Решение от 12.09.2022 по делу № 2-2966/2022 от 21.06.2022

Производство №2-2966/2022

(уникальный идентификатор дела

91RS0024-01-2021-007325-71)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 сентября 2022 года                           город Ялта

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Дацюка В.П., при помощнике Власенко О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ларионова Игоря Викторовича к Акционерному обществу «Ялита», администрации города Ялты Республики Крым о признании права собственности на квартиру,

третьи лица: Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым, Частное акционерное Общество «Ялита», Автономная некоммерческая организация «Фонд защиты вкладчиков»,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в Ялтинский городской суд Республики Крым с настоящим исковым заявлением, в котором просит признать за ним право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, площадью 76,3 кв.м., кадастровый номер №<номер>

Требования мотивированы тем, что 30 августа 2001 года между Закрытым акционерным обществом «Ялита» (ныне Акционерное общество «Ялита») и Ларионовым Игорем Викторовичем был заключен Договор на строительство жилой квартиры по адресу <адрес>. <дата> между Акционерным обществом «Ялита» - продавец и Ларионовым Игорем Викторовичем - Покупатель был заключен договор купли- продажи квартиры № №<номер> общей площадью 76,3 кв.м, по адресу: <адрес> Указанная квартира была передана во владение Ларионову И.В. по акту приема- передачи. Расчет за квартиру произведен в полном объеме, что подтверждается справкой Акционерного общества «Ялита». Квартира была поставлена на кадастровый учет, получен кадастровый паспорт и квартире был присвоен кадастровый номер №<номер>. Корпус №<номер>, по адресу: <адрес> также поставлен на кадастровый учет. Согласно техническому паспорту на корпус №<номер>, по адресу: <адрес> состоит из: прихожей 4-1 площадью 9,5кв.м.; ванной 4-2 площадью 2,4 кв.м.; туалета 4-3 площадью 1,1; кухни 4-4 площадью 8,0 кв.м.; жилой комнаты 4-5 площадью 19,8 кв.м.; жилой комнаты 4-6 площадью 14,6 кв.м.; жилой комнаты 4-7 площадью 12,0 кв.м.; балкона 4-8 площадью 8,0 кв.м.; жилой комнаты 4-9 площадью 8,9 кв.м. Также Ларионов И.В. регулярно оплачивает коммунальные платежи за указанную квартиру. В дальнейшем после обращения в Акционерное общество «Ялита» истцу стало известно, что на момент заключения договора купли-продажи Акционерное общество «Ялита» имело зарегистрированное право собственности на объект незавершенного строительства на основании Решения хозяйственного суда Автономной Республики Крым по делу №<номер>. Однако отдельного свидетельства о праве собственности на продаваемую квартиру не оформлялось, т.к. часть объекта незавершенного строительства была продана по договорам купли-продажи долей в объекте незавершенного строительства, частью покупателей были получены свидетельства о праве собственности «украинского» образца, часть покупателей получили свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество «российского» образца и из-за коллизии прав (наличие общедолевой и частной собственности в многоквартирном жилом доме) возможность получить указанное свидетельство отсутствует. Земельный участок, на котором расположен построенный многоквартирный жилой дом, находится в аренде у Акционерного общества «Ялита» на основании договора аренды земельного участка от 29 декабря 2006 года. Согласно кадастровой выписки вид разрешенного использования земельного участка: «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)». При общении с соседями Ларионову И.В. стало известно, что Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым отказывает в регистрации аналогичных договоров купли-продажи ссылаясь на несоблюдение требований ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Также Ларионову И.В. стало известно, что ряд покупателей квартир в данном корпусе воспользовались своим правом на обращение в суд и в судебном порядке признали свое право на недвижимое имущество.

В судебное заседание истец не явился, извещен надлежащим образом, представителем истца представлено заявление, в котором просит рассмотреть дело в отсутствие представителя.

ООО «Ялита» в письменном заявлении просило рассмотреть дело в отсутствие представителя, не возражало против удовлетворения исковых требованийю.

Иные лица в судебное заседание явку представителей не обеспечили, извещены надлежащим образом, в том числе и путем размещения информации о дате и месте рассмотрения дела на официальном сайте Ялтинского городского суда Республики Крым в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», вручение

Ранее (при первоначальном рассмотрении дела) представитель ЧАО «Ялита» просил рассмотреть дело в его отсутствие, исковые требования находил обоснованными.

    Под надлежащим извещением суд также принимает возвращение почтовой корреспонденции за истечением срока хранения, в силу положений ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, что свидетельствует о фактическом отказе от получения почтовой корреспонденции, а также вручение извещение представителю соответствующей стороны.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд считает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание лиц.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, оценив эти доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности как в отдельности, так и их взаимной связи в совокупности, а установленные судом обстоятельства с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 30 августа 2001 года между ЗАО «Ялита» и Ларионовым И.В. заключен договор на строительство жилой квартиры по адресу: <адрес>

Согласно п. 1.1 данного договора ЗАО «Ялита» обязывалось осуществить проектирование и строительство четырехкомнатной квартиры №№<номер> в корпусе №<номер> жилого дома по адресу: <адрес> и произвести дальнейшее заключение договора купли-продажи в нотариальном порядке после окончания строительства.

Срок окончания строительных работ и сдача квартиры под ключ – <дата> (п. 3.1 договора).

Стоимость квартиры определена в размере 15000 долларов США, которую заказчик вносит до <дата> (п. 2.1 договора).

<дата> между Акционерным обществом «Ялита» (продавец) и Ларионовым И.В. (покупатель) подписан договор купли-продажи квартиры, согласно которому продавец продает, а покупатель покупает в собственность квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> общей площадью 76,3 кв.м., кадастровый номер №<номер>

В силу пункта 2 данного договора последний заключается на основании договора на строительство жилой квартиры по адресу: <адрес>, заключенного между продавцом и покупателем <дата>.

В соответствии с пунктом 3 договора отчуждаемая квартира, принадлежит продавцу по праву собственности на основании решения Хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 15.08 - 18.08. 2005 года по делу №<номер>, которое вступило в законную силу <дата>. Право собственности зарегистрировано в Коммунальном предприятии Ялтинского городского совета «Бюро технической инвентаризации», что подтверждается записью в реестровой книге права собственности на недвижимое имущество №<номер>-А за №<номер>, регистрационный номер №<номер>

    По согласованию сторон стоимость Квартиры составляет 990000 рублей. На момент подписания договора покупатель уплатил продавцу стоимость квартиры в полном объеме, что подтверждается справкой продавца о получении полной стоимости за квартиру. Указанная стоимость является окончательной и изменению не подлежит.

<дата> между АО «Ялита» и Лариновым И.В. подписан акт приема-передачи спорной квартиры, согласно которому квартира передана АО «Ялита», принята Ларионовым И.В. Указано, что квартира №№<номер> никому другому не отчуждена, не является взносом в уставной капитал, в аренду не передана, в налоговом залоге, под запретом, в спорах и под арестом не находится.

    Согласно справке АО «Ялита» от <дата> Ларионов И.В. расчеты за спорную квартиру произвол полностью, задолженности не имеет.

Из материалов дела следует, что квартира находится во владении истца, последним осуществляется оплата жилищно-коммунальных услуг.

Судом установлено, что <дата> спорное помещение постановлено на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера №<номер>, расположена в объекте недвижимого имущества с кадастровым номером №<номер>. Площадь квартиры – 76,3 кв.м.

Как следует из данных Единого государственного реестра недвижимости и сведений, предоставленных Филиалом ГУП Республики Крым «Крым БТИ» в г. Ялта, сведения о зарегистрированных правах на спорное помещение отсутствуют.

При наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

При толковании условий договора суд с учетом особенностей конкретного договора вправе применить как приемы толкования, прямо установленные статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, иным правовым актом, вытекающие из обычаев или деловой практики, так и иные подходы к толкованию. В решении суд указывает основания, по которым в связи с обстоятельствами рассматриваемого дела приоритет был отдан соответствующим приемам толкования условий договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Из материалов дела следует, что между сторонами фактически заключен договор купли-продажи доли в виде квартиры в объекте незавершенного строительством жилого дома корпуса №<номер>, истцу передана спорная квартира, соответствующая условиям заключенного сторонами договора, он осуществляет права владения и пользования спорным имуществом.

В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Судом установлено и не оспаривалось сторонами по делу, что застройщиком по отношению к незавершенному строительством многоквартирному жилому дому, расположенному по адресу: <адрес> является АО «Ялита».

Право собственности на данный спорный незавершенный строительством объект признано за ответчиком на основании решения Хозяйственного суда АР Крым от 15.08-18.08 2005 года по делу №<номер>, в установленном порядке зарегистрировано и никем не оспорено.

При этом, многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> поставлен на кадастровый учет 10 мая 206 года с присвоением кадастрового номера №<номер>

При этом кадастровый учет многоквартирного жилого дома осуществлен как объекта оконченного строительства, без указания на его незавершенность, процент готовности.

Из материалов регистрационного дела на многоквартирный жилой дом следует, что ЧАО «Я.» <дата> подана и Архитектурно-строительной инспекцией Республики Крым зарегистрирована декларация о готовности объекта к эксплуатации №<номер>

То есть данный объект недвижимого имущества введен в гражданский оборот.

Как уже указывалось выше, оплата объекта строительства со стороны Ларионова И.В. произведена в полном объеме, притязания третьих лиц в отношении принадлежащего истцу спорного объекта строительства отсутствуют.

Пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №<номер>, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №<номер> от <дата> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

С <дата> отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулирует Федеральный закон от 13 июля 2017 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации недвижимости).

В соответствии со ст. 8 Закона о регистрации недвижимости основным сведением, которое подлежит внесению в кадастр недвижимости в отношении объекта недвижимости, является вид жилого помещения в соответствии с жилищным законодательством.

Так, в силу статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

При этом в соответствии с положениями Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Из материалов дела следует, что жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>, <адрес> является многоквартирным домом, расположенным на земельном участке, отведенным в пользование ЗАО «Ялита» на основании договора аренды земельного участка от 29 декабря 2006 г., заключенного с Ялтинским городским советом, вид разрешенного использования которого позволяет осуществление строительства и размещения многоквартирных жилых домов (в настоящее время земельный участок с кадастровым номером №<номер>

Многоквартирный жилой дом поставлен на государственный кадастровый учет, указана дата ввода его в эксплуатацию – 2014 год.

Из материалов регистрационного дела следует, что ЧАО «Ялита» <дата> подана и Архитектурно-строительной инспекцией Республики Крым зарегистрирована декларация о готовности объекта к эксплуатации №<номер>

В соответствии с частью 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, а способы защиты – в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Правовые предписания, регулирующие спорные правоотношения, не содержат запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем).

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое, имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценивая доводы Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым относительно того, что на спорную квартиру не может быть признано право собственности, поскольку жилой дом, в котором она расположена, является объектом незавершенного строительства, суд исходит из их необоснованности, поскольку они противоречат материалам гражданского дела, однозначно свидетельствующих о том, что данный объект завершен строительством, введен в гражданский оборот, соответствующем образом поставлен на кадастровый учет.

При этом судом не может не быть учтено, что согласно пункту 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества (объект незавершенного строительства) была прямо предусмотрена статьей 25 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего на момент возникновения спорных отношений. Статьей 40 действующего Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» также прямо предусмотрена регистрация права на объекты незавершенного строительства. При этом законом не установлено запрета или иных ограничений на право иметь в собственности обособленное и обладающее индивидуальными признаками помещение в таких объектах. Кроме того, правила ведения реестра недвижимого имущества и внесения в него записей являются производными от права иметь в собственности такое имущество, предназначены для реализации этого права и не могут рассматриваться как основания ограничения такого права.

Таким образом, поскольку истцом полностью внесена плата за строительство квартиры, жилой дом, как объект недвижимости, существует, возводился на основании надлежащего разрешения на строительство на предоставленном под строительство земельном участке, застройщик возвел объект, который имеет индивидуально-определенные характеристики, объекты недвижимости поставлены на кадастровый учет, спора о фактической передаче созданных помещений и владении ими нет, помещение находится в фактическом владении истца, проживающего в нем, многоквартирный дом фактически заселен, суд полагает необходимым удовлетворить требования.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199, 233-235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ «░░░░░», ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ – ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░ 76,3 ░░.░., ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ №<░░░░░>

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░                     ░.░. ░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ 19 ░░░░░░░░ 2022 ░░░░