Решение по делу № 33-4426/2021 от 27.09.2021

Докладчик Шумилов А.А. Апелляц. дело № 33-4426/2021

Судья Орлов Б.З. Дело № 2-26/2021

УИД 21RS0006-01-2020-001545-20

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

10 ноября 2021 года г. Чебоксары

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе:

председательствующего судьи Шумилова А.А.,

судей Евлогиевой Т.Н., Кудряшовой Р.Г.,

при секретаре судебного заседания Филиппове К.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по исковому заявлению Кускова Анатолия Алексеевича к Федорову Сергею Валерьевичу о расторжении договора аренды нежилого помещения, взыскании неосновательного обогащения, по встречному исковому заявлению Федорова Сергея Валерьевича к Кускову Анатолию Алексеевичу о взыскании неосновательного обогащения, поступившее по апелляционной жалобе Кускова А.А. на решение Канашского районного суда Чувашской Республики 22 июня 2021 года.

Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

Кусков А.А. обратился в суд с иском к Федорову С.В. и с учетом уточнения исковых требований просил:

расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 20 мая 2018 года, заключенный между Кусковым А.А. и главой крестьянского фермерского хозяйства (далее – КФХ) Федоровым С.В.;

взыскать неосновательное обогащение за период с 21 мая 2019 года по 6 мая 2020 года в размере 114193 рубля, и далее по дату вступления решения суда в законную силу, исходя из расчета 10000 рублей за один календарный месяц;

взыскать неосновательное обогащение по договору аренды нежилого помещения и оборудования от 13 ноября 2017 года за период с 13 ноября 2017 года по 28 февраля 2021 года в размере 396000 рублей;

расторгнуть договор аренды нежилого помещения № 10/12/18 от 10 декабря 2018 года, заключенный между Кусковым А.А. и главой КФХ Федоровым С.В.

взыскать неосновательное обогащение за период с 1 января 2019 года по 31 мая 2020 года в размере 170000 рублей, и далее по дату вступления решения суда в законную силу, исходя из расчета 10000 рублей за один календарный месяц;

взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 9102 рубля и расходы на оплату юридических услуг в размере 9000 рублей.

Требования мотивированы следующими обстоятельствами.

20 мая 2018 года между Кусковым А.А. и главой КФХ Федоровым С.В. заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель Кусков А.А. представляет арендатору главе КФХ Федорову С.В. во временное владение и пользование в аренду нежилое здание, назначение: производственное, кадастровый номер ..., общей площадью 125,3 кв.м, расположенное по адресу: Чувашская Республика, ... район, с. ..., ул. ..., д. 17.

Договор аренды заключен сроком с 20 мая 2018 года по 31 мая 2023 года и зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике 4 декабря 2018 года за № ...-21/0482018-5.

В соответствии с пунктом 1.4 договора аренды передача производственного помещения оформляется актом приема-передачи (с указанием фактического состояния передаваемого имущества).

Арендуемое помещение передано в день подписания договора аренды от 20 мая 2018 года соответствующим актом. Арендная плата установлена в размере 10000 рублей в месяц.

В соответствии с пунктом 4.3 договора аренды арендная плата за первые 12 месяцев аренды составляет 1 рубль.

В силу пункта 4.4 договора аренды с 21 мая 2019 года по 31 мая 2023 года арендная плата уплачивается путем возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного нежилого помещения, а именно производство работ по капитальному ремонту нежилого помещения на общую сумму 787477 рублей. Арендатор по своему усмотрению выбирает отделку, ремонтные и строительные материалы, характер перепланировки и переоборудования нежилого помещения. По окончании ремонтных работ арендатор обязан предоставить арендодателю документы: акт выполненных работ с приложением актов на скрытые работы, если последние производились; документы об оплате приобретенных материалов и произведенных ремонтных работ.

Глава КФХ Федоров С.В. обязательства по улучшению арендованного помещения не исполнил.

5 марта 2020 года глава КФХ Федоров С.В. направил в адрес Кускова А.А. уведомление об одностороннем расторжении договора аренды нежилого помещения от 20 мая 2018 года.

