Решение по делу № 2-3630/2015 от 18.08.2015

Дело № 2-3630/2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 декабря 2015 года г. Ростов-на-Дону

Первомайский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Масягиной Т.А,

при секретаре Васильеве В.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3630/2015 по иску Банк «ГПБ-Ипотека» (АО) к Калиеву К.С. о взыскании суммы займа, начисленных процентов, неустоек, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Регион Ипотека Ростов» и ответчиком был заключен договор целевого займа №. Ответчику на 240 месяцев были предоставлены денежные средства в размере 2570000 рублей на приобретение квартиры <адрес> общей площадью 76,9 кв.м.. Первоначальным залогодержателем предмета ипотеки и кредитором по договору займа являлось ЗАО «Регион Ипотека Ростов», права которого как залогодержателя и кредитора, удостоверены в соответствии с положениями ст.ст. 13,14 Закона об ипотеке, закладной. ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Регион Ипотека Ростов» передало права по закладной АБ «ГПБ–Ипотека»(ОАО). Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права займодавца по обеспеченному ипотекой обязательству. Согласно разделам 3 и 4 договора целевого займа ответчик обязался возвращать кредит и уплачивать проценты из расчета процентной ставки 13 % годовых, путем осуществления ежемесячных платежей. Ответчик надлежащим образом взятые на себя обязательства не исполняет. Истцом в адрес ответчика было направлено требование о полном досрочном исполнении обязательств по договору целевого займа. Требование до настоящего времени не исполнено. Общая сумма задолженности ответчика перед истцом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1045145 рублей 28 копеек. В связи с неисполнением ответчиком условий договора целевого займа и требования о досрочном исполнении обязательств истец вправе обратить взыскание на предмет ипотеки. На основании вышеизложенного истец просил суд взыскать с Калиева К.С. в свою пользу задолженность по договору целевого займа в размере 1045145 рублей 28 копеек, в том числе 892654 рубля 82 копейки – основной долг, 86795 рублей 40 копеек - проценты за пользование займом, 44749 рублей 07 копеек – пени за просроченный к уплате основной долг, 20945 рублей 99 копеек – пени за просроченные к уплате проценты; сумму процентов за пользование заемными средствами по ставке 13% годовых, начисляемых на сумму 892654 рубля 82 копейки за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического возврата суммы займа включительно; расходы по оплате государственной пошлины в размере 13425 рублей 73 копейки; обратить взыскание на предмет ипотеки – квартиру общей площадью 76,9 кв.м., находящуюся по адресу: <адрес> кадастровый номер № посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры при ее реализации в размере 3224000 рублей; взыскать с ответчика в пользу истца расходы, связанные с оплатой услуг оценщика в размере 4000 рублей.

Представитель истца Семашко О.С., действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, просила заявленные требования удовлетворить в полном объеме.

Ответчик Калиев К.С. в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, просил дело рассмотреть в его отсутствие.

Представитель ответчика Шабанов В.В., действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, представил письменные возражения на исковое заявление.

В отсутствие не явившихся лиц дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии с требованиями ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

В силу положений ст. 808 ГК РФ договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

На основании ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. В случаях, когда срок возврата договором не установлен или определен моментом востребования, сумма займа должна быть возвращена заемщиком в течение тридцати дней со дня предъявления займодавцем требования об этом, если иное не предусмотрено договором.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Регион Ипотека Ростов» и Калиевым К.С. был заключен договор целевого займа на приобретение жилого помещения на вторичном рынке № (л.д. 27-37).

Из п. 1.1 указанного договора следует, что займодавец предоставляет заемщику заем в размере 2570000 рублей сроком на 240 месяцев, считая с даты фактического предоставления займа, на условиях установленных настоящим договором.

В п. 1.3 договора указано, что заем предоставляется для целевого использования, а именно приобретения в собственность заемщика Калиева К.С. квартиры, находящейся по адресу: <адрес> расположенной на 2-м этаже 10-ти этажного дома, состоящей из 3-х комнат, общей площадью 76,90 кв.м., жилой площадью 48,20 кв.м..

Согласно п. 1.5 договора с момента государственной регистрации на квартиру прав собственности заемщика-покупателя квартира считается находящейся в залоге у займодавца в силу закона на основании ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Залогодателем будет выступать заемщик, на которого будет оформлено право собственности на квартиру, залогодержателем квартиры будет являться займодавец.

ДД.ММ.ГГГГ была оформлена закладная (л.д. 38-53).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и Калиевым К.С. был заключен договор купли-продажи квартиры с использованием заемных средств (л.д. 18-22).

