостоверенным свидетельством, которое было направлено нотариусом по почте, однако письмо было возвращено за истечением срока его хранения. Также указала на то, что для приобретения доли в праве собственности на квартиру денежные средства у истца отсутствовали.

Представитель Управления Росреестра по Московской области в суд не явился, надлежащим образом извещен.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу п.п. 1 и 2 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии положениями ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истцу принадлежит ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, что следует из решения Лыткаринского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 47-52). Дата государственной регистрации права 27.04.2024.

? доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру принадлежит в совместной собственности ФИО3 и ФИО4 на основании договора купли-продажи квартиры от 01.07.2024, заключенного с Руевой А.Ю. Дата государственной регистрации права 02.07.2024.

Согласно доводам истца, ФИО12, являвшейся собственником ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру до 02.07.2024, при продаже доли квартиры нарушено преимущественное право истца на покупку продаваемой доли, поскольку о намерении продать свою долю ФИО12 в известность истца не поставила.

Возражая доводам истца, представитель ФИО12 ссылалась на то, что нотариально удостоверенное уведомление о продаже доли квартиры истцу было направлено по почте, однако возращено ввиду неполучения его истцом за истечением срока хранения, что подтверждает исполнение ФИО12 требований ст. 250 ГК РФ при отчуждении доли в праве собственности на квартиру.

Как усматривается из выписки из ЕГРН, ФИО12 принадлежала ? доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру на основании договора купли-продажи доли, удостоверенного нотариусом г. Люберцы Киселевым О.А, от 02.09.2022. Дата государственной регистрации права 08.09.2022.

ФИО12 через нотариуса г. Люберцы Киселева О.А. направила 13.10.2023 почтовым отправлением (ШПИ №) ФИО2 по адресу: <адрес>, заявление с предложением купить ? доли в праве собственности на указанную квартиру за 2 300 000 рублей. Факт направления заявления подтверждается свидетельством о направлении документов, выданным 20.11.2023 временно исполняющей обязанности нотариуса г. Люберцы Киселева О.А. – Исяновой Д.Р.

Как следует из истории операций почтового отправления, направленное нотариусом в адрес ФИО2 письмо (ШПИ №) возвращено Почтой России 04.12.2023 в связи с истечением срока хранения.

01.07.2024 между ФИО12 (продавцом), и ФИО3 с ФИО4 (покупателями), заключен договор, в соответствии с которым продавец продает, а покупатели приобретают в общую совместную собственность принадлежащую продавцу ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, за 2 300 000 рублей.

Ссылаясь на данные обстоятельства, ФИО12 указывает на то, что она (ФИО12) надлежащим образом исполнила обязанность по уведомлению истца о намерении произвести отчуждение своей доли в праве общей долевой собственности на квартиру. При этом не согласилась с доводами истца о том,    что уведомление о намерении продать доли истцом не было получено по независящим от нее обстоятельствам, поскольку после отправки заявления нотариусом, ФИО12 обращалась к истцу в устной форме о покупке доли, получая при этом устный отказ в связи с отсутствием денежных средств для покупки доли. Также ФИО12 неоднократно с риэлтором и потенциальными покупателями посещала квартиру для осмотра, заблаговременно известив истца по телефону, так как истец постоянно проживает в спорной квартире.

Между тем суд не соглашается с указанными доводами в силу следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Как следует из материалов дела, ФИО12 принимались меры через нотариуса по направлению истцу уведомления о намерении произвести отчуждение доли, такое уведомление направлено почтовым отправлением ШПИ №.

Вместе с тем, данное отправление истцом не получено, возвращено отправителю – нотариусу 04.12.2023 в связи с истечением срока хранения, как это следует из почтового отчета.

Истец в судебном заседании утверждала, что уведомление о продаже ФИО12 доли в праве собственности она не получала, уведомление продавца, удостоверенное нотариусом, ей вручено не было, также в ее адрес не направлялось почтовое извещение о поступлении на ее адрес почтовой корреспонденции.

Суд полагает, что данный довод истца заслуживающим внимания.

Из представленных суду доказательств, истории операций отправления ШПИ №, усматривается, что заявление ФИО12 о праве преимущественной покупки, направленное в адрес истца нотариусом, прибыло в место вручения 14.10.2023. Через месяц, 14.11.2023, письмо возращено в связи с истечением срока хранения и вручено отправителю – нотариусу 04.12.2023.

Вместе с тем в период нахождения письма в почтовом отделении в течение месяца адресату (истцу) каких-либо почтовых извещений о поступлении корреспонденции, действительно, не направлялось, в связи с чем возможности получить письмо у истца отсутствовало по независящим от нее обстоятельствам.

По смыслу приведенных правовых предписаний, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений ч. 1 ст. 56 ГПК РФ должно быть возложено на продавца.

Приказом Минкомсвязи России от 31.07.2014 № 234 утверждены Правила оказания услуг почтовой связи (далее – Правила № 234).

Согласно указанным Правилам (п. 32) почтовые отправления (почтовые переводы) доставляются (выплачиваются) в соответствии с указанными на них адресами или выдаются (выплачиваются) в объектах почтовой связи, а также иными способами, определенными оператором почтовой связи.

В ячейки абонентских почтовых шкафов, почтовые абонентские ящики, ячейки абонементных почтовых шкафов, почтовые шкафы опорных пунктов опускаются в соответствии с указанными на них адресами, если иное не определено договором между оператором почтовой связи и пользователем услугами почтовой связи, извещения о регистрируемых почтовых отправлениях и почтовых переводах.

Пользователь услугами почтовой связи вправе отказаться от направления в его адрес извещений, заменив их на иной способ извещения, в случае, если оператор почтовой связи предоставляет такую возможность, посредством совершения пользователем услугами почтовой связи действий, позволяющих достоверно установить его волеизъявление, выбрать иной способ извещения. Извещение осуществляется не позднее следующего рабочего дня за днем поступления почтового отправления в объект почтовой связи места назначения.

Имеющиеся в деле материалы не позволяют сделать вывод о том, что получатель ФИО2 уклонилась от получения корреспонденции, а почтовое отделение извещало надлежащим образом о поступлении в ее адрес корреспонденции.

Таким образом, нарушение почтовым отделением порядка вручения корреспонденции истцу, свидетельствуют о том, что ФИО2 не доставлено юридически значимое сообщение и что она не получила его по обстоятельствам, от нее независящим.

Кроме того, судом установлено, что после направления ФИО12 заявления о преимущественной покупке, стороны намеревались продать всю квартиру совместно, для чего обращались к риэлтору, с которым вели беседу и переписку о вариантах продажи, а также риэлтор выходила на квартиру для осмотра с потенциальными покупателями в присутствии сторон вплоть до 30.05.2024.

Данные обстоятельства сторонами в судебном заседании не оспаривались, также подтверждаются показаниями свидетеля ФИО11

Свидетель ФИО11, приходящаяся истцу дочерью, в судебном заседании показала, что после раздела ее родителями совместно нажитого имущества в виде спорной квартиры, доля ее отца продана ФИО12 От нового собственника (ФИО12) истцу поступило предложение о целесообразности продажи всей квартиры для получения более выгодной цены, когда истец с дочерью (свидетелем) смогут приобрести другое благоустроенное жилье, а ФИО12 - компенсацию стоимости ее доли. Данная договоренность, начиная с ноября 2023 года, сохранялась между сособственниками до конца мая 2024, когда риэлтор ФИО12 приводила потенциальных покупателей для осмотра квартиры. О том, что сособственник ФИО12 решила вновь продавать свою долю в квартире, истец не была поставлена в известность, предложение о продаже доли в адрес ее матери не поступало.

Из представленных суду доказательств – протокола осмотра письменных доказательств на мобильном телефоне свидетеля ФИО11 усматривается, что ведение переговоров между долевыми собственниками (истцом и третьим лицом ФИО12) о продаже всей квартиры, рассмотрения вопроса о снижении цены квартиры обсуждались сособственниками с участием риэлтора вплоть до 30.05.2024.

Суд принимает показания данного свидетеля в качестве допустимого доказательства. Показания свидетеля в совокупности с объяснениями истца, ФИО1 третьего лица – ФИО12, ответчиков ФИО3, ФИО4, переписки с риэлтором подтверждают, что намерение сособственника ФИО12 о продаже своей доли было изменено, ввиду договоренности с истцом о продаже всей квартиры.

Вместе с тем, ФИО12, проигнорировав совместные с истцом действия по продаже квартиры, 01.07.2024 заключает договор купли-продажи с ответчиками о продаже своей доли, не уведомив истца о том, что она отказывается от продажи квартиры и обратно намерена распорядиться своей долей.

При таких обстоятельствах, ФИО12 следовало в соответствии с положениями ст. 250 ГК РФ направить новое заявление о преимущественном праве покупки ее доли в праве собственности в адрес другого собственника квартиры – ФИО2, что ФИО12 выполнено не было, поскольку ранее направленное в адрес истца уведомление о продаже доли утратило силу в связи с действиями сторон по продаже всей квартиры с привлечением для этого риэлтора.

Указание на то, что истец знала о продаже ? доли квартиры, поскольку риэлтор неоднократно приходил и показывал ее потенциальным покупателям, что не оспаривается истцом, правовых оснований для рассмотрения дела не имеет, поскольку в силу приведенных выше требований закона юридически значимым по делу обстоятельством является не факт осведомленности истца о намерении другого участника общей долевой собственности распорядиться своей долей, а выполнение продавцом доли обязанности в соответствии в п. 2 ст. 250 ГК РФ известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых ее продает.

Ненаправление данного уведомления повлекло нарушение преимущественного права истца при продаже ФИО12 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, в связи с чем истец вправе на основании п.3 ст. 250 ГК РФ требовать перевода прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, заключенному между ответчиками и ФИО12

С учетом изложенного, заявленные истцом требования подлежат удовлетворению, в связи с чем, с ответчиков на истца подлежат переводу права и обязанности покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру от 01.07.2024, заключенному с ФИО12

Согласно договору купли-продажи спорной квартиры, заключенному 01.07.2024, стоимость ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру составляет 2 300 000 рублей. Факт оплаты ответчиками указанной суммы продавцу подтверждается материалами дела.

Указанная сумма поступила от ФИО2 на депозитный счет УСД в Московской области, что подтверждается квитанцией ПАО Сбербанк от 10.09.2024 (код депозита: №

В порядке возмещения покупателю денежной суммы, оплаченной по договору купли-продажи от 01.07.2024 за ? доли в праве общей собственности на квартиру по адресу: <адрес>, необходимо выплатить ответчикам денежные средства в размере 2 300 000 рублей с депозитного счета УСД в Московской области.

В соответствии со ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с положениями п. 4 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно п. 5 ч. 2 ст. 14 указанного закона основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Как разъяснено в абз. 3 п. 14 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества, судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

С учетом изложенного, суд считает необходимым указать, что настоящее решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о праве собственности ФИО2 и прекращении права собственности ФИО3 и ФИО4 на ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

р е ш и л:

Иск ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве собственности на жилое помещение удовлетворить.

Перевести на ФИО2 права и обязанности покупателя ? доли квартиры с кадастровым номером №, площадью 61,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру от 01.07.2024, заключенному между ФИО12 и ФИО3, ФИО4.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3, ФИО4 денежные средства в размере 2300000 рублей, размещенные на депозите Управления Судебного департамента в Московской области.

Признать за ФИО2 право собственности на ? долю квартиры с кадастровым номером №, площадью 61,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.

Настоящее решение является основанием для внесения изменения в запись в ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Московский областной суд через Лыткаринский городской суд Московской области.

Судья                                                                                       А.Б. Эрдниева