12 февраля 2020 года глава КФХ Федоров С.В. направил Кускову А.А. соглашение от 1 декабря 2019 года о расторжении договора аренды от 20 мая 2018 года и акт возврата нежилого помещения от 1 декабря 2019 года. Из указанного соглашения следует, что арендатор глава КФХ Федоров С.В. не ведет деятельность в арендуемом помещении и расчеты между сторонами договора завершены, претензий не имеется.

В соответствии с пунктом 4.4 договора аренды от 20 мая 2018 года, начиная с 21 мая 2019 года по 31 мая 2023 года арендная плата уплачивается путем возложения на арендатора главу КФХ Федорова С.В. затрат на улучшение арендованного помещения на общую сумму 787477 рублей. Однако, ввиду того, что арендатор - глава КФХ Федоров С.В. не исполнил эту обязанность, и такая обязанность не будет исполнена в будущем, арендодатель Кусков А.А. полагает, что договор аренды подлежит расторжению в судебном порядке.

В связи с этим, по мнению истца, арендатору подлежит начислению арендная плата за период с 21 мая 2019 года по 6 мая 2020 года в размере 114193 рубля.

13 ноября 2017 года между Кусковым А.А. и главой КФХ Федоровым С.В. был заключен договор аренды нежилого помещения и оборудования.

По данному договору аренды Кусков А.А. передал главе КФХ Федорову С.В. во временное владение и пользование помещение: автомоечный комплекс, состоящий из 2-х помывочных боксов и помещения для отдыха посетителей, общей площадью 150 кв.м, по адресу: Чувашская Республика, ... район, с. ..., ул. ..., д. 17, и оборудования: водонагревательный котел ARISTON Termo Superlex 100, булерьян печь газогенераторная длительного экономического горения АОТ-08 до 140 кубов, пылесос сухой и влажной уборки Karcher NT 361 Есо, компрессор 10 бар. 100 л, 380 V, пеногенератор REIN 100 л.

По договору установлена арендная плата в размере 10000 рублей, арендная плата оплачивается ежемесячно первого числа за наступивший отчетный месяц. Условиями договора аренды предусмотрена возможность его пролонгации.

За период с 13 ноября 2017 года по день подачи иска глава КФХ Федоров С.В. не произвел оплату арендных платежей.

17 марта 2020 года Кускову А.А. поступило уведомление главы КФХ Федорова С.В. об одностороннем расторжении договора аренды нежилого помещения и оборудования. Глава КФХ Федоров С.В. в письменном обращении сообщил, что договор аренды нежилого помещения и оборудования от 13 ноября 2017 года считает расторгнутым по истечении 30 дней с момента вручения уведомления.

В силу пункта 12.1 договора аренды нежилого помещения и оборудования от 13 ноября 2017 года договор заключен сроком с 13 ноября 2017 года по 13 ноября 2018 года.

В пункте 12.1 договора предусмотрена пролонгация спорного договора аренды на тех же условиях.

По истечении срока действия договора возражений со стороны арендатора не поступило, глава КФХ Федоров С.В. продолжил пользоваться нежилым помещением и оборудованием на тех условиях, что предусмотрены договором, не внося арендную плату.

Договор аренды нежилого помещения и оборудования не прекратил свое действие и в настоящее время.

В связи с этим Кусков А.А. вправе требовать с главы КФХ Федорова С.В. уплаты арендной платы по дату вступления в силу решения суда о расторжении спорного договора аренды.

За период с 13 ноября 2017 года по 31 мая 2020 года задолженность по арендной плате по данному договору аренды нежилого помещения и оборудования составляет 306000 рублей.

10 декабря 2018 года между Кусковым А.А. и главой КФХ Федоровым С.В. был заключен договор аренды нежилого помещения № 10/12/18. Предметом договора являлось нежилое помещение, расположенное по адресу: Чувашская Республика, ... район, с. ..., ул. ..., 17, общей площадью 40,5 кв.м, с автоподъемником и иным оборудованием.

Срок аренды установлен с 1 января 2019 года по 31 ноября 2019 года.

Согласно пункту 3.1 договора аренды нежилого помещения арендная плата составляет 10000 рублей и уплачивается до 5 числа каждого месяца.

За период с 1 января 2019 года по настоящее время арендатор глава КФХ Федоров С.В. оплату арендных платежей не произвел.

В пункте 1.2.2 предусмотрена пролонгация договора аренды на тех же условиях, и в случае, если в установленные сроки стороны не пожелают его расторгнуть, то он считается бессрочным и заключенным на неопределенный срок.

Таким образом, договор аренды не прекратил свое действие и в настоящее время.

Арендодатель Кусков А.А. вправе требовать с арендатора главы КФХ Федорова С.В. уплаты арендной платы согласно условиям договора с 1 января 2019 года по дату вступления в силу решения суда о расторжении договора аренды.

За период с 1 января 2019 года по 31 мая 2020 года задолженность по арендной плате по договору аренды составляет 170000 рублей.

Федоров С.В. обратился в суд со встречным иском к Кускову А.А., в котором с учетом уточнений просил взыскать сумму неосновательного обогащения в размере 324941 рубль 88 копеек и расходы по уплате государственной пошлины в размере 6449 рублей.

В обоснование встречного иска он указал, что согласно пункту 4.4 договора аренды от 20 мая 2018 года с 21 мая 2019 года по 31 мая 2023 года Федоров С.В. принял на себя обязательство уплатить арендную плату путем возложения на него затрат на улучшение арендованного нежилого помещения, а именно: работ по капитальному ремонту имущества на общую сумму 787477 рублей.

В целях исполнения обязательства Федоровым С.В. 10 января 2019 года заключен договор подряда на выполнение капитального ремонта нежилого помещения с Колпаковым А.М.

По договору подряда Колпаковым А.М. выполнены работы (без учета стоимости материалов) на общую сумму 239376 рублей 30 копеек, что подтверждается актом о приемке выполненных работ от 30 июня 2019 года. За выполненные работы Колпаков А.М. получил от Федорова С.В. денежные средства в размере 239376 рублей 30 копеек (из расчета: 95000 рублей + 98000 рублей + 46376 рублей 30 копеек), что подтверждается расходными кассовыми ордерами № 27 от 10 января 2019 года на сумму 95000 рублей, № 106 от 30 марта 2019 года на сумму 98000 рублей, № 115 от 30 июня 2019 года на сумму 46376 рублей 30 копеек.

Договор аренды нежилого помещения от 20 мая 2018 года является расторгнутым с 7 мая 2020 года.

В связи с расторжением договора аренды возникла излишне уплаченная арендная плата в размере 239376 рублей 30 копеек, поскольку истец должен был выполнить работы по капитальному ремонту нежилого помещения в счет арендных платежей в срок до 31 мая 2023 года, а не к моменту расторжения договора аренды.

Таким образом, на стороне Кускова А.А. возникло неосновательное обогащение в размере 239376 рублей 30 копеек.

Кроме оплаты Колпакову А.М. денежных средств в сумме 239376 рублей 30 копеек за выполненные работы по ремонту Федоров С.В. понес расходы на приобретение строительных материалов для выполнения капитального ремонта арендуемых помещений в сумме 85565 рублей 58 копеек.

Таким образом, общий размер неосновательного обогащения Кускова А.А. перед Федоровым С.В. составляет 324941 рубль 08 копеек из расчета: 239376,30 рублей (размер первоначальных требований) + 85565,58 рублей (размер увеличенных исковых требований).

В судебное заседание истец по первоначальному иску - ответчик по встречному иску Кусков А.А., надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился. Согласно телефонограмме Кусков А.А. просил рассмотреть дело без его участия в судебном заседании, поддержав свои исковые требования, при этом возражал против удовлетворения встречного иска.

Ответчик по первоначальному иску - истец по встречному иску Федоров С.В. и его представители Гаврилов А.В. и Жураев В.М., надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, на судебное разбирательство не явились.

В отзыве, представленном на первоначальное исковое заявление, представитель ответчика по первоначальному иску Гаврилов А.В. ссылался на то, что договор аренды нежилого помещения от 20 мая 2018 года расторгнут в одностороннем порядке в силу статьи 405.1 ГК РФ и пункта 6.4 договора аренды от 20 мая 2018 года, согласно которому договор считается расторгнутым по истечении 60 дней с момента доставления уведомления истцу. Уведомление Кускову А.А. было доставлено 7 марта 2020 года, следовательно, договор аренды считается расторгнутым с 7 мая 2020 года. Требование неосновательного обогащения не подлежит удовлетворению. В договоре аренды от 20 мая 2018 года не предусмотрено, что на момент расторжения договора по какой-либо причине или основанию арендатор должен произвести капитальный ремонт. Также в нем не предусмотрено, что арендатор обязан производить ремонт пропорционально длительности использования арендованным помещением. В договоре указан только срок, в течение которого арендная плата уплачивается путем возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного нежилого помещения, а именно производства работ по капитальному ремонту имущества на общую сумму 787477 рублей с 21 мая 2019 года по 31 мая 2023 года.

Ни в договоре, ни в требованиях Кускова А.А. не указано, какие конкретно работы по капитальному ремонту арендуемого имущества должны быть произведены.

В пункте 12.1 договора аренды нежилого помещения и оборудования от 13 ноября 2017 года указано, что договор заключен сроком с 13 ноября 2017 года по 13 ноября 2018 года, то есть договор заключен сроком более года. Так как договор не зарегистрирован в установленном порядке, то он не является заключенным, следовательно, требования по незаключенному договору являются необоснованными.

В пункте 1.2 договора аренды нежилого помещения № 10/12/18 от 10 декабря 2018 года предусмотрено, что помещение сдается в аренду с 1 января 2019 года по 31 ноября 2019 года. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством порядке. Указанный договор аренды не зарегистрирован в установленном законодательством порядке, и он также не является заключенным. Кроме того, в нем не указано, какое именно помещение передается в аренду, договор не содержит план помещения. В нем отсутствует описание передаваемого в аренду помещение, что является существенным условием договора аренды.

Представители третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике и администрации Шихазанского сельского поселения Чувашской Республики, а также Колпаков А.М., извещенные о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

Решением Канашского районного суда Чувашской Республики 22 июня 2021 года постановлено:

расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 20 мая 2018 года, заключенный между Курковым Анатолием Алексеевичем и главой крестьянского фермерского хозяйства Федоровым Сергеем Валерьевичем;

взыскать с Федорова Сергея Валерьевича в пользу Кускова Анатолия Алексеевича неосновательное обогащение по договору аренды нежилого помещения от 20 мая 2018 года в размере 114193 (сто четырнадцать тысяч сто девяносто три) рубля за период с 21 мая 2019 года по 6 мая 2020 года, и далее арендные платежи в размере 10000 (десять тысяч) рублей за один календарный месяц до вступления решения в законную силу;

взыскать с Федорова Сергея Валерьевича в пользу Кускова Анатолия Алексеевича неосновательное обогащение по договору аренды нежилого помещения и оборудования от 13 ноября 2017 года в размере 396000 (триста девяносто шесть тысяч рублей) за период с 13 ноября 2017 года по 28 февраля 2021 года;

расторгнуть договор аренды нежилого помещения № 10/12/18 от 10 декабря 2018 года, заключенный между Кусковым Анатолием Алексеевичем и главой крестьянского фермерского хозяйства Федоровым Сергеем Валерьевичем;

взыскать с Федорова Сергея Валерьевича в пользу Кускова Анатолия Алексеевича неосновательное обогащение по договору аренды нежилого помещения № 10/12/18 от 10 декабря 2018 года в размере 170000 (сто семьдесят тысяч) рублей за период с 1 января 2019 года по 31 мая 2020 года, и далее арендные платежи в размере 10000 (десять тысяч) рублей за один календарный месяц до вступления решения в законную силу;