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по РО.

ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 2570000 рублей были перечислены на расчетный счет продавца квартиры <адрес> (л.д. 10).

Право на квартиру <адрес> было зарегистрировано за Калиевым К.С. в Управлении Росреестра по РО, с обременением ипотека в силу закона (л.д. 25).

ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «регион Ипотека Ростов» в адрес Калиева К.С. было направлено уведомление о том, что права по закладной перешли к АБ «ГПБ-Ипотека» (ОАО) (л.д. 54).

ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Регион Ипотека» в адрес Калиева К.С. было направлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств (л.д. 55-56). Требование было получено Калиевым К.С. ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 57).

Однако до настоящего времени ответчик указанные в требовании денежные средства не вернул.

Форма договора, заключенного между сторонами, соответствует закону – ст.ст. 160-161, 420-421, 808 ГК РФ.

Статья 56 ГПК РФ возлагает на стороны бремя предоставления суду доказательств в подтверждение, как доводов обоснования, так и доводов опровержения исковых требований.

Ответной стороной не представлено суду достоверных доказательств исполнения обязательств по возврату долга, вытекающих из условий указанного договора займа.

Согласно ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства займодавца, а если займодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части.

В соответствии с п.2 ст. 811 ГК РФ, п. 4.4.1 договора целевого займа, п. 7.1 Закладной кредитор имеет право потребовать от заемщика, а заемщик обязан досрочно возвратить всю сумму кредита и уплатить причитающиеся проценты за пользование кредитом, неустойки, предусмотренные условиями договора.

Задолженность ответчика по договору целевого займа составила 1045145 рублей 28 копеек, из них: 892654 рубля 82 копейки – основной долг, 86795 рублей 40 копеек - проценты за пользование займом, 44749 рублей 07 копеек – пени за просроченный к уплате основной долг, 20945 рублей 99 копеек – пени за просроченные к уплате проценты.

В силу ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ст. 334 ГК РФ, в силу закона кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае не исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество, за изъятиями, установленными законом.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Согласно п. 2 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге;

(см. текст в предыдущей редакции)

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Согласно ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

В силу ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

Учитывая положения Федерального закона от 28.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст.ст. 334, 334, 349, 350 ГК РФ, условия заключенного сторонами договора целевого займа с одновременным залогом недвижимого имущества, принимая во внимание факт ненадлежащего исполнения Калиевым К.С. обеспеченного залогом обязательства по возврату суммы займа, суд приходит к выводу о том, что истец вправе ставить вопрос об обращении взыскания на заложенное имущество.

Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены в ст. 54 Федерального закона от 28.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В частности, в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 28.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Из отчета № об оценке следует, что стоимость трехкомнатной квартиры № общей площадью 76,9 кв.м., в том числе жилой площадью 48,2 кв.м, расположенной на 2 этаже 10-этажного жилого дома, находящейся по адресу: <адрес> составляет 4030000 рублей (л.д. 58-118).

По ходатайству представителя ответчика по делу была назначена и проведена судебная экспертиза.

Из заключения о результатах экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что стоимость трехкомнатной квартиры № общей площадью 76,9 кв.м., в том числе жилой площадью 48,2 кв.м, расположенной на 2 этаже 10-этажного жилого дома, находящейся по адресу: <адрес> составляет 4074925 рублей 19 копеек (л.д. 166-203).

Оценивая результаты проведенной судебной экспертизы и предыдущего экспертного исследования, в соответствии со ст. 86 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что результаты оценочного исследования, представленного истцом, не могут быть приняты судом, поскольку оценщики при проведении исследований не были предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

При этом предоставленное экспертами ООО «Первая оценочная компания» экспертное заключение, полученное с соблюдением процедуры, обеспечивающей ответственность экспертов за результаты исследования, вызвали у суда большее доверие, нежели другие данные, добытые сторонами в своих интересах без соблюдения предписанной процедуры. Оценивая заключения экспертов ООО «Первая оценочная компания» суд не усмотрел в нем недостатков, вызванных необъективностью или неполнотой исследования в связи с чем, суд считает необходимым использовать результаты экспертизы в выводах решения. С учетом этого, суд принимает экспертизу, проведенную ООО «Первая оценочная компания»», в порядке ст. 67 ГПК РФ, в качестве средства обоснования выводов суда.

В соответствии с п. 2 ст. 335 ГК РФ, залогодателем вещи может быть ее собственник либо лица, имеющее на нее право хозяйственного ведения.

