Решение по делу № 2-2675/2022 от 08.07.2022

Дело №2-2675/2022

УИД 61RS0009- 01-2022-003204-27

Решение

Именем Российской Федерации

15.09. 2022г

Азовский горсуд Ростовской области

в составе судьи Нестеренко И.П.

при секретаре Кудря И.В.

с участием представителя истца- ФИО5, представителя ФИО1- ФИО6, представителя КИО- ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации <адрес> к ФИО1, Комитету имущественных отношений <адрес> о признании права собственности отсутствующим, о признании договора аренды ничтожным, об исключении сведений из ЕГРН, об обязании возвратить земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Представитель администрации <адрес> обратился в суд с иском к ФИО1, Комитету имущественных отношений <адрес> о признании права собственности отсутствующим, о признании договора аренды ничтожным, об исключении сведений из ЕГРН, об обязании возвратить земельный участок.

Истец в обоснование иска указал, что Комитет имущественных отношений <адрес>, действующий в качестве уполномоченного администрацией <адрес>, по управлению и распоряжению земельными участками, расположенными на территории поселений, входящих в состав муниципального района, в пределах предоставленных полномочий, предусмотренных действующим законодательством, на основании постановления администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О предварительном согласовании места размещения строительства базы строительных материалов» (далее – Постановление №) предоставил гражданину ФИО1 на правах аренды, земельный участок с к/н №, общей площадью 594 кв.м., с категорией земель: земли населенных пунктов и вид разрешенного использования: для строительства базы строительных материалов, расположенный по адресу: <адрес>. В п.4 которого указан срок в течении которого оно действует, а именно в течении 3 лет, то есть до ДД.ММ.ГГГГ.

Срок окончательного строительства объекта недвижимости на спорном участке, по мнению истца, установлен только до ДД.ММ.ГГГГ

На основании заявления ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ о продлении договора аренды земельного участка в связи с неоконченным строительством был заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №. По мнению истца, разрешение на строительство было выдано за пределами срока, установленного Постановлением №.

Срок аренды был установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Настоящий говор был заключен на основании постановления администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О переоформлении с ФИО1 договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>»

Однако, по мнению истца, ФИО1 подал заявление о продлении договора аренды за 1 месяц до истечения срока договора аренды, в нарушении п. 4.3.3 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №.

На основании изложенного, администрация <адрес> просила:

признать ничтожным договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №.

признать отсутствующим зарегистрированное за ФИО1 право собственности на здание, административно-бытового корпуса с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (регистрационная запись в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ)

исключить, из ЕГРН запись о государственно регистрации права собственности на здание, административно-бытового корпуса с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (регистрационная запись в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ)

обязать ФИО1 возвратить земельный участок с к/н №, общей площадью 594 кв.м., с категорией земель: земли населенных пунктов и вид разрешенного использования: для строительства базы строительных материалов, расположенный по адресу: <адрес> свободны от строений, сооружений и движимого имущества.

Представитель истца- ФИО5 в судебное заседание явился, поддержал заявленные требования просил их удовлетворить. В судебном заседании он пояснил, что:

построенное ответчиком здание не относится к базе строительных материалов( так как возведен административно-бытовой корпус) т.е. сущность объекта не соответствует разрешенному использованию арендуемого земельного участка;

у ответчика отсутствует акт ввода в эксплуатацию спорного здания, а следовательно нельзя было регистрировать в УФРС объект недвижимости так как на момент ввода в эксплуатацию срок действия договора истек и не имелось оснований;

нельзя считать правомерным выданное ответчику разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания был извещен надлежащим образом. Его интересы

представляла ФИО6, которая предоставив отзыв(л.д.189-191) возражала против заявленных требований, считая что :

истец злоупотребляет правом, так как никто и никогда не установил нарушения ФИО1 условий договора аренды, который действует по настоящее время. Так нецелевого использования участка никто не устанавливал, задолженности по аренде ответчик не имеет;

все разрешения, постановления имеются, право зарегистрировано и то истцу приходилось судиться по данному вопросу;

истцом не предоставлено доказательств, что объект истца не соответствует как функциональному назначению, так и разрешенному использованию арендуемого земельного участка, поскольку сама администрация его и узаконила;

Азовским горсудом ДД.ММ.ГГГГ было вынесено решение по административному делу №2а-1455/2022, которым суд обязывал КИО рассмотреть заявление ФИО1 о выкупе спорного объекта недвижимости.

Ответчик- представитель КИО в судебное заседание явился, и не возражал против заявленных требований истца.

Третье лицо- представитель Управления Росреестра по РО в суд не прибыл, но извещался надлежащим образом.

В отношении ответчика ФИО1 и третьего лица дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав стороны по делу, исследовав представленные доказательства, приходит к следующему:

Согласно статье 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

На основании постановления администрации Азовского района Ростовской области от 27.09.2010 № 728 «О предварительном согласовании места размещения строительства базы строительных материалов» ответчику ФИО1 на правах аренды был предоставлен земельный участок с к/н №, общей площадью 594 кв.м., с категорией земель: земли населенных пунктов и вид разрешенного использования: для строительства базы строительных материалов, расположенный по адресу: <адрес>.

Из материалов дела следует, что ответчику постановлением администрации Азовского района №728 от 27.09.2010г «О предварительном согласовании размещения строительства базы строительных материалов» (л.д.21) утвержден акт выбора земельного участка (л.д.22 оборот) и ФИО1 был обязян согласовать со всеми заинтересованными госслужбами проект строительства магазина и провести межевание земельного участка.

Суд установил, что ответчику постановлением администрации <адрес> (л.д.23, 89-90) в аренду сроком на 3 года был предоставлен земельный участок и заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.25-27, 93-97) и актом приема-передачи участок был передан (л.д.28,101). Было выдано разрешение на строительство ДД.ММ.ГГГГ №№

Из представленных в материалы дела доказательств, а именно информации из территориального отдела № ФГБУ «Федеральной кадастровой палаты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО» копии реестрового дела, следует, что на основании решения № от ДД.ММ.ГГГГ была произведена постановка объекта недвижимости в государственном кадастровом учете (л.д.85).

В силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент истечения срока действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ), если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (пункт 1).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2).

В силу положений пункта 1 статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По общему правилу, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016) поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

Согласно ст. 610 ГК РФ Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Суд установил, что после истечения договора аренды, администрацией было издано постановление № от ДД.ММ.ГГГГ «О переоформлении с ФИО1 договора аренды земельного участка расположенного по адресу РО <адрес> в районе ПЭЛ-101» (л.д.29), в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ был заключен новый договор аренды по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.30-31).

Постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № было разрешено ФИО1 ввод в эксплуатацию законченного строительства здания административного –бытового корпуса, по адресу: <адрес> (л.д. 128) и при наличии технического плана ответчик зарегистрировал за собой право собственности на спорный объект недвижимости.

При указанных обстоятельствах доводы истца о том, что незаконно произведена регистрация реконструкции объекта недвижимости необоснованные, поскольку из материалов дела следует, что разрешение на строительство от 2013г (л.д.106), как и ввод в эксплуатацию административно-бытового корпуса от ДД.ММ.ГГГГ было вынесено (л.д.122) самой администрацией и никем и никогда ( более 7 лет) не оспаривалось, как и было принято самой администрацией <адрес> постановление № от ДД.ММ.ГГГГ «О разрешении ФИО1 ввода в эксплуатацию административно- бытового корпуса <адрес>». Объяснить почему истец выдает документы, а затем через продолжительное время их оспаривает, представитель данного органа не смог.

Кроме того, суд считает, что истцом не представлено доказательств, что существуют основания для признания ничтожным договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №. Так ответчик не имеет задолженности по арендной плате и использует участок по назначению.

Позицию истца о том, что основанием для ничтожности договора является и обращение ФИО1 о продлении договора аренды за 1 месяц до истечения срока договора аренды от 2010г суд находит неубедительной, поскольку :

из п.4.3.3. договора аренды следует, что « по истечению срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора»

чьи-либо интересы этим заявлением ФИО1 ( поданным за 1 месяц до окончания договора аренды) не нарушаются, поскольку действующее законодательство на тот момент торгов или иных процедур передачи земли в аренду не содержало. Ответственность сторон по п.5.1 указанного договора аренды- стороны несут по законодательству РФ. Однако никакой ответственности по данному пункту ответчик не понес и администрация <адрес> не посчитала данное условие обязательным ( либо нарушающим чьи-либо права), в связи с чем был заключен новый договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ

по акту приема-передачи землю в администрацию ответчик после истечения договора не передавал и возражений от администрации на продление договора не было, поэтому договор мог быть продленным и на неопределенный срок при том, что истец им продолжал пользоваться и строить объект недвижимости. Указанные обстоятельства истцом не опровергнуты.

Суд исследовав представленные документы, установил, что администрацией <адрес> не было установлено ненадлежащее использование земельного участка и к какой - либо ответственности за это ответчик не привлекался, соответственно и требования по возвращению земельного участка свободным (от сооружений, зданий и иного движимого имущества) суд находит подлежащими отклонению.

Суд считает, что истец злоупотребляет правом, поскольку заявляя данные требования один из ответчиков- представитель КИО с ними соглашается, при том, что второй ответчик с данными требованиями категорически не согласен. В связи с этим, суд не расценивает пояснения представителя КИО как признание иска.

Суд обозрев копии реестровых дел, предоставленных Управлением Росреестра по РО также не находит оснований для удовлетворения требований иска о признании отсутствующим зарегистрированного за ФИО1 права собственности на здание, административно-бытового корпуса с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> (регистрационная запись в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ), поскольку:

договор аренды не признается судом незаконным, ничтожным и

не установлено ( в силу ст.56 ГПК РФ), что объект не соответствует как функциональному назначению, так и разрешенному использованию арендуемого земельного участка.

Согласно ст.12 ГК РФ- установлены способы защиты гражданских прав. Требование об исключении записи из ЕГРН является ненадлежащим способом защиты права.

В связи с чем, обоснованно указал представитель Управления Росреестра по РО в своем отзыве (л.д.50-51) о том, что истцом выбран неверный способ защиты гражданских прав.

Так в силу п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП (в настоящее время Единый государственный реестр недвижимости.

В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП (в настоящее время ЕГРН).

Кроме того, истец не поясняет как должен быть разрешен вопрос о юридической судьбе в целом здания с кадастровым номером № права на которое он просит прекратить в ЕГРН.

Таким образом, оценивая в совокупности представленные доказательства суд не находит требования администрации <адрес> законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению, в связи с чем отказывает истцу в удовлетворении иска в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска администрации <адрес> к ФИО1, Комитету имущественных отношений <адрес> о признании права собственности отсутствующим, о признании договора аренды ничтожным, об исключении сведений из ЕГРН, об обязании возвратить земельный участок отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Ростовский облсуд через Азовский горсуд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Судья И.П. Нестеренко

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.