взыскать с Федорова Сергея Валерьевича в пользу Кускова Анатолия Алексеевича расходы по уплате государственной пошлины в размере 9102 (девять тысяч сто два) рубля и расходы на оплату юридических услуг в размере 7000 (семь тысяч) рублей;

в остальной части в возмещении судебных расходов по оплате юридических услуг отказать;

взыскать с Федорова Сергея Валерьевича в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 899 (восемьсот девяносто девять) рублей 93 копейки;

встречное исковое заявление Федорова Сергея Валерьевича к Кускову Анатолию Алексеевичу о взыскании неосновательного обогащения и судебных расходов удовлетворить частично;

взыскать с Кускова Анатолия Алексеевича в пользу Федорова Сергея Валерьевича неосновательное обогащение в сумме 47924 (сорок семь тысяч девятьсот двадцать четыре) рубля 25 копеек и расходы по уплате государственной пошлины в размере 1637 (одна тысяча шестьсот тридцать семь) рублей 72 копейки;

в удовлетворения остальной части встречного искового заявления Федорова Сергея Валерьевича к Кускову Анатолию Алексеевичу о взыскании неосновательного обогащения и судебных расходов отказать.

Решение обжаловано истцом Кусковым А.А. в части удовлетворения встречного требования Федорова С.В. по основаниям незаконности и необоснованности.

Выслушав истца Кускова А.А., поддержавшего свою апелляционную жалобу, признав возможным рассмотреть дело в отсутствие остальных участников судопроизводства, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, изучив дело, проверив решение в обжалованной части в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Поскольку решение обжаловано только истцом Кусковым А.А. и только в части удовлетворения встречного иска Федорова С.В. о взыскании неосновательного обогащения в виде стоимости ремонта, то решение проверяется в апелляционном порядке именно в указанной части. В остальной части – части удовлетворения исковых требований Кускова А.А. -решение ответчиком не обжалуется, а потому предметом апелляционной проверки не является.

Удовлетворяя встречные исковые требования Федорова С.В. о взыскании с Кускова А.А. расходов на проведение ремонта в определенной экспертом сумме 47924 рубля 25 копеек, суд первой инстанции посчитал данную сумму неосновательным обогащением арендодателя. При этом какими-либо нормами права суд свои выводы не обосновал.

Вместе с тем выводы суда первой инстанции основаны на неправильном применении к правоотношениям сторон норм действующего законодательства.

В силу пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса.

Из содержания статьи следует, что неосновательное обогащение является по своей правовой сути недоговорным обязательством и возникает из недоговорных отношений сторон.

Правоотношения, возникшие между истцом и ответчиком, основаны на договоре аренды с соответствующим правовым регулированием для договоров данного вида.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

По правилам статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Из этого следует, что обязанность проведения текущего ремонта возложена на арендатора.

Эта же обязанность возложена на арендатора Федорова С.В. и договором аренды.

Так, судом установлено, что 20 мая 2018 года между Кусковым А.А. (арендодатель) и главой КФХ Федоровым С.В. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель передал во временное владение и пользование в аренду нежилое здание, расположенное по адресу: Чувашская Республика, ... район, с. .... ул. ..., д. 17, с кадастровым номером ..., общей площадью 125,3 кв.м.

Пунктом 2.4.4названного договора предусмотрена обязанность арендатора осуществлять текущий и капитальный ремонт имущества с возмещением арендодателем стоимости капитального ремонта имущества.

Пунктом 2.4.7 предусмотрена обязанность арендатора обеспечить сохранность инженерных сетей.

В пункте 2.4.9 отмечено, что арендатор обязан возвратить арендодателю нежилое помещение со всеми неотделимыми улучшениями.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, но только произведенных с согласия арендодателя.

Арендная плата за имущество устанавливается в размере 10000 рублей, в том числе НДС в месяц (пункт 4.1 договора аренды от 20 мая 2018 года).

Арендная плата вносится в следующие сроки и в следующем порядке: не позднее 5 рабочих дней после истечения расчетного месяца (пункт 4.2 договора аренды от 20 мая 2018 года).

Арендная плата за первые 12 месяцев аренды составляет 1 рубль (пункт 4.3 договора аренды от 20 мая 2018 года).

С 21 мая 2019 года по 31 мая 2023 года арендная плата уплачивается путем возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного нежилого помещения, а именно, производство работ по капитальному ремонту имущества на общую сумму 787477 рублей. Арендатор по своему усмотрению выбирает отделку, ремонтные и строительные материалы, характер перепланировки и переоборудования нежилого помещения. По окончании ремонтных работ арендатор обязан предоставить арендодателю соответствующие документы, а именно: акт выполненных работ с приложением актов на скрытые работы, если последние производились; документы об оплате приобретенных материалов в производственных ремонтных работ (пункт 4.4 договора аренды от 20 мая 2018 года).

Согласно пункту 5.1 договор заключен сроком с 20 мая 2018 года по 31 мая 2023 года.

Из содержания статьи 616 ГК РФ и пункта 2.4.4 договора аренды следует, что обязанность проведения текущего ремонта возложена на Федорова С.В. При этом арендатор вправе требовать возмещения арендодателем проведенного им капитального (но не текущего) ремонта.

Это же следует из положений градостроительного законодательства.

Согласно пункту 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

В силу п. 8 статьи 55.24 ГрК РФ техническое обслуживание зданий, сооружений, текущий ремонт зданий, сооружений проводятся в целях обеспечения надлежащего технического состояния таких зданий, сооружений. Под надлежащим техническим состоянием зданий, сооружений понимаются поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, сооружений, а также исправность строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации.

В соответствии с пунктом 8.1 этой же статьи в случаях, определенных Правительством Российской Федерации, при проведении текущего ремонта зданий, сооружений может осуществляться замена и (или) восстановление отдельных элементов строительных конструкций таких зданий, сооружений (за исключением элементов несущих строительных конструкций), элементов систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения таких зданий, сооружений.

Согласно п. 9 данной статьи эксплуатационный контроль осуществляется лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения.

В соответствии с п. 1 ст. 55.25 ГрК РФ в случае, если иное не предусмотрено федеральным законом, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, является собственник здания, сооружения или лицо, которое владеет зданием, сооружением на ином законном основании (на праве аренды, хозяйственного ведения, оперативного управления и другое) в случае, если соответствующим договором, решением органа государственной власти или органа местного самоуправления установлена ответственность такого лица за эксплуатацию здания, сооружения, либо привлекаемое собственником или таким лицом в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения на основании договора физическое или юридическое лицо.

Таким образом, нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, Градостроительного кодекса Российской Федерации и положениями договора аренды, заключенного между истцом и ответчиком предусмотрена обязанность арендатора по проведению текущего ремонта.

По смыслу п. 1 и 2 статьи 616 ГК РФ обязанность производить текущий ремонт арендуемого помещения кореллирует обязанности арендатора поддерживать помещение в том состоянии, в каком оно было получено от арендатора и возвратить его в том же качественном состоянии, пригодном для целей, для которых оно используется.

Обязанность арендодателя компенсировать расходы арендатора на текущий ремонт законом и договором не предусмотрена.

Понятие текущего и капитального ремонта дано в вышеперечисленных нормах ГрК РФ и конкретизировано в письме Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 27.02.2018 № 7026-АС/08, в котором указано, что к текущему ремонту относят устранение мелких неисправностей, выявляемых в ходе повседневной эксплуатации основного средства, при котором объект практически не выбывает из эксплуатации, а его технические характеристики не меняются, работы по систематическому и своевременному предохранению основных средств от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий; к капитальному ремонту - относят восстановление утраченных первоначальных технических характеристик объекта в целом, при этом основные технико-экономические показатели остаются неизменными.

Из материалов дела видно, что арендатор Федоров С.В. в арендуемом нежилом помещении действительно выполнил часть ремонтных работ. Однако содержание этих работ не позволяет отнести их к капитальному ремонту.

Из заключения судебной строительно-технической экспертизы от 17 марта 2021 года усматривается, что работы, отраженные в акте о приемке выполненных работ от 30 июня 2019 года, подписанном между главой КФХ Федоровым С.В. (заказчик) и Колпаковым А.М. (подрядчик), относятся к текущему ремонту, в том числе дооборудование (модернизация) инженерных сетей имущества. Работы по замене и (или) восстановлению строительных конструкций, замене и (или) восстановлению систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций, элементы и восстановление указанных элементов, отсутствуют.

Все работы, отраженные в акте о приемке выполненных работ от 30 июня 2019 года, направлены на поддержание технического состояния элементов в рабочем состоянии и дооборудованию инженерных сетей имущества.

Работы: металлические шкафы уличные под газовые баллоны: под 2 баллона (для кухни) - 1 штука, под 5 баллонов (под отопление) - 1 штука; уличный прожектор с датчиком света; каркас баннера размером 2,5 м на 3 м относятся к отделимым улучшениям. К неотделимым улучшениям относятся: отделочные и ремонтные работы; установка накопительного бойлера на 100 л в комнате отдыха, так как он является частью инженерной системы.

Работы по ремонту нежилого помещения с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: Чувашская Республика, ... район, село ..., улица ..., дом № 17, отраженные в акте от 30 июня 2019 года, не соответствуют фактически выполненным работам.

Стоимость фактически выполненных работ составляет 47924 рубля 25 копеек (л.д. 1-67 том 2).

Суд первой инстанции правильно согласился выводами эксперта, поскольку они в достаточной степени мотивированы, основаны на специальных познаниях эксперта, имеющего соответствующую квалификацию, непосредственном исследовании проведенных работ, анализе вида работ с точки зрения его соответствия перечню работ по текущему или капитальному ремонту, реконструкции, приведенному в специальных нормативных актах.

Представленная ответчиком по первоначальному иску Федоровым С.В. рецензия ООО «Экспертное бюро» от 29 апреля 2021 года на заключение судебной экспертизы обоснованно отклонена судом, поскольку является мнением специалиста, который не был допущен к участию в деле и не предупреждался об уголовной ответственности, и процессуальное законодательство и законодательство об экспертной деятельности не предусматривает составление внесудебной рецензии на заключение судебной экспертизы. Рецензия содержит лишь субъективную оценку действий эксперта, в то время как доказательства по делу подлежат судебной оценке.

При этом эксперт подробно допрошен в судебном заседании и дал пояснения на все возникшие у сторон вопросы (том 2 л.д. 205-207).

Однако, приняв в целом заключение эксперта в качестве относимого и допустимого доказательства, суд первой инстанции сделал неверный вывод об обоснованности требований Федорова С.В. по компенсации ему расходов на текущий ремонт, поскольку такие расходы не подлежат возмещению по основаниям ст. 616 ГК РФ, 55.24, 55.25 ГрК РФ и п. 2.4.4 договора аренды от 20.05.2018.

При таких обстоятельствах решение Канашского районного суда Чувашской Республики от 22 июня 2021 года в части удовлетворения встречного иска Федорова С.В. к Кускову А.А. о взыскании неосновательного обогащения и судебных расходов подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении встречного иска.

В остальной части решение суда не обжаловано и остается без изменения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Канашского районного суда Чувашской Республики от 22 июня 2021 года отменить в части удовлетворения встречного иска Федорова Сергея Валерьевича к Кускову Анатолию Алексеевичу о взыскании неосновательного обогащения и судебных расходов и в указанной части принять новое решение, которым в удовлетворении встречного требования Федорова Сергея Валерьевича к Кускову Анатолию Алексеевичу о взыскании неосновательного обогащения и судебных расходов отказать.

В остальной части решение Канашского районного суда Чувашской Республики 22 июня 2021 года оставить без изменения.

Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение трех месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) через суд первой инстанции.

Председательствующий А.А. Шумилов

Судьи Т.Н. Евлогиева

Р.Г. Кудряшова

Мотивированное определение составлено 16.11.2021.