Согласно п. 1 ст. 6 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Из п. 1 ст. 64 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

В соответствии с. пп. 5 пункта 1 ст. 1 ЗК РФ, настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно ч.2 ст. 9 Федерального закона от 28.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировавшего это право залогодателя.

Учитывая требования, установленные в пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 28.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», из которых следует, что если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, суд считает необходимым установить начальную продажную стоимость заложенного имущества – трехкомнатной квартиры № общей площадью 76,9 кв.м., в том числе жилой площадью 48,2 кв.м, расположенной на 2 этаже 10-этажного жилого дома, находящейся по адресу: <адрес> в размере 80% от стоимости определенной в экспертном заключении, а именно в размере 3259940 рублей 15 копеек.

При таких обстоятельствах исковые требования истца, подлежат удовлетворению, так как обоснованы и подтверждены материалами дела.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Поскольку суд пришел к выводу о том, что требования истца законны и обоснованны, то судебные расходы по оплате государственной пошлины, оплаченной истцом при подаче искового заявления, подлежат взысканию с ответчика в размере 13425 рублей 73 копейки.

В рамках рассмотрения указанного дела была назначена и проведена судебная экспертиза, стоимость которой согласно представленным документам составила 14000 рублей. Ввиду того, что исковые требования истца удовлетворены частично, экспертиза была назначена по ходатайству ответчика, оплата расходов по проведению судебной экспертизы была возложена также на него, однако до настоящего времени платежные документы, подтверждающие ее оплату, суду не представлены, суд приходит к выводу о взыскании 14000 рублей с ответчика.

Требования истца о взыскании расходов, связанных с оплатой услуг по оценке квартиры в размере 4000 рублей, взысканию не подлежат, ввиду не предоставления истцом документов, подтверждающих их оплату.

Вместе с тем, требования истца о взыскании процентов за пользование заемными денежными средствами по ставке 13% годовых начисляемых на сумму 892654 рубля 82 копейки за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического возврата суммы займа включительно, удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В силу ст.11 ГК РФ защите подлежит только нарушенное или оспоренное право.

Взыскание же процентов по кредитному договору на будущее время фактически является восстановлением права, которое ответчицей еще не нарушено и возможно нарушено не будет.

Решение суда должно быть исполнимым. Проценты за пользование заемными денежными средствами с ДД.ММ.ГГГГ истцом не рассчитаны, а суд обязан только проверить правильность расчета. Более того, возможно с момента нахождения дела в производстве суда ответчик погашал долг, но суду это неизвестно и произведенный расчет процентов будет неправильным. Возможно ответчиком погашение кредита и в момент вступления решения суда в законную силу. Истец не лишен возможности обратиться с иском о взыскании процентов по кредитному договору за последующий период, но только за тот, когда решение суда должником реально не будет исполнено.

По общему правилу проценты начисляются за период пользования денежными средствами.

Предоставляя кредитору возможность получения компенсаций в счет предполагаемого дохода, не полученного из-за действий должника, законодатель исходит из необходимости учета фактических обстоятельств (наличия и исследования уважительных причин, допущенных нарушений обязательств), а также юридических обстоятельств (периода просрочки, суммы просрочки, вины одной из сторон), что позволяет соблюсти паритетность в отношениях между сторонами, в том числе, при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком своих обязанностей по договору, как это вытекает из конституционного принципа равенства всех перед законом (ч.1 ст.19 Конституции Российской Федерации).

На основании изложенного, и, руководствуясь ст.ст. 12, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Банк «ГПБ-Ипотека» (АО) к Калиеву К.С. о взыскании суммы займа, начисленных процентов, неустоек, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.

Взыскать с Калиева К.С. в пользу Банк «ГПБ-Ипотека» (АО) сумму задолженности в размере 1 045 145 рублей 28 копеек, из них: 892654 рубля 82 копейки – основной долг, 86795 рублей 40 копеек - проценты за пользование займом, 44749 рублей 07 копеек – пени за просроченный к уплате основной долг, 20945 рублей 99 копеек – пени за просроченные к уплате проценты, расходы по оплате государственной пошлины в размере 13 425 рублей 73 копейки.

Обратить взыскание на предмет ипотеки – квартиру №, общей площадью 76,9 кв.м., находящуюся по адресу: <адрес> с кадастровым номером № путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в размере 3 259 940 рублей 15 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Калиева К.С. в пользу <данные изъяты> расходы, связанные с проведением судебной экспертизы в размере 14 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Первомайский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 31 декабря 2015 года.

Cудья: